核心观点 - 美银证券重申对华润万象生活的“买入”评级 并将目标价从50港元上调至51港元 主要基于其核心盈利增长略超预期 以及未来五年明确的增长目标 [1] 财务表现与盈利预测 - 公司2023年核心盈利同比增长13.7% 略高于美银证券及市场预期 [1] - 美银证券将公司2026年及2027年的盈利预测上调了2%至3% [1] - 若公司五年目标达成 预计2026年预测市盈率约为20倍 [1] 未来增长目标 - 管理层公布五年营运目标 商业管理业务和物业管理业务的盈利年均复合增长率均达到10% [1] - 目标会员业务在较小的基数下 计划实现收入和盈利翻倍 [1] - 上述目标若达成 意味着公司未来五年整体盈利年均复合增长率约为10% [1] 业务优势与投资吸引力 - 公司通过积极的租户组合管理 带动了优于同业的租户销售增长 [1] - 公司超过5%的股息收益率 结合双位数的盈利增长预期 构成吸引的投资组合 [1]

核心财务与战略表现 - 2025年公司实现营业收入180.22亿元人民币，同比增长5.1%，核心净利润增长13.7%至39.50亿元人民币 [2] - 董事会宣派末期股息每股0.509元人民币及末期特别股息每股0.341元人民币，全年每股股息同比增长12.7%至1.731元人民币，连续三年实现核心净利润100%分派 [2] - 公司锚定“世界一流的城市品质生活服务商”战略目标，秉持“内涵式增长+外延式增长”双轮驱动策略，贯彻“有利润的营收，有现金流的利润”经营方针 [1] 万象商业板块 - 2025年万象商业实现零售额2,660亿元人民币，强劲增长23.7%，增速全面跑赢社消零增速 [3] - 年末在营购物中心达135座，其中54座零售额稳居当地市场榜首，105座跻身当地市场前三 [3] - 年内新开购物中心14个，并焕新发布“非凡重奢、城市旗舰、品质生活、前沿创新”产品赛道体系 [3] - 第三方外拓业务年内新签项目12个，平均GFA超10万平方米，年末未开业项目共72个（母公司项目32个，第三方项目40个） [3] 写字楼业务 - 年末写字楼物业在管项目223个，在管面积1,815万平方米 [4] - 写字楼运营在管项目新租面积实现双位数增长，平均出租率提升3.6个百分点至77.2%，客户满意度达99% [4] 万象服务（物业管理及城市空间运营） - 万象服务年末在管面积达4.26亿平方米，同比增长3.2%，合约面积达4.64亿平方米 [5] - 年内收入同比增长1.1%至108.47亿元人民币，基础物业服务毛利率同比提升1.2个百分点至15.2% [5] - 城市空间运营业务收入同比增长12.0%至20.40亿元人民币，年末在管面积提升2.3%至1.28亿平方米，全年收缴率92.6%、清欠率86.5% [5] - 社区空间业务客户满意度达92.71分，存量项目留存率近100%，年内新获取69个中高端住宅项目 [6] 大会员生态（万象星） - 会员总量突破8,300万，同比增长36.0% [7] - 年内万象星发分总额13.1亿元人民币，同比提升27.2%，跨业态兑分人数同比提升41.7% [7] - 大会员业务收购华润网络并完成整合，经营实现扭亏为盈 [7] 科技赋能与数字化转型 - 商业“一点万象APP”日活突破135万人次，物业“万象服务APP”业主认证329万户 [8] - “一点万象”客户端线上引流零售额突破100亿元人民币 [8] - 公司构建“AI+”战略蓝图，完成企业级AI开发技术应用平台建设，商业航道全面部署购物中心AI客流系统 [8] - 7个购物中心完成“万象云”能源管理系统试点，试点项目年均综合能耗同比下降超17% [9] ESG发展与社会责任 - 公司与开云集团达成可持续发展战略合作，启动零碳店铺试点 [10] - 新接2座华润希望小镇运营服务，累计服务希望小镇12座 [10] - 全国40座城市“暖心驿站”累计惠及40万人次，21座城市落地26个无废社区标杆项目 [10] - 公司首年参与CDP气候披露即获评B级，并联合编制《商场建筑能耗与碳排放计算标准》 [10] 未来展望 - 2026年是“十五五”开局之年，公司将坚持商管、物管、大会员一体化发展的“2+1”业务模式 [11] - 公司将以精益运营提质增效、科技赋能驱动创新、生态协同汇聚合力，持续筑牢核心竞争力 [11]

