万科债务展期终于迎来破冰。1月21日，万科发布公告，其境内债券"21万科02"的持有人会议已通过关 键展期议案。该议案以支付40%回售本金、剩余60%展期一年并追加项目应收款质押增信为核心，获得 了92.11%的压倒性支持率。 这是万科自启动债务展期谈判以来，首只成功展期的境内债券，标志着其化解流动性压力的努力取得阶 段性突破。受此影响，当日万科A股与港股股价均实现上涨，多只境内债价格走强。 然而，这场以高额现金支付换来的胜利，仅仅是为这家昔日的行业龙头争取到了宝贵的喘息之机。面对 年内仍超百亿的到期债务洪峰，以及行业深度调整的宏观背景，万科的自救之路，才刚刚迈出关键而艰 难的第一步。 一场"以钱换时"的艰难博弈 据了解，此次展期的核心标的"21万科02"，是一只由中信证券主承销，于2021年1月发行的11亿元公司 债，票面利率为3.98%。该债券设计为"5+2"年期限结构，赋予了发行人（万科）在第五年末的赎回选 择权，以及债券持有人在同一时点的回售选择权。"21万科02"的到期日为2028年1月22日，行权日为 2026年1月22日。 事件的触发点源于2025年末万科的决策。公司公告放弃行使赎回权，而债券持 ...

炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 来源：中国房地产报 万科一次性拿出"40%首付+10万元固定兑付+项目应收款质押"，已属"割肉式"让步，反映出其"保公开 债不违约"的底线思维。 中房报记者 许倩丨北京报道 万科多笔债务展期谈判迎来关键进展。 1月21日，万科公告显示，"21万科02"债券的持有人会议通过了调整回售部分本息兑付安排的议案，这 为万科暂时避免实质性违约赢得了空间。 受此提振，当日万科多只债券价格上涨，21万科06涨超4%，21万科04涨超3%。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜置评道，万科此次"21万科02"展期方案通过，是公司在流动性危机中 取得的阶段性喘息，但远非"上岸"。 他表示，从条款看，万科一次性拿出"40%首付+10万元固定兑付+项目应收款质押"，已属"割肉式"让 步，反映出其"保公开债不违约"的底线思维。短期看，方案避免了1月22日技术性违约，为后续两笔合 计57亿元中票（22万科MTN004及005）谈判提供了可复制的模板，市场信心或略有修复，但也暴露了 万科面临的深层困境。 艰难喘息 " ━━━━ 其二，回售部分债券本金兑付安排。在扣除上述 ...

公司近期法律与执行风险 - 公司及旗下长沙市万科企业有限公司新增一则被执行人信息 执行标的约10.90亿元 执行法院为湖南省长沙市中级人民法院[2] - 这是公司近两年多来首次被执行 上一次被执行发生在2023年5月 执行标的为3393元[9] - 公司目前存在14条股权冻结信息 其中2025年12月30日和12月17日分别被冻结2.5亿元和5.7亿元[9] 公司债务状况与兑付压力 - 2025年11月末 公司首次启动债务展期流程 针对原定于12月15日到期的20亿元中期票据"22万科MTN004"提出展期方案 但被否决[10] - 另一笔37亿元到期债券"22万科MTN005"的展期一年议案也未获通过[10] - 2026年1月15日 公司提议再次延长"22万科MTN004"的宽限期至90个交易日 并调整其本息兑付安排[10] - 目前公司境内债务总额为160.98亿元 其中一年以内到期的债务占比高达84.61% 金额为123.66亿元[10] - 未来12个月内兑付高峰在2026年7月份 金额达48.66亿元 短期偿债压力巨大[10] 公司经营业绩与股东支持 - 2025年1-9月 公司营业收入为1613.9亿元 归母净亏损为280.2亿元[11] - 公司第一大股东深圳市地铁集团有限公司已多次提供财务支持 在不含2025年11月一笔借款的情况下 累计已向公司提供借款291.3亿元[11] - 2025年11月11日 深铁集团宣布向公司提供不超过16.66亿元的借款 用于偿还公开市场发行的债券本金与利息[11] 公司治理层重大变动 - 服务公司三十六年的"老将"、公司董事及执行副总裁郁亮因到龄退休 已于2026年1月8日辞去所有职务[12] - 截至2026年1月8日 郁亮持有公司股票约739.5万股 按当日收盘价计算市值超过3600万元[12]

