浦东四大开发区与“造城者”概述 - 上海浦东开发开放35年，四个国家级开发区已发展为“四座城”：陆家嘴金融城、外高桥贸易城、金桥智造城、张江科学城 [1] - 这四座城背后对应四家区属国企，被称为“浦东四大天王”，它们经营出庞大的区域版图和业务矩阵 [2] 核心上市公司人事密集变动 - 浦东金桥董事长王颖因工作调动于2025年12月30日离任，其2024年薪酬为97.32万元，是公司首位女董事长且任职时间最长 [3][4] - 同一天，浦东金桥董事刘广安因工作调动及三名独立董事因连续任职满六年同时辞职，四人不再担任公司任何职务 [5][6] - 浦东金桥董事会随即提名郭嵘、王俭保为董事候选人，季诺、邵丽丽为独董候选人，郭嵘与邵丽丽均有外高桥集团任职背景 [6] - 辞任浦东金桥董事的刘广安，此前已于2025年11月19日辞任陆家嘴董事，其现任上海国际集团资产管理有限公司党委书记、董事长 [6][7] - 外高桥董事陈斌、吕军因工作调整于2025年12月4日辞去董事职务，但继续在公司及控股子公司担任副总经理等管理职务 [8][10] - 外高桥股东随后提名胡军、张旭为董事会候选人，胡军现任上海隧道股份副总裁，张旭任银河资管投资银行部业务三处处长 [12] 浦东金桥的业务模式与市场地位 - 公司实控人为浦东新区国资委，通过全资子公司上海金桥集团间接持有浦东金桥49.37%的股权 [12] - 金桥集团全面负责金桥开发区27平方公里范围内的土地开发、基建、招商、产业发展和功能配套 [14] - 金桥开发区能级高，产值、税收在上海市开发区中稳居前3位，2020年总产值已突破2500亿元，超过同年杨浦区2100亿元的GDP [14] - 作为片区开发者，公司持有大量办公、研发、工业建筑，稳定的租金收入提供持续现金流 [16] - 公司打造了碧云国际社区，曾居住过来自60多个国家1000多户外籍人士，是上海第二代国际社区标杆，诞生大量总价5000万级的住宅作品 [18] - 临近碧云社区的汤臣君品项目三期瑄廷收获29亿元销售额，自去年4月以来累计销售金额已破百亿 [20] 金桥集团未来发展规划：“七朵金花” - 公司目前最大规划是全力打造“七朵金花”，即其掌握的七个最优质区域，将建成高水平的公共活动中心和居住区 [20][21] - 例如位于金桥城市副中心的“上海金环”，其核心项目“金桥元中心”是集办公、商业、酒店、租赁与销售住宅于一体的超大型城市综合体 [22] - 金桥元中心一期规划两栋100米高云端住宅，占地超2万平方米，总建筑面积近19万平方米；二期规划包含一座330米高的超高层塔楼作为新地标 [23] - 项目一、二期地下室整体联通，单层地下空间面积近5万平方米 [23] - 另一规划“上海金湾”聚焦大健康及新材料产业，被视为驱动金桥发展的第三个引擎 [27] - 公司定位为城市运营商，通过搭建产业孵化场所、打造商业地标、引入优质住宅，形成产业、办公、商业、生活的良性循环 [26]