公司业绩与目标 - 公司2023年核心盈利同比增长13.7%，表现略高于美银证券及市场预期[1] - 管理层公布未来五年营运目标，商业管理业务与物业管理业务盈利年均复合增长率均设定为10%[1] - 目标会员业务在较小基数下，计划实现收入与盈利翻倍[1] - 若上述目标达成，公司未来五年整体盈利年均复合增长率预计约为10%[1] 投资观点与估值 - 美银证券看好公司前景，因其通过积极的租户组合管理，带动了优于同业的租户销售增长[1] - 该行认为公司超过5%的股息收益率，结合双位数的盈利增长预期，组合吸引力强[1] - 基于此，美银证券将公司2026年及2027年盈利预测上调2%至3%[1] - 目标价由50港元上调至51港元，并重申“买入”评级[1] - 根据盈利目标推算，公司2026年预测市盈率约为20倍[1]

公司2025年度业绩表现 - 公司2025年度收益为180.22亿元人民币，同比增长5.06% [1][2] - 公司2025年度权益股东应占溢利为39.69亿元人民币，同比增长10.31% [1][2] - 公司2025年度核心净利润为39.5亿元人民币，同比增长13.7% [1][2] 公司股息分派政策 - 董事会决议宣派末期股息每股0.509元人民币，并宣派末期特别股息每股0.341元人民币 [1][2] - 公司2025年度全年每股股息为1.731元人民币，同比增长12.7% [1][2] - 公司已连续三年实现核心净利润100%分派 [1][2] 公司股价与市场反应 - 公司股价盘中一度上涨超过7%，截至发稿时上涨6.16%，报46.88港元 [1][2] - 截至发稿时，公司股票成交额为1.23亿港元 [1][2]

公司股价与市场表现 - 华润万象生活股价上涨7.43%至47.44港元，成交额1.03亿港元 [1] 2025年度财务业绩 - 公司收益为180.22亿元人民币，同比增长5.06% [1] - 权益股东应占溢利为39.69亿元人民币，同比增长10.31% [1] - 核心净利润增长13.7%至39.5亿元人民币 [1] - 董事会宣派末期股息每股0.509元及末期特别股息每股0.341元 [1] - 全年每股股息同比增长12.7%至1.731元，连续三年实现核心净利润100%分派 [1] 机构观点与未来指引 - 华泰证券指出公司指引2026年营收、核心净利润、每股股息能够实现双位数同比增长 [1] - 预计2026年公司继续保持核心净利润100%派息，2026年预测股息率为5.0% [1] 公司战略与发展目标 - 公司认为“十五五”期间是商业航道规模发展的增量窗口期 [1] - 公司提出积极的“123”目标，即2026-2030年新增100个购物中心，在营/合约项目达到200/300个 [1] - 公司目标2026-2030年营收和利润复合增速超过10% [1]

核心观点 - 中金维持华润万象生活跑赢行业评级及48港元目标价 预计公司2026-27年核心净利润同比增长12%/10%至44.1亿元/48.6亿元 对应22倍2026年核心市盈率及9%上行空间 [1] 2025年业绩表现 - 2025年收入180.2亿元 同比增长5% 核心净利润39.5亿元 同比增长14% 略超市场预期 主要受购物中心板块毛利率提升推动 [2] - 2025年全年派息比例达100%（基于核心净利润 60%普通+40%特别派息） 对应股息收益率4.4% [2] - 2025年实现经营性现金流净额对核心净利润的1.0倍覆盖 年末在手广义现金158亿元 [4] 购物中心业务 - 2025年在管购物中心零售额同比增长23.7% 其中同店增速12.2% 大幅跑赢社零总额增速 重奢购物中心同店增速15.3%优于整体 [3] - 2025年购物中心板块毛利率同比提升3.3个百分点至75.9% 业主端净经营利润率同比提升0.6个百分点至65.7% [3] - 2025年新开业14个购物中心 总开业数量达135个 其中105个项目零售额在当地市场排名前三 年内新拓展12个平均可出租面积超10万平方米的第三方项目 [3] - “十五五”期间 商管业务目标新拓100个项目 到期末在营购物中心达200个 合约项目300个 目标同店增速跑赢社零 每年新开业约15个项目 收入及利润复合增速超10% [5] 物业管理业务 - 2025年物业板块收入平稳 毛利润同比增长7% 毛利率同比提升1.0个百分点至18.0% 整体发展具韧性 [4] - 2025年全年新拓展第三方项目3,530万平方米 同比小幅增长 [4] - “十五五”期间 物管业务目标营收复合增速实现双位数增长 发展质量行业领先 [5] 战略规划与发展目标 - “十五五”期间 公司将继续深化“商管+物管+大会员”业务模式 目标创建世界一流的城市品质生活服务商 保持整体业务稳健增长 [5] - “十五五”期间 大会员业务目标到期末营收及利润实现翻番 [5]

