合作事件概述 - 合肥轨道交通集团与华润万象生活就合肥市SS202410号、GX202501号两宗地块签订战略合作协议 [1][2] 合作项目详情 - **SS202410号地块（天鹅湖TOD·天鹅湾壹号项目商业用地）** 位于政务区稀缺核心板块，坐拥天鹅湖一线湖景资源，是集生态、交通、商业于一体的高端TOD综合体 [1][2] - **SS202410号地块项目定位** 为城市级标杆，依托轨道交通枢纽优势，致力打造安徽极具影响力、产品力领先的城市潮流地标，以及长三角一流的人文生态商业旗舰 [1][2] - **GX202501号地块（青龙岗TOD·云缦朗境项目商业用地）** 位于高新区，占位合肥科创主阵地，地处“科大硅谷”核心区与蜀西湖生活圈双环交汇之处 [1][2] - **GX202501号地块项目模式** 为PARK+TOD，聚合地铁枢纽、高品质商业、科创产业园区，旨在打造区域商业新地标，为高新科创精英品质生活升级赋能 [1][2] 合作意义与目标 - 合作旨在实现协同创新与优势互补，合肥轨道发挥TOD综合开发优势，华润万象生活贡献其领先的商业运营能力 [1][2] - 合作目标为重塑合肥高端商业格局，助力合肥现代化大都市圈建设 [1][2]

股本与股份情况 - 截至2026年2月底法定/注册股本总额为50,000美元[1] - 法定/注册股份数目为5,000,000,000股，每股面值0.00001美元[1] - 已发行股份（不包括库存股份）数目为2,282,500,000股，库存股份数目为0[2] 公众持股量 - 公司已符合适用的公众持股量要求，门槛为已发行股份总数（不包括库存股份）的25%[3]

公司业务表现强劲 - 2月15日至23日期间，公司旗下135个在管购物中心实现客流超6500万人次，车流超500万辆，零售额超75亿元 [1] - 同期，公司旗下万象影城在营的62家影院实现票房收入超6880万元，观影人次超110万人 [1] - 春节期间，公司旗下18家酒店实现量价齐升，2月15日至23日期间总营收同比实现双位数增长 [1]

核心观点 - 瑞银预期华润万象生活2025年业绩符合市场预期 并将提供乐观的业务指引[1] - 瑞银将公司目标价由48港元上调至55港元 维持“买入”评级 并列为中国房地产板块首选[1] 业绩与盈利预测 - 瑞银将公司2026年同店零售销售增长预测由7%上调至10%[1] - 基于销售增长预测上调 瑞银将公司2026至2027年盈利预测上调2%[1] 业务发展指引 - 公司预计将提供乐观指引 包括在“十五五”规划下的购物中心扩张计划[1] - 公司预计将提供2026年同店销售增长的预测[1]

