香港房地产市场与财政状况分析（基于2026-27财年供地计划电话会议纪要） 一、 涉及行业与公司 * **行业**： 香港房地产市场（包括住宅、商业、土地财政）、香港政府财政 * **公司类型**： 香港本地私宅开发商、商业运营商（如零售与写字楼运营公司）、港铁公司、市建局[6][11] * **提及的实体**： 新鸿基、信和（作为港资企业财年口径示例）[2] 二、 核心观点与论据 1. 财政与地价收入：处于历史低位，但2026财年存在超收潜力 * **地价收入预算极低**： 2026财年香港地价收入预算为180亿港元，仅占财政收入的2%-3%，较周期高点下滑超90%[1][3] * **历史变化与驱动因素**： 2022年以来，受楼市景气度下滑及开发商投资审慎影响，地价收入自周期高点持续回落，同时北部都会区等基建投入增加，导致财政偏紧，财政结余从2018财年约1万亿港元下降至约6,000-7,000亿港元[3] * **2026财年存在超收可能**： 2025/26财年地价收入修订结果为175亿港元，2026/27财年预算边际上调至180亿港元，但该预算水平被认为相对偏低[4] 判断依据是房价变动与地价收入超收有强相关性，当前CCL指数在2026年1月录得自2023年2月全面通关以来单月最高涨幅，预示地价收入可能超收[1][4][9] 2. 住宅市场：进入去库周期，供应边际提升但实际仍偏紧 * **市场进入去库周期**： 年化住宅销售约2.2万套，高于供应水平，2024与2025财年累计库存净消耗约1.6万套，导致库存于2024年三季度见顶[1][8] * **2026财年计划供应提升**： 私宅计划供地边际提升至2.26万套，较2025财年（1.307万套，为过去15年最低）明显增加[1][8] * **实际供应预计仍偏低**： 历史实际达成率仅70%-80%，预计2026财年实际供应约1.7万套，仍低于年化销售量（2.2-2.3万套），预计净去化约5,000-6,000套，2026年大概率仍是降库年份[1][12] 政府评估未来5年私宅年均落成量约1.7万套，也低于近12个月销售量，长线看仍处去库周期[12] 3. 供地政策与结构：向政府主导倾斜，连续两年停供纯商业用地 * **供地结构变化**： 2026财年新增供应主要来自政府主导或协助的路径，包括公开卖地（增约2000套）、铁路开发（增约4000套）和市建局项目（增约1500套）[10] 私宅供应将主要来自北部都会区，预计未来占比超50%[1][11] * **公开卖地安排审慎**： 2026财年计划推地9宗（3宗滚存，6宗新增），新增项目多位于新界，其中3幅位于北部都会区洪水桥[10] 未来5年推地节奏将结合市场供需与价格变化，以审慎务实方式推进[10][11] * **连续两年停止供应纯商业用地**： 因写字楼及零售物业供需有压力、空置率处于历史高位，政府决定连续第二年不供应纯商业用地，以缓解高空置压力[1][15] 政策希望引导国际资本投向优质写字楼及零售业态，推动资产盘活[16] 4. 具体项目与政策 * **铁路物业开发**： 屯门第16区站第二期项目预计在2026年二季度推出，规划超5,500套住宅并配套集中式商业，港铁正寻找本地大型开发商合作[11] * **市建局项目**： 2026年主要集中在九龙老城区的土瓜湾与霹雳街，带有公益属性[11] * **豪宅印花税调整**： 针对亿元级以上住宅交易，印花税率从4.25%提升至6.5%[5] 政府估算该调整影响交易量占比仅0.3%，但可贡献约10亿港元税收，因高端交易占比小（5000万港元以上不足2%），对整体市场活跃度影响有限[1][5] * **学生宿舍计划（“城中学舍计划”）**： 2026年预算案单列三幅学生用地，允许社会资本将部分商业用地转化为学生公寓用途，无需补地价或“转性”[13] 背景是未来两年香港8所大学在校外地学生预计新增约3.5万人，仅5%-10%能获校内宿舍，租赁需求大，若供给不及时可能推高周边租金及房价[13][14] 计划新增约5,000套宿位[14] 5. 