新房市场 - 北京南四环某楼盘开盘一个月后客户数量仍未减少，改善型需求占主导，多为三代同堂或二孩家庭[2] - 开发商多维度发力打造"好房子"，新产品户型多为"四叶草户型"，得房率普遍达90%以上，相比以往商品房75%-80%的得房率显著提升[2] - 建筑用材升级，外立面更多采用铝板或大面积玻璃幕墙，美观度和耐腐蚀性增强，隔音材料如弹性隔音垫成为新房标配[2] - 部分项目注重景观园林和文化元素，如新宫某项目以宋韵美学为设计灵感，开盘以来400余户已去化逾300户，现金流回正[2] - 端午假期优质新房项目不再以"打折促销"为主流策略，去化率高的项目现金流回正后选择缓慢销售[3] 二手房市场 - 西城德胜、海淀中关村等热门小户型成交坚挺，部分学区涌现性价比高的优质房源[3] - 业主对楼市平稳阶段认知清晰，减少盲目抬价，买卖双方博弈下高性价比房源重获关注[3] - 北京楼市在3-4月"小阳春"后逐步回归常态，5月起成交节奏放缓，短期二手房价格上涨加剧买卖博弈[3] 行业趋势 - 北京新房市场形成打造"好房子"的行业共识，产品力竞争体现在户型、建材、园林等多维度[2][3] - 二手房市场经历短期集中成交后回归刚需主导节奏，整体进入相对平稳期[3]

项目概况 - 禧悦兴城项目位于大兴新城核心区，与地铁大兴新城站仅200米无缝衔接，实现"出站即达"的TOD生活模式 [1] - 项目总规模约74万平方米，包含1.3万平方米中央景观和6500平方米社区商业，构建"全维生活场" [1][7] - 采用现房销售模式，以"六好标准"（好社区、好绿化、好建材、好空间、好生活、好服务）定义品质住宅 [1][15] 区位优势 - 交通网络立体化：距大兴机场线200米，7分钟直达草桥站，15分钟抵达大兴机场，未来规划S6新城联络线和19号线南延 [8] - 商业配套完善：周边环绕大悦春风里、荟聚购物中心等综合体，社区内规划6500平方米商业业态 [8] - 产业集聚显著：依托大兴国际机场形成临空产业、生命健康、未来能源等产业集群 [7] 教育资源 - 12年全龄教育体系：包含北京小学大兴分校、汇文中学大兴分校及2所规划幼儿园 [10][11] - 汇文中学大兴分校占地1.89万平方米，设18个教学班810个学位，配备38间专业教室及智慧设施，计划2025年开学 [11][12] - 教育用地规划纳入《大兴新城东组团控制性详细规划》，形成"一轴双心五廊道"空间结构 [11] 开发理念 - 首创城发践行"三先行三实干"原则：规划先行、配套先行、环境先行，现房销售确保"所见即所得" [7][8][18] - 项目获2023-2024年度结构长城杯银奖及"北京市绿色安全工地"认证 [18] - 采用"实景现房+精装交付"模式，消除购房者交付风险 [18] 企业背景 - 首创集团作为北京市属国企，在全国布局140个住宅项目、15家奥特莱斯、22个租赁住房项目 [3] - 首创城发业务涵盖市场化地产、政策性开发、基建工程和轨道交通，打造过北京市最大单体保障性租赁住房社区 [5][6] - 公司参与第四轮城南行动计划，推动大兴新城13.68平方公里产城融合示范区建设 [7]

今年以来，房地产市场整体延续止跌回稳态势。 5月30日—31日，中指研究院、克而瑞、亿翰智库等机构陆续发布2025年前5月百强房企销售业绩及拿地金额榜单。中指研究院数据显示，前5月，百强房企 销售总额14436.4亿元，同比下降10.8%。另据克而瑞数据，百强房企5月销售操盘金额2945.8亿元，环比增长3.5%。 头部企业表现依然稳健。亿翰智库统计显示，前5月，TOP10房企和TOP30房企的销售门槛值分别同比增长8%和2%。保利发展前5月以1161亿元领跑百强房 企，并成为今年首个销售额破千亿元的房企。 在土地端，百强房企的拿地金额增长明显。据中指研究院数据，前5月，百强企业拿地总额4051.9亿元，同比增长28.8%，增幅较4月扩大2.2个百分点。央国 企仍是拿地主力，部分民营房企也积极拿地，如滨江集团、邦泰集团、兴耀房产等均进入拿地金额前二十。 58安居客研究院院长张波6月1日下午通过微信向《每日经济新闻》记者分析指出，从百强房企销售来看，市场总体表现呈现"弱复苏基调下的区域性向好"趋 势，虽未整体回暖，但部分企业表现向好，市场的总体表现好于预期。 今年首个"千亿房企"诞生 房企整体销售业绩仍然处于下 ...