核心观点 - 公司正面临显著的短期偿债压力，正积极寻求对多笔境内中期票据进行展期以争取缓冲时间，但相关方案在债券持有人会议中遭遇较大阻力 [1][2] - 尽管公司基本面承压，出现营业收入下滑和单季巨额亏损，但部分债券和公司股价在消息发布当日出现显著上涨，市场反应复杂 [2] 债务与展期情况 - 公司提议延长“22万科MTN004”的宽限期至90个交易日并调整本息兑付安排，该债券余额20亿元，票面利率3%，原兑付日为2025年12月15日 [1] - “22万科MTN004”的展期方案已是第三次推进，需持有本期债券超90%表决权的持有人同意方可生效，但第二次持有人会议上同意率仅20.2%，反对比例高达78.3% [1] - 另一笔债券“22万科MTN005”（余额37亿元，票面利率3.00%）的展期一年议案在第二次持有人会议上也未获通过 [1] - 市场分析认为，公司寻求展期的策略是以时间换空间，通过推迟偿债时间争取缓冲机会 [1] 财务状况与市场表现 - 公司境内债务共有160.98亿元，未来12个月内兑付高峰在今年7月份，金额达48.66亿元，短期偿债压力巨大 [2] - 2025年第三季度公司实现营业收入560.65亿元，同比下降27.30%，单季净亏损160.69亿元 [2] - 亏损主因包括开发业务结算规模下滑、毛利率处于低位、新增存货跌价准备计提，以及部分资产处置价格低于账面价值，房地产开发业务结算面积同比大幅萎缩进一步削弱了现金流生成能力 [2] - 在相关公告发布当日（1月15日下午），公司多只债券（如“21万科04”、“22万科04”等）价格涨超30%并盘中临停，同时万科A股价收涨3.4%，港股万科企业收涨6.85% [2] 公司治理变动 - 公司于1月8日晚间公告，郁亮因到龄退休，辞去公司董事、执行副总裁职务，并不再担任公司任何职务 [2] - 郁亮的辞职不会导致公司董事会成员低于法定人数，不会影响公司董事会的正常运作和公司的日常经营，公司将尽快完成董事的补选工作 [2]

核心人事变动 - 公司服务长达36年的核心人物郁亮到龄退休，辞去董事及执行副总裁职务，标志一个时代落幕 [2] 长租公寓业务风波 - 公司旗下长租公寓品牌“泊寓”在深圳、武汉、杭州等多地发生大规模租客清退，租客反映未提前30天通知即被要求搬离 [2][4] - 清退事件源于公司与房东之间的租金纠纷，有房东称被拖欠租金超10万元，并被要求先签署解约协议才能申请发放欠租 [2][3] - 公司向租客提供了换房至其他门店、与房东重签或直接退租赔偿等安置方案，部分租客已收到合同约定的一个月租金违约金赔偿 [6][7] - 一位接近公司的人士表示，少数楼栋存在阶段性缓付租金情况，公司已制定解决方案和还款计划并与业主沟通，有房东表示已收齐欠款 [2][7] 公司经营与财务状况 - 2025年前三季度，公司实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，归母净亏损280.16亿元，同比下降56.14% [8][9] - 截至2025年9月底，公司有息负债总额为3629.3亿元，其中短期借款及一年内到期非流动负债合计约1514亿元，货币资金为656.8亿元，资金缺口超850亿元 [9] - 公司经营活动现金流量净额为-58.89亿元，同比下降21.49% [8][9] 