公司战略与市场格局 - 华润啤酒总部于2025年12月8日正式由北京迁入深圳雪花科创城 [2] - 公司于2013年完成对深圳本土品牌金威啤酒的并购，此举重塑了中国啤酒市场格局 [2] - 此次南迁是对粤港澳大湾区战略的呼应 [4] 项目定位与投资规模 - 雪花科创城前身为金威啤酒的宝安二厂，现转型为总建筑面积约87万平方米的产城综合体 [4] - 项目由华润置地与华润啤酒共同改造，总投资超过百亿元，旨在打造一个千亿级的产业集群 [15] - 项目定位为融合生产、研发、商业、居住等复合功能的产业社区，不止是总部办公地 [15] 设计与文化传承 - 项目由Aedas设计，以“产城融合、工业上楼”为思路，保留工业遗存 [6] - 原有的发酵罐被转化为文化展览空间，延续场地记忆 [6] - 高达188米的雪花啤酒总部大厦造型呼应啤酒罐体特征，以“雪花粮仓”为概念意向 [9][11] - 一旁的“雪花啤酒小镇”以开放街区形式，营造沉浸式啤酒文化氛围 [11][12] 模式创新与产业意义 - 项目通过“工业上楼”模式，为高密度城区发展先进制造提供新思路 [15] - 从啤酒厂到科创城的转变，折射出城市在产业演进中的传承与超越 [15]

城市财经 . 以数据说话，剖析城市产业、经济与楼市！ 以下文章来源于城市财经 ，作者余飞 2023年，昆明市发布了一份重磅目标规划 《昆明市当好排头兵三年行动方案》，其中明确提到： 到2025年，昆明市经济总量达到1万亿元以上，经济首位度提高到30%以上、力争达到32%，常 住人口达到1000万人左右。 也就是说，昆明要在2025年迈入"双万"城市。 如今2025年即将结束，从目前的数据来看，昆明要食言了，而且一个目标都没有实现。 ------------------------------- 作者： 余飞 来源：城市财经 01 昆明，水逆了五年 2024年，昆明的GDP规模为8275.22亿元，距离万亿还差1700多亿。常住人口规模868.7万人， 距离千万还差170多万人。经济首位度26.2%，距离30%以上，还差3.8个百分点。 最关键的是，按照目前昆明的经济低迷现状来看，再给五年时间，恐怕也难以全部实现。 从官方披露的数据来看，昆明的经济发展，已经持续放缓了五年。 2019年昆明的GDP增速还高达6.7%，比全国平均增速高出0.6个百分点。 而随着2020年黑天鹅的到来，昆明当年增速直接降到2.4%， ...

文章核心观点 - 深圳宝安区的产业园区通过城市更新、精准定位与全周期服务，成功实现了从传统低端制造向现代化先进制造与产业集群的转型升级，并培育出一批细分领域的领军企业 [1][2][3][4][5] 新桥东先进制造园转型 - 园区是深圳首个平方公里级“工改工”城市更新项目，将原“散乱污危”企业扎堆、总产值仅约90亿元的区域转型为现代化产业园 [1] - 采用“政府主导+国企实施+社区参与”模式，仅用2年完成实施主体确认，较同类项目缩短4年周期 [1] - 拆除127万平方米建筑，容积率提升至5.6，释放417万平方米产业空间，规模堪比南山科技园，并打造“工业上楼”高承重厂房 [1] - 一期交付后签约40家企业，去化率近八成，其中专精特新“小巨人”及国高企业占比接近70% [2] - 吸引如华力宇电子购入超7000平方米空间，垦拓流体技术入驻后其分子键合汇流板国内市场份额达97% [2] - 规划未来实现投资、空间、GDP均超500亿元的“3个500”目标 [2] 宝安产业园区发展历程 - 1978年全国第一批、深圳第一家“三来一补”企业上屋怡高电业厂在宝安落地，拉开工业化1.0时代序幕，吸引百万工人和大量企业 [3] - 早期园区多为单层或低层厂房，空间利用粗放，后期出现土地紧张和污染问题，但也积累了工业基础和产业工人，为后续高端化转型埋下伏笔 [3] 特色园区与产业集群培育 - 福永e创城聚焦跨境电商与直播电商，通过“宝品汇”全球货盘模式帮助企业打通供应链并降低出海成本 [4] - 前海科兴科学园作为数字文娱基地，以长期租金优惠吸引企业，助力数字文娱产业集群壮大 [4] - 中粮创芯研发中心等创新型产业用房为世界500强及专精特新企业提供3-7折租金优惠，优质企业入驻成本可低至30元/平方米 [4] - 在园区扶持下，影石创新成为全球运动相机销量第一，洲明科技高端显示屏亮相全球顶级赛事，亚太星通完成深圳首次商业卫星发射 [4] 创新创业支持体系 - 宝安13家“无忧空间”载体为人工智能、智能机器人等初创企业提供1.6万平方米场地和360多个卡座，并给予3-12个月免租期 [5] - 除租金优惠外，还提供知识产权保护指导、政策解读及对接创投、银行等全生命周期服务 [5] - 2023年通过“三个一”企业服务机制收集企业诉求超8000件，办结率达99.4%，帮助千余家企业找订单、百余家企业找空间，促成超650亿元融资 [5]