行业政策与标准 - 住建部发布《住宅项目规范》新标准，2025年5月1日正式实施，对住宅品质提出全方位要求，包括层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯、日照噪声严控等 [2] - "好房子"概念首次从政策倡导转变为具有强制约束力的国家标准，强调居住体验的整体提升 [2] - 新标准推动行业从规模扩张转向高质量发展，关注物理空间硬性指标和居住体验 [3] 公司战略与产品体系 - 招商蛇口率先推出"招商好房子"技术体系，构建"智慧恒久的品质之家、自然和谐的美学之家、友邻相伴的长情之家"三大价值主张 [3] - 技术体系细化为"安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务"七大维度，全面对接国家标准 [3] - 公司提出"3+1产品系"，包括天青、揽阅、启序、玺4大产品线，适配客户需求 [5] - 玺系产品历经十年迭代，成为2024年度十大顶级豪宅产品系 [6] 标杆项目案例 - 招商序项目位于北京亦庄核心区，建筑面积约91㎡户型套内使用率近97%，比传统产品多约10%生活空间 [4] - 项目配备近千平米架空层联动下沉庭院，包含健身区、恒温泳池、儿童乐园、书吧等多维空间 [4] - 绿化率达30%，毗邻南海子湿地公园，94%公园绿地覆盖率，人均绿地面积超北京市均值5倍 [4] - 朝棠揽阅项目位于通州副中心，建筑面积约70-120㎡三四居学府洋房，使用率约90% [8] - 项目配备63米南法风情中央花园，全屋高配精装交付，容积率约2.5 [8] 区域布局与投资 - 招商蛇口近三年以约60.2亿元战略布局通州副中心，获取三宗优质地块 [9] - 亦庄作为"六区合一"经济功能区，招商序占据河西近两年唯一住宅供地，稀缺性叠加区域增值潜力 [7] 服务与配套 - 招商积余提供物业服务，涵盖24小时安防、定制化家政等 [7] - 朝棠揽阅周边汇聚首都师范大学附中、人大附中通州校区等名校，半小时生活圈覆盖7家三甲医院 [9] 未来发展方向 - 公司将持续深耕"好房子"赛道，以居住者生活体验和情感需求为核心，打造全国性高品质人居标杆 [10] - 通过精益建造标准，探索从产品创新到高质量发展的转型路径 [9]

2025年1-5月中国房地产企业销售业绩 - 保利发展以1161亿元销售额和570.6万平米销售面积位居双榜第一 [1] - TOP10房企销售额均值为707.5亿元，同比下降9.5% [18] - TOP100房企销售总额14436.4亿元，同比下降10.8%，降幅较1-4月基本持平 [16] - 百亿以上销售额房企33家，与去年同期持平，五十亿房企64家，同比减少6家 [16][20] 房企阵营分化 - 第一阵营(500亿以上)8家，同比增加1家，销售额均值776.1亿元 [21][22] - 第二阵营(100-500亿)25家，同比减少1家，销售额均值190.4亿元 [21][22] - 第三阵营(100亿以下)67家，与去年同期持平，销售额均值53.8亿元 [21][22] - TOP11-30房企销售额均值175亿元，同比下降13.5% [18] 产品策略与热销项目 - 房企推出"好房子"产品体系，中海地产发布Living