行业投资评级与核心观点 - 报告对房地产行业维持“推荐”评级 [2] - 报告核心观点认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [32] 板块行情与市场表现 - 第11周（3月9日-3月13日）申万房地产指数下跌0.5%，在31个一级行业中排名第14位 [5][8] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-3.5%、-6.4%、2.7%，相对沪深300指数的表现分别为-3.4%、-9.9%、1-3.5% [3] - 本周A股板块内涨幅第一为京投发展，涨幅达25.0% [10]；港股板块内涨幅第一为融创中国，上涨3.6% [12] 政策动态 - **福州**：3月9日调整住房公积金政策，包括鼓励“卖旧换新”并执行首套利率、优化多子女家庭住房套数认定、支持提取公积金支付自住住房装修（标准1500元/平方米）、优化购买车库（位）提取、优化代际互助购房提取、放宽建造翻建大修自住住房提取条件 [5][13] - **成都**：3月10日拟提高公积金贷款额度，单缴存人最高额度由60万元提高至80万元，双缴存人由100万元提高至120万元，并拟阶段性取消公积金贷款次数限制至2026年12月31日 [5][13] 公司动态与土地市场 - **保利发展**：旗下公司以15.86亿元竞得杭州萧山区涉宅地块，成交楼面价38084元/平方米，溢价率16.1% [5][16] - **绿城中国**：本周新增两块宅地，分别以4.67亿元竞得宁波鄞州区宅地（溢价5.89%），以及以26.75亿元竞得上海青浦区宅地（楼面价3.19万元/平方米） [5][16] - **华润置地**：2026年2月总合同销售金额约100.5亿元，按年减少25.6%；前2月累计合同销售金额约217.0亿元，按年减少13.5% [5][17]；经常性收入表现稳健，2月经常性收入约45.4亿元，按年增长7.1%，其中经营性不动产业务租金收入约31.9亿元，按年增长17.1% [5][17] 销售端数据 - **新房市场**：第11周监测的20城商品房成交面积172万平方米，日均成交面积24.5万平方米，环比增加42%，同比减少13% [5][19]；年初至今20城累计成交面积1429万平方米，累计同比减少23% [5][19] - **二手房市场**：第11周监测的11城二手房成交面积212万平方米，日均成交面积30.3万平方米，环比增加25%，同比减少18% [5][24]；年初至今11城累计成交面积1710万平方米，同比增加17% [5][25] - **城市分化**：一线城市新房成交面积同比减少7%，二手房成交面积同比减少5% [21][27]；二线及三四线城市新房与二手房成交面积同比普遍下降 [21][27] 融资端情况 - 第11周发债企业大部分为地方国企 [28] - 华润置地发行规模最大，发行一般中期票据25亿元，票面利率1.9% [28][30] - 华宇集团发行的一般中期票据利率最高，为3.75%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.65% [28][30] 投资策略与建议 - 报告提出从三个方向寻找地产alpha [32]： 1. **开发类房企**：关注高拿地精准度的区域深耕型房企，推荐绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [32] 2. **稳定红利资产**：关注头部购物中心，推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [32] 3. **中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效交易系统的贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [32]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐” [2] 报告的核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具有稳定红利的头部购物中心资产、以及高效率高市占率的中介龙头 [6][34] 根据相关目录分别进行总结 一、板块行情 - 第10周（3月2日-3月6日）申万房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业中排名第26位 [6][9] - 板块相对表现：近1个月、6个月、12个月相对沪深300指数的表现分别为-3.9%、-9.3%、-15.1% [3] - A股板块内涨幅第一为西藏城投，周涨幅达11.7%；跌幅第一为万通发展，周跌幅达12.5% [10][11] - 港股板块内涨幅第一为美的置业，周上涨7.1%；跌幅第一为碧桂园，周下跌14.1% [12][14][15] 