昆明市经济发展现状与目标差距 - 昆明市在《昆明市当好排头兵三年行动方案》中提出到2025年实现经济总量1万亿元以上、常住人口1000万人左右、经济首位度30%以上的“双万”目标，但2024年实际GDP为8275.22亿元，距离目标差1700多亿元，常住人口868.7万人，距离目标差170多万人，经济首位度26.2%，距离目标差3.8个百分点，目标已无法实现 [1] - 昆明市GDP增速自2019年的6.7%持续放缓，2021年增速为3.8%，大幅低于全国平均增速8.1%，2024年增速仍跑输全国大盘1个百分点，2025年前三季度增速为4.4%，在36个主要城市中位列倒数第7，跑输全国大盘0.8个百分点 [1][2][5][8] - 云南省2025年前三季度GDP增速为4.3%，跑输全国大盘0.9个百分点，增速在31个地区中位列倒数第五 [8][9][10] 人口增长动力减弱 - 昆明市常住人口增量从2023年的8万人骤降至2024年的7000人，扣除自然增长人口2400人后，人口净流入仅4600人，人口竞争力显著下降 [10][11] 房地产依赖与反噬 - 昆明市固定资产投资结构严重向房地产倾斜，房地产开发投资占比从1990年的6.2%持续攀升，在2018年达到52.6%，2021年达到峰值60% [14][15][16][17] - 过度依赖房地产导致昆明市在行业下行期遭遇土地出让、商品房销量和价格“三杀”：土地出让收入从2019年高点915.7亿元暴跌至2023年的46.28亿元，跌幅达86.5% [19] - 商品房销售面积从2019年高点1916.23万平方米跌至2024年的639.42万平方米，跌幅66.6%，同期销售额从2145.6亿元跌至563.83亿元，跌幅73.7% [21][23] - 商品房均价从高点（统计局口径2020年11325元/平方米，第三方数据2021年4月13483元/平方米）持续下跌，2024年统计局口径均价为8818元/平方米，较高点下跌22%，第三方数据显示2025年中均价9699元/平方米，较高点下跌28.06% [23][24][25] - 房地产投资增速与GDP增速呈现高度线性相关，房地产投资增速自2021年转负后持续大幅下滑，同期GDP增速也持续低迷 [26] 工业基础薄弱与产业短板 - 昆明市工业增加值规模小，2024年为1837.64亿元，仅为工业强市（如深圳超1.2万亿元）的零头，甚至低于县级市昆山（2435.84亿元）和江阴（2349.93亿元） [26][28][29][31][32] - 昆明市2022年工业总产值为5344.76亿元，远低于深圳的5.4万亿元 [29] - 从千亿级产业集群看，昆明市仅有1个（有色金属冶炼和压延加工业），远少于深圳（7个，含1个万亿级）、苏州（11个，含1个万亿级）、东莞（5个，含1个万亿级）、无锡（9个）、广州（6个）、成都、武汉、杭州（各4个）等城市 [33][35][37][39][40][42][44][45][47][48][50] 产业转型努力与地理制约 - 昆明市在行动方案中提出构建“8+N”产业链体系，目标到2025年工业总产值突破1.2万亿元，工业增加值占GDP比重突破30%，工业投资每年增长26%以上 [54][55][56] - 但实际执行不力，工业投资2023年下降2.5%，2024年仅增长1.9%，2025年前三季度又下降7.5% [57] - 产业转型面临地理条件制约，昆明市平原面积占比仅5%左右，主城区五区土地仅占全市14%却集中了77%的经济总量，工业用地被挤压 [58][59][60] - 为应对土地限制，昆明市提出“工业上山”、“工业上楼”策略，新增建设用地70%来自山地开发，并学习深圳经验建设高层工业楼宇，推动产业向“轻、高、新”方向转型 [62] 债务问题与转型必要性 - 前期举债发展叠加土地财政枯竭，债务问题显现，拖累了昆明市的经济发展 [50][51] - 城市发展没有退路，必须摆脱对房地产的依赖，全力发展工业、新型制造业和科技产业以完成转型 [52][66][67]