公司业绩概览 - 截至2025年12月31日止财政年度，公司收益为180.22亿元人民币，同比增长5.06% [3] - 权益股东应占溢利为39.69亿元人民币，同比增长10.31% [3] - 每股基本盈利为173.9分 [3] - 拟派发末期股息每股50.9分及特别股息每股34.1分 [3] 收入增长驱动因素 - 收入增长主要得益于在管规模的持续扩张以及商业零售效率提升 [4] 商业航道发展策略 - 购物中心紧抓规模扩张窗口期，丰富合作模式，跟踪商管并购机会，挖掘长期经营权项目，实现全域卡位式布局 [4] - 写字楼业务聚焦核心城市，深化与金融机构及国央企的战略合作 [4] - 加速消费基金落地，积极构建商业生态，实现业务价值链的纵向延伸 [4] - 实施分类分策管理：非凡重奢坚持强头部战略和产品创新；城市旗舰以产品力领先驱动；品质生活以经营高效为导向 [4] 物业航道发展策略 - 以市场需求为导向，聚焦核心城市、核心业态、核心大客户进行拓展 [5] - 发挥城市空间一体化运营优势，推动全业务链完整产品拓展 [5] - 积极打造多元化规模增长渠道，主动谋划和布局战略性并购机会 [5] - 强化细分赛道专业化管理：城市运营构建“策询招运”一体化产品体系；空间资产服务向平台化转型；基础服务落地“五共”模式 [5] 大会员业务发展策略 - 聚焦“积分、权益、数据”三要素，确立会员积分、数字化交易、商城和数字营销全新业务组合 [5] - 会员积分业务是基本盘，以提升体验为导向，强化运营，做大联盟规模 [5] - 数字化交易业务是业绩增长强大引擎，持续完善产品、强化运营、拓展增量 [5] - 商城业务是客户黏合剂，持续优化选品、提升经营效率 [5] - 数字营销业务是数据资产变现的培育和发力点，强化数据驱动与AI赋能，实现流量转化与业务增长 [5] 可持续发展与ESG - 将ESG理念贯穿于业务全过程，聚焦万象生态、以人为本、伙伴共赢、绿色发展、诚信经营五大领域 [6] - 响应国家“双碳”战略，确立集团“2030年碳达峰、2050年碳中和”的目标 [6]

公司2025年财务与运营表现 - 2025年公司实现营收180.22亿元，同比增长5.1%，核心净利润增长13.7%至39.5亿元 [1] - 分业务看，商业航道收入69.06亿元，同比增长10.1%；物业航道收入108.47亿元，同比增长1.1%；生态圈业务收入2.69亿元，同比增长72.2% [1] - 截至2025年末，公司在营购物中心135个，其中54个项目零售额排名当地市场第一，105个排名当地前三 [1] - 在营购物中心实现零售额2660亿元，同比增长23.7%，其中重奢项目零售额同比增长18.5%，非奢项目同比增长26.9% [1] - 写字楼物业年内出租率提升3.6个百分点至77.2%，全年新租面积27.7万平方米，同比增长19% [2] 公司业务发展与战略布局 - 2025年新开业14座购物中心，并发展12个第三方项目，项目平均GFA超10万平方米 [4] - 截至2025年末，公司未开业项目共72个，其中母公司项目32个，第三方项目40个 [4] - 公司已成功进入奥特莱斯、机场商业等新细分赛道，并将持续优化各赛道，建立清晰的管理规则和运营标准 [3][4] - 未来公司将聚焦核心城市优质标的，提升一二线城市项目“浓度”，并择优进入人口基数大、产业集中度好的三线城市，打造城市头部项目 [2] - 2026年被公司视为商管业务紧抓规模、发展增量的窗口期 [2] 行业趋势与管理层观点 - 当前消费需求呈现分化，高端奢侈品消费、高净值人群和高端服务需求稳定且强劲 [1] - 商业地产正在市场化，逐步摆脱地产属性回归商业本质 [2] - 管理层预判，未来头部企业将凭借品牌、运营、渠道和平台优势，加速行业资源整合，行业集中度将进一步提高 [2]