长远房屋策略：公营房屋占比大幅提升 * **未来5年供应目标**： 2026至2030财年预计总供应房屋约19.6万套，较上一个五年周期增长约80%[14] * **未来10年供应结构**： 2026-2035财年，公营与私营房屋供应比例从60:40提升至73:27，总目标为42万套（公营近30万套，私宅约12万套）[14] 公营房屋主要位于北部都会区及洪水桥、古洞北、东涌、启德等新区[14] 三、 投资策略观点 * **看好私宅开发商优于商业运营商**： 年初至今股价涨幅靠前的多为以私宅开发为主的公司，零售与写字楼运营类公司相对靠后[17] 从一年维度看，私宅开发领域相对更具机会[17] * **具体策略**： 1) 寻找NAV高折价的滞涨标的，滞后者可能存在补涨空间[17] 2) 关注港股通内市值不大但开发业务对收入与EBITDA敞口贡献更高的小型私宅开发商，其绝对估值与业务弹性更强，可能呈现更高弹性[17]

2026-27财年香港土地供应计划 - 香港政府公布2026-27财政年度卖地计划 将推出9幅住宅地皮 连同“一铁一局”等其他供应来源 合共提供22,580个住宅单位 同比大幅增加60% 创下近8年新高 [1] - 9幅住宅地皮中 3幅来自洪水桥片区 共提供3,120个单位 另有3幅为滚存地皮（赤柱、东涌及西贡） 以及3幅新纳入卖地表的地皮（何文田佛光街、沙田石门大涌桥路与安心街交界、石门安心街与安平街交界） 9幅地合共提供6,650个单位 [1] - 下年度首季将率先推出东涌第106A区海滨用地 可提供约990个单位 毗邻预计2029年落成的东涌东站 且无附加兴建政府设施要求 预计市场兴趣较高 [2] 土地供应来源与结构 - 下年度潜在土地供应中 约70%为政府主导及协调 主要来自“一铁一局” [2] - 未来5年已准备好的私人房屋土地供应可承载9.8万个单位 其中超过一半（超过4.9万个单位）来自北部都会区 该区被定位为未来新开发区域和经济引擎 [2] - 其余土地供应中 约20%来自大屿山东涌及小蚝湾 市区用地占比不多 且多为由机构或商业用途改划而来 [2] 土地用途调整与市场策略 - 新纳入卖地表的3幅住宅用地（何文田、沙田石门）均属于中小型和成熟社区用地 原规划为政府机构、社区或商业用途 正通过城规程序改划为住宅用途 [1] - 政府表示下年度不会推售一般商业用地 将持续检视将商业地改作住宅或其他更灵活用途的可能性 [3] - 政府已就3幅地皮发展为专上教育学生宿舍邀请市场提交意向书 并视市场反应 计划未来推出至少1幅作为宿舍用途 [3] 楼市环境与政府举措 - 发展局局长指出 楼市明显回暖 近期交投持续向稳甚至上升 近几个月推出的住宅用地均以相当合理的价钱售出 反映楼市正稳步发展 [2] - 政府将加强市建局“招标妥”服务 包括制定更严谨的顾问和承建商预审名单 由市建局协助业主进行招标和评标 并对大规模工程变动进行监管 [3] - 政府将向市建局拨款合共3亿港元 其中1亿港元作为起动资金以成立专队（或子公司） 另外2亿港元用于为使用“招标妥”的业主提供费用宽减资助 目标于2024年下半年推出加强版服务 [3]

