2025年财务业绩概览 - 公司2025年实现总营收180.22亿元，同比增长5.1% [2] - 核心净利润达到39.5亿元，同比增长13.7% [2] - 商业航道收入69.06亿元，同比增长10.1% [2] - 物业航道收入108.47亿元，同比增长1.1% [2] - 生态圈业务收入2.69亿元，同比增长72.2% [2] 商业运营表现与规模 - 2025年新开业14座购物中心，在营项目总数达135个 [2] - 在营购物中心实现零售额2660亿元，同比增长23.7% [2] - 54个项目零售额排名当地市场第一，105个项目排名当地市场前三 [2] - 重奢项目零售额同比增长18.5%，可比增长15.3% [2] - 非奢项目零售额同比增长26.9%，可比增长10.4% [2] 写字楼与物业业务状况 - 写字楼市场有所回暖，年内出租率提升3.6个百分点至77.2% [3] - 写字楼全年新租面积27.7万平方米，同比增长19% [3] - 截至2025年末，在管物业服务项目233个，在管面积1815万平方米 [2] - 合约物业服务项目250个，合约面积2252万平方米 [2] 发展战略与未来展望 - 管理层认为商业地产正逐步摆脱地产属性回归商业本质，未来头部企业将加速行业资源整合 [3] - 2026年被视作公司商管业务紧抓规模、发展增量的窗口期 [3] - 未来将聚焦核心城市优质标的，提升一二线城市项目“浓度”，并择优进入部分三线城市 [3] - 2025年发展12个第三方项目，平均GFA超10万平方米，其中存量在营/在建项目5个 [3] - 截至2025年末，未开业项目共72个，其中母公司项目32个，第三方项目40个 [3] 业务拓展与赛道优化 - 公司将持续优化细分赛道，为每个赛道建立清晰的管理规则和运营标准 [1][3] - 2025年已成功进入奥特莱斯（奥莱）和机场商业赛道 [3] - 第三方项目拓展聚焦重点城市TOD，并战略布局潜力城市 [3]

公司战略与发展规划 - 2026年是公司“十五五”开局之年 被视为商管业务紧抓规模和发展增量的窗口期 [2][3] - 未来公司将继续拓展 聚焦核心城市的优质标的 提升一二线城市项目“浓度” [3] - 公司将择优进入人口基数大、产业集中度好的三线城市 力求打造能够成为城市头部的项目 [3] 业务运营与优化 - 公司将持续优化细分赛道 为每个赛道建立清晰的管理规则和运营标准 [3] - 2024年公司已成功进入奥特莱斯（奥莱）和机场商业两个新赛道 [3]

公司业绩发布 - 华润万象生活于3月30日召开2025全年业绩发布会，公司董事会主席李欣、执行董事及总裁喻霖康等管理层出席会议 [1] 行业趋势与公司观点 - 管理层指出商业地产正在市场化，并逐步摆脱地产属性回归商业本质 [1] - 管理层预判未来头部企业将凭借品牌运营渠道和平台优势，加速行业资源整合 [1] - 管理层认为行业资源整合将导致未来行业集中度进一步提高 [1]