OS系统，华润置地推出"三好十二优"策略 [23] - 改善类产品受青睐，如成都招商锦城序40分钟售罄4.8亿元，北京中海萬吉玖序首期销售63.7亿元 [25] - 核心地段项目表现突出，上海陆家嘴太古源·源邸开盘当日售出55套房源 [25] - 产品细节提升竞争力，北京招商序套内使用率超90%，上海润雲金茂府采用"五衡一舒"健康科技 [24] 政策与市场展望 - 央行下调存款准备金率0.5个百分点，5年期LPR降至3.5% [26] - 金融监管总局将完善与房地产发展新模式相匹配的融资制度 [26] - 核心城市市场有望保持修复，但城市间、项目间分化将持续 [26] - 年中销售节点来临，房企推盘节奏及促销力度或将加大 [26]

中经记者 黄永旭 西安报道 近日，一份被称为"高新9条"的房地产文件在西安热传，其中措施包含学区前置、购房落户等做法，引 发楼市关注和市民热议。 其实，网传"高新9条"文件原名为，《西安高新区管委会关于印发〈关于进一步促进高新区房地产平稳 持续健康发展的实施意见〉的通知》（西高新发〔2025〕42号，以下简称"《意见》"），其中包含了土 地出让时明确项目学区、落实"好房子"建设标准、扩围"以旧换新"政策保障等9个方面的意见内容。 《中国经营报》记者以购房者身份致电西安市高新区住建局咨询核实，房屋管理部一位工作人员确 认"这个文件是有的，高新区管委会发布的"，但是，相关学区、落户等问题，需要直接咨询教育局、户 籍室等相关单位。 捆绑教育资源 房地产市场上，住宅产品各类配套是影响购房者选择的重要因素，商业、医疗、绿地、教育等配套设施 的完善程度，直接关系着居住体验和生活品质。对于具备优势教育资源的学区房，多年来一直深受市场 追捧，在热度和价格上，相对更有竞争力。 对于西安而言，高新区一直是优质教育的代名词，拥有丰富的教育资源，各类学校齐全，师资力量强 大。做强教育配套，做优教育服务，成为高新区进一步激活房地产市场 ...

在全联房地产商会的指导下，由亿翰智库主办，柏丽（中国）协办的第九届CRS峰会"C9·2025中国产业资源战略峰会"于5月28日盛大召开。本次峰会 以"新序"为核心主线，汇聚房地产、物业、租赁住房等领域的权威专家、企业领袖及行业精英，通过多维度的思想碰撞与成果发布，共同探讨行业在双轨 制背景下的转型路径与发展机遇。在峰会首日上午，重磅发布了《2025中国房企品牌价值TOP50》等一系列研究报告。 | | | | 1 | 中国海外发展有限公司 | | --- | --- | | 2 | 保利发展控股集团股份有限公司 | | 3 | 华润置地有限公司 | | 4 | 绿城中国控股有限公司 | | 5 | 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 | | 6 | 龙湖集团控股有限公司 | | 7 | 中国金茂控股集团有限公司 | | 8 | 建发房地产集团有限公司 | | 9 | 越秀地产股份有限公司 | | 10 | 万科企业股份有限公司 | | 11 | 珠海华发实业股份有限公司 | | 12 | 杭州滨江房产集团股份有限公司 | | 13 | 中国铁建房地产集团有限公司 | | 14 | 新城控股集团股份有限公司 | ...