项目概况与定价 - 深圳龙岗坂田板块的天安云谷里项目于2025年12月11日获批预售，推出301套纯大户型住宅，户型面积118~542平方米 [1] - 项目备案均价约77,500元/平方米，单价区间约64,200—92,200元/平方米，其中一套542平方米户型备案单价高达138,800元/平方米，总价区间约756万～7,530万元 [1] - 该价格是坂田板块近几年除信义御珑豪园外最贵的新房价格，直追深圳龙华红山、南山赤湾板块的新房价，最大户型总价超过7,500万元 [2] 板块历史价格对比 - 根据深圳房地产信息平台数据，坂田板块近期新房备案均价在51,100元/平方米至80,000元/平方米之间 [3] - 在天安云谷里之前，坂田板块最高备案均价项目为2023年12月入市的信义御珑豪园，均价80,000元/平方米 [3] - 与天安云谷里同期，龙岗布吉板块有项目备案均价达76,100元/平方米 [3] 项目规模与规划 - 天安云谷是大型产城融合项目，总占地面积约76万平方米，总建筑面积约400万平方米，总投资300亿元人民币，分6期开发 [4] - 三期天安云谷里为纯住宅，规划建设21栋住宅、2栋酒店及2栋公寓办公，预计提供住宅5,886套及保障房640套 [4] - 项目整体规模相当于华润大冲旧改，是深圳产城融合最大的项目之一 [6] 区位与产业支撑 - 项目位于坂田核心区域，近距离靠近华为总部基地、富士康总部基地、天安云谷产业园、宝能科技园等超级产业园区 [6] - 市场经验表明，靠近明确产业（如华为）能显著提升片区房价信心，例如东莞松山湖在华为进驻后，新房限价达50,000—65,000元/平方米，二手次新房均价约40,000元/平方米 [8] 市场供应与竞争环境 - 项目所在区域面临潜在巨量供应，天安云谷里自身规划住宅近6,000套 [4][11] - 供过于求可能导致价格调整，例如深圳南山赤湾板块在2019年至2024年11月期间待入市及在售项目近4,000套，成为价格调整明显区域之一 [11] - 东莞松山湖在2021至2023年间累计供应5,011套住宅 [11] 周边二手房价格对比 - 周边次新二手房价格承压，2021年入市的荷棠里近期挂盘均价在61,000—66,000元/平方米 [12] - 2021年入市的联发天境雅居挂盘报价普遍低于60,000元/平方米 [12] - 2023年入市的信义御珑豪园近期成交单价不足70,000元/平方米，2025年9月及10月分别成交约89平方米户型，单价约63,800元/平方米和67,500元/平方米 [12] - 距离项目约600米的佳兆业城市广场各期近期成交单价已低于50,000元/平方米，例如五期2025年11月成交单价约42,786元/平方米，一期成交单价约45,536元/平方米，三期成交单价约44,335元/平方米 [16][17][18][19] 项目品质与溢价匹配度 - 项目以高端改善住宅定位入市，其品质需接受市场检验，包括楼间距、外立面、园林景观、室内装潢、户型设计等多方面是否与70,000+元/平方米的单价匹配 [19][20][22] - 参考案例龙华金茂府，曾以高于市场的溢价入市（备案均价约108,800元/平方米），后通过提升建筑工艺、园林景观、装修配置、科技应用等综合品质被市场接受，在调整周期中价格仍维持在70,000—80,000元/平方米 [23][24][25] 项目潜在挑战 - 项目容积率达6.99，楼栋最近距离仅约18.55米，绿化覆盖率40%，住宅为45-51层超高层，可能影响居住舒适度 [26][27] - 项目为大型旧改，分多期开发，周边国际学校、大型商业、地铁等重点配套尚在建设或规划中，兑现需要周期，整体改造可能需5-10年，长期施工噪声及对开发商资金实力是考验 [29] - 项目开发主体深圳天安云城投资发展有限公司住宅开发经验较少 [31]

核心观点 - 济宁港1-11月货物吞吐量达1.06亿吨，同比增长18.5%，成为北方内河首个亿吨大港，标志着其作为北方内河航运中心的地位显著提升，并带动了临港产业集聚与区域经济转型 [1][2][3] 港口运营与物流枢纽 - 1-11月济宁港货物吞吐量首次突破1亿吨，达1.06亿吨，同比增长18.5% [1] - 同期集装箱吞吐量达45.4万标箱，同比增长16.4% [2] - “十四五”以来，济宁港货物吞吐量、集装箱吞吐量年均分别增长23%、98% [2] - 当地建设了梁山港、龙拱港等5个公铁水多式联运港口，形成“水路+铁路”高效衔接格局，成为港口型国家物流枢纽承载城市 [2] - 梁山港二期项目建成后，集疏港能力将突破8000万吨，通过连接瓦日铁路与京杭运河，成为联通晋陕蒙与长三角的黄金枢纽 [2] - 龙拱港为北方地区规模最大、自动化程度最高的内河集装箱港口，其自动化系统可实现一人遥控4台无人集卡，3小时完成一船装载 [4] - 济宁港拥有64条内河航线、30条集装箱航线，物贸网络覆盖全国152个城市，国际航线通达19个国家 [4] 基础设施与规划 - 济宁修编《济宁港总体规划（2035年）》，并启动编制《济宁北方内河航运中心建设五年规划》 [3] - 建成山东内河首条二级航道，360公里三级以上高等级航道形成“一干十二支”网络，可通行2000吨级船舶和万吨级船队 [3] - 梁山港成为江北最大的大宗货物集疏港 [3] - 在全省船检系统首创“云船检”模式，率先建成电子航道图，并创新打造“济港通”平台，实现“一图覆盖”“一触可视”“一网运行” [4] 临港产业发展 - 济宁构建“港贸船产建融”六位一体融合模式，推动京杭运河从“运输线”变身“产业带” [3] - 打造了梁山港煤钢物流园区等7大百亿级临港产业园区 [3] - 全国内河首个标准化新能源船舶制造基地一期年内下水商品船100艘 [3] - 新能船业二期项目投资15亿元，全部建成后可年造新能源船舶240艘，预计年销售收入达32亿元，其生产的90米级LNG动力船年减排二氧化碳634吨，并已成功打开欧洲、非洲等国际市场 [3] - 首条15万吨莱赛尔纤维生产线建设初具规模，智慧新钢制造基地项目共享加工中心投入运营 [3] - 预计今年全市港航营收将突破1000亿元 [4]

