公司将于2025年8月26日举行董事会会议[1] - 会议内容包括批准公司及其附属公司截至2025年6月30日止六个月的中期业绩和有关公告[1] - 会议将考虑派发中期股息（如有）[1]

事件安排 - 公司定于2025年8月26日举行董事会会议[3] - 董事会会议将考虑及批准中期业绩公告及其发布[3] - 董事会会议将考虑是否宣派股息[3] 人员构成 - 截至通告日期，董事会包括3非执董、4执董和4独董[3]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 華潤萬象生活有限公司 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01209 | 說明 | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 2,282,500,000 | | 0 | | 2,282,500,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | 0 | | | | 本月底結存 | | | 2,282,500,000 | | 0 | | 2,282,500,000 | 本月底法定/註冊股本總額： USD 50,000 FF301 呈交日期: 2025年8月1日 第 1 頁 共 ...

行业评级与展望 - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束 [1] - 行业基本面持审慎看法 盈利增长幅度预期放缓至单位数 [1] - 高端品牌符合市场需求分化趋势 绿城服务评级因此上调 [1] 华润万象生活(01209) - 获"买入"评级 预期盈利维持双位数增幅 [1] - 派息比率高达100% 股息回报率料达约5% [1] - 目标价44港元 [1] 保利物业(06049) - 评级从"买入"降至"中性" [1] - 目标价升至37港元 [1] 中海物业(02669) - 评级从"中性"降至"跑输大市" [1] - 目标价5.5港元 [1] - 预期今年预测股息回报率仅3.6% 属行业最低 [1] 绿城服务(02869) - 评级从"跑输大市"升至"中性" [1] - 目标价从3.8港元上调至5港元 [1]

行业整体表现 - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% [1] - 行业估值修复期已结束 [1] - 行业基本面仍持审慎看法 [1] - 预期行业盈利增长幅度将放缓至单位数 [1] 华润万象生活(01209) - 获美银证券"买入"评级 [1] - 预期盈利维持双位数增幅 [1] - 派息比率高达100% [1] - 股息回报率料达约5% [1] - 目标价44港元 [1] 保利物业(06049) - 评级从"买入"降至"中性" [1] - 目标价升至37港元 [1] 中海物业(02669) - 评级从"中性"降至"跑输大市" [1] - 目标价5.5港元 [1] - 今年预测股息回报率仅录3.6% [1] - 股息回报率属行业最低 [1] 绿城服务(02869) - 评级从"跑输大市"升至"中性" [1] - 高端品牌符合市场需求分化的趋势 [1] - 目标价从3.8港元上调至5港元 [1]

盈利预测与评级 - 维持华润万象生活盈利预测不变 维持跑赢行业评级和40 0港元/股目标价 对应21倍2025年目标核心P/E和8%上行空间 [1] - 公司交易于19 5倍2025年核心P/E 对应5 1%股息收益率(假设2025年正常+特别派息达到100%) [1] - 预计1H25核心净利润同比增长约13%至20 0亿元 符合市场预期 [1] 购物中心经营表现 - 预计1-6月华润万象购物中心零售额同比增长15-20% 其中同店增长高单位数 重奢购物中心同店增速略优于整体 [2] - 6月单月零售额整体同比及同店同比趋势与上半年相若 重奢购物中心同店略弱于整体 [2] - 在1H24高基数下(零售额同店+7 6% 重奢+4 0%) 经营表现优于全年指引(同店增长中个位数)和社零(1-6月同比+5%)及同行 [2] - 优势来自在管购物中心市场地位稳固及品牌组合吸引力带来的持续客流增长 [2] - 上半年新开业5座购物中心(含2座母公司项目和3座第三方项目) 外拓新签5座第三方购物中心 进展符合预期 [2] 物管板块表现 - 预计上半年新拓第三方年化合同额约4亿元(去年全年约10亿元) [3] - 基础物管收入基数增大导致同比增速或放缓(1H24基础物管收入同比+15%) [3] - 地产实体市场销售、竣工端下行导致非业主增值服务收入及利润持续承压 [3] - 需关注经营性现金流与核心净利润的匹配情况 因行业to-C、to-B端收缴率同比承压 [3] 股东回报政策 - 2024年合计派息比率达核心净利润的138% 含60%正常派息(派息率同比+5ppt)和40%特别派息 另分派2023年留存收益 [4] - 2024年派息后已实现2023、2024两年100%核心净利润派发 [4] - 预计未来延续积极回馈股东政策 正常派息率稳步提升 无大额资本开支时延续特别派息 [4]

