昆明楼市成交数据 - 上周昆明楼市供应量17.74万㎡环比上涨649%成交量13.18万㎡环比上涨158%成交均价10420元/㎡环比下跌15% [1] - 白沙理想居项目以5.16亿元销售额和731套房源成交位居双榜榜首成交均价8168元/㎡ [2] - 高端改善型楼盘邦泰·观云、邦泰·璟和、璞域ONE成交均价分别为18751元/㎡、17696元/㎡、17344元/㎡ [2] - 高性价比楼盘邦泰·悦九章·彩云、新希望·锦官府等单周销售30套、23套成交均价8674元/㎡、8422元/㎡ [2] 第四代住宅项目动态 - 龙湖峯萃首推328套高层房源含负公摊和第四代住宅产品成交均价22000-23000元/㎡去化率仅3% [2][5] - 龙湖峯萃6楼为第四代住宅产品得房率高达145%每套面积近300㎡ [5] - 旭辉广场铂森林语首推196套房源成交价13000-14000元/㎡去化率22%得房率超高达140-175㎡ [5][7] - 旭辉广场铂森林语首开当日超500组购房者到场单日销售额破2亿元 [7] 土地与市场供应 - 上周昆明主城无土地供应和成交 [2] - 金地学府名著加推173套房源成交均价9500-10500元/㎡去化率23% [7] 教育配套进展 - 昆一中西山区新校区预计9月开学师资团队已组建含20名教师 [7] - 万科公园城市小区幼儿园建设基本完成拟由官渡区第八幼儿园领办计划9月招生 [7][8] 市政建设 - 滇池绿道3个半岛段已可通行全长10公里含星海半岛、福保半岛和宝丰半岛 [9][11]

市场供应趋势 - 上海自2023年8月新房限价放开后，近一年内已出让30多宗不限价涉宅用地，其中10多个"地王"项目中，纯叠墅或"叠墅+高层"组合占比达50% [1] - 2024年上海新房总供应6.08万套中叠墅仅2502套，占比4.1%，中环内叠墅供应仅100余套，稀缺性显著 [3][4] - 成都和杭州成为全国叠墅供应最集中的城市，成都核心区叠墅供销比低于0.8:1，杭州单价跨度从3.5万/平至10万/平 [6][8] 产品形态升级 - 新一代叠墅面积普遍200平起步，如上海翡雲悦府195平、润雲金茂府217平，杭州御境映庐最大户型达878平 [10][12] - 采用纯叠墅社区设计（如润雲金茂府取消中叠），配备独立电梯（翡雲悦府）、层层退台（南通招商和园）等提升私密性 [17][20] - 精装交付成为趋势（如国贸海屿佘山），采光通过南北双庭院设计优化，部分项目实际使用率可达192% [14][20][22] 行业驱动因素 - 政策松绑是关键：上海取消地块限价和7090户型政策，房企得以专注开发改善型产品 [26][28] - 目标客群明确：二胎/多代家庭对"有天有地"生活方式的追求推动需求，叠墅性价比优于别墅 [28][29] - 房企战略调整：绿城、华润等头部开发商借政策红利期，通过叠墅产品提升利润 [30][31] 典型项目数据 | 城市 | 代表项目 | 叠墅面积段(平) | 均价(万/平) | 供应套数 | |------|----------|----------------|------------|----------| | 上海 | 翡雲悦府 | 175-230 | 11.7 | 50 | | 上海 | 润雲金茂府 | 170-217 | 8.9-9.2 | 136 | | 杭州 | 御境映庐 | 785-878 | 6.39 | - | | 苏州 | 太湖湾项目 | 118(实得230) | - | - | [4][12][14]

