股息信息 - 截至2025年12月31日财政年度宣派特别股息，每股0.341元人民币[1] - 可就部分股息行使货币选择权，截止时限为2026年7月15日16:30[1] - 除净日为2026年6月15日[1] - 股息派发日为2026年7月31日[1] 股份过户 - 为符合获取股息分派递交股份过户文件最后时限为2026年6月16日16:30[1] - 暂停办理股份过户登记手续日期为2026年6月17日至2026年6月23日[1] - 记录日期为2026年6月17日[1] - 股份过户登记处为卓佳证券登记有限公司，地址在香港夏慤道16号远东金融中心17楼[1] 董事会构成 - 公司董事会包括非执行董事李欣等3人、执行董事喻霖康等4人、独立非执行董事刘炳章等4人[2]

股息信息 - 截至2025年12月31日财政年度宣派末期普通股息，每股0.509元人民币[1] - 股东批准日期为2026年6月8日[1] - 除净日为2026年6月15日[1] - 股息派发日为2026年7月31日[1] 股份过户 - 为符合获取股息分派递交股份过户文件最后时限为2026年6月16日16:30[1] - 暂停办理股份过户登记手续日期为2026年6月17日至2026年6月23日[1] - 记录日期为2026年6月17日[1] 货币选择权 - 可就部分股息行使货币选择权，截止时限为2026年7月15日16:30[1] 董事会成员 - 董事会包括非执行董事李欣等3人、执行董事喻霖康等4人、独立非执行董事刘炳章等4人[3]