2025年经营业绩概览 - 2025年实现营业收入180.22亿元，同比增长5.1% [1][8] - 核心净利润39.50亿元，同比增长13.7% [1][8] - 公司秉持“内涵式增长+外延式增长”双轮驱动策略，经营业绩跑赢大市 [1][9] 多赛道业务布局与运营表现 - 公司已形成非凡重奢、城市旗舰、品质生活、前沿创新四大赛道，走专业化发展道路以应对市场分化 [2][10] - 多赛道布局是应对经济周期波动的核心能力，能提供极强的抗周期韧性 [2][10] - 2025年在营购物中心达135座，零售额2660亿元，同比增长23.7%，大幅跑赢社消零增速 [3][11] - 其中54座项目零售额居当地榜首，105座跻身前三，市场份额持续攀升 [3][11] - 年内新签12个第三方购物中心项目，平均建筑面积超10万平方米 [3][11] - 写字楼业务年末在管项目233个，在管面积1815万平方米，出租率提升3.6个百分点至77.2%，新租面积同比增长19%，客户满意度达99% [3][11] 市场趋势与行业格局 - 2025年社会消费品零售总额首次突破50万亿，最终消费支出对经济增长贡献率达52% [4][12] - 消费分化呈现四大趋势：服务消费增速(5.5%)快于商品消费(快1.7个百分点)；公司购物中心内奢侈品销售同比增长约6.5%，非奢品类如黄金饰品、文创IP、运动户外等增速超20%；线上线下渠道增速差距收窄；三、四线城市线下消费热度领跑，快消品增长近八成来自3至5线城市 [5][12] - 行业正去地产化，回归服务本质，未来集中度将持续提升，头部企业将加速资源整合 [2][10] 战略举措与竞争优势巩固 - 公司将通过三大举措巩固领先地位：在一、二线城市提升布局密度，在优质三线城市择优布局；细化四大赛道差异化经营；打造领先的商业平台和生态，构建私域流量壁垒与全场景生态优势 [3][11] - 2025年在营购物中心平均出租率达97.2%，同比提升0.5个百分点，核心举措包括坚守长期主义价值观、升级伙伴计划进行价值共创、全周期打磨产品与运营 [6][15] - “十四五”期间，第三方项目收入占比从24.8%提升至33.1%，税前利润占比从19.3%提升至25.3%，盈利水平与母公司项目持平 [6][14] 资本规划、轻资产运营与股东回报 - 母公司华润置地规划商业REITs未来3-5年达300亿-500亿规模，REITs扩容至写字楼、酒店资产对公司是重大利好，能打通资本循环并为公司输送更多托管项目 [5][13] - “十五五”期间，公司锚定“世界一流的城市品质生活服务商”定位，深化商管+物管+大会员一体化“2+1”模式 [6][14] - 具体目标包括商管业务巩固行业第一，物管业务跻身行业综合前五，会员总量冲击1亿 [6][14] - 股东回报方面，2026年分红政策保持稳定，“十五五”期间将维持高比例稳健分红 [6][14] 科技赋能与ESG建设 - 2025年公司AI客流系统、能源智能管理系统全面落地，人均综合能耗下降17% [7][15] - ESG行业影响力显著提升，获CDP、明晟等多项优质ESG评级，连续三年入选中国ESG上市公司先锋100榜单 [7][15]