广州土地市场年终冲刺 - 12月广州土地市场进入年终冲刺模式 12月15日成功出让4宗涉宅用地 成交总价约67.28亿元 自12月以来已累计成交14宗涉宅用地 为年内土拍成交最多的月份[1] - 12月12日广州成功出让5宗涉宅用地 成交总价约23.7亿元[1] 土地成交特征与市场趋势 - 从今年土拍的成交对象来看 国企央企以及地方城投仍是当前拿地的主力对象 民企偶有现身捡漏[1] - 虽然底价成交是主流 但亦不乏优质地块高溢价成交 反映了在行业止跌回稳的震荡市场中 房企投资策略趋向理性又有侧重 房企普遍认为高价值用地有更好的投资安全性[1] 12月15日重点地块成交详情 - 天河区金融城东区AT091410地块由珠实地产以底价约22.12亿元竞得 地块面积约2.74万平方米 计容建筑面积≤54220平方米 起拍楼面价4.08万元/平方米[2] - 南沙区2025NJY-4号地块由南投地产以底价约9.17亿元竞得 土地面积55306平方米 计容建筑面积89138平方米[3] - 南沙区2025NJY-5号地块由南投地产以底价约7.55亿元竞得 土地面积56781平方米 计容建筑面积75622平方米[3] - 黄埔区长洲岛深井金洲大道以南HPG-CZ-02地块由中交城市投资发展（广东）有限公司、广州峻森投资有限公司联合以底价约28.44亿元竞得 总用地面积约20.06万平方米 总计容建筑面积约15.6万平方米[4] 民企参与情况 - 12月12日土拍中 民企福牛地产以底价约3.1亿元竞得增城区一宗地块[5] - 福牛地产隶属于增城区民企永辉纸业 永辉纸业成立于2007年 注册资本为8000万元 主营业务为纸制造及纸制品销售[6] - 除永辉纸业外 今年亦有其他民企参与拿地 例如7月广州山湖居房地产有限公司以约11.37亿元斩获白云区地块 5月番禺置业以约3.07亿元竞得番禺区地块（溢价率19.48%） 同月敏捷集团竞得4宗住宅地块总价达约33.2亿元[6]

公司战略与市场格局 - 华润啤酒总部于2025年12月8日正式由北京迁入深圳雪花科创城 [2] - 公司于2013年完成对深圳本土品牌金威啤酒的并购，此举重塑了中国啤酒市场格局 [2] - 此次南迁是对粤港澳大湾区战略的呼应 [4] 项目定位与投资规模 - 雪花科创城前身为金威啤酒的宝安二厂，现转型为总建筑面积约87万平方米的产城综合体 [4] - 项目由华润置地与华润啤酒共同改造，总投资超过百亿元，旨在打造一个千亿级的产业集群 [15] - 项目定位为融合生产、研发、商业、居住等复合功能的产业社区，不止是总部办公地 [15] 设计与文化传承 - 项目由Aedas设计，以“产城融合、工业上楼”为思路，保留工业遗存 [6] - 原有的发酵罐被转化为文化展览空间，延续场地记忆 [6] - 高达188米的雪花啤酒总部大厦造型呼应啤酒罐体特征，以“雪花粮仓”为概念意向 [9][11] - 一旁的“雪花啤酒小镇”以开放街区形式，营造沉浸式啤酒文化氛围 [11][12] 模式创新与产业意义 - 项目通过“工业上楼”模式，为高密度城区发展先进制造提供新思路 [15] - 从啤酒厂到科创城的转变，折射出城市在产业演进中的传承与超越 [15]