二、政策要闻 - **南充**：发布稳定新出生人口规模措施，首次将结婚支持纳入政策，为首次结婚登记的夫妻提供最高20万元贷款额度的1%财政贴息；生育二孩、三孩家庭可分别获5万元、10万元购房补贴，最高累计15万元 [6][16][17] - **太原**：调整住房公积金政策，贷款最长年限延长至30年且到期日不超过借款人68周岁；放宽“商转公”业务时限，有效期五年 [6][16][19] - **杭州余杭区**：发布推进房地产业高质量发展通知，在2026年3月31日前购买全区新建商品住宅并办理产权证后，给予每套5万元补助 [6][16][19] 三、公司动态 - **保利发展**：旗下公司以总价32.24亿元竞得杭州城东新城一线运河宅地，楼面价44985元/㎡，溢价率51.08%，创该区域地价新高 [6][19][20] - **中国海外发展**：2026年2月合约物业销售金额约84.64亿元，按年下跌35.9%；销售面积约35.87万平方米，按年下跌45.0% [6][19][21] - **越秀地产**：2026年2月合同销售金额约29.05亿元，同比下降约53.3%；销售面积约10.69万平方米，同比下降约7.6% [6][19][21] 四、销售端 - **新房市场（监测20城）**： - 第10周商品房成交面积121万平方米，日均成交17.2万平方米，环比减少10%，同比减少36% [6][22][27] - 年初至今累计成交面积1257万平方米，累计同比减少25% [6][22] - 一线城市第10周成交面积41.1万平方米，同比减少22% [23][27] - **二手房市场（监测11城）**： - 第10周成交面积169万平方米，日均成交24.1万平方米，环比增加37%，同比减少31% [6][26][30] - 年初至今累计成交面积1498万平方米，同比增加16% [6][26] - 一线城市（京沪深）第10周成交面积82.1万平方米，同比减少17% [26][30] 五、融资端 - 第10周发债企业以地方国企为主 [31] - 发行规模最大的是中铁地产，发行一般公司债23.4亿元 [31][32] - 票面利率最高的是首开股份发行的一般中期票据，利率为3.7%/3.53%；最低的是苏高新集团发行的超短期融资债券，利率为1.65% [31][32] 六、投资建议 - **方向一：开发类房企**：关注高拿地精准度的区域深耕型房企，推荐绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - **方向二：稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][34] - **方向三：稳定红利资产-中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效交易系统、保持高市占率的中介龙头贝壳-W [6][34]

报告投资评级 - 行业投资评级：推荐（维持） [2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向：1）开发类房企中具备高拿地精准度的区域深耕型房企；2）稳定红利资产中的头部购物中心运营商；3）具备高效中央交易系统的中介龙头 [6][34] 板块行情与市场表现 - 第10周（3月2日-3月6日）申万房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业中排名第26位 [6][9] - 板块相对表现：近1个月、6个月、12个月相对表现分别为-3.9%、-9.3%、-15.1% [3] - A股涨幅第一为西藏城投，涨幅达11.7%；跌幅第一为万通发展，周跌幅达12.5% [10][11] - 港股涨幅第一为美的置业，上涨7.1%；跌幅第一为碧桂园，跌幅达14.1% [12][14][15] 政策要闻 - **南充**：发布稳定新出生人口规模措施，首次将结婚支持纳入政策，为首次结婚登记的夫妻提供最高20万元贷款额度1%的财政贴息，生育二孩、三孩家庭可分别获5万元、10万元购房补贴，最高累计15万元 [6][16][17] - **太原**：自3月5日起调整住房公积金政策，贷款最长年限延至30年，且贷款到期日不超过借款人68周岁；放宽“商转公”业务时限，有效期五年 [6][16][19] - **杭州余杭区**：发布推进房地产业高质量发展通知，自通知发布之日至2026年3月31日，对购买全区新建商品住宅的购房人给予每套5万元补助 [6][16][19] 公司动态 - **保利发展**：旗下公司以总价32.24亿元竞得杭州城东新城一线运河宅地，楼面价44985元/㎡，溢价率51.08%，创该区域地价新高，地块可建体量71667.2㎡ [6][19][20] - **中国海外发展**：2026年2月合约物业销售金额约84.64亿元，按年下跌35.9%；销售面积约35.87万平方米，按年下跌45.0%；1-2月累计销售金额229.42亿元，按年下跌9.0% [6][19][21] - **越秀地产**：2026年2月合同销售金额约29.05亿元，同比下降约53.3%；1-2月累计合同销售金额约71.06亿元，同比下降约44.6%；2月无新增土地储备 [6][19][21] 销售端数据 - **新房市场（20城）**：第10周商品房成交面积121万平方米，日平均成交面积17.2万平方米，环比减少10%，同比减少36%；年初至今累计成交面积1257万平方米，累计同比减少25% [6][22][27] - **新房分城市级别**：第10周一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-22%、-40%、-45%；年初至今累计同比增速分别为-16%、-30%、-30% [23][25][27] - **二手房市场（11城）**：第10周成交面积169万平方米，日平均成交面积24.1万平方米，环比增加37%，同比减少31%；年初至今累计成交面积1498万平方米，同比增加16% [6][26][30] - **二手房分城市级别**：第10周一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-17%、-39%、-47%；年初至今累计同比增速分别为30%、7%、4% [26][29][30] 融资端情况 - 第10周发债企业大部分为地方国企 [31] - 发行规模最大的是中铁地产，发行一般公司债23.4亿元，票面利率2.76% [31][32] - 票面利率最高的是首开股份发行的一般中期票据，利率为3.7%/3.53%；最低的是苏高新集团发行的超短期融资债券，利率为1.65% [31][32] 投资建议与关注标的 - **开发类房企（区域深耕型）**：建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - **稳定红利资产（头部购物中心）**：推荐太古地产，建议关注希慎兴业 [6][34] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][34]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持） [2] 报告核心观点 - 报告认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向展开：1）高拿地精准度的区域深耕型开发类房企；2）具有稳定红利属性的头部购物中心运营商；3）通过强管控建立高效交易系统的中介龙头 [6][34] 板块行情与市场表现 - 第9周（2月23日-3月1日），申万房地产指数上涨0.6%，在31个一级行业中排名第24位 [6][9] - 过去12个月，房地产板块绝对收益为5.4%，但相对沪深300指数收益为-16.1% [3] - A股板块内，本周涨幅第一为黑牡丹，涨幅达12.7%；港股板块内，涨幅第一为碧桂园，上涨22.4% [11][12] 政策要闻 - **上海**：2月25日发布新政，自2月26日起施行。主要措施包括：1）非沪籍居民购买外环内住房所需社保/个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上；2）在本市缴纳社保/个税满3年及以上的非沪籍居民，可在外环内增购1套住房；3）持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，无需社保/个税证明；4）首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加政策后家庭最高可达324万元；5）自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中子女成年后购买的唯一住房暂免征收房产税 [6][14][17][18] - **淮安**：2月24日发布五条措施，包括给予新建商品住房购房总价2%-6%不等的补贴，并对多孩家庭提供公积金贷款额度上浮50%等支持 [6][14][18] - **长春**：2月26日调整住房公积金政策，自3月1日起施行，包括支持提取公积金用于支付物业费（市区每套住房年提取额度不超过3000元）、提高贷款额度、优化二套房贷利率认定等 [6][16][18] - **广州南沙**：2月28日消息，对符合条件并在南沙购买首套新建商品住宅的青年人才，给予一次性3万元购房补贴 [16][19] 公司动态 - **越秀地产**：2月25日，以总价236.03亿元成功摘得广州天河区马场1期地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米，溢价率约26.60% [6][19][20] 销售端数据 - **新房市场（监测20城）**： - 第9周商品房成交面积134万平方米，日均成交19.1万平方米，环比大幅增加1013%，但同比减少44% [6][21] - 