文章核心观点 - “工业上楼”模式通过多元化的形态与标准化的技术重塑工业空间价值，为产业升级与城市发展注入强劲动力 [1] “工业上楼”项目类别与案例 - 低多层产品以灵活布局与高效融合为特色，案例包括上海欧诺信新建厂房项目（总建筑面积约6.5万平方米）和上海普洛斯桃浦智慧冷链产业园一期项目（总建筑面积约7.4万平方米）[3] - 中高层产品在产业集聚与技术集成上表现突出，案例包括上海胤勤自动化总部基地项目（总建筑面积约3.3万平方米）和上海蓝帆医疗科创总部及产业化基地项目（总建筑面积14.94万平方米）[4] - 超高层产品打破传统工业建筑高度限制，开启“摩天工厂”新时代，案例包括深圳坪山新能源汽车产业园区项目（总建筑面积约51万平方米）和深圳生物医药加速器项目（总建设面积约70万平方米）[4] “工业上楼”的核心价值与突破 - 在空间融合上，创新的立体产业布局驱动产业集群效能释放，推动生产、生活、生态多元一体的新型产业结构形成 [5] - 在产业协同上，“楼上楼下创新创业综合体”的构建让上下游产业链高度集成，就近协同效应显著 [5] - 在资源利用上，其成倍提升土地利用率和产业承载力，让亩均产值和税收大幅增长 [5] “工业上楼”的技术创新与效益 - 中建科技的工业上楼产品采用标准化、模块化、智能化的研发思路，分为“三类九档”以适配多种企业使用场景 [6] - 相较于传统现浇工业建筑，该产品可节约工期30%、减少人工40%、降低建筑垃圾排放80%，且不增加建造成本 [6]