2025年宁波土地市场回顾与产品表现 - 2025年宁波涉宅用地供应持续收紧，结构显著向高品质试点地块（“四代宅”）倾斜，旨在通过精准土地供应推动开发模式转型，打造高品质居住标杆区域 [1] - 2025年下半年多个四代宅项目入市表现亮眼：高新区绿城·凤栖云庐首开去化约88%，海曙区建发·瑞云首开去化近8成，江北区保亿·姚江润园首开成交额超3亿元，印证了创新改善型产品的价值确定性 [1] 2026年宁波土地供应计划总览 - 宁波土地开发有限公司2026年计划推出5宗区位优越的优质地块，涉及镇海庄市核心、海曙核心、鄞州江东核心及东部新城东四大价值板块，涵盖产城融合与成熟城区 [2] - 5宗地块总用地面积304.2亩，总规划建筑面积40.22万平方米，清晰传递出城市推进产城融合、加速城市更新、提升居住品质的发展方向 [3][14] 甬江实验室片区地块详情 - 镇海ZH06-01-37-02地块（甬江实验室A10）为纯住宅用地，地处市级重点打造的甬江实验室片区，产城规模初显，教育及轨交配套优势突出 [4] - 该地块用地面积44.55亩，容积率2.2，建筑体量6.53万平方米，预计2026年上半年出让 [3][5] 核心稀缺地块片区详情 - 海曙区LCC06-04-06地块（原宁波电视台地块）位于海曙核心板块老城绝对中心，规划为纯住宅用地，容积率1.8（可优化），建筑体量6.97万平方米，预计2026年上半年出让 [7] - 鄞州矮柳区块JD12-02-27地块为纯住宅用地，容积率2.6，建筑体量4.39万平方米；JD12-02-39地块为商住用地，容积率2.8，建筑体量5.46万平方米，两宗地块预计2026年下半年出让 [9] - 东部新城D2片区D2-1地块位于东部新城东明湖板块，为纯住宅用地，容积率2.2，建筑体量8.65万平方米，预计2026年下半年出让 [11]

公司战略定位与发展模式 - 公司紧扣经济开发区党工委、管委会部署要求，坚守“服务区域发展”使命 [1] - 公司深耕投资、建设、运营“三位一体”发展模式，锚定产城融合功能定位 [1] - 公司持续推动主业提质增效，为经开区高质量发展注入力量 [1] 四季度经营目标与重点项目 - 公司进入四季度攻坚关键期，全员以“决战”姿态对标年度任务清单 [3] - 聚力项目攻坚，统筹资源加快中韩友好医院、全季5.0酒店、花间堂酒店等重点项目建设 [3] - 深化对韩合作，持续提升东大门国际街区、凤依湖城市公园等文旅项目品质 [3] - 聚焦关键指标，紧盯“四上企业”培育、外资到账、限上贸易额增速等薄弱环节 [3] - 力争年内新增“四上企业”10家、外资到账1000万美元，推动各项指标全面达超 [3] 内部管理与作风建设 - 公司以“三新三大”大讨论为抓手，全面梳理经营发展短板 [5] - 聚焦工程建设、招标采购等重点领域完善制度体系、堵塞管理漏洞、深化问题整改 [5] - 公司党委书记、董事长表示将全面贯彻全区作风建设要求，深入开展“三新三大”大讨论，咬定目标、聚力攻坚 [5]

核心观点 - 盐城经开区新城街道召开动员大会，旨在凝聚共识、鼓足干劲，以过硬作风冲刺全年目标，并为“十五五”开局奠定基础 [1] 经济发展与项目进展 - 今年以来，该街道5项主要经济指标超过序时进度或达到区调度目标 [3] - 新签约亿元以上产业项目6.5个，其中4.5个已通过市级平台认定 [3] - 加速项目建设，全程代办亿元项目开工事宜，并推动8个在手重点项目签约落地 [4] 民生保障与社会治理 - 圆满完成盐渎路北安置清零及盐渎路南正规户安置清零任务 [3] - 6个安置小区的国企物业均已顺利进场 [3] - 对18个商住小区、1.3万户居民开展了消防安全“敲门入户”行动，并组织秋冬季消防演习培训 [4] - 依托就业服务站举办了两场超过300人的招聘会及一期职业培训 [4] - 精准推进低保扩围、特殊困难人员复核等工作 [4] 未来规划与发展战略 - 街道聚焦“十五五”发展，力争跻身大市区第一方阵 [3] - 科学谋划发展目标，衔接上位规划，结合土地资源、人口结构等实际，贯彻全区“13458”总体思路 [3] - 深化产城融合、创新驱动等发展路径，立足中韩(盐城)产业园核心区定位，对标先进建设宜居宜业和美街道 [3] 组织建设与内部管理 - 街道通过分层分类开展三轮大讨论以凝聚干部干事合力 [3] - 从严执纪推进作风建设常态长效，优化考核细则并深化人岗相宜改革，引导干部转变思想、担当作为 [3]

