活动概况 - 模块化建造技术交流与现场观摩活动于11月27日在北京成功举行 [1] - 活动由北京市住建委主办，西城区住建委、首都会展集团等单位共同承办 [1] - 活动是中国国际服务贸易交易会工程咨询与建筑服务专题的常态化会议活动 [3] 活动主题与意义 - 活动聚焦“模块化建造改善民生，助力‘好房子’建设”这一主题 [3] - 活动通过专题报告、深度沙龙、实地观摩三维联动，搭建政策解读、技术分享、资源对接的高端平台 [3] - 活动旨在为模块化建造技术规模化应用、“好房子”建设落地见效、城市更新高质量推进凝聚合力 [3] - 活动凝聚了行业共识、分享了实践经验、搭建了合作桥梁，将持续推动技术创新 [5] 政策与行业观点 - 北京市住建委官员指出，模块化建造技术是实现建筑业绿色化、智能化、工业化转型的重要技术路径，也是推动城市更新、建设“好房子”的有效抓手 [3] - 模块化建造实现了“快建快投”，并以“低扰施工”显著降低对居民生活的影响 [3] - “十五五”期间，北京市将在政策扶持、标准支撑、产品认证、质量监管、试点示范、人才保障、宣传推广等方面拿出具体举措，助力建筑业高质量转型发展与民生提升 [3] - 与会专家一致认为，模块化建筑已从“技术选项”发展为“战略路径”，需加强政策协同、技术融合与产业链协作，推动其从示范走向规模化应用 [5] 企业参与与实践 - 首都会展集团表示，工程咨询与建筑服务专题展已连续六年亮相服贸会，汇聚大批行业龙头企业，推动多项成果落地与产业合作 [4] - 中国建筑国际集团表示，模块化建造以其高品质、高效率、低消耗的显著优势，正成为建筑行业绿色转型与民生改善的重要路径 [4] - 中国建筑国际集团持续探索模块化技术在保障房、学校等民生项目中的实践，致力于以“像造汽车一样造房子”的产业愿景，为社会提供更多绿色、健康、舒适的好房子 [4] - 中建海龙科技有限公司在三里河一区28号楼危旧楼改建项目中，采用混凝土模块化建造体系进行“原拆原建”，共使用156个预制模块，并深度融合BIM、MES、智慧工地等数字平台 [5] - 该项目是实现“建筑工业化与智能建造协同”的生动实践，为全国城市更新与模块化技术推广提供了样本参考 [5] 技术研讨与趋势 - 行业权威专家围绕“双碳背景下既有住宅更新技术”、“‘好房子’创新设计路径”、“模块化建筑与城市更新融合发展”作专题发言，从技术趋势、设计理念与实践案例多维度解析模块化建筑的进展与潜力 [4] - 沙龙交流环节围绕政策标准、技术智造、场景破局与规模推广四大议题展开深度研讨 [5]

家居行业市场规模与增长 - 2028年中国家居家装行业市场规模预计将达到5.17万亿元 [1][4] - 未来五年家居行业年复合增长率约为2.8% [4] 老旧房屋改造市场驱动因素 - 城市更新战略持续推进，老旧房屋改造成为家居行业增长核心引擎 [1] - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，1-9月已新开工改造2.43万个 [5] - 2019-2024年全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民超过1.2亿人 [5] - 政策推动居民居住需求从"住有所居"向"住有优居"转变 [4] 工业化内装模式优势 - 工业化内装采用标准化设计、工厂化生产、装配化施工模式 [1] - 现场干法作业减少湿作业环节，缩短工期并降低粉尘、建筑垃圾与噪音污染 [6][7] - 避免传统装修"砸墙凿地"式改造，减少对建筑结构破坏 [7] - 采用环保材料大幅减少水泥、砂浆等材料用量，降低碳排放 [7] - 工业化内装房屋市场估值比传统装修房屋高15%-20% [7] 工业化内装技术发展现状 - 华耐智装设有幻彩珐琅壁板整体卫浴生产线和瓷砖壁板整体卫浴/整体厨房生产线 [6] - 每个部品的尺寸、性能均有明确参数标准，实现标准化生产 [6] - 工业化内装能让房子在50年内保持良好状态，减少重复装修 [7] 行业面临的挑战 - 部分内装企业未能在建筑设计阶段提前介入，导致产品难以适配非标准化空间 [8] - 建筑尺寸精度不足、成本认知偏差、标准体系不完善等问题制约发展 [8] 未来发展路径 - 需构建"协同化生态"，推动产业链各方形成合力 [8] - 建议推动"并行工程"，让内装企业在项目策划阶段介入设计 [8] - 关键突破在于进行大规模工业化和智能化生产重投入 [9] - 未来应深化适老化、绿色低碳技术研发，推出更多模块化产品 [9]

