股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2026年1月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 華潤萬象生活有限公司 呈交日期: 2026年2月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01209 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 5,000,000,000 | USD | | 0.00001 | USD | | 50,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | USD | | | | 本月底結存 | | | 5,000,000,000 | USD | | 0.00001 | USD | | 50,000 | 本月底法定/註冊股本總額 ...

行业盈利预测 - 以加权平均值计算 2025年中国物业管理公司盈利预计同比增长10% [1] - 该预测值相对于市场普遍预期的12%更为保守 [1] - 预计2025年盈利增速较2024年的15%及2025年上半年的12%有所放缓 [1] 盈利增速放缓原因 - 盈利增速放缓主要由于现金收款比率下降 [1] - 盈利增速放缓亦由于增值服务收入下滑 [1] - 盈利增速放缓还由于增值服务利润率下滑 [1] 主要公司表现预期 - 在主要物管公司中 预期绿城服务表现将会领先 [1] - 预期华润万象生活表现位列其次 [1] - 预期保利物业 中海物业 万物云及碧桂园服务亦为主要公司 [1] 投资首选 - 在所有公司中 首选华润万象生活和绿城服务 [1]

行业盈利预测 - 以加权平均值计算 2025年中国物业管理公司盈利预计同比增长10% [1] - 该10%的增速低于市场普遍预期的12% [1] - 该增速较2024年全年及2025年上半年的增长15%及12%有所放缓 [1] 增长放缓原因 - 增长放缓主要由于现金收款比率下降 [1] - 增长放缓亦由于增值服务收入与利润率下滑 [1] 主要公司表现预期 - 在主要物管公司中 预期绿城服务表现将会领先 [1] - 其次为华润万象生活 保利物业 中海物业 万物云及碧桂园服务 [1] - 其中首选华润万象生活和绿城服务 [1]

行业盈利预测 - 以加权平均值计算 2025年中国物业管理公司盈利预计同比增长10% [1] - 该增速低于市场普遍预期的12% [1] - 该增速较2024年及2025年上半年的增长15%及12%有所放缓 [1] 增长放缓原因 - 增长放缓主要由于现金收款比率下降 [1] - 增长放缓亦由于增值服务收入与利润率下滑 [1] 主要公司表现预期 - 预期绿城服务(02869)表现将会领先 [1] - 其次为华润万象生活(01209) 保利物业(06049) 中海物业(02669) 万物云(02602)及碧桂园服务(06098) [1] - 其中首选华润万象生活和绿城服务 [1]

行业整体业绩与增长预期 - 预计所覆盖内地物管公司去年业绩总体符合预期 盈利增长为低单位数 但分化加剧 [1] - 领先企业持续受益于第三方市场整合 多数物管公司仍达成全年扩张目标 凸显了巨大的长期市场潜力 [2] 重点公司盈利增长预测 - 预计绿城服务（02869）与华润万象生活（01209）将实现最高利润增长 同比增10%至15% [1] - 预计保利物业（06049）与中海物业（02669）将实现中单位数增长 [1] - 融创服务（01516）可能仍面临核心利润下滑 受过往项目应收款问题及非核心业务拖累 [1] 行业风险与现金流状况 - 现金回款疲弱仍是主要阻力 去年现金回款比率同比降1至2个百分点 [2] - 现金回款比率下降受居民预付款减少及2022年后交付的高空置率项目占比上升影响 [2] - 短期利润率仍承压 但全年经营现金流应维持在利润的1倍左右 [2] 盈利分化关键驱动因素 - 第三方应收帐款的减损仍持续成为各物管公司盈利分化的关键驱动因素 [2] - 除万物云（02602）外 来自关联方的减损风险已大致清除 [1]

行业整体业绩与增长预期 - 预计所覆盖的内地物业管理公司去年总体业绩符合预期，盈利增长为低单位数，但公司间分化加剧 [1] - 领先企业持续受益于第三方市场整合，多数公司达成了全年扩张目标，凸显了巨大的长期市场潜力 [1] - 除万物云外，来自关联方的减损风险已大致清除 [1] 具体公司盈利表现 - 预计绿城服务与华润万象生活将实现最高的利润增长，同比增长10%至15% [1] - 预计保利物业与中海物业将实现中单位数的利润增长 [1] - 融创服务可能仍面临核心利润下滑，受过往项目应收款问题及非核心业务拖累 [1] 行业面临的挑战与风险 - 现金回款疲弱仍是主要阻力，去年现金回款比率同比降1至2个百分点 [1] - 现金回款疲弱受居民预付款减少及2022年后交付的高空置率项目占比上升影响 [1] - 短期利润率仍承压，第三方应收账款的减损持续成为各公司盈利分化的关键驱动因素 [1] 现金流与业务优化 - 预计全年经营现金流应维持在利润的1倍左右 [1] - 领先的项目管理公司会退出低质量和非核心项目以优化业务组合 [1]

