文章核心观点 - “工业上楼”模式通过多元化的形态与标准化的技术重塑工业空间价值，为产业升级与城市发展注入强劲动力 [1] “工业上楼”项目类别与案例 - 低多层产品以灵活布局与高效融合为特色，案例包括上海欧诺信新建厂房项目（总建筑面积约6.5万平方米）和上海普洛斯桃浦智慧冷链产业园一期项目（总建筑面积约7.4万平方米）[3] - 中高层产品在产业集聚与技术集成上表现突出，案例包括上海胤勤自动化总部基地项目（总建筑面积约3.3万平方米）和上海蓝帆医疗科创总部及产业化基地项目（总建筑面积14.94万平方米）[4] - 超高层产品打破传统工业建筑高度限制，开启“摩天工厂”新时代，案例包括深圳坪山新能源汽车产业园区项目（总建筑面积约51万平方米）和深圳生物医药加速器项目（总建设面积约70万平方米）[4] “工业上楼”的核心价值与突破 - 在空间融合上，创新的立体产业布局驱动产业集群效能释放，推动生产、生活、生态多元一体的新型产业结构形成 [5] - 在产业协同上，“楼上楼下创新创业综合体”的构建让上下游产业链高度集成，就近协同效应显著 [5] - 在资源利用上，其成倍提升土地利用率和产业承载力，让亩均产值和税收大幅增长 [5] “工业上楼”的技术创新与效益 - 中建科技的工业上楼产品采用标准化、模块化、智能化的研发思路，分为“三类九档”以适配多种企业使用场景 [6] - 相较于传统现浇工业建筑，该产品可节约工期30%、减少人工40%、降低建筑垃圾排放80%，且不增加建造成本 [6]

□ 本报记者 丁蔚文 上世纪，苏南地区凭借"苏南模式"，取得了显著的经济成就，但苏南早期的乡镇企业，呈现出"小、 散、乱"的布局特征。据不完全统计，苏南部分城市的低效用地面积占城市建设用地总面积的10%— 15%，而新兴产业项目对土地的需求十分迫切。据苏南某市招商部门统计，因土地问题导致新兴产业项 目流失的比例，在过去5年间达到了20%左右。 曾经被闲置的土地，如今已成为推动经济发展的重要引擎。在张家港锦丰镇，五棵松科创园成为盘 活"僵尸地块"的成功典范。五棵松科创园的前身，厂房破败，容积率仅0.39，亩均税收不足3万元。转 机在锦丰镇8个行政村的携手合作中出现。通过8个行政村的联合开发，该"僵尸地块"被改造成为产业发 展新高地，容积率达到2.03，亩均税收突破60万元，土地利用效率大幅提升，与改造前相比实现20倍飞 跃式增长。 一边是新兴产业项目急需落地空间，另一边是大量低效用地"沉睡不醒"，2023年9月，苏州被纳入自然 资源部低效用地再开发试点和集体经营性建设用地入市试点。如今，两年过去，记者采访获悉，一批曾 经的"工业锈带"正变身"产业秀场"，从曾经的土地低效利用困境，到如今土地资源的高效盘活，苏南寻 ...

以下文章来源于方升研究 ，作者万山一把锁 方升研究 . 这其中的问题出在哪里？是差在人上？还是差在事上？肯定都有。但今天，我们重点来 说说人的问题。 半吊子领导，一天瞎搞 工业上楼都熟悉吧，从2 0 2 2年深圳每年不少于2 0 0 0万平方米，再到佛山、东莞、中山、 青岛、苏州等地的跟进。 产业园区行业内具有领先影响力的媒体，专注产业发展、推动行业进步 问题在人。 作者 | 万山一把锁 来源 I 方升研究 （ID：CIPC_2007） 招商的难，大家已经深深的体会到了。不管是国资园区，还是民营园区，都被招商吊打 到怀疑人生。 不过，哪里都不缺好学生。有惨不忍睹的园区，那一定就有"门门功课"拉满的优等生。 一时间，好像全国各地都撸起了袖子，想要在工业上楼这里，搏一搏单车变摩托。 其 实 ， 广 州 、 深 圳 搞 工 业 上 楼 ， 确 实 无 可 厚 非 。 一 是 ， 这 里 的 土 地 资 源 比 较 紧 张 ； 二 是，这里有庞大的制造企业基数，本身就对厂房有需求。 可现实是，一些不缺土地，甚至连本地载体去化都得废老大劲的地方，也要跟着大搞工 业上楼，就真的有点让人摸不着头脑了。 究其根本，主要还是因 ...