年初至今累计成交1137万平方米，累计同比减少25% [6][21] - 分城市看，一线城市第9周成交面积25.6万平方米，同比减少67%；二线城市成交59.8万平方米，同比减少35%；三四线城市成交48.6万平方米，同比减少31% [23][24] - **二手房市场（监测11城）**： - 第9周成交面积124万平方米，日均成交17.7万平方米，环比大幅增加8547%，但同比减少48% [6][26] - 年初至今累计成交1329万平方米，累计同比增加17% [6][26] - 分城市看，一线城市第9周成交面积52.5万平方米，同比减少53%；二线城市成交61.3万平方米，同比减少42%；三四线城市成交9.9万平方米，同比减少54% [29][30] 融资端数据 - 第9周仅浦房集团发行一般公司债，票面利率1.86%，发行期限5年 [32][33] 投资建议与关注标的 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - **稳定红利资产（头部购物中心）**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][34] - **中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][34]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”，且评级维持不变 [2] 报告核心观点 - 春节前后新房与二手房市场成交面积同比显著减少，行业整体面临新房需求中枢下滑、库存未解、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，投资策略强调在结构性市场中寻找alpha机会 [5][31] 根据相关目录分别总结 一、板块行情 - 第7周（2月9日-2月13日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业中排名第19位 [5][8] - A股板块内，京能置业周涨幅达14.4%，为涨幅第一；皇庭国际周跌幅达10.1% [9][10] - 港股板块内，万科企业周涨幅达8.4%，为涨幅第一；世茂集团周跌幅达17.7% [11][15] 二、政策与公司动态 - **地方政策**：衢州龙游县推出购房补贴，按房屋成交价3%补贴（单套最高5万元），多孩家庭最高可获8万元补贴，活动期限6个月，补贴总额500万元；惠州市推出8项新政，提高公积金贷款额度，首套房家庭最高可贷90万元，并取消“商转公”需为唯一住房的限制 [5][13][14][16] - **公司运营**： - 龙湖集团1月合同销售金额24.5亿元，销售面积30万平方米；新增两块土地储备，权益对价合计8.65亿元 [5][16][17] - 金地集团1月签约面积7.8万平方米，同比下降50.00%；签约金额12.2亿元，同比下降45.78%；新增大连一地块，权益比例40% [5][16][17] - 中国海外发展竞得香港九龙牛头角地块，成交价18.688亿港元，最高楼面面积约2.349万平方米 [2][5][16][18] - 华润置地1月总合同销售金额约116.5亿元，同比增长0.4%；经营性不动产业务租金收入约31.1亿元，同比增长13.7% [16][18] 三、销售端市场表现 - **新房市场**：春节前后（腊月二十至正月初六）监测的20城商品房成交面积181万方，日平均成交面积11.3万方，同比减少28%，降幅较去年扩大18.4个百分点 [5][19] - 春节后新房5日平均网签面积同比增速回正，正月初六同比增速达17% [20][22] - **二手房市场**：春节前后监测的11城二手房成交面积156万方，日平均成交面积9.7万方，同比减少22%，而2025年同期为同比增长13% [5][23] - 二手房5日平均网签面积表现总体弱于去年，正月初二同比减少81% [24][28] 四、融资端情况 - 第7周发债企业以地方国企为主，中华企业发行的一般中期票据规模最大，为22亿元；中交房地产集团发行的中期票据利率最高，为3.55% [29][30] 五、投资建议 - 报告提出在三个方向寻找alpha机会 [5][31] 1. **开发类房企**：关注拿地精准度高、区域深耕型房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [5][31] 2. **稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [5][31] 3. **稳定红利资产-中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效交易系统、市占率高的贝壳-W [5][31]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”，且评级状态为“维持” [2] 报告核心观点 - 