投资评级 - 报告对华润万象生活维持“买入”评级 [1] 核心观点 - 报告核心观点为“重奢修复，全额派息” 公司背靠华润置地 是购物中心商管行业的标杆企业之一 凭借内生成长和强品牌外拓 商管规模将加速扩张 优秀商管能力推动长期同店增长及毛利率提升 公司业绩将进入加速成长期 [1][6] - 考虑到物管行业承压 报告下调2026-2027年归母净利润预测至44.0亿元和48.2亿元 并引入2028年预测为52.7亿元 当前股价对应2026/2027年市盈率分别为20倍和19倍 2025年股息率（基于2026年3月30日收盘价）为4.4% [6] 2025年财务业绩总结 - 2025年公司实现营业收入180.22亿元 同比增长5.1% [4] - 其中 住宅及城市服务物管收入占比60% 同比增长1.1% 商业运营及物管收入占比38% 同比增长10.1% [4] - 毛利润64.1亿元 同比增长13.3% 其中商业管理毛利占比68% 同比增长15.4% [4] - 归母净利润39.69亿元 同比增长10.3% 核心净利润39.5亿元 同比增长13.7% [4] - 基本每股收益1.74元 同比增长9.4% [4] - 毛利率和归母净利率分别为35.5%和22.0% 同比分别提升2.6个百分点和1.0个百分点 [4] - 三费费率8.2% 同比下降0.3个百分点 其中销售费率同比下降0.3个百分点 [4] - 第三方商场收入和税前利润贡献占比分别为33.1%和25.3% 同比分别提升5.3个百分点和4.3个百分点 [4] - 公司拟派发每股末期股息0.509元及每股特别股息0.341元 全年合计每股派息1.731元 派息比例（占核心净利润）为100% [4] 商业管理业务分析 - 2025年商业运营收入69.1亿元 同比增长10.1% 其中商场和写字楼收入分别占总营收的26%和12% 同比分别增长13.3%和3.5% [6] - 商业运营毛利43.6亿元 同比增长15.4% 毛利率63.1% 同比提升2.9个百分点 其中商场和写字楼毛利率分别为75.9%和34.5% [6] - 截至2025年末 公司累计在管商场135个 其中来自华润置地98个 105个项目零售额在当地市场排名前三 在手未开业项目72个 [6] - 2025年新开业商场14个 预计到2026年末累计开业商场将达147个 累计开业面积1，641万平方米 同比增长10.2% [6] - 2025年商场零售额2，660亿元 同比增长23.7% 同店销售额同比增长12.2% [6] - 其中 重奢商场销售额同比增长18.5% 同店增长15.3% 非重奢商场销售额同比增长26.9% 同店增长10.4% [6] - 2025年商场租金收入307亿元 同比增长16.9% 净运营利润（NOI）201亿元 同比增长17.8% NOI利润率65.7% 同比提升0.6个百分点 [6] 物业管理业务分析 - 2025年住宅及城市服务物管收入108亿元 同比增长1.1% [6] - 其中 物业管理/开发商增值服务/社区增值服务/城市空间服务收入占比分别为66%/5%/10%/19% 同比分别增长8%/下降28%/下降26%/增长12% [6] - 住宅及城市服务物管毛利19.5亿元 同比增长7.0% 毛利率18.0% 同比提升1.0个百分点 [6] - 截至2025年末 公司住宅合约面积4.6亿平方米 同比增长3.0% 在管面积4.3亿平方米 同比增长3.1% 合约在管比为1.09倍 [6] 财务预测 - 报告预测公司2026-2028年营业收入分别为198.92亿元，216.83亿元和236.18亿元 同比增长率分别为10.38%，9.00%和8.92% [5] - 预测2026-2028年归属普通股东净利润分别为43.96亿元，48.24亿元和52.73亿元 同比增长率分别为10.75%，9.74%和9.32% [5] - 预测2026-2028年每股收益分别为1.93元，2.11元和2.31元 [5] - 预测2026-2028年净资产收益率（ROE）分别为27.67%，29.56%和31.45% [5]

公司整体财务与股东回报表现 - 2025年实现营业收入180.22亿元，同比增长5.1% [1] - 核心净利润增长13.7%至39.50亿元 [1] - 董事会宣派末期股息每股0.509元及末期特别股息每股0.341元，全年每股股息同比增长12.7%至1.731元 [1] - 连续三年实现核心净利润100%分派 [1] 商业板块（万象商业）运营与增长 - 2025年商业板块实现零售额2660亿元，同比增长23.7%，增速全面跑赢社消零增速 [1] - 截至2025年末在营购物中心达135座，其中54座零售额位居当地市场榜首，105座跻身当地市场前三 [1] - 2025年新开购物中心14个，包括万象滨海购物村、西安MIXC AIR等创新项目 [1] - 2025年新签第三方外拓项目12个，平均总建筑面积超10万平方米，其中存量在营/在建项目5个 [1] - 全国26座城市实现“一城多汇”和“多城多汇”布局 [1] - 截至2025年末未开业项目72个，其中母公司项目32个，第三方项目40个 [1] - 第三方外拓聚焦重点城市TOD项目，并战略布局潜力城市 [1] 写字楼业务运营表现 - 截至2025年末，写字楼物业在管项目223个，在管面积1815万平方米 [2] - 写字楼运营在管项目新租面积实现双位数增长 [2] - 平均出租率提升3.6个百分点至77.2% [2] - 客户满意度达99% [2] - 依托“租赁+运营+物业”一体化优势，经营质效持续攀升 [2]

公司业绩概览 - 截至2025年12月31日止财政年度，公司收益为180.22亿元人民币，同比增长5.06% [1] - 权益股东应占溢利为39.69亿元人民币，同比增长10.31% [1] - 每股基本盈利为173.9分 [1] 股东回报 - 公司拟派发末期股息每股50.9分 [1] - 公司拟派发特别股息每股34.1分 [1]