核心观点 - 毕马威发布《财政预算案》前瞻报告，提出一系列旨在提升香港竞争力、确保长远财政稳健并配合国家发展规划的全面建议，核心方向包括激发商机、开创新产业及关怀市民 [1][2][3] 提升香港竞争力与吸引投资的税务建议 - 建议为落户香港的跨国企业地区总部所取得的合资格利润提供税务优惠，以吸引企业投资、提升本地经济活力、促进高端就业并推动产业升级 [1] - 建议优化家族办公室税务优惠制度，将投资范畴扩大至数码资产及贵金属，并对高净值人士将资产转移至其家族投资控股工具时提供印花税豁免 [1] - 建议重新检视对于已缴纳海外税款的税务减免，无论香港与该司法管辖区是否签订税收协议，以促进对外投资 [1] - 建议为在大湾区和北部都会区进行研发的企业提供“超额扣税”，以提升跨境创新动能，并为香港未来产业发展注入动力 [2] - 建议政府提供税务激励措施以减轻企业营运成本，提升投资意欲，并灵活采用公私营合作模式进行重点招商引资和高端人才对接 [2] - 建议优化税制，提供税务优惠，以吸引跨国企业及“出海”的内地企业进驻，巩固香港作为国际金融、航运、贸易和创新科技中心的地位 [3] 财政状况与收入表现 - 毕马威估计2025至26年度财政赤字约为112亿港元，较港府原先预算的670亿港元有显著改善 [2] - 截至今年3月底，香港财政储备预计约6430亿港元，维持健康水平 [2] - 印花税收入表现理想，较预期多出约450亿港元，是推动财政前景向好的主要因素 [2] 支持在职家庭与市民的税务措施 - 建议向通过认可机构雇用家庭佣工或通过祖父母/外祖父母照顾16岁或以下子女或伤残受养人的在职家庭提供6万港元免税额 [3] - 建议将居所贷款利息扣除上限由每课税年度10万港元提高至12万港元 [3] - 建议将供养父母及供养祖父母或外祖父母免税额的适用范围，扩展至居住在大湾区的父母、祖父母或外祖父母 [3] - 其他建议涵盖宽减100%利得税、薪俸税及个人入息课税，上限为6000港元，并扩大现行慈善捐款的可扣税范围以涵盖非现金捐赠 [3]

香港投资署2025年招商引资业绩 - 2025年共协助560间海外及内地企业在港开设或扩展业务，较2024年上升超过4%，数目创新高 [1] - 这些企业估计为香港经济带来近694亿港元的投资，较2024年增长约2% [1] - 这些企业预计在营运首年为香港创造10748个新增职位，其中约20%为管理/专业职级，比2024年增长超过57% [1] 新增职位与投资来源行业分布 - 新增职位主要涵盖运输、物流及工业、旅游与款待、金融服务以及金融科技等行业 [1] - 企业来源地遍布美洲、欧洲和亚洲等市场 [3] - 自2024年三月推出的新资本投资者入境计划，截至2025年年底共收到2852宗申请，将为香港带来逾855亿港元投资金额 [3] 香港的营商环境与战略定位 - 香港在一国两制下拥有内联外通的独特优势，积极配合粤港澳大湾区发展和共建一带一路等国家发展战略 [2] - 香港成为重要的商业和投资枢纽，吸引全球企业选择其作为拓展亚洲区域业务的基地 [2] - 投资署将积极对接国家十五五发展规划、加强与大湾区城市的协同，并拓展与内地不同省份的对接 [3] - 善用内地企业出海专班进一步支援内地企业借港出海，加强香港在双向投资中的枢纽角色 [3] - 以北部都会区为重点战略项目，配合量身订造的优惠政策组合，吸引更多具高增长潜力的企业落户香港 [3]

香港总商会2025财政预算案建议核心观点 - 香港总商会就新财政预算案提交建议书 核心目标是推动香港经济长远发展 涵盖公共财政管理 招商引资 金融市场 大湾区协同 北部都会区 人工智能及应对人口老化七大领域[1] 妥善管理公共财政与招商引资建议 - 建议妥善管理公共财政 以支持各项发展倡议[1] 加强金融市场竞争力建议 - 建议加强香港金融市场竞争力[1] 发挥大湾区协同效应建议 - 建议发挥粤港澳大湾区协同效应[1] 推动北部都会区发展建议 - 建议推动北部都会区发展 提出扩大公私营合作模式 让私营机构参与融资及非融资项目[1] - 建议简化北部都会区项目审批程序 以缩短发展时间及降低建筑成本[1] - 建议为北部都会区的资本开支提供更高的折旧免税额[1] - 建议为北部都会区的合资格投资提供1.5至2倍的投资优惠 以吸引更多私人资本为政府项目提供资金[1] 把握人工智能(AI)发展机遇建议 - 认为香港应积极把握人工智能(AI)兴起带来的机遇 