春节前后新房与二手房成交面积同比减少，市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政对经济拖累等三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，投资策略强调在整体市场承压背景下，于三个方向“寻找地产alpha” [5][31] 根据目录总结 一、 板块行情 - 第7周（2月9日-2月13日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业中排名第19位 [5][8] - A股板块内涨幅第一为京能置业，周涨幅达14.4%；跌幅前五中，皇庭国际周跌幅达10.1% [9][10] - 港股板块内涨幅第一为万科企业，周上涨8.4%；跌幅前五中，世茂集团周跌幅达17.7% [11][15] 二、 政策要闻 - **地方层面**： - 衢州龙游县出台购房补贴政策，对购买新建商品住宅的个人按成交价3%给予补贴，单套最高不超5万元，补贴总额500万元，活动期限6个月；多孩家庭购买120平方米及以上新房可叠加获得额外补助，二孩家庭补3万元，三孩及以上家庭补5万元，多孩家庭最高可获8万元补贴 [5][13][14] - 惠州市推出8项房地产新政，内容包括提高住房公积金贷款额度，首套房个人最高贷款额度提至50万元，家庭最高提至90万元；二套房个人最高提至40万元，家庭最高提至70万元；并对人才购房给予更高额度支持，同时取消了“商转公”贷款需是家庭唯一住房的条件 [5][13][16] 三、 公司动态 - **龙湖集团**：2026年1月实现合同销售金额24.5亿元，合同销售面积30万平方米；新增位于无锡和青岛的两块土地储备，权益对价合计8.65亿元 [5][16][17] - **金地集团**：2026年1月实现签约面积7.8万平方米，同比下降50.00%；实现签约金额12.2亿元，同比下降45.78%；近期获取大连市一地块，项目成交总价7.37亿元，公司权益比例为40% [5][16][17][18] - **中国海外发展**：竞得香港九龙牛头角一地块，成交价18.688亿港元，地盘面积约3132平方米，私人住宅用途最高楼面面积可达2.349万平方米 [2][5][16][18] - **华润置地**：2026年1月总合同销售金额约116.5亿元，按年增长0.4%；经常性收入约45.1亿元，按年增长8.7%，其中经营性不动产业务租金收入约31.1亿元，按年增长13.7% [16][18] 四、 销售端数据 - **新房市场**：春节前后（腊月二十至正月初六）监测的20城商品房成交面积181万方，日平均成交面积11.3万方，同比减少28%，降幅较去年扩大18.4个百分点 [5][19] - 分阶段看，春节前（腊月20-29）新房成交面积同比减少29%；春节后（正月初一-初六）同比增加18% [19] - 从5日平均网签面积看，春节前表现弱于往年，腊月24/25同比均减少32%；春节后趋势向好，正月初三起同比增速回正 [20][22][25] - **二手房市场**：春节前后监测的11城二手房成交面积156万方，日平均成交面积9.7万方，同比减少22%，而2025年同期同比增速为+13% [5][23][26] - 分阶段看，春节前二手房成交面积同比减少23%；春节后同比增加71% [23] - 从5日平均网签面积看，总体表现弱于去年，腊月二十至正月初三同比增速均为负，正月初四起同比回正 [24][27][28] 五、 融资端 - 第7周发债企业大部分为地方国企 [29] - 中华企业发行的一般中期票据规模最大，为22亿元；中交房地产集团发行的一般中期票据利率最高，为3.55%；苏高新集团发行的一般中期票据利率最低，为1.74% [29][30] 六、 投资建议 - 报告提出在三个方向寻找地产alpha [5][31] 1. **开发类房企**：强调高拿地精准度，推荐关注区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [5][31] 2. **稳定红利资产-头部购物中心**：推荐旗下购物中心为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业 [5][31] 3. **稳定红利资产-中介龙头**：建议关注中介龙头贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [5][31]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [6] 板块行情与市场表现 - 第5周（1月26日-1月30日）申万房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - 过去1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为上涨1.8%、上涨5.3%、上涨9.6% [3] - A股板块内，大悦城周涨幅达17.1%，华联控股周跌幅达14.9% [8][10] - 