土地成交概况 - 北京两宗住宅用地成交，朝阳区松榆里地块经超百轮竞价由懋源地产以50.24亿元竞得，溢价率18.21% [1] - 房山广阳城地块由北京城建以底价14.71亿元摘得 [1][3] - 松榆里地块成交楼面价为6.2万元/平方米，房山广阳城地块住宅部分成交楼面价约1.81万元/平方米 [1][3] 核心区域地块分析 - 朝阳区松榆里地块为东三环核心区域稀缺纯住宅用地，吸引7家头部房企参与竞拍 [1] - 地块容积率2.8，限高60米，格局方正，为打造大面宽改善型产品提供优质基础条件 [2] - 该板块新房供应稀缺，近期现房成交均价约为10.6万元/平方米，反映区域改善需求 [2] - 项目规划鼓励设置下沉庭院，联通文化用地，预计将融合下沉式景观与地铁接驳系统 [2] 近郊区域地块分析 - 房山广阳城地块具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力，但区域库存规模较大，去化压力突出 [3] - 需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，需通过差异化设计提升竞争力 [3] 市场趋势与房企战略 - 北京土地市场呈现分化结构，核心区优质地块因供应稀缺、需求稳定，仍是房企扩储重点 [4] - 民企懋源地产近期拿地动作较多，例如8月以底价10.30亿元竞得顺义地块，代表对北京优质区域的信心 [2] - 随着“好房子”建设深化，未来土地供应或进一步向改善型需求及功能完善区域倾斜 [4] - 房企参与土拍将更注重城市更新、片区综合开发等长期价值的挖掘 [4]

北京市“十五五”规划房地产发展新模式 - 核心目标是“持续推进住有所居”，推动房地产发展模式转型与品质升级 [1] - 明确提出“加快构建房地产发展新模式”，并将其放在首位，从宏观层面推动行业转型，不再局限于“十四五”的住房保障体系表述 [6][7] - 强调完善“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度，注重市场规律与政府保障责任的结合 [7] 土地供应与站城融合 - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [7] - 2024年北京第七轮供地计划中，全部8宗地块均位于轨道交通站点周边，总计土地面积约27公顷，总建筑规模约63万平方米 [8] - 2024年前三季度，北京已供商品住宅用地近九成位于轨道交通周边 [9] - 2024年最新批次的6宗供地计划中，有4宗地块临近地铁站 [8] - 2023年北京已提出在供地计划中单列租赁住房用地，并优先向轨道交通站点和就业密集地区布局 [8] 保障性住房供给优化 - 从“十四五”的“加大供给”调整为“十五五”的“优化供给”，重心从规模扩张转向精准匹配 [10] - “优化”体现在供给结构、空间分布、房屋渠道来源、品质等多个方面，关键举措是“加大存量资源盘活力度” [10] - 明确将“城镇工薪群体”纳入保障范围，扩大了政策覆盖面 [10] - “十四五”时期，北京累计建设筹集保障房67万余套（间）、竣工43万套（间），公租房备案家庭保障率达到85.5% [10] 改善性住房与“好房子”建设 - 明确提出“增加改善性住房供给”，以满足多元化的改善需求（如以小换大、以旧换新、功能优化、品质升级） [11] - 供给将更加多样化，包括适度增加大面积住房，以及增加好设计、优品质、完善配套的住房 [11] - 提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度 [11] - 2024年北京已发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》和《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》 [11] - 2024年5月1日住建部《住宅项目规范》正式实施，为“好房子”提供了具体标准，促使开发商提高优质产品供给 [12] 人口政策与行业影响 - 对人口调控的提法强调“实施分区域差异化人口调控”，相比“十四五”规划更为灵活 [12] - 明确提出要完善稳定就业人口规模和促进青年人口增长的政策措施 [12] - 预计“十五五”时期，北京吸引青年人口的政策有望加力，对房地产行业形成利好 [12]