睿远基金2025年四季度持仓变动与投资策略 - 睿远成长价值混合基金在2025年四季度加仓了寒武纪[1] - 该基金同期减仓了新易盛、阿里巴巴-W、东山精密等个股[1] - 基金前十大持仓中，移动运营商个股配置被移除，取而代之的是四季度表现突出的光伏和半导体高端设备制造商[1] - 基金计划在2026年一季度，在突出板块和个股配置的基础上，尽量减少投资的不确定性[1] 睿远成长价值混合基金前十大持仓明细 - 截至报告期末，基金前十大重仓股按占基金资产净值比例排序为：新易盛(9.50%)、胜宏科技(9.38%)、宁德时代(8.69%)、腾讯控股(8.64%)、东山精密(7.86%)、立讯精密(7.31%)、迈为股份(5.77%)、阿里巴巴-W(5.32%)、寒武纪(4.27%)、巨星科技(3.64%)[2] - 睿远成长价值混合A基金份额净值为1.9685元，报告期内份额净值增长率为0.57%，同期业绩比较基准收益率为-1.37%[2] - 睿远成长价值混合C基金份额净值为1.9159元，报告期内份额净值增长率为0.47%，同期业绩比较基准收益率为-1.37%[2] 睿远成长价值混合基金经理投资操作与行业观点 - 基金经理为2026年组合做准备，减持了基本面趋势偏弱的公司[3] - 增加了数据中心液冷、存力和算力的相关公司配置，基于对行业发展态势及个股研究的判断[3] - 持续看好光模块、PCB材料、芯片、数据中心液冷等板块及个股的未来发展，并计划在2026年加大研究力度[3] 睿远均衡价值三年持有混合基金持仓与业绩 - 基金经理赵枫管理的睿远均衡价值三年持有混合基金股票仓位已攀升至近三年最高水平[3] - 该基金重新买回了美的集团，华润万象生活、格力电器新进其持仓前十[3] - 该基金减仓了立讯精密，阿里巴巴-W、分众传媒则退出了前十大重仓股[3] - 睿远均衡价值三年持有混合A基金份额净值为1.7064元，报告期内份额净值增长率为-0.26%，同期业绩比较基准收益率为-1.52%[4] - 睿远均衡价值三年持有混合C基金份额净值为1.6767元，报告期内份额净值增长率为-0.33%，同期业绩比较基准收益率为-1.52%[4] 睿远均衡价值三年持有混合基金经理宏观与配置观点 - 基金经理认为宏观周期正向有利权益资产的方向变化，中国经济有望逐步走出通缩预期，企业盈利质量将逐步改善[4] - 具备定价权和成本转嫁能力的行业龙头更为受益，资本市场改革持续推进，长期资金入市环境逐步优化[4] - 投资仍将聚焦基本面扎实、竞争壁垒深厚的企业，通过结构性配置获取超额回报[4] - 具体配置上，关注处于快速海外扩张的国内龙头企业，这些公司在产品品质、创新和价格竞争力上已不输海外龙头[4] - 预计未来五到十年，海外收入增长将成为驱动这批公司业绩增长的主要动力[4]

睿远基金2025年四季度持仓变动与观点 - 睿远成长价值混合基金在2025年四季度加仓了寒武纪[1] - 该基金同期减仓了新易盛、阿里巴巴-W、东山精密等个股[1] - 基金前十大持仓中，移动运营商个股配置被移除，取而代之的是四季度表现突出的光伏和半导体高端设备制造商[1] - 基金计划在2026年一季度，在突出板块和个股配置的基础上，尽量减少投资的不确定性[1] - 截至报告期末，睿远成长价值混合A基金份额净值为1.9685元，报告期内份额净值增长率为0.57%，同期业绩比较基准收益率为-1.37%[2] - 截至报告期末，睿远成长价值混合C基金份额净值为1.9159元，报告期内份额净值增长率为0.47%，同期业绩比较基准收益率为-1.37%[2] - 基金经理为2026年组合做准备，减持了基本面趋势偏弱的公司，增加了数据中心液冷、存力和算力的相关公司[3] - 基金经理持续看好光模块、PCB材料、芯片、数据中心液冷等板块和个股的未来发展，并将在2026年加大研究力度[3] 睿远成长价值混合基金前十大持仓明细 - 截至报告期末，前十大持仓中，新易盛（300502）持有4,649,800股，公允价值2,003,505,824.00元，占基金资产净值比例为9.50%[2] - 胜宏科技（300476）持有6,937,586股，公允价值1,977,233,404.26元，占基金资产净值比例为9.38%[2] - 宁德时代（300750）持有4,991,800股，公允价值1,833,288,468.00元，占基金资产净值比例为8.69%[2] - 腾讯控股（00700）持有3,365,800股，公允价值1,820,998,774.00元，占基金资产净值比例为8.64%[2] - 东山精密（002384）持有19,570,610股，公允价值1,656,652,136.50元，占基金资产净值比例为7.86%[2] - 立讯精密（002475）持有27,170,600股，公允价值1,540,844,726.00元，占基金资产净值比例为7.31%[2] - 迈为股份（300751）持有5,902,199股，公允价值1,215,793,972.01元，占基金资产净值比例为5.77%[2] - 阿里巴巴-W（09988）持有8,690,800股，公允价值1,120,939,384.00元，占基金资产净值比例为5.32%[2] - 寒武纪（688256）持有663,777股，公允价值899,782,912.35元，占基金资产净值比例为4.27%[2] 睿远均衡价值三年持有混合基金动态 - 该基金股票仓位已攀升至近三年最高水平[3] - 基金重新买回了美的集团，华润万象生活、格力电器也新进其持仓前十[3] - 基金减仓了立讯精密，阿里巴巴-W、分众传媒则退出了前十大重仓股[3] - 截至报告期末，睿远均衡价值三年持有混合A基金份额净值为1.7064元，报告期内份额净值增长率为-0.26%，同期业绩比较基准收益率为-1.52%[4] - 截至报告期末，睿远均衡价值三年持有混合C基金份额净值为1.6767元，报告期内份额净值增长率为-0.33%，同期业绩比较基准收益率为-1.52%[4] 基金经理宏观与行业观点 - 宏观周期正向着有利权益资产的方向变化，伴随反内卷措施落实，中国经济有望逐步走出通缩预期，企业盈利质量将逐步改善[4] - 具备定价权和成本转嫁能力的行业龙头更为受益[4] - 资本市场改革持续推进，长期资金入市环境逐步优化，市场内在稳定性增强[4] - 投资仍将聚焦基本面扎实、竞争壁垒深厚的企业，通过结构性配置获取超额回报[4] - 关注处于快速海外扩张的国内龙头企业，这些公司在产品品质、创新和价格竞争力上已不输海外龙头，正在快速补上服务和渠道短板[4] - 预计未来五到十年，海外收入增长将成为驱动这批公司业绩增长的主要动力[4]