港股板块内，中国金茂周涨幅达21.8%，中海物业周跌幅达11.6% [8][12] 政策要闻 - **南京**：出台政策推动全市存量商品住房全面纳入房票安置体系，推行“全城通兑”与“电子房票”模式，并优化公积金政策，包括提升多子女家庭租房提取额度上限20%、允许父母子女提取公积金支付购房款、将存量房公积金贷款最长期限延长至30年 [6][19] - **天津**：提高公积金贷款最高限额，首套、第二套住房分别由100万元、50万元提高至120万元、100万元，多子女家庭上限更高；提高第二套住房贷款额度计算倍数；将二手住房贷款最长期限由20年延长至30年 [6][19] - **西藏**：将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [6][19] 公司动态 - **万科A**：通过2022年度第四期、第五期中期票据展期议案，对本金的40%先行兑付，剩余60%获展期1年，并于次日完成40%本金及利息的支付 [6][21] - **招商蛇口**：发布2025年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润为10.05亿元-12.54亿元，较上年同期的40.39亿元下降69%-75% [6][21] 销售端数据 - **新房市场（20城）**：第5周商品房成交面积187万平方米，日均成交面积26.7万平方米，环比增加28%，同比大幅增加591% [6][23] - 年初至今（第5周累计），20城商品房成交面积668万平方米，累计同比减少36% [6][23] - 分城市级别看，第5周一线城市成交面积66.1万平方米，同比增加1270%；二线城市成交70.6万平方米，同比增加484%；三四线城市成交50.2万平方米，同比增加395% [25] - **二手房市场（11城）**：第5周成交面积215万平方米，日均成交面积30.8万平方米，环比微减1%，同比大幅增加1076% [6][28] - 年初至今（第5周累计），11城二手房成交面积868万平方米，同比增加8% [6][28] - 分城市级别看，第5周一线城市二手房成交面积102.7万平方米，同比增加1622%；二线城市成交91.5万平方米，同比增加866%；三四线城市成交21.1万平方米，同比增加634% [31] 融资端情况 - 第5周发债企业大部分为地方国企 [6][34] - 绿城集团发行的一般中期票据规模最大，为10亿元，利率最高，为2.9% [34] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.68% [34] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][35] - **稳定红利资产**：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][36]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐（维持）”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [6] 板块行情与市场表现 - 第5周（1月26日-1月30日）申万房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - A股板块内，大悦城周涨幅达17.1%，为涨幅第一；华联控股周跌幅达14.9%，为跌幅第一 [8][10] - 港股板块内，中国金茂周涨幅达21.8%，为涨幅第一；中海物业周跌幅达11.6%，为跌幅第一 [8][12] 政策要闻 - **南京**：出台政策推动全市存量商品住房全面纳入“房票安置”体系，推行“全城通兑”与“电子房票”模式；优化公积金政策，包括提升多子女家庭租房提取额度上限20%、允许父母子女提取公积金支付购房款、将存量住房公积金贷款最长期限延长至30年 [6][19] - **天津**：提高公积金贷款最高限额，首套、第二套住房分别由100万元、50万元提高至120万元、100万元；多子女家庭首套、第二套分别提高至144万元、120万元；提高第二套住房贷款额度计算倍数至账户余额的20倍；延长二手住房贷款最长期限至30年 [6][19] - **西藏**：调整商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例至不低于30% [6][19] 公司动态 - **万科A**：通过2022年度第四、五期中期票据展期议案，对本金的40%先行兑付，剩余60%获展期1年，并于次日完成40%本金及利息支付 [6][21] - **招商蛇口**：发布2025年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润为10.05亿元-12.54亿元，较上年同期的40.39亿元下降69%-75%；扣非净利润预计为1.54亿元-2.31亿元，同比下降91%-94% [6][21] 