"好房子"国家战略推进 - "好房子"概念首次写入2025年全国两会政府工作报告，提出建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅[2] - 新版《住宅项目规范》5月1日实施，新增"4层及以上强制设电梯""无障碍设计细化"等强制性条款，取代施行19年的旧规[2] - 房地产行业从规模化扩张转向高质量发展，"好房子"和"房地产发展新模式"成为楼市主基调[4] 城市更新与旧改市场爆发 - 2019-2024年全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户（超1.2亿人）[4] - 2000年前建成的存量住房达66亿平米（占总量9%），预计带动超1.2万亿元直接投资[5] - 智能家居/适老化改造/局部翻新三大领域年复合增长率超25%[5] - 国务院推进"四好"建设（好房子/好小区/好社区/好城区），要求将老房子改造成"好房子"[4] 家居行业变革与痛点 - 旧改市场存在厨卫渗漏（投诉占比18%）、噪声（15%）、收纳不足（12%）等核心问题[5] - 行业面临标准缺失/产业链协同不足/服务质量参差三大痛点[1][5] - 卫浴品牌九牧联合发布《既有住宅厨卫换新改造技术规程》，为行业提供首个标准化技术指导文件[6] 企业创新实践 - 九牧推出"1小时一站式专业换装"服务，覆盖8大品类62种场景，解决耗时/价格/流程/施工四大痛点[6] - 作为住建部"好房子"样板间唯一入选卫浴品牌，九牧启动"全国旧改专项大行动"[6] - 《规程》涵盖材料选用/设计选型/施工安装/质量验收全流程，推动改造工程标准化[6]

政策导向与行业转型 - "好房子"首次出现在2025年国务院政府工作报告中，提出建设"安全、舒适、绿色、智慧"的住宅，标志着行业从"量"到"质"的转型里程碑[1][2] - 《住宅项目规范》于2025年5月1日施行，将"好房子"从政策倡导升级为国家强制标准[2] - 超过50%的房企在官微中涉及"好房子"内容，显示行业积极响应政策导向[2] 房企产品体系化建设 - 绿城中国发布行业首个《绿城中国好房子产品标准》，涵盖"高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康"六大要素[3] - 电建地产提出"安全、健康、绿色、智慧、精工、和美"6大维度及165个技术参数的标准，并推出"绿、水、青、山"产品系[3] - 保利发展以"人文"理念为核心，构建"好产品、好服务、好生活"三好战略，2024年升级为"人文服务"理念[3] - 华润置地建立"全场景要素好社区、全生命周期好产品、全生活触点好服务"体系，细化"三好十二优"策略[3][5] - 越秀地产发布"4×4好产品理念"和"4+X"产品系，聚焦"品质、温度、智慧、成长"四大关键词[6] - 招商蛇口推出"招商好房子"技术体系，围绕"智慧恒久、自然和谐、友邻相伴"三大价值主张[6][8] 客户需求与痛点解决 - 绿城中国通过《2025家生活场景需求洞察白皮书》总结十大生活趋势，提供定制化"后加装服务"和全周期房屋质量保障[10][11] - 中建集团基于6万条客户原声归纳172项需求，提出"6633"居住需求框架，覆盖95%以上居住痛点[11] - 中海地产发布Living OS系统，通过16大产品系统满足172项全维需求，包括房屋耐久、健康增益等模块[13] 科技与智能化应用 - 保利发展实施"和翎计划"，聚焦智慧化、低碳化，应用BIM技术实现数字孪生平台和智慧解决方案[14] - 武汉城建在雲栖湖岸项目应用BIM技术，装配率超50%，显著减少质量通病[14][16] - 金基地产与华为合作，采用"1+2+N"鸿蒙智家方案构建智慧人居体系[17] 标杆项目落地 - 华发珠海湾项目集成AI管家、机器人服务、无人机投送等科技，创新设计环绕式三错层露台和社区停机坪[18][20] - 中建玖合多个项目实现3米层高设计，上海嘉定理想之地项目减碳量相当于25万棵成年树木[21][23] - 华润置地"臻澐"项目定位"功能美学四季豪宅"，创新设计学习舱、睡眠舱等多维功能空间[24] 行业测评与趋势展望 - 克而瑞启动"中国好房子"测评，增设专项评选，计划于6月初公布入围结果[24][27][28] - 行业测评体系持续迭代，覆盖产品力、交付力、保值力等多维度，推动高质量发展[25][29]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、购物中心行业 - **公司**：华润置地、华润万象生活、龙湖、金茂、保利置业、贝壳找房、中原地产 纪要提到的核心观点和论据 房地产市场整体情况 - **市场走软**：4月起市场有趋稳迹象，一季度或为今年最佳季度（除非有新政策支持），降幅小于2024年 ；4月二手房价格环比跌1.5%（3月 - 0.5%），5月环比降幅1.1% ；专家预计一手房销售量同比降5 - 10%，二手房成交量稳定 [3][4][66][67] - **持续分化**：成都和上海核心区域量价稳定，核心区高端项目需求强、房价或小涨，非核心区仍承压，开发商不再大幅降价 [5][6] - **政策支持预期**：多数利益相关者认为会放宽政策托底，如投入购房补贴、降交易税、放宽一线城市购房限制等，但“大规模刺激”取决于数据 ；截至5月中旬170城宣布回购闲置土地约4000亿，或减1.3亿平建筑面积新增供应，降库存去化周期 [7][8][20][21] - **“好房子”提升新房竞争力**：部分城市推“第四代住宅”呼应“好房子”，建设成本负担未大增，成都和重庆部分新项目得房率超100%，降低实际房价，使新房更具竞争力 [9][10] - **“现房销售”逐步推行**：专家、中介和开发商预计政策逐步实施，或从试点开始，开发商要求更高利润率 [11][12] - **库存收购作用有限**：符合标准库存规模小，收购闲置土地更有效，可缓解资金流动性、满足市场需求，目前回购对象70%为地方国企 [20][21] 不同主体观点 - **秦虹女士**：房地产是经济“稳定器”，政府因供需变化不想制造泡沫，“止跌回稳”指关键指标降幅收窄，政府首要稳房价 ；库存收储效果有限，回购闲置土地作用大 ；政府或扩大已宣布政策力度，核心是解决就业和收入信心问题 ；三四线城市因人口外流短期疲软，现房销售政策实施由地方决定，中国与日本房地产下行周期有异同 [14][15][16][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28] - **中原地产研究总监**：一线城市高端住宅表现好，二手房市场份额从2021年38%升至2024年61% ；4月市场趋稳，政策放宽影响持久 ；政府可放宽一线城市限购、降交易税、扩大现金补偿规模，直接补贴比库存收购有效 ；若无政策支持一线城市房价或跌，预计2025年销售量同比降7 - 8% ；“现房销售”政策可先试点，逐步推进 [31][32][33][34][36][37][38][39] 重点城市情况 - **成都**：核心区市场比预期好，项目去化率超90%，价格稳定且高于二手房 ；土地供应年降约20%，供应控制好 ；二手房市场份额增加，2025年占66% ；预计2025年新房销量降10 - 20%、价格小涨，二手房销量稳定、价格平稳 ；库存收购仅惠及国企 [40][41][42][43][44][45][46][47] - **重庆**：核心区项目分化，黄金地段高端项目销售好、价格稳，非黄金地段中高端项目去化慢 ；供应过剩，实际库存去化周期约4年 ；二手房市场份额增加，销量约为新房两倍 ；预计2025年新房销量呈L形、价格稳定，二手房价格疲软 [49][50][51][52][53][54] - **上海**：核心区高端豪华项目销售好，首日去化率超90%，销售均价有竞争力 ；新房销售均价高于二手房，新房稳定或小涨，二手房走弱 ；得房率通常70 - 80% [56][57][58][59] 其他主体情况 - **开发商**：多数认为“现房销售”政策逐步实施，需更高利润率 ；部分国有开发商从退地/换地中受益 ；部分国有开发商因地价高近两月减少囤地 [61][62][63][64][65] - **贝壳找房**：4月二手房价格跌幅扩大，成交量环比降30%（季节性因素），5 - 6月或改善 ；认为房地产是宏观经济滞后指标，对行业持中立略偏乐观看法 ；预计2025年新房总交易额下降，二手房稳定 [66][67][68][69][70][71] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 购物中心4、5月租户同店销售额同比增5 - 10%，贸易战无实质影响，黄金和运动服装品类表现突出 [73][74] - 高端购物中心年初至今销售额负增长（大多同比降个位数），降幅与2024年四季度类似，一线城市压力大，非一线城市稳定且有正增长，客流量稳定或增加，部分运营商预计下半年正增长 [75][76]