政策核心与背景 - 工业和信息化部与国家发展改革委联合发布《工业园区高质量发展指引》，从特色化、集约化、数智化、绿色化、规范化五大方向入手，明确7方面19个发展导向，旨在推动工业园区从量的快速增长转向质的有效提升[1] - 政策出台旨在推动工业园区做强特色产业、优化空间治理、培优市场主体、提升创新能力、强化绿色安全，为推进新型工业化、发展新质生产力筑牢载体支撑[1] - 当前工业园区发展面临瓶颈，包括主导产业模糊、同质化竞争突出、土地集约利用水平不足、数字化转型滞后、绿色低碳设施缺位等问题，与新型工业化高质量、高效率、可持续的要求存在差距[1] 产业发展导向 - 《指引》明确园区需聚焦主导产业，原则上不超过3个，从源头避免低水平重复建设和同质化竞争[2] - 强调产业链式集聚，推动传统产业转型升级，引导园区依据资源环境禀赋和产业基础发展[2] 空间治理与土地利用 - 推广“工业上楼”模式，通过建设高层工业楼宇将容积率从1.0提升至3.0以上，实现单位土地产值大幅增长，以破解土地资源紧约束难题[2] - 以上海、深圳等地试点经验为例，该模式将为全国园区拓展发展空间提供新思路[2] 创新与绿色发展 - 创新层面要求园区建设高水平创新载体、健全人才引育机制，推动创新资源共享[2] - 绿色层面明确加快屋顶光伏、分散式风电、多元储能等新能源基础设施布局，支撑园区迈向零碳[2] - 江苏苏州工业园区、云南宜良产业园区等已通过产业与能源系统深度耦合，实现碳排放强度持续下降，探索零碳转型[2] 开放合作与政策保障 - 未来发展方向包括提高开放合作水平，开展产业转移发展对接，加强跨园区联动互助，深化国际产业和科技合作[3] - 工信部与发改委将加强指导，推广典型案例、制定标准规范，并指导地方主管部门加强政策研究储备，健全管理机制和运行监测[3] - 两部门将推动工业园区项目合作、平台搭建、行业组织建设，以保障《指引》顺利推行[3]

高盛西湖智谷项目概况 - 项目由高盛产业集团开发运营，采用“工业上楼”创新模式 [5] - 项目定位为生产性服务业和制造业协同发展 [3] - 已吸引注册企业137家，其中65%来自深圳，25%来自东莞，10%来自惠州 [5] - 已汇聚14家规上企业、23家国家高新技术企业、11家专精特新企业及1家“小巨人”企业 [5] 高盛西湖智谷产业生态 - 企业涵盖生产性服务业、电子信息、新能源、生物医药、智能制造等多个行业领域 [5] - 园区A区2栋被评为惠州软件园，聚集了23家软件信息类企业 [5] - 园区提供“8+N”全生命周期运营服务体系，涵盖政策辅导、产业金融、人才招聘、技术对接、共享配套等 [7] - 通过组织行业供需对接会现场发布20亿订单，协助企业员工子女入学等具体服务支持企业发展 [7] 惠城高新区发展现状 - 惠城高新区是惠州市首个省级高新区，总规划面积67.7平方公里，由东江湾核心园区及四个联动组团构成 [8] - 园区重点发展新一代电子信息、智能装备制造、新能源新材料和生物医药产业，构建“3+1+1”现代产业体系 [8] - 园区规模以上工业企业已增至346家，高新技术企业增至228家，主板上市企业增至3家 [8] - 园区规模以上工业总产值从2021年255.2亿元跃升至2024年543.4亿元，增速达112.93% [8] 区域配套设施与产业聚集 - 东江湾核心园区已建设文体中心并投入使用，规划高标准九年一贯制学校，增加绿化公园和公交线路 [9] - 区域内东江湾大道、中心工业大道等多条道路已建设投入使用，并在产业核心区设立公交站点 [9] - 广州南沙开发区考察组赴惠城高新区考察，旨在加强两地产业合作，共同推动区域经济高质量发展 [2][9]

工业上楼模式效益 - 工业上楼模式将研发测试生产制造汇集在高层工业楼宇内 解决城市用地紧张与产业发展空间不足的矛盾 [1] - 苏州科栖产业园运营一年实现土地集约企业集聚效益提质多重突破 [1] - 土地集约利用率提高200% 整体亩均税收突破100万元 土地产出效益远超传统工业区 [3] 产业园运营成果 - 科栖产业园入驻企业50余家 总体入驻率超90% [1] - 5幢厂房实现全面入驻并投产 [3] - 形成上下楼即上下游产业链协作生态 企业间实现技术共享与订单协同 [1] 企业案例表现 - 入驻企业吉事励电子在2000平方米厂区内实现年销售额5000多万元 [1] - 产业园吸引高端装备绿色技术生物医药领域企业集聚 [1] - 通过高标准工业电梯与分层产业布局实现高效生产协作 [1]