北京土地市场成交概况 - 11月25日北京成交两宗住宅用地，朝阳区松榆里地块经超百轮竞价由懋源地产以50.24亿元竞得，溢价率18.21% [1] - 房山广阳城地块由北京城建以底价14.71亿元摘得 [1] - 两宗地块分别代表了核心区域稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑 [1] 朝阳区松榆里地块分析 - 该地块为东三环核心区域稀缺纯住宅用地，吸引7家头部房企（联合体）参与竞拍 [1] - 成交楼面价为6.2万元/平方米 [1] - 地块容积率2.8，限高60米，格局方正，为打造大面宽改善型产品提供优质基础 [2] - 出让文件鼓励设置下沉庭院，与规划文化用地联通，体现“好房子”建设导向 [2] - 板块新房供应稀缺，近期现房项目能建·东誉府成交均价约10.6万元/平方米，反映改善需求 [2] - 邻近板块有多个新房项目入市形成客户分流，项目需提升产品性价比以吸引客群 [3] 懋源地产近期动态 - 作为老牌民营房企，近期拿地动作较多，8月26日曾以底价10.30亿元竞得顺义地块，楼面价27989元/平方米 [2] - 此次竞得松榆里地块，代表民企对北京优质区域的信心 [2] 房山广阳城地块分析 - 住宅部分成交楼面价约1.81万元/平方米 [3] - 房山区已约一年未在土拍市场露面，该地块具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力 [3] - 房山区房地产市场整体库存规模较大，需求依赖本地及丰台通勤刚需群体，去化压力突出 [3] - 项目需通过差异化设计提升竞争力，并平衡商业配套的便利与潜在噪音影响 [3] 北京土地市场趋势 - 市场继续呈现分化结构，核心区优质地块因供应稀缺、需求稳定，仍是房企重点扩储方向 [4] - 随着“好房子”建设深化及城市更新加速，核心城市未来土地供应或进一步向改善型需求及功能完善区域倾斜 [4] - 房企参与土拍将更注重城市更新、片区综合开发等长期价值的挖掘 [4]

文章核心观点 - 行业围绕“好房子”的定义、建设路径及挑战展开讨论，核心共识是“好房子”应以“群众满意”为标准，重点解决质量通病，并需通过系统性工程和跨界融合来实现 [1][2][13] “好房子”的定义与标准 - “好房子”的核心标准是“群众满意”，而非等同于豪宅，普通百姓最朴素的期待是“没有质量通病”，如漏水、隔声差、串烟串味等长期未决的问题 [2] - “好房子”的内涵不断丰富，需要为老百姓提供情绪价值，例如AI智能应从被动响应升级为像家人一样的主动关怀 [4] - “好房子”的核心是全功能、全周期适配，全功能指拎包入住满足现阶段需求，全周期指房子的全生命周期适配人类不同生命阶段的需求 [9] - “好房子”不等于豪宅，行业需重点关注如何让普通住宅达到“好房子”标准 [11] 市场现状与挑战 - 市场压力倒逼开发商提升产品力，行业掀起“内卷潮”，卷配置、精装、会所、园林，产品品质越来越好 [4] - 客户关注未来生活方式，包括室内空间的舒适化、多样化、人性化、全配置，以及丰富的社区公共活动空间 [4] - 我国现有三四百亿平方米存量住宅，其中相当部分设计标准低、建造质量差，渗漏、串味儿、不隔声等质量通病普遍存在，居住满意度低 [11] - 当前老旧小区改造多为基础操作，如更换管道，但串味儿、隔声差等核心问题仍未解决，改造需有相应标准以提升住房品质 [11] 建设路径与解决方案 - 针对新建房与存量房市场，需“分类施策、整体提升”，新建住房按“好房子”新标准建设是必然趋势 [2] - “好房子”建设是涉及设计、建造、开发、运维、服务的系统工程，需破解标准不统一、需求与设计脱节、政策与市场协同不足等堵点 [12] - 企业实践围绕全场景智慧生活定制、全周期主动感知服务、全流程设计交付与管理、开放协同的生态聚合四个方向展开 [12] - 行业转型需新的形态，情绪价值可催生新需求，如智能门锁、智能马桶、石墨烯建材，文化与科技融合可提供新供给 [6] - “十五五”期间行业走出调整周期的关键在于建筑业与先进制造业融合，聚焦智能化、绿色化、融合化，重点向信息制造业和现代服务业靠拢 [13] 制度与政策建议 - 呼吁将工程质量缺陷保险纳入“好房子”建造，从制度上解决住宅全生命周期的维护和保养问题 [13] - 需通过税收优惠、资金扶持等政策鼓励新材料、新工法与节能环保技术应用，并建立行业强制性基本标准，引导企业从低价竞争转向品质、品牌、服务的价值竞争 [13]