核心观点 - 公司对“十五五”期间商业板块发展充满信心 计划通过深化布局与业务协同 实现全面高质量发展 并维持每股派息长期有效增长 [1][4][5] 2025年财务与运营业绩 - 2025年公司实现营业收入180.22亿元 同比增长5.1% 核心净利润同比增长13.7%至39.50亿元 [1] - 公司连续三年实现核心净利润100%分派 全年每股股息同比增长12.7% [1] - 商业板块万象商业2025年实现零售额2660亿元 同比增长23.7% 截至年末在营购物中心达135座 [2] - 2025年新开购物中心14个 新签外拓项目12个 全国26座城市实现“一城多汇”和“多城多汇” [2] - 年末未开业项目72个 其中母公司项目32个 第三方项目40个 [2] - 物管板块2025年收入同比增长1.1%至108.47亿元 在管面积达4.26亿平方米 基础物业服务毛利率同比提升1.2个百分点至15.2% [2] 业务发展动态与消费趋势 - 公司计划夯实万象商业头部地位 加大在重点城市深耕布局“一城多汇”“多城多汇” 并对有产业支撑、经济发展好的三线城市加强研究与重点布局 [1] - 2025年万象生活商场奢侈品销售同比增长约6.5% 高端奢侈品消费逐步企稳 [2] - 非奢消费更注重品质、性价比和情绪价值 以黄金饰品为核心的配饰类、以文创IP为核心的生活方式类、以运动户外为核心的服饰品类均取得双位数以上增长 [2] - 线上品牌到线下开店趋势明显 线上线下融合发展成为大势所趋 [2] - 公募REITs扩容至写字楼等资产类别对公司是积极利好 母公司推进REITs有助于打通资本循环 释放资源用于再投资 为华润万象生活带来更多优质项目与服务机会 [3] “十五五”战略规划与目标 - “十五五”期间是公司商业板块重要的战略机遇期 公司将抓住机会加速发展 [1] - 公司将持续推进商管、物管与大会员业务协同发展的“2+1”体系 [4] - 2025年公司会员总量突破8300万 同比增长36% [4] - 中长期目标为深化“2+1”业务模式 锚定“创建世界一流” 以“盈利优质、质量领先、市值领先和品牌卓著”为四大核心衡量要素 [4] - 具体目标包括：营收与核心净利润增长领跑行业 商管业务零售市场份额全国领先 万象星会员超过1亿 物业及商业客户满意度保持行业领先 保持行业领先市值水平 [4] 股东回报政策 - 2026年公司将维持原派息指引 [5] - “十五五”期间有信心维持每股派息长期有效增长 与投资者实现可持续利益共享 [1][5] - 公司处于成长阶段 将兼顾发展与回报的平衡 在保障投资者回报的同时 将更多资源投入业务发展 实现企业发展与股东回报的良性循环 [5]

公司2025年财务业绩 - 2025年公司实现营业收入180.22亿元 同比增长5.1% 核心净利润同比增长13.7%至39.50亿元 [2] - 公司连续三年实现核心净利润100%分派 全年每股股息同比增长12.7% [2] - 2025年公司会员总量突破8300万 同比增长36% [5] 商业板块运营表现 - 2025年 万象商业实现零售额2660亿元 强劲增长23.7% 截至年末在营购物中心达135座 [3] - 2025年新开购物中心14个 新签外拓项目12个 全国26座城市实现“一城多汇”和“多城多汇” [3] - 2025年末未开业项目72个 其中母公司项目32个 第三方项目40个 [3] - 万象生活商场的奢侈品销售在2025年同比增长约6.5% 以黄金饰品为核心的配饰类、以文创IP为核心的生活方式类、以运动户外为核心的服饰品类均取得双位数以上的增长 [3] 物业管理板块表现 - 2025年 物管板块收入同比增长1.1%至108.47亿元 在管面积达4.26亿平方米 [3] - 基础物业服务毛利率同比提升1.2个百分点至15.2% [3] 行业环境与战略机遇 - “十五五”期间是公司商业板块重要的战略机遇期 国内消费总量巨大 内循环加速规模扩容 [2][5] - 公募REITs扩容至写字楼等资产类别对公司是积极利好 母公司推进REITs将释放资源用于再投资 为公司带来更多优质项目与服务机会 [4] 公司发展战略与目标 - 公司将持续推进商管、物管与大会员业务协同发展的“2+1”体系 [5] - “十五五”期间将深化“2+1”业务模式 锚定“创建世界一流”目标 以“盈利优质、质量领先、市值领先和品牌卓著”为四大核心衡量要素 [5] - 具体目标包括：商管业务零售市场份额全国领先 万象星会员超过1亿 物业及商业客户满意度保持行业领先 保持行业领先市值水平 [5] - 公司会继续夯实万象商业的头部地位 加大在重点城市深耕布局“一城多汇”“多城多汇” 同时加强研究并重点布局有产业支撑、经济发展好的三线城市 [2] 股东回报政策与展望 - 2026年公司将维持原派息指引 “十五五”期间有信心维持每股派息长期有效增长 [6] - 公司处于成长阶段 将兼顾发展与回报的平衡 在保障投资者回报的同时 将更多资源投入到业务发展中 [6]