财务数据关键指标变化：整体收入与利润 - 全年收入为人民币180.2亿元，同比增长5.1%[2] - 公司2025年总收入为人民币180.22亿元，较2024年的人民币171.54亿元增长5.1%[20] - 公司总收入为人民币180.216亿元，同比增长5.1%[80] - 公司2025年综合收入为人民币180.2亿元，同比增长5.1%[38] - 全年毛利润为人民币64.1亿元，同比增长13.3%；毛利率从33.0%提升至35.5%[2] - 公司毛利为人民币64.056亿元，同比增长13.3%；毛利率为35.5%，同比提升2.5个百分点[82] - 公司2025年总毛利为人民币6,405.6百万元，毛利率为35.5%，较2024年的33.0%提升2.5个百分点[83] - 公司股东应占净利润为人民币39.7亿元，同比增长10.3%[2] - 公司2025年净利润为人民币4,083.7百万元，同比增长10.4%[92] - 公司股东应占核心净利润为人民币39.5亿元，同比增长13.7%[2] - 公司2025年核心净利润为人民币39.5亿元，同比增长13.7%[38] - 公司股东应占核心净利润（非香港财务报告准则计量）为人民币3,950.3百万元，同比增长13.7%[93] - 2025年每股基本盈利为人民币1.74元，基于股东应占溢利人民币39.69亿元及加权平均股数22.825亿股计算[24] - 每股基本盈利为人民币173.9分（约1.739元）[3][4] - 公司2025年除税前溢利为人民币48.64亿元[19] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 销售成本为人民币116.16亿元，同比增长1.0%[81] - 2025年两费费率同比下降0.3个百分点至7.5%[38] - 公司2025年市场推广开支为人民币295.6百万元，同比下降10.0%[87] 财务数据关键指标变化：其他财务数据 - 2025年经营性净现金流覆盖股东应占核心净利润比例为103.3%[38] - 2025年其他收入及收益为人民币5.54亿元，主要包括按公允价值计量金融资产的公允价值变动收益净额人民币1.71亿元及政府补助人民币5438万元[19][21] - 公司2025年其他收入及收益为人民币338.0百万元，同比下降52.1%[86] - 公司2025年投资物业公允价值变动收益为人民币263.6百万元[85] - 2025年所得税开支总额为人民币12.70亿元，其中即期税项为人民币13.82亿元，递延税项为收益人民币1.12亿元[22] - 2025年因撤回若干物业管理项目导致商誉终止确认人民币1.69亿元，及产生无形资产处置损失人民币1237万元[21][27] - 2025年末贸易应收款项及应收票据总额为人民币29.74亿元，同比增长17.8%（从25.25亿元增至29.74亿元）[28][29] - 2025年贸易应收款项及应收票据的亏损拨备大幅增加至人民币2.384亿元，同比增幅达67.5%（从1.4227亿元增至2.384亿元）[28][29] - 2025年账龄超过2年的贸易应收款项及应收票据占比上升，金额达人民币2.299亿元，占总应收的7.7%（2024年为9607万元，占比3.8%）[29] - 2025年其他应收款项的亏损拨备激增至人民币1.260亿元，同比大幅增长225.9%（从3868万元增至1.260亿元）[30] - 2025年贸易应付款项总额为人民币21.57亿元，同比增长24.5%（从17.33亿元增至21.57亿元）[30] - 公司2025年末持有现金总额（包括受限制银行存款及理财存款）为人民币15,581.8百万元[96] - 截至2025年12月31日，公司资产负债率为46.0%，同比提升3.3个百分点[97] - 截至2025年12月31日，公司资本承担为人民币2.3百万元，较2024年12月31日的人民币26.6百万元大幅减少[101] - 公司拥有一项最高额度为港币600百万元的循环贷款融资，截至2025年12月31日未提取该融资[105] - 截至2025年12月31日，公司非人民币资产主要为现金港币8.6百万元及25,517.6美元，管理层认为无重大外汇风险[107] - 截至2025年12月31日，公司上市所得款项净额已动用人民币6,038.9百万元，尚未动用净额约为人民币5,561.5百万元[104] 各条业务线表现：商业航道 - 商业航道收入为人民币69.1亿元，同比增长10.1%[2] - 商业航道业务2025年收入为人民币69.0581亿元，分部业绩为人民币45.06038亿元[18] - 商业航道2025年毛利为人民币4,357.7百万元，同比增长15.4%，毛利率为63.1%，同比提升2.9个百分点[84] - 购物中心业务2025年收入为47.685亿元人民币，占总收入26.5%，同比增长13.3%[60][61] - 2025年购物中心毛利率为75.9%，较2024年的72.6%提升3.3个百分点[60] - 2025年来自客户合同的收入中，购物中心业务收入为人民币40.25亿元，写字楼业务收入为人民币21.37亿元[20] - 购物中心零售额达人民币2,660亿元，同比增长23.7%；业主端租金收入为人民币307亿元，同比增长16.9%；业主端经营利润率提升0.6个百分点至65.7%[40] - 购物中心在营数量增至135座，在管数量增至207座；新签约第三方项目12个，新开业14座[40] - 购物中心业务新租面积实现双位数增长[41] - 截至2025年底，公司为129个已开业购物中心提供商业运营服务，总建筑面积1430万平方米[61] - 购物中心分部77.8%的收益来自商业运营及物业管理服务[61] - 购物中心管理输出项目合同建筑面积达21,120千平方米，同比增长13.7%，项目数185个[62] - 购物中心商业运营及物业管理服务总收益达37.10亿元人民币，同比增长8.2%[63] - 购物中心已开业项目建筑面积达14,318千平方米，同比增长12.8%[62] - 2025年写字楼收入为21.373亿元人民币，占总收入11.8%，毛利率为34.5%[60] - 写字楼平均出租率提升3.6个百分点至77.2%；在管项目233个，在管面积1,815万平方米[41] - 写字楼合约项目250个，合约面积2,252万平方米[41] - 写字楼商业运营及物业管理服务收入为21.37亿元人民币，同比增长3.5%，占总收入11.8%[64] - 写字楼物业管理服务在管建筑面积达18,154千平方米，同比增长8.8%[65] - 写字楼物业管理服务收益达20.21亿元人民币，同比增长4.5%[65] 