行业整体展望 - 内地物管企业关联方盈利拖累已大致消退，但持续面对收款转弱及空置费上升的挑战，宏观环境疲软及服务质素未如理想亦带来收费压力 [1] - 预期2025至2027年行业盈利将分别同比增长3%、5%及7%，收入增长约5%，但利润率因收款转弱而承压 [1] - 物业管理服务将成为主要增长动力，相反增值服务将持续低迷 [1] 公司具体观点 - 华润万象生活受商场消费带动，料有中十位数增长，股息率达4%至5%，目标价由46.38港元微升至48.93港元，评级为“增持” [1] - 绿城服务盈利能见度高且利润率扩张，评级为“增持”，目标价由5.78港元微降至5.54港元 [1] - 碧桂园服务可作为战术性选择，评级“与大市同步”，目标价由6.07港元升至7.04港元，支持因素包括稳健现金流、股东回报改善以及持续股份回购下约8%收益率 [1]

行业整体展望 - 内地物管企业关联方盈利拖累已大致消退，但持续面临收款转弱及空置费上升的挑战，宏观环境疲软及服务质素未如理想带来收费压力 [1] - 预期2025至2027年行业盈利将分别同比增长3%、5%及7%，收入增长约5%，但利润率因收款转弱而承压 [1] - 物业管理服务将成为行业主要增长动力，而增值服务将持续低迷 [1] 选股观点与公司分析 - 建议关注具稳健资产基础的高质素企业 [1] - 华润万象生活(01209)受商场消费带动，预计有中十位数增长，股息率达4%至5%，目标价由46.38港元微升至48.93港元，评级为“增持” [1] - 绿城服务(02869)盈利能见度高且利润率扩张，评级为“增持”，目标价由5.78港元微降至5.54港元 [1] - 碧桂园服务(06098)可作为战术性选择，评级“与大市同步”，目标价由6.07港元升至7.04港元，支持因素包括稳健现金流、股东回报改善以及持续股份回购下约8%收益率 [1]

行业整体展望 - 预期2025至2027年内地物管行业盈利将分别按年增长3%、5%及7% [1] - 同期行业收入增长约5% [1] - 行业利润率因收款转弱而承压 [1] - 物业管理服务将成为主要增长动力 [1] - 增值服务将持续低迷 [1] 选股策略与公司分析 - 建议关注具稳健资产基础的高质素企业 [1] - 华润万象生活受商场消费带动，料有中十位数增长，股息率达4%至5%，目标价由46.38港元微升至48.93港元，评级“增持” [1] - 绿城服务盈利能见度高且利润率扩张，评级“增持”，目标价由5.78港元微降至5.54港元 [1] - 碧桂园服务可作为战术性选择，评级“与大市同步”，目标价由6.07港元升至7.04港元，支持因素包括稳健现金流、股东回报改善，以及持续股份回购下约8%收益率 [1]

股价与交易表现 - 华润万象生活早盘股价上涨3.94%，报43.76港元，成交额8112.69万港元 [1][5] 中金公司研报观点 - 预期公司2025全年购物中心零售额同比增长20%至25%，同店销售同比增长10%至15% [1][5] - 物业及写字楼板块预计维持平稳 [1][5] - 基础物管业务在积极外拓支持下保持增长，预计全年新拓单年合同金额维持约10亿元人民币，与2023至2024年持平 [1][5] - 增值业务受环境影响有所承压，但压力可控 [1][5] 大华继显研报观点 - 预测公司2025年核心净利润将同比增长12.2% [1][5] - 预测公司2025年收入同比增长6.8% [1][5] - 物业管理业务收入受增值服务收入大幅收缩拖累，预计仅增长1.4% [1][5] - 在购物中心收入增长带动下，商业营运业务收入估计可增长16.8% [1][5]

公司股价表现 - 截至发稿，华润万象生活股价上涨3.33%，报43.5港元，成交额5964.15万港元 [1] 机构核心观点与预测 - 中金预期公司2025全年购物中心零售额同比增长20%至25%，同店销售同比增长10%至15% [1] - 大华继显预测公司2025年核心净利润同比增长12.2%，收入同比增长6.8% [1] 业务板块分析与展望 - 购物中心/商业运营业务：预计2025年购物中心零售额强劲增长，商业营运业务收入在购物中心收入带动下，去年估计增长16.8% [1] - 物业管理业务：基础物管业务在积极外拓支持下保持增长，预计全年新拓单年合同金额维持约10亿元人民币，与2023至2024年持平 [1] - 增值业务：受环境影响有所承压，但压力可控，物业管理业务收入受增值服务收入大幅收缩拖累，预料仅增长1.4% [1] - 物业及写字楼板块：预计维持平稳 [1]