于2025年12月31日，集团提供商业运营服务的已开业购物中心数量为129个，已开业写字楼数量为27 个，且集团有已开业购物中心分租项目6个，集团提供物业管理服务的在管建筑面积为4.26亿平方米(不 含购物中心项目)。 格隆汇3月30日丨华润万象生活(01209.HK)公布2025年年度业绩，2025年全年收入为人民币180.2亿元， 同比增长5.1%。其中，商业航道收入为人民币69.1亿元，同比增长10.1%；物业航道收入人民币108.5亿 元，同比增长1.1%；生态圈业务收入人民币2.7亿元，同比增长72.2%。2025年全年毛利润为人民币64.1 亿元，同比增长13.3%。毛利率由2024年度的33.0%增长至2025年度的35.5%。 2025年度，公司股东应占净利润为人民币39.7亿元，同比增长10.3%，公司股东应占核心净利润(非香港 财务报告会计准则计量)为人民币39.5亿元，同比增长13.7%。2025年，每股股东应占净利润为人民币 1.739元，每股股东应占核心净利润(非香港财务报告会计准则计量)为人民币1.731元。董事会建议宣派 末期股息每股人民币0.509元，及宣派特别股息每股人民币0 ...

公司业绩概览 - 截至2025年12月31日止财政年度，公司收益为180.22亿元，同比增长5.06% [1] - 权益股东应占溢利为39.69亿元，同比增长10.31% [1] - 每股基本盈利为173.9分 [1] - 拟派发末期股息每股50.9分及特别股息每股34.1分 [1] 商业航道（购物中心与写字楼）发展 - 收入增长主要得益于在管规模的持续扩张以及商业零售效率提升 [1] - 购物中心紧抓规模扩张窗口期，丰富合作模式，跟踪商管并购机会，挖掘商业长期经营权项目，实现全域卡位式布局 [1] - 写字楼业务聚焦核心城市，深化与金融机构及国央企的战略合作 [1] - 加速消费基金落地，积极构建商业生态，实现业务价值链的纵向延伸 [1] - 实施分类分策管理：非凡重奢坚持强头部战略和产品创新；城市旗舰以产品力领先驱动，做强定位性品牌矩阵；品质生活以经营高效为导向，深化精益管理和标杆门店建设 [1] 物业航道（城市空间运营服务）发展 - 战略上以市场需求为导向，聚焦核心城市、核心业态、核心大客户进行拓展 [2] - 发挥城市空间一体化运营独特优势，推动全业务链完整产品拓展 [2] - 积极打造多元化规模增长渠道，主动谋划和布局战略性并购机会，以实现高质量规模增长 [2] - 强化细分赛道专业化管理：城市运营构建“策询招运”一体化产品体系；空间资产服务向平台化转型；基础服务落地“五共”模式；增值延伸服务聚焦客户需求迭代；社群运营探索流量价值变现 [2] 大会员业务发展 - 集团持续深化会员生态建设，聚焦“积分、权益、数据”三要素 [2] - 确立会员积分、数字化交易、商城和数字营销全新业务组合 [2] - 会员积分业务是基本盘，以提升体验为导向，强化运营并做大联盟规模 [2] - 数字化交易业务是业绩增长的强大引擎，持续完善产品、强化运营、拓展增量 [2] - 商城业务是客户黏合剂，持续优化选品、提升经营效率 [2] - 数字营销业务是数据资产变现的培育和发力点，强化数据驱动与AI赋能，实现流量转化与业务增长 [2] 可持续发展与ESG - 集团将ESG理念贯穿于业务全过程，聚焦万象生态、以人为本、伙伴共赢、绿色发展、诚信经营五大领域 [3] - 积极响应国家“双碳”战略，确立集团“2030年碳达峰、2050年碳中和”的目标 [3]

资金使用情况 - 截至2025年12月31日，已动用所得款项净额约6038.9百万元人民币（约6824.0百万港元）[4] - 未动用部分约为5561.5百万元人民币（约6284.5百万港元）[4] 资金配置策略 - 2026年3月27日，董事会决议扩大闲置未动用所得款项净额配置方式[5] - 董事会预期临时配置资金不超过5561.5百万元人民币[6] 利率情况 - 2026年2月，公司人民币计值短期存款年利率一般低于1.40%[5]