为商界及社会创造最大效益[1] - 建议政府向雇主提供税务优惠 例如就员工的AI相关培训开支提供120%税务扣减[1] - 建议透过持续进修基金提供最高5000港元资助 补贴AI培训课程学费[1] - 建议政府拨款支持企业负责任地采用AI 鼓励企业购置软件 硬件 高性能AI工具及云端运算资源[1] - 建议透过简化申请程序和提早发放资助 以鼓励企业采用AI[1] 为人口老化做好准备（银发经济）建议 - 建议为人口老化做好准备[1] - 建议将现时的5%强积金强制性供款分为两部分 其中4%继续拨入强积金 余下1%则用作医疗保险储蓄基金 以保障市民未来医疗需求[2] - 建议推广遥距诊症及电子药物处方 以提升医疗服务效率和质量[2] - 建议制定政策鼓励发展长者房屋 例如提供额外地积比率和宽免补地价 以满足长者友善居所需求[2]

行政立法合作框架与原则 - 香港特区行政长官提出未来行政立法合作的“两个方面”：第一是主动融入和服务国家发展大局，包括对接“十五五”规划、统筹发展和安全、加快发展北部都会区、巩固提升国际竞争力；第二是共同推动宏福苑火灾后的支援重建工作，推行系统性改革，打破利益藩篱 [1][3] - 行政长官对立法会议员提出“三点期盼”：第一是贯彻行政主导与“爱国者治港”原则相适应的方针，确保行政立法良性互动；第二是议员遵守《立法会议员守则》，以国家根本利益和社会整体利益行事；第三是议员需兼顾微观需要与宏观利益，分析问题把握好五个系统关系 [1][3] - 强调“爱国者治港”不是口号，必须落实于实践，议员在反映民意过程中应提供正确资讯、过滤错误信息、发挥治理者影响力，而非随波逐流 [2][4] 经济发展与民生建设规划 - 政府与立法会需拼经济、谋发展、搞建设、惠民生，具体工作包括加快发展北部都会区、建设北都大学城以打造国际高等教育枢纽与高端人才集聚高地、推动高质量发展、建设香港产业发展、持续巩固提升香港国际竞争力 [2][4] - 不断改善民生的范畴涵盖土地房屋、交通运输、医疗护理、社会福利、保障劳工、关爱共融等 [2][4] 宏福苑火灾善后与支援措施 - 火灾发生后，政府立即成立三个工作组：由政务司司长领导的调查及规管工作组、由政务司副司长领导的紧急支援及募捐工作组、由财政司副司长领导的应急住宿安排工作组，全力进行调查、支援及善后工作 [5] - 执法部门已展开刑事调查，警务处拘捕16人涉嫌误杀，另拘捕6人涉嫌欺诈；廉政公署拘捕14人涉嫌贪污舞弊 [5] - 针对楼宇维修棚网安全问题，发展局指令所有维修楼宇棚网即时下架，并改革审批检测制度，只容许通过合格检测的棚网使用 [6] - 政府成立的“大埔宏福苑援助基金”已筹集43亿元，并为受影响人士发放多项补助，包括应急钱、生活津贴、慰问金、殓葬金、业主补助、住院补助、学生补助、工友补助、外籍家庭佣工补助、租金补助和搬迁补助等 [6] - 政府提供多项宽免措施，包括宽免税款、代缴地租、宽免差饷、放宽按揭贷款保证契据的还款期和还款额规定，以及宽免在公立医院使用医疗服务的费用 [6] - 通过“一户一社工”安排，由社会福利署社工联同公务员组成小组，为每一户居民提供情绪支援、协助申请经济援助和短中期居住安排等一站式服务 [6] 事故调查、问责与系统性改革 - 成立由陆启康法官任主席的独立调查委员会，审视事故原因、查明真相、追究责任，并为防范事故再发生提出改善建议，该委员会已于去年十二月十九日举行首次会议，将在九个月内完成工作 [7] - 政府重申会“问责到底”，任何人如需负责，不论是否政府人员、高层或基层，都会公平地按事实追责惩处 [2][7][9] - 政府将推行系统性改革，打破利益藩篱，不容许悲剧再发生 [1][3][9] 各领域针对性改善措施 - 政府将展开不同领域的改善措施，包括：成立强化消防安全治理工作组，加强消防管理责任和执行力，检讨法定责任和相关罚则，研究消防科技应用 [8] - 强化《建筑物条例》，加强大型楼宇维修工程的监管制度，深化查核和加重注册人员及承建商的违规惩处 [8] - 加强工地安全措施，修订《建筑地盘(安全)规例》，禁止在建筑地盘内吸烟，并检视地盘棚架物料的消防安全要求 [8] - 强化《建筑物管理条例》，提升法团议决工程或开支项目时亲身出席和投票的业主数目门槛，加强对委任代表文书及利益申报的规管，并扩大监管当局权力 [8] - 提升“招标妥”的功能和招标安排标准 [8] 受影响家庭长远安置安排 - 政府将尽快敲定受火灾影响家庭的长远住宿安排方案，已在近期透过“一户一社工”接触宏福苑业主，全面收集其对长远居住安排方案的初步意愿，以便应急住宿安排工作组分析并制定具体方案 [8][9] - 政府表示在制定方案时会考虑受影响家庭的意愿，并兼顾善用资源，做到情、理、法兼备 [8]

香港财政状况与预算案前瞻 - 新一份财政预算案将于2月25日发表 [1] - 受惠于金融市场畅旺及印花税等收入增加 香港特区政府的经营账目可提前恢复盈余 [1] - 随着对工务工程加大投入 本年度的资本账目仍会录得赤字 [1][2] 香港经济与行业发展 - 香港经济正稳步发展 [1] - 金融业占香港本地生产总值26% 去年金融市场表现亮眼 为相关行业带来更大市场需求及正向预期 [1] - 贸易行业占香港本地生产总值15% 去年因出口强劲为整体经济提供了支持 [1] - 盛事活动吸引了更多旅客访港 为市面增添良好气氛 [1] - 今年是国家“十五五”规划开局之年 为香港带来新机遇 [1] 政府财政管理与资源配置 - 香港特区政府去年提出加强版的财政整合计划 在管控开支增幅上取得一定效果 [1] - 政府整体开支仍然上升 教育、医疗及社会福利三个范畴的开支占政府开支接近60% [1] - 香港特区政府需要精准配置资源 维持公共服务的可持续性 [1] - 香港特区政府未偿还债务相对本地生产总值的比率约为12% 在国际上处于非常健康的水平 [2] 未来投资与发展策略 - 香港特区政府须积极投资未来 特别是北部都会区的提速发展 [2] - 香港特区政府会借助市场力量 包括适度发行债券 以支持基建发展 [2] - 希望通过新一份《财政预算案》更好释放经济潜力、增强发展动能、普惠民生 [2]

香港财政预算案发布时间与背景 - 新一份财政预算案将于2月25日发表 [1] - 受惠于金融市场畅旺及印花税等收入增加 特区政府经营账目可提前恢复盈余 [1][3] - 随着对工务工程加大投入 本年度资本账目仍会录得赤字 [1][3] 香港经济与行业发展状况 - 香港经济正稳步发展 [3] - 金融业占香港本地生产总值26% 去年金融市场表现亮眼 为相关行业带来更大市场需求及正向预期 [3] - 贸易行业占香港本地生产总值15% 去年因出口强劲为整体经济提供支持 [3] - 盛事活动吸引更多旅客访港 为市面增添良好气氛 [3] - 今年是国家“十五五”规划开局之年 为香港带来新机遇 [3] 政府财政收支与资源配置 - 去年特区政府提出加强版财政整合计划 在管控开支增幅上取得一定效果 [3] - 教育、医疗及社会福利三个范畴开支占政府开支接近60% [3] - 特区政府需精准配置资源以维持公共服务可持续性 [3] - 特区政府未偿还债务相对本地生产总值比率约为12% 在国际上处于非常健康水平 [4] 未来投资与发展策略 - 特区政府须积极投资未来 特别是北部都会区的提速发展 [3] - 特区政府会借助市场力量 包括适度发行债券以支持基建发展 [3] - 未来一个多月将继续与社会各界深入沟通 希望通过新预算案更好释放经济潜力、增强发展动能、普惠民生 [4]