苏南地区低效用地再开发背景与挑战 - 苏南地区早期乡镇企业存在“小、散、乱”的布局特征，部分城市低效用地面积占城市建设用地总面积的10%-15% [1] - 过去5年间，苏南某市因土地问题导致新兴产业项目流失的比例达到20%左右 [1] - 新兴产业项目落地需求迫切与大量低效用地闲置形成尖锐矛盾 [1] “工业上楼”模式与实施成效 - “工业上楼”通过建设高层厂房提高土地容积率，向空中要空间，打破传统工业用地模式束缚 [2] - 2024年苏州市评选认定“工业上楼”项目优质案例40个，新开工项目169个，开工建设面积1408万平方米 [2] - 苏州工业园区已建、在建、拟建“工业上楼”项目超60个，总投资额近390亿元，占地面积5000余亩，建筑面积近780万平方米 [3] - 园区原项目地块整体平均容积率由不足1.0提升至2.4以上，部分项目容积率已超3.0 [3] - 吴江区七都镇范例显示，一个占地仅16.42亩的“空中厂房”达产后年产值可达5亿元 [2] 政策支持与市场化更新机制 - 吴中区贯彻相关政策文件，鼓励社会资本运用市场化手段及“工业上楼”等方式对存量低效工业用地施行再开发 [3] - 2024年吴中区实施低效工业用地转型项目32个，总投资106.6亿元，占地面积1280.7亩，建筑面积183.3万平方米 [3] - 常熟市通过“企业联合开发”模式破解产权“碎片化”难题，形成“建筑基底独有、公共部分共有”创新方案 [5][6] 典型案例与土地效率提升 - 张家港锦丰镇五棵松科创园通过8个行政村联合开发，容积率从0.39提升至2.03，亩均税收从不足3万元突破至60万元，实现20倍增长 [4] - 张家港锦阳工业园改造后容积率提升至1.71，建成总建筑面积约8.4万平方米的高标准厂房，为小微企业搭建发展平台 [4] - 常熟支塘镇盐铁智造产业园改造后建筑面积达12.66万平方米，预计年税收突破4000万元，亩均收益较改造前提高超10倍 [6] - 常熟高新区协同创新产业园容积率由1.0提升至2.18，吸引12家高精尖企业落户，亩均税收提升至115万元，综合能耗降低约45% [7] 产业升级与生态效益 - 低效用地再开发为新兴产业升级腾出空间，推动产业链向高附加值环节延伸 [3][7] - 新建园区采用光伏一体化设计等绿色技术，实现经济效益增长与生态效益提升 [7] - 吴越智能制造产业园通过更新行动，已签约项目10个，总投资超30亿元，达产后可实现年产值100亿元 [8]

文章核心观点 - 产业园区招商困难的核心问题在于领导层的专业素养和决策水平 而非单纯的市场环境因素 [5][6] - 专业领导与半吊子领导的根本区别在于能否从企业实际需求出发进行精准招商和载体建设 [11][12][13] - 成功招商需要领导层具备产业洞察力 构建以价值创造为核心的新型竞争优势 通过产业培育实现高质量招商 [15][16][17] 半吊子领导的问题分析 - 盲目跟风热门产业方向 在不具备产业基础的三线城市斥资15亿打造集成电路产业园 导致园区空置率稳定在90%以上 [8][9] - 决策脱离实际需求 某生物医药产业园斥巨资打造GMP标准无菌生产车间 但本地企业以研发检测为主 根本不需要大规模生产空间 [9] - 将高端载体等同于园区竞争力 热衷于建设地标性建筑 但载体供给与企业需求严重错配 [9] 专业领导的成功要素 - 深入理解企业需求 不同发展阶段企业对载体需求差异显著 初创企业侧重低成本和灵活性 成长期企业要求可扩展性和稳定性 [12][13] - 招商逻辑从简单粗暴的土地交易转向为企业解决技术突破 人才招引等发展难题 通过全周期成长支持体系实现企业扎根 [12][17] - 精准定位企业画像 根据产业资源优势划定重点招引领域 避免眉毛胡子一把抓的粗放式招商 [15][16] 招商策略转型方向 - 从抢新增转向抢存量 在市场经济低迷背景下需要突破传统招商思维定式 [16] - 产业培育成为关键 通过构建产业生态实现税收增长 产业集聚 品牌价值提升等综合回报 [17] - 领导层需摒弃短期政绩思想 回归产业发展本质逻辑 用心培育园区内生增长能力 [17]