城市能级提升与重点工程建设 - 扎实推进十大类100项城建重点工程 盐洛高速步凤互通项目年内将具备通车条件 凤依湖公园入选全市重点城建示范项目 [1] - 加快民生实事与城建重点工程建设进度 紧盯时序节点细化分工 推动项目提速增效 [3] 乡村振兴与现代农业发展 - 深耕乡村振兴领域 筑牢粮食安全根基 做强现代农业产业 [1] - 通过电商助农实现销售额达2.6亿元 助力农业增效和农民增收 [1] - 优化农村人居环境 高标准推进产城融合与乡村振兴深度衔接 [3] 年度目标攻坚与经济指标 - 全面复盘年度任务 实行清单化管理 通过日调度和周会办机制精准补短板强弱项 [3] - 攻坚经济指标 深耕城建领域招商 加大“四上”企业培育力度 拓宽商品房销售渠道以夯实经济发展支撑 [3] 安全生产与风险防范 - 严守安全底线 强化建筑工地和城镇燃气等重点领域监督检查 防范各类安全风险 [3] 中长期规划与项目储备 - 科学编制“十五五”产城融合专项规划 持续完善基础设施配套 [3] - 系统编排2026年市和区两级城建重点项目 协同推进土地征用和手续审批等前期工作 为明年项目落地筑牢根基 [3] 组织效能与作风建设 - 严格落实“六立六破”要求 着力破除作风顽疾 全面提升执行效能 锻造一流住建铁军 [4] - 构建责任明晰、督导有力、激励到位的保障体系 针对城建工程和土地招商等重点工作成立专项攻坚小组 制定实施方案并明确职责分工以推动重点工作突破见效 [4]

活动概况 - 2025年大湾区-大西南土特产博览会·山海嘉年华于12月12日晚在肇庆市端州区七星岩东门广场正式开幕 [1][2][3] - 活动以“山海联动·湾区飘香”为主题，为期10天，深度融合文旅、农业与消费 [4][5][6][7] - 活动旨在通过非遗演艺、特色展销、沉浸互动推动产城融合与城乡共赢，并为肇庆“那么美、这么近，周末到肇庆”的城市名片增添新彩 [7][8][9] 平台规模与参展情况 - 活动由肇庆市政府引导、企业运营、社会参与，设置占地1.4万平方米的展区，包含200多个展位 [13][14] - 共汇聚了292家参展商户，涵盖大湾区、大西南及对口帮扶地区，展出了山货海味、非遗文创等超过2000种特色产品 [14][15] - 展品范围广泛，包括肇庆裹蒸、德庆贡柑、肇供大米等本地特产，大西南深山生态农产品，以及大湾区优选好物 [15][16][17][18][19][20][21] 战略意义与产业影响 - 该博览会是肇庆作为大湾区面向大西南门户枢纽，践行“百千万工程”部署、搭建跨区域土特产全产业链交流合作平台的重要举措 [12][13][23] - 活动结合肇庆文旅流量优势，旨在激活夜经济与消费潜力，推动“肇”字号特产走出湾区、辐射全国，为跨区域土特产流通探索新路径 [23][24][25] - 活动通过将山海资源转化为发展优势，为乡村振兴注入持续的供销动能，并带动农民增收 [23][25] 活动内容与特色体验 - 开幕式包含敦煌飞天鼓舞、非遗鱼灯巡游、无人机灯光秀等表演，以及21种广东地方方言歌曲联唱的山海音乐秀 [26][27][28][29][30][31][32][33] - 现场打造了9个特色功能区，包括400平方米的“肇庆味道·东西协作”馆和“广东优品·湾区优选”馆，以及超过100个农产品主题市集和40多个美食主题市集组成的“美食一条街” [34][35][36][37] - 活动还设有山海打卡区、山海IP造型空间等潮玩旅拍地，并组织大湾区网红达人进行“线下展销+线上直播”双渠道销售，预计线上累计观看量将突破1500万人次 [37][38][39] 商业合作与预期成效 - 开幕式上举行了“山海IP推荐官”授牌仪式，5位旅行社联盟代表获此殊荣，将助力该IP走向更广阔市场 [41][42] - 现场签订了涵盖水产、粮油、农副产品等领域的产销对接协议，总金额达5400万元 [42][43] - 活动期间每日有主题演艺、山海音乐会、灯光秀、魔术秀、非遗巡游等，预计将吸引80万人次参与，总曝光量超过1500万次，旨在实现品牌整合、渠道拓展、产业联动和消费引领 [44][45][46]