公司股价与交易表现 - 华润万象生活股价上涨3.33%，报43.5港元，成交额5964.15万港元 [1] 机构对购物中心业务的预期 - 中金预期公司2025全年购物中心零售额同比增长20%至25%，同店销售同比增长10%至15% [1] - 大华继显预测，在购物中心收入增长带动下，公司去年商业营运业务收入估计可增长16.8% [1] 机构对物业管理业务的预期 - 中金认为公司物业及写字楼板块维持平稳，预计基础物管业务在积极外拓支持下保持增长，全年新拓单年合同金额维持约10亿元人民币，与2023至2024年持平 [1] - 大华继显预测公司2025年物业管理业务收入仅增长1.4%，主要受增值服务收入大幅收缩所拖累 [1] 机构对公司整体财务的预期 - 大华继显预测华润万象生活2025年核心净利润将同比增长12.2%，收入料同比增长6.8% [1] - 中金指出公司增值业务受环境影响有所承压，但压力可控 [1]

核心观点 - 中金维持华润万象生活“跑赢行业”评级及48港元目标价，并预期其购物中心业务将实现强劲增长，同时整体业务保持稳健发展 [1] 购物中心业务 - 预期2025全年购物中心零售额同比增长20%至25% [1] - 预期2025全年购物中心同店销售同比增长10%至15% [1] 物业管理业务 - 物业及写字楼板块预计维持平稳 [1] - 基础物管业务在积极外拓支持下预计保持增长，全年新拓单年合同金额维持约10亿元人民币，与2023至2024年水平持平 [1] - 增值业务受环境影响有所承压，但压力可控 [1] 财务预测与股东回报 - 预计全年经营性现金流维持1倍以上覆盖净利润水平 [1] - 公司延续积极的股东回报意愿，维持历史派息比例，2023年、2024年及2025上半年派息比例均为100% [1] - 略降2025年和2026年核心净利润预测3%和2%，至39.3亿元和44亿元 [1] - 引入2027年核心净利润预测48.5亿元 [1] - 预期2025年、2026年及2027年核心净利润分别同比增长12%、12%和10% [1]

核心观点 - 中金维持华润万象生活“跑赢行业”评级及48港元目标价 预期公司购物中心业务增长强劲 物管业务平稳 现金流健康且股东回报积极 [1] 购物中心业务 - 预期2025全年购物中心零售额同比增长20%至25% [1] - 预期2025全年购物中心同店销售同比增长10%至15% [1] 物业管理及写字楼业务 - 物业及写字楼板块预计维持平稳 [1] - 基础物管业务在积极外拓支持下保持增长 预计全年新拓单年合同金额维持约10亿元人民币 与2023至2024年水平持平 [1] - 增值业务受环境影响有所承压 但压力可控 [1] 财务预测与股东回报 - 预计全年经营性现金流维持1倍以上覆盖净利润水平 [1] - 公司延续积极的股东回报意愿 维持历史派息比例 2023年、2024年及2025上半年派息比例均为100% [1] - 略降2025年和2026年核心净利润预测3%和2% 至39.3亿元和44亿元 [1] - 引入2027年核心净利润预测48.5亿元 [1] - 预期2025年、2026年及2027年核心净利润分别同比增长12%、12%和10% [1]

核心观点 - 中金维持对华润万象生活"跑赢行业"评级及48港元目标价 [1] 购物中心业务 - 预期2025全年购物中心零售额按年增长20%至25% [1] - 预期2025全年购物中心同店销售按年增长10%至15% [1] 物业管理与写字楼业务 - 物业及写字楼板块预计维持平稳 [1] - 基础物管业务在积极外拓支持下保持增长 [1] - 预计全年新拓单年合同金额维持约10亿元人民币 与2023至2024年水平持平 [1] 财务与股东回报 - 预计全年经营性现金流维持1倍以上覆盖净利润水平 [1] - 公司将延续积极的股东回报意愿 维持历史派息比例 [1] - 2023年、2024年及2025上半年派息比例均为100% [1]

评级与目标价调整 - 维持华润万象生活“持有”评级 [1] - 目标价由41.1港元上调至43港元 [1] 2025年整体财务预测 - 预测2025年核心净利润将同比增长12.2% [1] - 预测2025年收入将同比增长6.8% [1] 分业务收入预测 - 物业管理业务收入预计仅增长1.4% [1] - 物业管理业务增长受增值服务收入大幅收缩所拖累 [1] - 商业营运业务收入估计可增长16.8% [1] - 商业营运业务增长由购物中心收入增长带动 [1] 盈利预测调整 - 将2025年盈利预测下调3.4% [1] - 将2026年盈利预测下调6.4% [1] - 将2027年盈利预测下调7.2% [1] - 下调盈利预测因考虑到增值服务业务持续受压 [1]