租赁住宅业务表现 - 截至2025年12月底，“泊寓”共运营管理房源26.9万间，较同年9月底的28万间环比减少1.1万间 [8] - 2022年至2024年，公司租赁住宅业务营收分别为32.4亿元、34.6亿元、37.02亿元，该业务在2023年首次在成本法下实现整体盈利 [8] - 2025年前三季度，租赁住宅业务收入为27.4亿元，同比增长4.4%，但营收占比不到2% [8] 业务模式调整与收缩 - 公司正通过解约部分高成本、低收益的房源来止损，清退的深圳门店多为2017年“万村计划”下签约的城中村楼房，该计划因改造成本高、回报周期长曾全面暂停新签约 [10] - 有房东表示，其物业在解约后已委托给新运营方，但月租金比公司运营时便宜了几千元 [11] - 行业人士指出，2016至2017年资本涌入时，企业为扩张曾以远高于市场价的租金争抢房源 [10] 债务危机与融资努力 - 公司第一大股东深圳地铁累计提供超300亿元借款，但根据2025年11月协议，2026年6月30日前剩余可借款额度仅22.9亿元，且新增借款均需抵质押担保 [11] - 公司两笔中期票据“22万科MTN004”（20亿元）和“22万科MTN005”（37亿元）的展期方案在持有人会议上接连受挫，核心的本金展期12个月议案因同意票未达90%门槛被否决 [11][12] - 两笔债券已获30个交易日宽限期，将于2026年1月28日届满，公司定于2026年1月21日再次召开持有人会议，这是避免公开市场违约的关键一搏 [12]

核心事件：美元债成功展期 - 万达一笔4亿美元债券展期方案正式获得通过，原定2026年2月13日到期，票面利率11%，展期后到期日延长至2028年2月13日 [1] - 此次展期意味着公司在短期流动性管理方面取得重要进展，为业务转型和资产优化赢得了宝贵时间窗口 [1] - 债券发行人为万达地产环球有限公司，由万达商业地产（香港）有限公司等关联方提供担保 [1] 展期方案具体条款 - 方案维持11%的高票息，并增设了强制部分赎回条款，赎回日分别为2026年1月30日、2026年8月13日、2027年2月13日及2027年8月13日 [1] - 方案赋予发行人在任何时间全额或部分按面值赎回债券的权利，并将万达香港的最低净资产要求由8亿港元调整为3亿港元 [1] - 延长期内偿还债券的主要资金来源将包括资产处置所得款、经营现金流，以及来自万达商管子公司和联营公司的股息或其它分配 [1] 公司战略与资产状况 - 公司表示展期将帮助缓解短期流动性压力，为有序推进业务规划及资产处置策略、实现资产价值最大化争取时间，并使偿债节奏与实际现金流生成能力相匹配 [2] - 公司仍持有数十座核心城市万达广场，这些资产具备租金稳定的特点，是后续变现的重要支撑，为债务偿还提供了较大确定性 [2] - 在优化债务结构的同时，近半年来公司在资产处置与业务合作方面动作频繁 [3] 近期资产处置动态 - 中国建筑一局（集团）有限公司已完成对常德万达置业有限公司100%股权收购，原万达商管体系内股东同步退出 [3] - 法院将于2026年1月29日至2月1日拍卖大连万达集团持有的上海万达小额贷款有限公司70%股权，该标的起拍价5.1亿元，评估价约7.3亿元 [3] 核心业务拓展进展 - 万达广场作为旗舰业态继续在全国范围内稳健推进，2025年12月19日公司在山东济南、福建泉州与三明、重庆奉节、江西龙南同时开出5座万达广场，新增商业面积近50万平方米 [4] - 在文旅板块，2025年12月25日位于吉林的长春万达国际滑雪场正式开业，成为公司在体验式消费领域持续发力的案例 [4] - 分析人士指出，以展期缓解短期偿债压力、转让股权加快资金回笼、同时通过新项目开业维持业务增长动力，这一系列动作展现了公司应对挑战、寻求稳健经营的思路 [4]