收购交易 - 华润万象生活宣布两项股权收购，分别以1 144亿元收购华润网络（深圳）100%股权和6618万元收购华网数据科技（广州）100%股权 [1] - 交易完成后两家公司成为华润万象生活的间接全资附属公司 [1] 收购目的 - 收购旨在增强会员运营与数字化服务能力 [1] - 预计实现业务深度整合，助力打造三位一体模式 [1] - 在商业地产数字化转型中建立优势 [1]

收购交易概述 - 华润万象生活通过全资附属公司与卖方订立股权转让协议，收购华润网络深圳和华网数据科技广州的100%股权 [1] - 交易完成后，两家目标公司将成为华润万象生活的间接全资附属公司 [1] - 卖方为华润股份的直接全资附属公司，交易前持有两家目标公司全部股权 [1] 目标公司基本情况 - 华润网络深圳成立于2016年，注册资本4.7亿元人民币，主营业务包括会员运营、线上商城及科技数据增值业务 [1] - 华网数据科技广州成立于2020年，注册资本3000万元人民币，主要为华润网络深圳提供会员运营后端支援服务 [1][2] 战略协同效应 - 收购将为集团带来更多数据资源和更强平台能力 [2] - 目标公司核心业务与集团会员计划高度契合，预计产生显著协同效应 [2] - 交易将巩固集团"2+1"业务模式，助力会员计划成为第三大盈利增长点 [2]

股价表现 - 截至6月13日收盘，华润万象生活报39.550港元，较上个交易日上涨1.67% [1] - 当日盘中最高价触及39.900港元，创近一年新高 [1] - 当日主力流入4875.251万港元，流出4994.748万港元，净流出119.50万港元 [1] 公司概况 - 华润万象生活是中国领先的物业管理及商业运营服务商，2020年12月9日于港交所上市 [2] - 2022年11月18日获纳入香港恒生指数成份股，2023年入选国资委"双百企业"名单 [2] - 公司战略目标为"创建世界一流企业，成为中国最具行业影响力的轻资产管理公司" [2] - 战略定位为"城市品质生活服务平台"，企业愿景为"成为客户信赖和喜爱的城市品质生活服务商" [2] 业务模式 - 聚焦"空间"、"客户"及"产品与服务"三大关键要素 [2] - 坚持"2+1"业务模式，涵盖商管航道、物管航道及大会员体系 [2] - 致力打造全业态、全客户、全产品、全服务一体化生态体系 [2] 品牌理念 - 以"非凡万象"为品牌理念 [2] - 价值主张为"用智慧服务引领城市品质生活，提升空间资产价值" [2] - 通过非凡人文、非凡科技、非凡空间以及非凡生态，赋予城市和生活非凡气质 [2]

公司业务结构 - 业务主要包括物业管理及商业运营服务两大航道 2024年收入占比分别为63%和37% 毛利润占比分别为32%和67% [1] 商业航道运营表现 - 在营购物中心122座 管理规模稳居行业第一梯队 [1] - 母公司2025-2028年预计新开业购物中心分别为6/6/6/5个 [1] - 2024年零售额同比增长4.6% 持续跑赢社零增速 [1] - 重奢商场实现同比增长1.8% [1] - 业主端租金收入同比增长19.2%至262亿元 [1] - NOI Margin同比提升0.4个百分点至65.1% [1] - 竞争优势包括先发优势/规模效应/多层级产品线/大会员体系/高效运营能力 [1] 物业航道规模扩张 - 合约面积4.5亿平方米 在管面积4.1亿平方米 同比分别增长5.9%和11.6% [2] - 城市空间在管面积同比增长19.8%至1.25亿平方米 全业态占比提升至30% [2] - 通过市场化外拓+收并购+合资合作方式积极扩张 [2] 财务业绩表现 - 2024年营业收入170.4亿元 同比增长15.4% [2] - 归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [2] - 连续两年实现核心净利润100%分派 固定派息率从2021年37%提升至2024年60% [2] 盈利预测与估值 - 预计2025/2026/2027年营业收入191.9/212.1/232.6亿元 [3] - 归母净利润41.7/47.4/52.9亿元 [3] - EPS为1.83/2.07/2.32元/股 [3] - 对应PE为19.5/17.2/15.4倍 [3] - 合理股价40.2元/股 合理市值918亿元人民币 [3] - 估值溢价源于商管业务稀缺性/业绩增速优势/高分红政策 [3]