各条业务线表现：物业航道 - 物业航道收入为人民币108.5亿元，同比增长1.1%[2] - 物业航道业务2025年收入为人民币108.47197亿元，分部业绩为人民币16.92028亿元[18] - 物业航道2025年毛利为人民币1,948.8百万元，同比增长7.0%，毛利率为18.0%，同比提升1.0个百分点[84] - 2025年物业航道收入为108.472亿元人民币，占总收入60.2%，其中社区空间收入占48.9%[60] - 2025年物业航道收入中，社区空间基础物业服务收入为人民币71.71亿元，城市空间收入为人民币20.40亿元[20] - 社区空间基础物业服务收入为71.71亿元人民币，同比增长7.5%，占总收入39.8%[66] - 2025年社区空间基础物业服务毛利率为15.9%，较2024年14.4%提升1.5个百分点[60] - 社区空间在管建筑面积达280.3百万平方米，同比增加8.8百万平方米[66] - 2025年社区空间业主增值服务毛利率为36.6%，较2024年25.6%大幅提升11.0个百分点[60] - 社区空间的业主增值服务收入为11.17亿元人民币，同比下降26.3%[70] - 针对开发商的非业主增值服务收入为5.20亿元人民币，同比下降27.7%[69] - 城市空间业务在管面积同比提升2.3%至1.28亿平方米，收入同比增长12.0%至人民币20.4亿元，合同回款率维持92.6%[44] - 城市空间物业管理服务收入为人民币20.399亿元，同比增长12.0%，占总收入11.3%[71] - 城市空间在管项目437个，同比减少1个；在管总面积1.27791亿平方米，同比增加290万平方米[71][72] - 城市空间合同面积1.38232亿平方米，项目444个；来自物业管理服务的收益为19.10686亿元[72] - 提供物业管理服务的在管建筑面积为4.26亿平方米[3] - 物业航道客户满意度同比提升0.95分至92.71分；新拓中高端住宅项目69个[43] 各条业务线表现：生态圈业务 - 生态圈业务收入为人民币2.7亿元，同比大幅增长72.2%[2] - 生态圈业务2025年收入为人民币26.8611亿元，分部业绩为人民币1.01617亿元[18] - 生态圈业务2025年毛利为人民币99.1百万元，同比增长77.9%，毛利率为36.9%，同比提升1.2个百分点[84] - 2025年生态圈业务收入为2.686亿元人民币，占总收入1.5%，毛利率为36.9%[60] - 生态圈业务收入为人民币2.68611亿元，同比增长72.2%，占总收入1.5%[73][74] - 生态圈业务中，自营化妆品业务收入1.12215亿元，较去年2600.8万元大幅增长[74] 各地区表现 - （注：提供的材料中未明确提及不同地区的具体表现数据。） 管理层讨论和指引：业务运营与战略 - 已开业购物中心数量为129个，已开业写字楼数量为27个[3] - 商业“一点万象”APP日活突破135万，物业“万象服务”APP业主认证329万户；线上引流零售额突破人民币100亿元[47] - 大会员业务会员总量突破8,300万，同比增长36.0%；活跃会员量同比增长30.0%；万象星发分总额人民币13.1亿元，同比增长27.2%[46] - 公司年內招聘优秀毕业生超300人，引进高级专业人才142人，关键岗位及核心专业人才库规模达1,300人[48] - 截至2025年12月31日，公司共有37,704名全职员工，较2024年12月31日的42,046名有所减少[108] - 公司已遵守《企业管治守则》所有适用条文[109] 管理层讨论和指引：投资与资本开支 - 2025年6月收购华润网络（深圳）及华网数据科技（广州），总代价为人民币1.21038亿元[11] - 2025年11月收购郑州康隆物业管理有限公司，代价为人民币506万元[11] - 2025年内，公司完成收购华润网络（深圳）有限公司及华网数据科技（广州）有限公司的全部股权，代价分别为人民币114.4百万元和人民币6.6百万元[102] - 根据修订后计划，上市所得款项净额的45%（约人民币5,220.3百万元）拟用于扩大物管和商业运营的战略投资，截至2025年底已动用人民币118.0百万元，剩余人民币1,962.1百万元[104] - 根据修订后计划，上市所得款项净额的30%（约人民币3,480.0百万元）拟用于供应链战略性投资，截至2025年底已动用人民币121.0百万元，剩余人民币2,779.1百万元[104] - 根据修订后计划，上市所得款项净额的15%（约人民币1,740.1百万元）拟用于投资信息技术系统，截至2025年底已动用人民币15.4百万元，剩余人民币820.4百万元[104] 管理层讨论和指引：股东回报 - 2025年宣派的末期股息为每股人民币0.509元，特别股息为每股0.341元，全年每股股息达人民币1.731元，同比增长12.7%[38] - 2025年末期股息为每股人民币0.509元，较2024年的每股0.643元有所下降[113] - 2025年特别股息为每股人民币0.341元，较2024年的每股0.614元有所下降[113] - 2025年中期股息为每股人民币0.529元，较2024年同期的每股0.279元有所增长[113] - 2025年中期特别股息为每股人民币0.352元，较2024年同期的每股0.575元有所下降[113] - 2025财年宣派的股息总额为每股人民币1.731元[113] - 2025财年末期股息及特别股息将以港币支付，股东可选择以人民币收取[114] - 股息货币选择需在2026年7月15日下午4:30前提交表格[114] - 为确定股东周年大会投票资格，股份过户登记将于2026年6月3日至8日暂停办理[118] - 为确定享有末期及特别股息资格，股份过户登记将于2026年6月17日至23日暂停办理[118] 其他没有覆盖的重要内容：会计重述 - 因应用合并会计法，2024年度经重列收益为人民币171.5441亿元，较原列170.42658亿元增加1.11752亿元[12] - 2024年度经重列除税前溢利为人民币48.64153亿元，较原列48.95221亿元减少3106.8万元[12] - 2024年度经重列本公司权益股东应占年内全面收益总额为人民币35.9796亿元，较原列36.29375亿元减少3141.5万元[12] - 2024年度经重列每股基本盈利为人民币157.6分，较原列159.0分减少1.4分[12] 其他没有覆盖的重要内容：关联方交易 - 2025年来自最终控股公司及同系附属公司的收入为人民币59.73亿元，占集团总收入约33.1%[20]