政策调整影响 - 广州宣布禁止开发商"偷面积"的新规导致6月17日挂牌土地流拍，无人竞买致撤牌[1] - 新规要求第四代住宅层高不低于3米且使用率重回100%，封堵通过压缩消防通道、假飘窗等方式变相提高套内面积的行为[3] - 具体技术细则包括：40米以上楼层禁止改动花池、天井尺寸需符合消防规范、外立面结构柱全额计入容积率、钢结构必须外挑设计[3] 开发商成本结构变化 - 新规实施后飘窗不可拆除，半封闭阳台设计被取消，所有室内面积需按实际购买计算[5] - 购房者需支付100%面积费用（原90平米房产可能实际使用100平米但仅按90平米计费），物业费缴纳基数同步调整[6] - 未取得《建设工程规划许可证》项目需按新标准报建，已获批项目可沿用原方案[6] 市场供需动态 - 开发商因需重新核算成本利润而暂缓拿地，土地市场遇冷[6] - 部分观点认为土地流拍主因是市场信心不足而非政策调整，建议通过减少住宅用地供应平衡供需关系[7] - 湖南网友提出可借鉴株洲模式，减少商品房用地转推工业用地以发展制造业，通过就业稳定支撑房价[7] 产品设计转型 - 住宅设计回归标准化，禁止通过内凹钢结构、可拆飘窗等手法增加无效使用面积[3][5] - 洗手间和厨房成为仅允许设置功能性飘窗的区域，建筑外立面设计自由度降低[3]

土地成交情况 - 昆明尚信房地产开发有限公司以2 3亿元底价成功摘得五华区丰宁街道WH-HS2-C2-02-01-A2号地块 成交楼面价达12144元/㎡ 成为2025年昆明首个单价地王住宅用地 [1] - 该地块面积约10 25亩 位于滇缅大道与科业路交汇处 踞守二环内一环边黄金区位 [4] 项目背景与规划 - 地块为麻园城中村改造项目零星整合用地 曾因资金链断裂停工十年 2021年远大置业以重整投资人身份介入并完成首期项目交付 [6] - 地块容积率2 8 将建设2栋住宅 定位低密改善型产品 有望打造为一环边第四代住宅 [6] - 原项目升级为"远大·雲锦壹号" 本次成交地块为二期开发 一期在售105-140㎡高层产品 均价13000-14000元/㎡ [6][7] 市场影响 - 2024年上半年昆明住宅用地成交楼面均价同比暴跌63 71%至704元/㎡ 出让金缩水近六成 [7] - 本次12144元/㎡成交价刷新近三年纪录 跻身昆明历史地价TOP6 标志着核心区高端住宅竞争进入新阶段 [7]

公司动态 - 招商局与华润共同成立南京盛玺投资有限公司 注册资本16 5亿元 招商局地产持股51% 华润置地控股持股49% [2] - 新公司经营范围涵盖房地产开发经营 住宅装饰装修 投资活动 物业管理等多元业务 [4] - 公司注册地址位于南京市建邺区兴隆大街188号 距离绿博园G28地块约1km [1][4] 土地交易 - 招商局以总价32 04亿元竞得绿博园G28地块 楼面价45053元/㎡ 溢价率25 65% 成为南京地价第二高 [7] - 该地块经历226轮竞价 创下南京今年报名企业数和竞价轮次最高纪录 [7][8] - 地块容积率从2 2优化至1 8 低于相邻项目金陵月华的容积率 [7] 项目规划 - 地块将打造"墅居"产品 定位为"南京01号作品" 可能采用"洋房+小高层"的高低配组合 [9][11] - 项目围挡显示将"为百年墅居风貌 传承致新" 暗示高端产品定位 [11] - 地块西侧临近绿博园公园和滨江岸线 可打造一线观江产品 距离两条地铁线均在600米内 [7] 市场环境 - 相邻项目金陵月华2024年销售额51 21亿元 成交均价超7万元/㎡ 为南京销售冠军 [7] - 河西另一优质地块台湾名品城地块规划调整为住宅用地 但今年大概率不再挂牌 [13] - 绿博园G28地块与金陵月华形成竞争 但后者接近尾盘 待本项目上市时可能已售罄 [11]