美元债展期方案核心条款与影响 - 万达一笔4亿美元债券展期方案获得通过 原定2026年2月13日到期 展期后到期日延长至2028年2月13日 票面利率维持11% [1] - 展期方案包含对债券持有人相对友好的条款 增设强制部分赎回条款 赎回日分别为2026年1月30日、2026年8月13日、2027年2月13日及2027年8月13日 [2] - 方案赋予发行人在任何时间全额或部分按面值赎回债券的权利 并将万达香港的最低净资产要求由8亿港元调整为3亿港元 [3] 展期目的与偿债资金来源 - 此次展期意味着公司在短期流动性管理方面取得重要进展 为持续推进业务转型和资产优化赢得宝贵时间窗口 [1] - 此举旨在帮助集团缓解短期流动性压力 为有序推进业务规划及资产处置策略、实现资产价值最大化争取更多时间 并使债券偿还节奏与集团实际现金流生成能力相匹配 [3] - 延长期内偿还债券的主要资金来源 将包括资产处置所得款、业务运营产生的经营现金流 以及来自万达商管子公司和联营公司的股息或其它分配 [3] 核心资产价值与债务偿还确定性 - 公司仍持有数十座核心城市万达广场 这些资产具备租金稳定的特点 是后续变现的重要支撑 为债务偿还提供了较大确定性 [3] 近期资产处置与股权变动 - 公司近期在资产处置与业务合作方面动作频繁 中国建筑一局（集团）有限公司已完成对常德万达置业有限公司100%股权收购 原万达商管体系内股东退出 [4] - 法院将于2026年1月29日至2月1日拍卖大连万达集团持有的上海万达小额贷款有限公司70%股权 该标的起拍价5.1亿元 评估价约7.3亿元 [4] 核心业务拓展与新增项目 - 万达广场作为旗舰业态继续在全国范围内稳健推进 2025年12月19日公司在山东济南、福建泉州与三明、重庆奉节、江西龙南同时开出5座万达广场 新增商业面积近50万平方米 [5] - 在文旅板块 2025年12月25日位于吉林的长春万达国际滑雪场正式开业 成为公司在体验式消费领域持续发力的案例 [5]

核心事件 - 万科发布公告 公司董事会主席郁亮因到龄退休 正式辞去公司董事及执行副总裁职务 自此彻底告别服务长达36年的万科 [1] 郁亮的职业历程与万科发展 - 郁亮于1990年加入万科 负责证券和投资 凭借财务专业背景迅速在规范化管理中崭露头角 入职两年后出任公司董秘 [2] - 1993年 郁亮主导万科B股挂牌发行 成功募集资金4.5亿港元 为早期扩张奠定资金基础 [2] - 2001年 郁亮正式出任万科总经理 全面主持日常经营 与王石形成“王石定战略 郁亮抓执行”的黄金搭档模式 [2] - 2004年 郁亮提出“十年千亿计划” 当时公司年销售额仅91.6亿元 [3] - 2008年金融危机期间 郁亮推出“5986”快周转模式 当年实现销售额478.7亿元 市场占有率提升 [3] - 2010年12月 万科提前四年完成千亿目标 销售金额达1081.6亿元 成为中国首家销售额破千亿的房企 [3] - 2015-2017年 万科经历“宝万之争”股权危机 郁亮与王石联手引入深圳地铁作为战略投资者 稳住控制权 [3] - 2017年 王石退出董事会 郁亮正式接任万科董事会主席 并兼任总裁和首席执行官 [3] - 2017年 万科销售金额达5298.82亿元 同比增长45.3% 创历史新高 [5] - 2017-2018年 万科销售额先后突破5000亿元和6000亿元大关 连续多年保持行业第一 [6] 战略转型与行业预警 - 接棒后 郁亮推动万科由传统住宅开发商向“城市配套服务商”转型 业务延伸至物流地产 商业运营 长租公寓 物业服务等多元赛道 [4] - 2018年 郁亮在万科内部会议上提出“活下去”的行业预警 引发震动 随后几年市场调整验证其前瞻性 [7] - 2021年 房地产行业进入深度调整 万科业绩表现不佳 净利润下滑 郁亮在业绩会上向股东致歉 [7] 