投资评级与核心观点 - 报告对华润万象生活（1209.HK）给予“推荐”评级，并予以维持 [2] - 报告设定的目标价为51.8港元 [2] - 报告核心观点：公司作为商管龙头，购物中心经营稳健，保持高派息回馈股东，其商业版图持续扩张，春节经营数据表现亮眼，是典型红利资产，估值受益于降息 [2][7] 主要财务预测与估值 - 预测2025年至2027年营业总收入分别为178.18亿元、193.58亿元、206.98亿元，同比增速分别为4.5%、8.6%、6.9% [3] - 预测2025年至2027年归母净利润分别为40.31亿元、44.12亿元、48.43亿元，同比增速分别为11.1%、9.5%、9.8% [3] - 预测2025年至2027年每股盈利（EPS）分别为1.77元、1.93元、2.12元 [3] - 基于剩余收益模型，测算公司合理市值约为1182亿港元，目标价51.8港元对应2026年预测市盈率（PE）为24倍 [7] - 当前股价（2026年3月26日收盘）为44.92港元，对应2025-2027年预测市盈率分别为22倍、21倍、19倍 [3] 商业运营与扩张 - 2025年公司新开及焕新17座商业项目，总建筑面积超300万平方米，商业面积合计逾200万平方米 [7] - 新项目覆盖广东、四川等8个省级行政区，涵盖万象城、万象汇、万象天地完整产品矩阵，并创新推出首个新一代精品奥莱、首个机场商业、首个社区商业等 [7] - 核心标杆项目持续扩容：深圳湾万象城二期投入运营，新增商业面积8.7万平方米，与一期合力构建近25万平方米高端矩阵，引入近300家新品牌，其中超120家为区域首店 [7] - 杭州万象城启动实验性调改，通过“掀潮大街”和“慢闪盒子”等策略，实现场内高端资源与外街流量的深度贯通 [7] 经营业绩与市场表现 - 华润置地2025年经营性不动产租金收入达329.4亿元，同比增长13% [7] - 2026年1-2月，华润置地租金收入63亿元，同比增长15%，增速明显优于社零增速及市场整体 [7] - 2026年春节档（2月15日-23日）期间，公司在管135个购物中心累计实现客流超6500万人次、零售额超75亿元，车流规模突破500万辆 [7] - 同期，万象影城在营62家影院贡献票房收入超6880万元，观影人次超110万人 [7] - 近12个月（2025-03-27至2026-03-26）公司股价表现显著跑赢恒生指数 [5][6] 公司基本数据与财务健康度 - 公司总市值为1025.30亿港元，流通市值为923.78亿港元 [4] - 公司资产负债率为49.26% [4] - 财务预测显示公司盈利能力持续改善：毛利率预计从2024年的32.9%提升至2027年的36.7%，净利率从21.3%提升至23.4%，净资产收益率（ROE）从22.4%提升至29.2% [8]