政策核心与背景 - 工业和信息化部与国家发展改革委联合发布《工业园区高质量发展指引》，从特色化、集约化、数智化、绿色化、规范化五大方向入手，明确7方面19个发展导向，旨在推动工业园区从量的快速增长转向质的有效提升[1] - 政策出台旨在推动工业园区做强特色产业、优化空间治理、培优市场主体、提升创新能力、强化绿色安全，为推进新型工业化、发展新质生产力筑牢载体支撑[1] - 当前工业园区发展面临瓶颈，包括主导产业模糊、同质化竞争突出、土地集约利用水平不足、数字化转型滞后、绿色低碳设施缺位等问题，与新型工业化高质量、高效率、可持续的要求存在差距[1] 产业发展导向 - 《指引》明确园区需聚焦主导产业，原则上不超过3个，从源头避免低水平重复建设和同质化竞争[2] - 强调产业链式集聚，推动传统产业转型升级，引导园区依据资源环境禀赋和产业基础发展[2] 空间治理与土地利用 - 推广“工业上楼”模式，通过建设高层工业楼宇将容积率从1.0提升至3.0以上，实现单位土地产值大幅增长，以破解土地资源紧约束难题[2] - 以上海、深圳等地试点经验为例，该模式将为全国园区拓展发展空间提供新思路[2] 创新与绿色发展 - 创新层面要求园区建设高水平创新载体、健全人才引育机制，推动创新资源共享[2] - 绿色层面明确加快屋顶光伏、分散式风电、多元储能等新能源基础设施布局，支撑园区迈向零碳[2] - 江苏苏州工业园区、云南宜良产业园区等已通过产业与能源系统深度耦合，实现碳排放强度持续下降，探索零碳转型[2] 开放合作与政策保障 - 未来发展方向包括提高开放合作水平，开展产业转移发展对接，加强跨园区联动互助，深化国际产业和科技合作[3] - 工信部与发改委将加强指导，推广典型案例、制定标准规范，并指导地方主管部门加强政策研究储备，健全管理机制和运行监测[3] - 两部门将推动工业园区项目合作、平台搭建、行业组织建设，以保障《指引》顺利推行[3]

高盛西湖智谷项目概况 - 项目由高盛产业集团开发运营，采用“工业上楼”创新模式 [5] - 项目定位为生产性服务业和制造业协同发展 [3] - 已吸引注册企业137家，其中65%来自深圳，25%来自东莞，10%来自惠州 [5] - 已汇聚14家规上企业、23家国家高新技术企业、11家专精特新企业及1家“小巨人”企业 [5] 高盛西湖智谷产业生态 - 企业涵盖生产性服务业、电子信息、新能源、生物医药、智能制造等多个行业领域 [5] - 园区A区2栋被评为惠州软件园，聚集了23家软件信息类企业 [5] - 园区提供“8+N”全生命周期运营服务体系，涵盖政策辅导、产业金融、人才招聘、技术对接、共享配套等 [7] - 通过组织行业供需对接会现场发布20亿订单，协助企业员工子女入学等具体服务支持企业发展 [7] 惠城高新区发展现状 - 惠城高新区是惠州市首个省级高新区，总规划面积67.7平方公里，由东江湾核心园区及四个联动组团构成 [8] - 园区重点发展新一代电子信息、智能装备制造、新能源新材料和生物医药产业，构建“3+1+1”现代产业体系 [8] - 园区规模以上工业企业已增至346家，高新技术企业增至228家，主板上市企业增至3家 [8] - 园区规模以上工业总产值从2021年255.2亿元跃升至2024年543.4亿元，增速达112.93% [8] 区域配套设施与产业聚集 - 东江湾核心园区已建设文体中心并投入使用，规划高标准九年一贯制学校，增加绿化公园和公交线路 [9] - 区域内东江湾大道、中心工业大道等多条道路已建设投入使用，并在产业核心区设立公交站点 [9] - 广州南沙开发区考察组赴惠城高新区考察，旨在加强两地产业合作，共同推动区域经济高质量发展 [2][9]

工业上楼模式效益 - 工业上楼模式将研发测试生产制造汇集在高层工业楼宇内 解决城市用地紧张与产业发展空间不足的矛盾 [1] - 苏州科栖产业园运营一年实现土地集约企业集聚效益提质多重突破 [1] - 土地集约利用率提高200% 整体亩均税收突破100万元 土地产出效益远超传统工业区 [3] 产业园运营成果 - 科栖产业园入驻企业50余家 总体入驻率超90% [1] - 5幢厂房实现全面入驻并投产 [3] - 形成上下楼即上下游产业链协作生态 企业间实现技术共享与订单协同 [1] 企业案例表现 - 入驻企业吉事励电子在2000平方米厂区内实现年销售额5000多万元 [1] - 产业园吸引高端装备绿色技术生物医药领域企业集聚 [1] - 通过高标准工业电梯与分层产业布局实现高效生产协作 [1]