近期财务状况与债务压力 - 2024年 万科业绩出现大幅亏损 归属于上市公司股东的净利润亏损494.78亿元 [8] - 郁亮曾承诺在2024年和2025年两年内使债务规模下降1000亿元以化解风险 [8] - 2025年11月 万科首次启动债务展期流程 针对余额20亿元 原定于12月15日到期的中期票据“22万科MTN004”提出展期方案 [10] - 该展期方案在第二次持有人会议上仅获得20.2%的同意率 反对比例达78.3% 但30个交易日宽限期议案以90.7%的同意率通过 [11] - 另一笔37亿元到期债券“22万科MTN005”的展期一年议案也未获通过 [11] - 公司目前有16笔存续债券 规模合计217.98亿元 其中一年内到期的有8笔 规模157.53亿元 [11] - 除20亿元境内债券 公司未来六个月内还有约94亿元债券即将到期 其中48亿元将在2025年12月余下时间和2026年1月到期 [11] - 相关债券持有人会议拟于2026年1月21日召开 [11] 管理层变动与公司未来 - 2025年1月 郁亮首次卸下核心管理职务 辞去董事会主席 仅保留董事及执行副总裁职务 [8] - 2026年初 郁亮到龄退休 正式辞任所有管理职务 [8] - 分析认为 郁亮的离去标志着一个时代的结束 公司已从以职业经理人为核心的市场化企业 转变为由大股东深铁集团主导的“半国有化”企业 [12] - 公司当前最紧迫的挑战是债务展期问题 能否在宽限期内通过改进增信措施与投资人达成一致以避免实质性违约 仍是悬念 [9][11][12]

核心事件与现状 - 公司对“22万科MTN004”的展期方案在12月22日的第二次持有人会议上仍未获通过，该笔20亿元中票已进入新一轮宽限期，宽限期延长至30个交易日，届满日为2026年1月28日 [3][5][6] - 公司另一笔余额37亿元的中票“22万科MTN005”的展期会议也在同期进行，投票表决截止日期为12月25日 [9] - 公司首笔中票展期方案未能通过的结果在市场意料之外，因行业已有大量可参考案例，但公司未采用常见的“本金分期兑付+维持原有票面利率”组合，亦未提供小额兑付或明确增信安排 [3][13] 展期方案与投票详情 - 对于“22万科MTN004”，公司提出的修改后方案为：20亿元本金展期12个月至2026年12月15日，展期前产生的6000万元利息在2025年12月22日内支付，并承诺提供增信措施 [5] - 该展期议案仅获20.20%的表决权支持，远未达到生效所需的90%门槛，而延长宽限期的议案则以90.70%的同意率获得通过 [5][6] - 部分投资人对新方案仍不满意，原因在于没有首付和分期支付，且增信措施未明确 [6] - 公司最初于12月1日提出的方案是“本息展期一年、期间无增信措施”，被市场评论为“匪夷所思” [13][14] 公司债务与财务压力 - 截至2025年9月底，公司有息债务达3629亿元，为历史最高值 [11] - 债务结构方面，一年内到期的有息债务占比达42.7%，现金短债比仅为0.48，若剔除受限货币资金，债务压力更大 [11] - 2026年，公司到期或行权的债券规模还有124.19亿元 [11] - 公司面临资产处置不乐观、销售大幅下滑的情况，且集团层面可动用的资金严重不足 [11][13] 行业对比与策略分析 - 行业自2021年以来已有包括融创、碧桂园、远洋、富力等多家大型头部开发商完成境内外债务展期或重组，提供了丰富参考方案 [3][13] - 碧桂园在2023年处理境内债时，采取了先行对单笔债券展期（如“16碧园05”方案包括本金展期三年、首付6%、提供增信），再推广至一揽子方案的策略，并迅速获得通过 [14][15] - 分析认为，公司与碧桂园策略不同，其最初可能判断可用信用和程序换取时间，因此提出了缺乏硬增信或现金对价的方案，但当前市场更认可现金和硬增信 [15][16] - 若公司在首笔债券展期中就承诺分期支付，可能引发其他债权人要求同等待遇，从而增加整体流动性安排的难度 [15] 外部环境与支持变化 - 公司“无实际控制人”的股权结构决定了外部支持力度有限 [11] - 此前大股东深铁持续提供借款支持偿债，累计达307.96亿元，但其支持态度在11月初发生变化，导致公司筹备资金时间仓促 [11][14]