目标价与评级调整 - 美银证券将华润万象生活的目标价由46港元上调至50港元，并重申“买入”评级 [1] 零售业务展望 - 公司今年零售业务同店销售增长超过10%的能见度有所提升 [1] - 公司今年整体零售销售增长超过15%的能见度有所提升 [1] - 公司租户销售增长高于平均水平，且为中国消费进一步回稳的受惠者 [1] 物业管理业务展望 - 预期一线城市楼价将在2026年下半年大致回稳，缓解住户增值服务、费用收取及服务定价的压力 [1] - 随着物业市场低迷的拖累开始减退，将物业管理业务2026财年盈利目标倍数由10倍上调至15倍 [1] 整体估值与盈利预测 - 购物中心管理及办公室管理业务的目标倍数维持不变 [1] - 公司综合市盈率由22倍轻微上升至23倍 [1] - 轻微上调公司2026至2027财年盈利预测，以反映增值服务业务的不利因素减少 [1]

美银证券对华润万象生活的评级与目标价调整 - 美银证券将公司目标价从46港元上调至50港元，重申“买入”评级 [1] 零售业务前景 - 公司今年零售同店销售增长超过10%的能见度有所提升 [1] - 公司今年整体零售销售增长超过15%的能见度有所提升 [1] - 公司租户销售增长高于平均水平，且为中国消费进一步回稳的受惠者 [1] 物业管理业务展望 - 预期一线城市楼价将在2026年下半年大致回稳 [1] - 楼价回稳将缓解住户增值服务、费用收取及服务定价的压力 [1] - 随着物业市场低迷的拖累开始减退，将物业管理业务2026财年盈利目标倍数由10倍上调至15倍 [1] 整体估值与盈利预测 - 购物中心管理及办公室管理业务的目标倍数维持不变 [1] - 公司综合市盈率由22倍轻微上升至23倍 [1] - 轻微上调公司2026至2027财年盈利预测，以反映增值服务业务的不利因素减少 [1]

目标价与评级调整 - 美银证券将华润万象生活的目标价由46港元上调至50港元，并重申"买入"评级 [1] 零售业务展望 - 该行认为公司今年同店销售增长超过10%的能见度有所提升 [1] - 该行认为公司今年整体零售销售增长超过15%的能见度有所提升 [1] - 继续看好公司因其租户销售增长高于平均水平，且为中国消费进一步回稳的受惠者 [1] 物业管理业务展望 - 该行预期一线城市楼价将在2026年下半年大致回稳 [1] - 楼价回稳将缓解住户增值服务、费用收取及服务定价的压力 [1] 盈利预测调整 - 该行轻微上调华润万象生活的2026至2027财年盈利预测 [1] - 盈利预测上调是为了反映增值服务业务的不利因素减少 [1]

公司股价与交易表现 - 华润万象生活盘中股价上涨近5%，截至发稿时涨幅为4.63%，报47港元，成交额达1.86亿港元 [1] 年度业绩发布 - 公司将于3月27日发布年度业绩 [1] 机构业绩预测与展望：中金 - 预期公司2025年全年购物中心零售额将按年增长20%至25% [1] - 预期2025年购物中心同店销售将按年增长10%至15% [1] - 预计公司全年经营性现金流将维持1倍以上覆盖净利润水平 [1] - 预计公司将延续积极的股东回报意愿，维持历史派息比例，其中2023年、2024年及2025年上半年的派息比例均为100% [1] 机构业绩预测与展望：招银国际 - 预测公司2025年总收入将按年增长6.5%，达到182亿元人民币 [1] - 预测2025年住宅业务收入将按年持平 [1] - 预测2025年商业营运业务收入将按年增长13.8% [1] - 预测2025年核心净利润将按年增长10.8%，达到39亿元人民币 [1] - 预计基础物业管理毛利率将保持稳定，购物中心毛利率将持续改善，同时销售及行政开支比率将下降，这些因素将对业绩形成支持 [1]

公司业绩与预测 - 华润万象生活将于2024年3月27日公布2023年业绩 [1] - 瑞银预期其2025年业绩符合市场预期 [1] - 瑞银将公司2026至2027年盈利预测上调2% [1] 公司业务与增长指引 - 预期公司会提供乐观指引 包括“十五五”规划下购物中心扩张计划 [1] - 瑞银将公司2026年同店零售销售增长预测由7%上调至10% [1] - 公司还将提供2026年同店销售增长预测 [1] 投资评级与目标价 - 瑞银将公司目标价由48港元上调至55港元 [1] - 瑞银维持对公司“买入”评级 [1] - 瑞银将公司列为中国房地产板块首选 [1]

公司业绩与预测 - 华润万象生活将于3月27日公布去年业绩 [1] - 瑞银预期公司2025年业绩符合市场预期 [1] - 瑞银将公司2026至2027年盈利预测上调2% [1] 公司业务指引与计划 - 公司预计将提供乐观指引 [1] - 指引内容包括“十五五”规划下的购物中心扩张计划 [1] - 指引还包括2026年同店销售增长预测 [1] 财务预测与目标价调整 - 瑞银将公司2026年同店零售销售增长预测由7%上调至10% [1] - 瑞银将公司目标价由48港元上调至55港元 [1] 投资评级与行业地位 - 瑞银维持对公司“买入”评级 [1] - 瑞银将公司列为中国房地产板块首选 [1]