昆明主城五区新建商品房住宅供应情况 - 1-5月昆明主城五区新建商品房住宅新增供应面积约92万㎡，同比上涨20.2% [1] - 供应主力项目共计34个，市场增量稳定，供应规模处于年内较高水平 [1] - 供应面积排序前五项目为筑友·双河湾、邦泰·悦九章·彩云、中铁诺德央玺春风、山海湾·金澜锦翠、远大雲锦壹号 [1] 纯新入市项目及畅销楼盘 - 邦泰·观云、义承丹霞翠屿、东方润麒、璞域ONE为今年纯新入市项目 [1] - 筑友·双河湾、邦泰·悦九章·彩云、山海湾·金澜锦翠、保利城等为年内最畅销楼盘，多次加推及补货 [1] - 邦泰·观云、义承丹霞翠屿为昆明首批第四代住宅项目，持续畅销 [2] 5月住宅销售TOP10项目 - 义承丹霞翠屿以2.09亿元成交金额位列5月住宅销售TOP10榜首 [3] - 邦泰璟和、万科桂语东方、卓越滇池晴翠分别以1.79亿元、1.64亿元、1.13亿元进入TOP5 [3] - 邦泰·观云成交均价在19000元/㎡以上，义承丹霞翠屿成交均价在22000元/㎡以上 [3] 高端改善型项目动态 - 璞域ONE为盘龙建投与旭辉建管联合开发的高端改善型项目，首推户型建面约143-235㎡，得房率约96-107% [6] - 邦泰·璟和、万科·桂语东方因优越地段和产品属性，得房率超100%，持续畅销并多次加推 [6] - 万科·桂语东方5月劲销1.9亿元，二期临滇组团180套房源仅剩28套 [9] 市场供求走势及未来供应 - 2024年初市场供应大幅回落，下半年成交止跌回稳，供应持续上升 [9] - 3月后市场转暖，4-5月供应虽下滑但仍稳定，预计未来供应延续向好态势 [9] - 未来昆明楼市将迎来新希望·锦官府、龙湖·峯萃、龙湖·天境等重点项目入市 [9] 行业趋势 - 房企推盘节奏加快，产品类型更加多元，涵盖高端改善和品质刚需 [12] - 四代宅和新规住宅将成为未来市场供应主力，四代宅与三代宅竞争加剧 [12]

广州楼市五月成交高峰 - 5月广州商品住宅成交面积达70.83万平方米，创年内最高月度纪录 [1] - 成交增长得益于政府下调房贷利率等政策降低购房成本，以及开发商推出优质产品和购房优惠 [1] - "五一"和端午假期楼市表现亮眼，开发商加速推盘节奏和加大促销力度，多个新盘将在6月首次开盘 [1] 越秀・东山云起项目 - 位于越秀区广州大道中，紧邻珠江新城，周边配套成熟 [3] - 越秀区少有新盘，容积率3.8，主推99-139平方米全南向产品 [3] - 项目为38层单体楼，配备6层高配套设施和空中庭院，总计约116户 [3] - 周边二手楼盘价格差异明显，楼龄越短均价越高 [3] 中建・白云之星项目 - 位于白云区黄边北路，由中建三局操刀的黄边村城市更新项目转化而来 [4][6] - 主打配套先行，周边广州设计之都国际化产城界面已兑现 [6] - 升级约2.6万平方米黄边艺术公园，规划3大主题花园和约4000平方米阳光草坪 [6] - 引入华中师范大学白云学校，新增优质教育资源 [6] - 融入容积率新规设计出超100%实用率产品，首推128-226平方米大户型，"吹风价"超5万元/平方米 [6] 万科・檐屿城项目 - 位于番禺区韦海路，万科深耕广州南站板块近十年 [8][9] - 规划9班公办幼儿园和36班九年制中小学校，填补片区教育空白 [9] - 融入"岛屿"理念打造约1万平方米河滨公园，形成三大主题组团 [9] - 打造约1000平方米檐下商业街，保留老广州骑楼、柱廊等建筑特色 [9] - 主推77-135平方米三至四房，涵盖14种"可改造"户型，提供零成本个性化选装服务 [9] 中交科城・黄埔未来城项目 - 位于黄埔区南岗片区，由中交城投城发和科学城集团联合开发 [11] - 开放"四代空中院"样板间，设计最大60平方米立体院落，挑高6-6.3米 [11] - 容积率2.81的低密社区，首推125-169平方米改善型四房，最高实用率约143% [11] - 总计容建筑面积约200万平方米，规划打造集创新办公、生态社区等于一体的大城 [11]