销售端数据 - **新房市场（20城）**：第5周商品房成交面积187万方，日均成交面积26.7万方，环比增加28%，同比大幅增加591%；年初至今累计成交面积668万方，累计同比减少36% [6][23] - **新房分城市数据**：第5周一线城市成交面积66.1万方，同比增加1270%；其中北京、上海、广州、深圳同比增速分别为1062%、1325%、1765%、1027% [25] - **二手房市场（11城）**：第5周成交面积215万方，日均成交面积30.8万方，环比减少1%，同比大幅增加1076%；年初至今累计成交面积868万方，同比增加8% [6][28] - **二手房分城市数据**：第5周一线城市成交面积102.7万方，同比增加1622%；其中北京、上海、深圳同比增速分别为1486%、1604%、2215% [31] 融资端情况 - 第5周发债企业大部分为地方国企 [6][34] - 绿城集团发行的一般中期票据规模最大，为10亿元，利率最高，为2.9% [34] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.68% [34] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][35] - **稳定红利资产**：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][36]

行业投资评级 - 报告对房地产行业维持“推荐”评级 [2] 核心观点 - 报告认为当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要 [33] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具备稳定红利的头部购物中心资产、以及中介龙头 [33] 板块行情与市场表现 - 第3周（1月12日-1月16日）申万房地产指数下跌3.5%，在31个一级行业中排名第30位 [5][8][12] - 近一个月、六个月、十二个月，房地产板块绝对表现分别为3.7%、7.2%、8.4%，但相对表现（相对于基准）分别为0.1%、-9.4%、-15.8% [3] - A股板块内，第3周涨幅第一为大名城，涨幅达8.8%；跌幅第一为华夏幸福，周跌幅达29.8% [9][10][13] - 港股板块内，第3周涨幅第一为佳兆业集团，上涨19.0%；跌幅第一为华润万象生活，下跌8.7% [10][14][15] 政策要闻 - **湖南**：1月12日印发举措，提出促进房地产市场平稳健康发展，推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等，并围绕春节组织“安居芙蓉·畅购好房”促销活动 [16][18] - **银川**：1月13日施行新政，有效期至2027年底，措施包括对商品住宅用地实行动态调价机制、土地出让金可分期缴纳、对多子女家庭公积金贷款额度最高额外上浮30万元、推行“网签备案即落户、即入学”等 [5][16][18] - **海南**：1月16日印发城市更新行动方案，目标到2027年底打造20个城市更新重点片区样板、5个以上活力街区；到2030年形成可持续更新模式 [5][16][18] 公司动态 - **华润置地**：2025年12月在武汉、济南、深圳、大连收购4幅地块，总楼面面积约42.86万平方米，权益对价约34.0亿元 [5][19][21] - **华润置地**：1月14日联合体以总价10.15亿元、起始楼面价12562元/平方米底价竞得青岛市市南区一商住地块，该地块占地2.98万平方米，规划建面8.64万平方米 [5][20][21] 销售端数据 - **新房市场（监测20城）**：第3周商品房成交面积151万平方米，日均成交21.5万平方米，环比减少1%，同比减少33% [5][22][24] - 年初至今（1月1日起累计），20城商品房成交面积583万平方米，累计同比减少4% [5][22] - 分城市级别看，第3周一线城市成交面积50.2万平方米，同比减少41%；二线城市成交59.3万平方米，同比减少23%；三四线城市成交41.1万平方米，同比减少35% [24][25] - **二手房市场（监测11城）**：第3周成交面积210万平方米，日均成交29.9万平方米，环比减少1%，同比减少10% [5][26][31] - 年初至今（1月1日起累计），11城二手房成交面积565万平方米，累计同比增加19% [5][26] - 分城市级别看，第3周一线城市二手房成交面积96.2万平方米，同比减少6%；二线城市成交91.2万平方米，同比减少16%；三四线城市成交22.1万平方米，同比减少3% [28][29] 融资端情况 - 第3周发债企业大部分为地方国企 [30][32] - 