投资评级与核心观点 - 报告给予华润万象生活“买入”评级，当前股价为43.44港元，合理价值为48.72港元 [6] - 报告核心观点认为，华润万象生活购物中心表现亮眼，未来五年是其商业发展的重要窗口期，将兼顾规模化与高质量发展 [2][33] 年度经营情况 - 根据母公司华润置地经营公告，2025年全年经营性不动产业务租金收入为329.4亿元，同比增长12.8%，季度增速保持平稳 [7][8] - 2025年轻资产管理和生态圈收入为182.1亿元，同比下降3.3%，自第二季度后增速承压下行 [7][13] - 从母公司信息看，华润万象生活2025年商业航道收入平稳增长，物业航道增速承压，全年收入增速较2024年或有所收窄 [13] 收入预测 - 预计2025-2027年公司总收入分别为180.3亿元、192.2亿元、204.3亿元，同比分别增长6%、7%、6% [7][16][21] - 收入增长主要由商业航道拉动，预计2025-2027年商业航道收入同比分别增长12%、11%、11% [7][21] - 商业航道中，购物中心是主要增长动力，预计2025-2027年购物中心零售额分别增长23%、17%、14%，购物中心收入分别增长16.5%、14.0%、14.0% [7][14][16] - 预计2025-2027年购物中心开业项目数量分别为136、147、160个 [14][16] - 物业航道预计2025-2027年收入分别同比增长1%、3%、3%，其中社区空间收入承压，城市空间收入预计延续增长趋势 [7][21] 毛利率与盈利预测 - 基于2025年上半年表现，预计2025年整体毛利率为35.6%，同比回升3个百分点，主要得益于商业航道毛利率提升 [22] - 预计2025-2027年整体毛利率分别为35.6%、36.7%、37.9% [22][23] - 预计2025-2027年公司核心净利润分别为39.08亿元、43.41亿元、48.04亿元，同比分别增长11.4%、11.1%、10.7% [7][28][32] - 预计2025年核心净利润率为21.7%，同比提升1.1个百分点，2026-2027年将进一步提升至22.6%和23.5% [7][32] - 预计2025-2027年归母净利润分别为39.28亿元、43.61亿元、48.24亿元 [28][32] 估值与投资建议 - 基于2026年核心净利润，给予公司23倍市盈率估值，对应合理价值为998亿元人民币，按汇率换算为48.72港元/股 [7][33] - 公司过去3年市盈率均值为24.4倍 [33] - 若2025-2026年维持100%的派息率，预计2026年派息对应当前市值的股息率为5.0% [7][28]

行业整体展望 - 内地物管企业关联方盈利拖累已大致消退，但持续面对收款转弱及空置费上升的挑战，宏观环境疲软及服务质素未如理想亦带来收费压力 [1] - 预期2025至2027年行业盈利将分别同比增长3%、5%及7%，收入增长约5%，但利润率因收款转弱而承压 [1] - 物业管理服务将成为主要增长动力，相反增值服务将持续低迷 [1] 选股观点与公司分析 - 建议选择具稳健资产基础的高质素企业 [1] - 华润万象生活受商场消费带动，料有中十位数增长，股息率达4%至5%，目标价由46.38港元微升至48.93港元，评级“增持” [1] - 绿城服务盈利能见度高且利润率扩张，评级“增持”，目标价由5.78港元微降至5.54港元 [1] - 碧桂园服务可作为战术性选择，评级“与大市同步”，目标价由6.07港元升至7.04港元，支持因素包括稳健现金流、股东回报改善以及持续股份回购下约8%收益率 [1]