投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 核心观点 - 公司作为商管龙头壁垒稳固，凭借品牌、招商与运营优势，在行业存量竞争中兼具经营韧性与利润弹性 [2] - 购物中心业务领跑行业，高毛利驱动利润弹性，是公司利润增长的核心驱动力 [3] - 物业航道提供稳健基本盘，城市空间业务打开增量，多元业态协同发展 [4] - 公司现金充沛，分红积极，为股东回报和业务扩张提供坚实保障 [5] - 母公司华润置地REIT平台成熟运营，政策推动商业REITs扩容，有望加速公司商管价值释放并带来持续项目输送 [13][146][148][150] 财务表现与预测 - **历史业绩**：2024年营业总收入170.43亿元，同比增长15.41%；归母净利润36.29亿元，同比增长23.92% [1] - **近期表现**：2025年上半年营收同比增长7.1%，毛利率为37.1%，同比提升3.1个百分点；核心净利润同比增长15.0% [2] - **盈利预测**：预计2025-2027年归母净利润分别为39.03亿元、43.31亿元、48.21亿元，同比增速分别为7.53%、10.97%、11.32% [1][5] - **估值水平**：基于2025-2027年盈利预测，对应现价PE分别为25.0倍、22.5倍、20.2倍 [1][5] 商业运营（购物中心）业务分析 - **行业背景**：零售地产供给放缓，2025年上半年全国重点21城优质零售地产新增供应约206.9万平方米，同比减少27.5%，行业向核心城市与头部运营商集中 [36] - **经营表现**：2025年上半年，在管购物中心零售额达1220亿元，同比增长21.1%（可比口径增长9.7%），显著跑赢社零总额增速（5.0%）；租金收入同比增长17.2%（可比口径增长6.0%）；出租率提升至97.1%，领先行业平均水平 [3][43] - **财务贡献**：2025年上半年，购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利率高达78.7%，同比提升6.2个百分点；该业务贡献了公司总收入的26.6%和总毛利的56.3% [3][26][53] - **规模与储备**：截至2025年上半年末，在管购物中心125个，其中53个项目零售额当地市场第一；储备项目75个（母公司项目35个，第三方项目40个） [19][65][69] - **运营模式**：以“运营服务”、“物业管理服务”、“分租服务”三种模式为主，其中运营服务毛利率最高，2025年上半年达83.7% [63][64] - **竞争优势**：招商能力强，已合作品牌超1.6万个；会员体系“一点万象”大会员人数达7237万人；通过存量调改实现“精耕即增量”，2025年上半年经营利润率提升至68.2% [89][96][86] 物业管理业务分析 - **收入构成**：2025年上半年物业航道收入51.56亿元，同比增长1.1%，占总收入60.5% [4][26] - **细分业务**： - **基础物管**：在管面积持续增长，截至2025年上半年末达2.76亿平方米；2025年上半年物管服务毛利同比增长18.9%，毛利率提升至16.6% [4][108] - **城市空间**：成为增长新引擎，2025年上半年收入9.49亿元，同比增长15.1%；在管面积127.19亿平方米，第三方项目占比超98% [4][112] - **写字楼**：逆周期扩张，2025年上半年收入10.02亿元，同比增长4.5%；在管项目达225个 [4][126] - **母公司支持**：控股股东华润置地销售表现优于行业，2025年销售金额达2336亿元，为物管业务持续输送高质量项目 [108] 财务状况与股东回报 - **现金流充裕**：2025年上半年经营性现金流净额13.03亿元；期末现金及存款达179.21亿元，财务弹性充足 [5][133] - **高分红政策**：2023年以来维持核心净利润100%的分派比例，现金分红规模持续增厚，股息率（TTM）在5.0%附近波动 [5][135][138] - **应收账款优质**：2025年上半年贸易应收款28.23亿元，其中1年内账龄占比82.1%，减值计提审慎，信用风险可控 [5][139] 长期成长驱动力（REITs赋能） - **政策环境**：商业不动产REITs试点启动，政策持续支持商业地产资产证券化，为优质商业资产盘活提供通道 [146] - **母公司实践**：华润置地REIT平台运营成熟，华润商业REIT平均租金从2024年第二季度的383元/平方米/月稳步提升至2025年第四季度的436元/平方米/月；有巢REIT出租率长期保持在92%以上 [148] - **对公司价值**：REITs出表机制强化对高质量运营的依赖，有利于公司获取长期稳定管理费；加速母公司资产循环，为公司持续输送项目来源；提升公司商业运营能力的外拓价值 [150]

公司公告核心信息 - 华润万象生活董事会会议定于2026年3月27日举行 [1] - 会议主要议程包括审议及批准公司截至2025年12月31日止年度的全年业绩 [1] - 会议将考虑并决定是否派发股息 [1]

董事会会议 - 公司定于2026年3月27日举行董事会会议[3] - 会议将考虑及批准2025年度全年业绩及发布[3] - 会议将考虑是否派发股息[3] 董事会构成 - 截至公告日，董事会含3位非执行董事、4位执行董事和4位独立非执行董事[3]

公司关联交易协议更新 - 华润建材科技与关联方华润万象生活订立了新的《2026年框架协议》，以取代已于2025年12月31日届满的《2023年框架协议》[1] - 新协议旨在更新公司向华润万象生活采购增值服务的年度交易金额上限[1] - 协议建议的年度上限金额为每年人民币5000万元（不含税）[1] 协议上限设定依据 - 年度上限的厘定参考了服务提供方拟提供的增值服务品类、品质及服务水准[1] - 上限设定考虑了公司因业务发展对增值服务的需求[1] - 历史交易金额也是确定该上限金额的参考因素之一[1]

公司与关联方续签服务协议 - 华润建材科技与关联方华润万象生活续签了增值服务采购框架协议[1] - 新协议为2026年框架协议，旨在更新交易全年上限，以取代已于2025年12月31日届满的2023年框架协议[1] - 协议于2026年2月3日订立[1] 协议关键条款 - 新协议设定的建议全年上限为每年人民币5000万元，且为不含税金额[1] - 全年上限的厘定参考了多项因素，包括华润万象生活拟提供服务的品类、品质及水准，以及华润建材科技因业务发展产生的需求和历史交易金额[1]

公司公告核心 - 华润建材科技与关联方华润万象生活续签了增值服务采购框架协议，新协议为2026年框架协议，以更新交易金额上限 [1] - 新协议设定的年度交易上限为不含税人民币5000万元 [1] 协议背景与期限 - 此前适用的2023年框架协议及其全年上限已于2025年12月31日到期 [1] - 新协议于2026年2月3日订立 [1] 协议上限设定依据 - 建议的全年上限参考了华润万象生活拟提供服务的品类、品质及水准 [1] - 上限设定考虑了华润建材科技集团因业务发展对增值服务的需求 [1] - 历史交易金额也是厘定上限的参考因素之一 [1]