当周发行规模最大的是中海企业发展，发行两只一般公司债共25亿元 [30][32] - 票面利率最高的是首开集团发行的私募债，利率为3.2%/3.09%；利率最低的是苏高新集团发行的超短期融资债券，利率为1.69% [30][32] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [33] - **稳定红利资产**：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业 [33] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [33]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要[30] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：1）开发类房企中的区域深耕型公司；2）稳定红利资产中的头部购物中心；3）中介龙头[30] 板块行情与市场表现 - 第53周（12月29日-12月31日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业中排名第19位[5][8] - 过去1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为0.6%、9.4%、8.7%，但相对表现（相对于基准）分别为-3.6%、-11.1%、-17.1%[3] - A股板块内，京基智农周涨幅达19.0%，为涨幅第一；华联控股周跌幅达15.5%，为跌幅第一[7][9] - 港股板块内，贝壳-W周涨幅达2.0%，为涨幅第一；融信中国周跌幅达11.9%，为跌幅第一[7][11] 政策要闻 - **常州**：自2026年1月1日起实施住房公积金新政，降低首付比例（部分群体购买140㎡及以下新房或75㎡以上二手房首付比例下调至不低于15%）、提高贷款额度（购买新建高品质住宅可贷额度再增50万元，两人及以上最高170万元）、延长贷款年限（主借款人年龄上限延长至68岁，期限最长30年）[5][13] - **韶关**：出台措施巩固房地产市场稳定，对农业转移人口在市主城区购买新建商品住房并落户的给予契税全额财政补贴；对烈属家庭给予12万元购房补贴；对退役、现役军人分别给予1万元、2万元购房补贴；对二孩、三孩家庭分别给予1万元、2万元购房补贴；对特定职业群体及港澳居民给予1万元购房补贴[5][13] - **上海**：自2026年1月1日起，下调存量住房公积金贷款利率，调整后首套5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.1%和2.6%，第二套分别为2.525%和3.075%[5][13] 公司动态 - **招商蛇口**：与康田联合体以5.82亿元底价拿下重庆一住宅地块，总用地面积48461平方米，规划建筑面积72691.5平方米，起始楼面价8000元/平方米[5][16] - **保利发展**：以1.94亿元总价摘得兰州一宗居住用地，出让面积1.89万平方米，楼面价约3550元/平方米[5][16] - **华润置地**：以底价12.17亿元摘得大连一宗住宅及配套商业用地，占地面积67953.48平方米，建筑面积135906平方米，成交楼面价为8953元/平米[5][16] 销售端数据 - **新房市场（监测20城）**： - 第53周商品房成交面积302万方，日平均成交面积75.5万方，环比增加58%，同比减少1%[5][18] - 年初至今累计成交面积10590万方，累计同比减少15%[5][18] - 一线城市第53周成交面积96.2万方，同比增加39%；其中北京、上海、广州、深圳同比增速分别为-29%、49%、61%、153%[20] - **二手房市场（监测11城）**： - 第53周二手房成交面积110万方，日平均成交面积27.6万方，环比减少1%，同比减少18%[5][21][23] - 年初至今累计成交面积9951万方，同比增加1%[5][21] - 一线城市第53周二手房成交面积63.4万方，同比增加15%；其中北京、上海、深圳同比增速分别为27%、7%、9%[21][24] 融资端情况 - 第53周发债企业均为地方国企[28] - 乌房物业公司发行规模最大，发行两只证监会主管ABS债券共12.64亿元，其中“乌房1A”票面利率为2.5%[28][29] 投资建议与关注标的 - **开发类房企**：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[30] - **稳定红利资产（头部购物中心）**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业[30] - **中介龙头**：建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W[30]