腾讯总部园区建设进展 - 腾讯总部园区位于大铲湾码头东侧 已按规划建成30% 10月起建成区域进入试运营阶段 [1] - 该项目是国内率先试点二三产业混合用地改革的标杆 构建产城融合 职住平衡的综合性园区 [1] 深圳土地集约利用创新模式 - 深圳市通过体制机制创新 空间布局优化 利用效率提升等举措实现高质量发展与土地节约集约利用的统一 [1] - 首批深圳集约用地十大典型案例为全国高密度超大型城市提供可复制推广的国土空间治理方案 [1] 产城融合新模式案例 - 宝龙专精特新产业园打破宗地单一功能局限 实现产业 商业 生活多功能兼容 被国家作为混合用地新模式推广 [2] - 红花岭产业园采用"折叠空间"概念 将46家企业生产空间整合进一栋楼 用地效率提升同时能耗下降15% [2] - 平湖南综合物流枢纽通过分层确权开发 将闲置20年铁路货场升级为亚洲最大单体多式联运中心 [2] 城市空间更新案例 - 深业上城以"垂直城市"模式分层布局商业设施 通过700米连廊缝合城市绿地与建筑空间 [3] - 金啤坊采用复合更新模式改造工业遗存 保留标志性建筑同时提供1 2万平方米产业保障空间 [3] 低碳社区与交通枢纽 - 甘泉路近零碳社区通过立体开发释放90%土地(5130平方米)建设社区公园 应用可再生能源技术 [4] - 岗厦北枢纽采用"地下4层+地上空间"立体布局 全年举办超50场文化活动 成为深圳文化地标 [4] 公共设施集约化案例 - 洪湖水质净化厂采用全地下双层结构 节地81%同时保持处理效率 土地利用率达国内最优水平 [5] - 粤海文体中心通过立体分层设计 在局促场地内整合运动场地 空中花园 图书馆等公共服务设施 [5]

厂房审批标准 - 药品生产许可证审批不强制要求独立厂房 特殊性质药品如高致敏性药品和生物制品必须采用专用独立厂房 普通药品可使用非独立厂房但需符合特定要求[2] - 审批核心关注生产管理 污染处理 通风条件和运输环境等指标是否符合国家标准 而非厂房是否独立 非独立厂房若达标同样可获得批准[2] - 激素类 细胞毒性类和高活性化学药品需使用专用设施如独立空气净化系统 监管部门已有批准非独栋厂房生产创新药和低风险药品的案例[2] 企业成本考量 - 药企需综合评估独立厂房高租金与非独立厂房高装修成本的权衡 非独立厂房需投入更高成本确保生产环境独立性和避免周边污染[3] - 企业自主选择基于经济成本与未来发展方向 部分药企因成本因素放弃上楼计划 监管部门仅提供合规指导不干预商业决策[3] - 专业机构负责厂房设计与装修 若企业为节省成本降低投入可能导致无法达到国家标准要求[4] 监管与服务方向 - 监管部门对上楼企业与独立厂房企业实行公平审批 不降低生产标准 依法依规守好药品质量安全底线[4] - 省药监局将探索服务上楼企业的新模式 从专业技术角度解决痛点 支持创新企业产品开发[5] - 深圳企业上楼需求成为新课题 监管部门在坚持国家标准的前提下探索国际化的服务方案[5]

药品生产许可审批标准 - 药品生产许可证审批不强制要求独立厂房 特殊性质药品如高致敏性药品和生物制品必须采用专用独立厂房 普通药品可使用非独立厂房但需配备专用设施和设备 [6] - 审批核心标准是生产管理、污染处理、通风条件和运输环境是否符合国家规定 而非厂房是否独立 非独立厂房若达标同样可获得批准 [6] - 监管部门已有批准非独栋厂房生产案例 包括广谱抗肿瘤药物企业和风险等级较低的普通片剂、软膏剂生产企业 只要符合GMP要求并能避免污染即可 [6] 药企生产成本结构 - 药企需综合评估租金与"上楼"装修成本 独立厂房租金高 非独立厂房装修成本可能高出很多 因需额外措施确保生产安全且不影响周边环境 [7] - 企业放弃"上楼"计划主要基于租金、装修经济成本及未来发展的综合权衡 装修成本差异显著 符合标准的装修需上千万元 而节省成本仅投入四五百万元无法达标 [7][8] 监管与服务导向 - 监管部门对"上楼"药企公平对待 审批标准与独立厂房一致 不降低任何生产厂房要求 依法依规守好药品质量安全底线 [8] - 针对深圳企业提出的"上楼"新课题 监管部门将探索服务支持措施 包括从专业技术角度解决痛点 挖掘创新产品 但必须严格按国家规定执行审核程序 [9]

商业综合体发展 - 杭州亚奥万象天地将于9月底开业 总面积近15万㎡ 采用"Mall+街区"形态 包含10万㎡购物中心和450米沉浸式街区 [1][2] - 项目已引入260个品牌 涵盖零售 餐饮 生活 娱乐等全业态 包括盒马鲜生 万象影城等主力店铺 [2] - 万科日曜涟里和杭州EIC LIVE欧美广场也将于9-10月开业 分别主打滨水街区和高端消费生态 [3] 工业上楼项目 - 钱江世纪城智能综合科创园破土动工 总用地面积100亩 工业和研发厂房面积约14.9万㎡ [4] - 园区设计三类差异化厂房 层高4.2-7.9米 承重1.0-1.5吨/㎡ 可定制化满足企业需求 [4] - 项目由11栋建筑组成 包括8栋标准厂房和1栋研发厂房 定位智能化 低碳化垂直产业综合体 [4] 产业发展规划 - 项目预计2028年6月竣工 将重点发展低空经济 人工智能等先导产业 [5] - 同时培育智能制造 智能家居等支柱产业 打造数字经济+先进产业基地 [5] - 目标成为辐射杭州市的高能级创新平台 [5]