二手房市场量价分化现象 - 广州2025年5月二手房网签量同比暴涨17.73%，前五个月累计成交46722套，同比增幅超17% [1] - 广州二手房价格1-3月连续下跌，4月勉强持平，同比仍下跌 [3] - 西安3月二手房成交量创历史次高，但挂牌量激增至15.1万套，核心区房价跌回2019年水平 [3] - 厦门荣枯线为2400套/月，上海连续7个月成交量破1.5万套 [3] 挂牌量与库存压力 - 北京二手房挂牌量从8万套翻倍至16万套 [3] - 广州前五个月成交量涨17%，但挂牌量从18万套增至20万套 [3] - 西安单月新增挂牌量8000多套，库存去化周期超45个月 [3] - 成都二手房挂牌量超16万套，核心区优质学区房流动性较好，远郊老破小无人问津 [4] 价格下跌案例 - 西安曲江新区二手房均价从2.28万/㎡跌至2.09万/㎡ [3] - 绵阳高水片区老旧小区单价跌至3066元/㎡，价格腰斩 [5] - 成都金融城板块次新房站稳5万/㎡，青白江新房价格跌破1万/㎡ [8] 新房市场对二手房冲击 - 第四代住宅配备50㎡空中花园、6米挑高空间，得房率超100% [5][6] - 南昌第四代住宅项目配备智能喷灌系统和共享庭院，物业费与普通住宅相同 [6] - 2000年左右二手房得房率仅70%多，与新房代际差距明显 [7] - 广州天河区2018年次新房因LDKB一体化设计溢价率达8%，老旧小区价格持续下跌 [7] 市场分化趋势 - 核心区次新房与远郊老破小价差拉大，广州天河电梯房挂牌周期45天，白云非电梯房需180天 [13] - 成都核心区房价环比上涨1.05%，远郊持续下跌 [14] - 广州越秀区加装电梯楼梯房3天成交，增城新房挂牌价1.1万/㎡无人问津 [9] - 成都锦江区次新房去化周期5.36个月，天府新区超18个月 [9] 未来市场趋势 - 2024年全国30个重点城市二手房成交占比达59%，长沙、杭州二手房成交量是新房2倍以上 [11] - 未来二手房竞争加剧，房龄新、配套好、户型优的房子更具优势 [12] - 央行或2025年二季度再次降息，公积金贷款额度可能提高 [15] - 25万套保障性租赁住房入市，挤压中低端二手房流动性 [15]

房地产市场运行情况 - 2025年1-4月份东营市新建商品房网签面积86.4万平方米，同比增长6.3%，较1-3月份降幅收窄21.8个百分点，市场呈现止跌回稳态势 [3] 《东营市"好房子"建设标准指引》核心内容 建筑标准提升 - 层高要求不低于3.1米，比原东营市标准及国家、省标准提高10厘米 [3] - 停车位配建标准由不低于1:1.2提升至不低于1:1.5 [3] - 南向房间大寒日有效日照时间满窗日照累计不小于3小时，6层及以下住宅建筑间距不小于相对高度的1.7倍 [3] - 庭院围墙高度提高至1.8米，允许采用虚实结合形式，墙体材料需采用新型材料 [3] 配套设施要求 - 要求配建小区食堂、阅览室、健身房、四点半学堂"四件套"设施 [3] - 优化隔音降噪和电梯技术指标 [3] 第四代住宅标准 - 明确城市森林花园住宅要求，包括户属空中花园的设置标准 [3] - 规定不计容情形，增加绿地率计入面积 [3]

武汉房地产市场回暖趋势 - 4月武汉新房价格同比下降5%，降幅连续6个月收窄0.8个百分点 [2] - 二手住宅价格同比下降7.3%，降幅连续9个月收窄1个百分点 [2] - 新建商品住宅成交0.35万套同比上涨2.3%，二手住宅成交0.97万套同比增长6.4% [2] 第四代住宅市场表现 - 智能化高得房率的第四代住宅成为市场热点，武汉已推出超30个项目 [1][3] - 4月武汉9个优质项目售罄，网签前五均为准四代或改善型楼盘 [2] - 保利沙湖嘉瑞项目开盘1小时销售120套，销售额近6亿元 [2] - 中建壹品汉芯公馆新推房源去化率超六成 [3] 典型项目销售情况 - 保利沙湖嘉瑞139平方米户型售罄，剩余170平方米户型总价约520万元 [2] - 中建壹品汉芯公馆主推170平方米房源，客户日均看房量超100组 [3] - 购房者青睐第四代住宅的高得房率（近乎零公摊）和绿色科技 [3] 市场供需特征 - 中心城区改善型需求持续释放，带动市场活跃度 [2][3] - 业内人士预计二季度商品住宅市场止跌回稳动能增强 [3]