香港IPO市场前景 - 香港IPO市场今年集资金额非常可能超越去年[1] - 地缘政治因素促使一些有意赴美上市的中国企业改道香港[1] 港交所市场改革 - 港交所今年上半年将就缩短结算周期（即"T+1"）征询市场意见[1] 香港房地产市场与金融稳定 - 香港中小开发商出现大规模违约的风险非常小[1] - 香港中小开发商违约风险不会损害香港的金融稳定[1] 香港北部都会区发展 - 香港正在与一些龙头企业洽谈，希望它们落户北部都会区[1] - 港府在地价方面可以让利以吸引龙头企业落户[1] 香港海外投资风险敞口 - 香港在委内瑞拉的投资非常小[1]

2026年香港新房市场格局 - 市场正处于关键的“新常态”形成期，告别单边快速上涨，进入更注重基本面和实际需求的阶段[6] - 开发商在产品创新、付款方式、定价策略上更具弹性以吸引买家[6] - 政府持续增加土地供应，特别是北部都会区等长远规划正在改变楼市版图，注入新变量和机会[6] “上车盘”与豪宅市场定义 - “上车盘”指总价相对较低、适合首次置业者的住宅，在2026年指总价800万至1200万港元的新房，面积在300平方呎至500平方呎之间，多为开放式或一房户型[3] - 豪宅市场不仅以价格划分（如总价超5000万或1亿港元），更注重地段、景观、配套、私密性和品牌价值[3] - 传统豪宅区包括山顶、南区、九龙站上盖、半山，新兴豪宅区域包括启德、黄竹坑等地[3] 港岛区新房市场行情 - 传统山顶、南区豪宅新盘单价为市场标杆，每平方呎价格可能突破5万甚至8万港元，总价以亿计[9] - 普通买家焦点集中在港岛东及西区，如鲗鱼涌、西湾河一带的旧区重建项目，预计实用呎价在2.2万至2.8万港元之间[11] - 西环一带的单幢式新楼吸引预算有限的年轻专业人士[11] 九龙区新房市场行情 - 启德发展区是供应重镇，产品多元，上车盘呎价预计在1.8万至2.4万港元，一线海景豪宅单位呎价可能超3.5万港元[12] - 黄竹坑转型为新兴住宅区，定位中高端，实用呎价普遍在2.5万至3.5万港元区间[12] - 传统九龙豪宅区如九龙站上盖新盘供应几乎为零，行情以二手为主，价格坚挺[14] 新界及离岛区新房市场行情 - 新界西北区域（如大埔、粉岭、元朗、屯门）是首次置业者主场，新盘总价在400万至800万港元可能找到小型单位，实用呎价约1.3万至1.8万港元[13] - 北部都会区概念覆盖范围（如古洞北、粉岭北）被视为未来20年重点发展区域，土地供应充足，是长线关注的潜力区[13] - 东涌靠近机场和港珠澳大桥，有一定投资概念；将军澳社区成熟，新房呎价已向2万港元靠拢[16] 首次置业者策略 - 明确预算与需求，严格计算首付、供款能力和压力测试结果[19] - 主要搜索范围应放在新界西北、东涌等新兴区域，甚至考虑楼花期较长项目[20] - 善用“居者有其屋计划”、“绿表置居计划”及“首置上车盘”等政府置业计划[20] - 预算有限又希望留市区可考虑面积200呎以下的超小型单位，但需考虑转手能力和居住舒适度[20] 豪宅买家策略 - 豪宅价值核心在于不可复制的地段与景观，如维港全海景、山顶静谧、南区海湾景观[21] - 需关注顶级开发商的品牌与品质，对保值增值至关重要[21] - 需全盘考虑高昂的持有成本，如管理费、差饷、维修基金等[21] - 购买豪宅是重要的资产配置，需综合考虑汇率、全球经济环境、资金流动性等因素[22] 市场常见问题 - 购买1000万港元以下自住物业，最高可做9成按揭，首付最低1成，另需预留楼价约4%-5%的印花税等杂费[23] - 1000万以上物业按揭成数逐步递减，非本地居民或投资用途首付要求可能达4-5成[23] - 市场经过调整，部分区域价格比高峰期有所回落，对有切实居住需求且财务充足的买家而言选择更多且可能有议价空间[24] - 北部都会区规划长远将大幅增加住宅土地储备，有望缓解住房短缺，并可能拉低该区域乃至整体市场的价格涨幅预期[25] - 买新房（楼花）可选更多户型楼层，付款方式更灵活，但存在延迟交楼和质量风险；买二手房（现楼）可见实物且即买即住，但可能需支付更多首付且楼龄状况各异[27]