核心观点 - 万科正面临严峻的流动性危机和密集的偿债压力，其首笔寻求展期的境内债“22万科MTN004”核心展期方案未获债权人通过，但通过延长宽限期避免了立即违约，为后续协商争取了时间 [2][5][10][12] - 公司已进入偿债高压期，未来两年面临超过190亿元的公开债券兑付压力，且账面资金远不足以覆盖短期债务，国际评级被连续下调 [14][15][16] - 大股东深圳地铁虽持续提供资金支持，但条件日趋严格且设有上限，公司自救依赖资产处置和销售回款，但两者均面临巨大挑战，前景依然艰难 [18][20][24][27][28][31] 债券展期博弈与进展 - “22万科MTN004”是万科首笔寻求展期的境内债，余额20亿元，票面利率3%，其展期结果被视为后续展期的风向标 [4][5] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获通过，其中万科提出的议案一要求将6000万元利息也延期一年且无增信，完全无人问津 [6][7][10] - 第二次持有人会议上，万科作出让步，承诺在宽限期内支付6000万元到期利息，并承诺提供增信措施，但核心展期方案仅获20.20%同意，78.30%反对，未生效 [10] - 债权人批准了将债券原定5个工作日宽限期延长至30个交易日的议案，同意票达90.70%，新的宽限期截止日为2026年1月28日，避免了公司立即违约 [10][12] 公司面临的偿债压力与财务状况 - 2025年12月15日至28日，公司需接连应对“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔债券，本息兑付总额达58.71亿元 [14][15] - 2026年公司有超过120亿元境内债需偿还，2027年面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力 [15] - 公司在境内债券市场存续公开债券13只，余额合计203.16亿元；存续美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元） [15] - 截至2025年9月底，公司有息负债合计3629.3亿元，总负债8355亿元，一年内到期的非流动负债约1278亿元，而货币资金仅656.8亿元，远不足以覆盖短期债务 [16] - 国际评级机构标普在11月28日将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-”，惠誉也将其评级下调至“C” [16] 外部支持与内部自救措施 - 大股东深圳地铁在两年内累计提供307.96亿元股东借款，利率低至2.34%，并深度介入公司管理 [18] - 自2025年起，深圳地铁新增的股东借款额度设定上限为220亿元，且要求万科提供足额资产抵质押担保，风险控制加强 [20][24] - 公司通过资产处置回笼资金，2025年前三季度出售资产回现约44亿元，但投资性房地产用于抵质押及担保的余额已高达800亿元，优质可变现资产快速减少 [27][28] - 销售端持续恶化，2025年前三季度合同销售金额1004.6亿元，同比暴跌44.6%；同期净亏损280.2亿元，过去21个月内累计亏损超770亿元 [28] - 创始人王石曾公开表态并放弃退休金以示支持，但公司未作公开回应 [25][26]