土地供应动态 - 广州市规划和自然资源局发布6宗国有建设用地使用权出让公告，其中3宗为住宅用地，限时竞价时间均为12月21日 [1] - 广州12月份待出让的涉宅用地总数已达20宗，总起始价超254亿元 [1] - 上海九批次土拍将于11月24日进行，包含9宗涉宅地块 [1] - 北京于11月19日成功出让两宗涉宅地块，总成交金额约32.706亿元，其中东城区地块溢价率为4%，昌平区地块溢价率为0% [1] 行业趋势与市场表现 - 2025年前十个月，TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4% [1] - 10月份房企拿地主要集中于上海、北京等一线城市和杭州、成都等热点二线城市 [1] - 北京土地市场正从普涨模式转向价值深耕模式，核心区土地价格坚挺但开发逻辑转向文化与产品力的精细融合，近郊地块更依赖实际供需和运营能力 [2] - 核心城市土地市场表现积极，优质地块供应促进了开发商投资意愿的增强，并对改善型住房项目供给带来积极作用 [2] 政策导向与产品升级 - 各地在土地出让环节推进"好房子"建设以满足多样化改善性需求 [3] - 广州11月21日公告的3宗住宅用地均明确须按广州市"好房子"建设的相关规定和标准执行，体现了土地供应与住房产品优化升级的紧密结合 [3] - 预计年末土地市场表现依然积极，目前拿地的房企财务状况相对健康，且地块溢价率不高使拿地成本可控，促使企业在年底加快土地储备 [3]

广州好房子建设政策与市场背景 - 国家采取措施巩固房地产市场止跌回稳态势并推动房地产高质量发展 [30] - 广州作为粤港澳大湾区核心引擎以好房子建设为抓手构建宜居宜业宜游优质生活圈 [30] - 广州涌现一大批具有全国标杆意义和国际影响力的新一代住宅项目提供可复制广州经验 [30] 2025广州好房子建设十大金檩项目 - 入选项目包括保利玥玺湾、琶洲南TOD、华润置地白鹅潭瑞玺、华樾、凯旋新世界·广粤观邸、新鸿基地产广州南站ICC·峻銮、越秀·观樾、保利天瑞、万科黄埔新城、粤海云港城10个项目 [30] 六大专项案例遴选结果 - CBD国际时尚生活美学新范本包括保利天曜、保利·翡丽甲第、华润置地长隆万博悦府、敏捷·万博金湖壹号4个项目 [30] - 新一代TOD生态人居新范本包括中建白云之星、广州地铁地产·珑岄上城、广州地铁地产·珑曜上城3个项目 [31] - 培育城市高质量发展新活力范本包括诚汇新都·榕诚湾、大湾区·诺德云城、华润置地天河润府3个项目 [31] - 打造未来城市新生活方式范本包括保利天奕、缦云广州、珠江·天河都荟、新世界·天馥4个项目 [31] - 助力建设世界级枢纽城市生态人居新范本为万科檐屿城 [31] - 打造世界级城市滨水生活新范本包括保利珠江天悦、中交·蔚蓝海岸 [31] 金檩象征意义与好房子建设目标 - 金檩位于建筑中央主体部分连接正梁和柱子象征核心支撑作用 [32] - 好房子建设超越居住功能成为中华文化国际传播核心载体 [32] - 粤港澳大湾区好房子建设需从文化符号、品牌塑造等多维度发力提升国家文化软实力 [32] 广州全球城市地位 - 广州稳居Alpha级世界一线城市全球排名第22凸显快速发展城市综合实力和全球联通度 [33] 案例遴选目的与过程 - 案例遴选目的是激发全国同行相互学习借鉴提升行业标准迭代升级动力 [34] - 遴选采取企业自主申报、专家推荐和网友投票等形式从60多个精品项目中得出最终结果 [34] - 广州好房子建设硕果累累备选案例库项目众多 [34] 房地产高质量发展内涵 - 房地产高质量发展通过好房子建设推动城市功能升级、产业转型、生态优化实现城市让生活更美好目标 [35] 广州好房子建设标准与科技应用 - 广州好房子标准设置高出国家标准更高底线如层高不宜低于3.1米 [37] - 细微处体现人性化如鼓励套内减少相邻房间承重墙满足空间灵活可变需求 [37] - 企业探索好房子如越秀地产4×4好产品理念、珠实地产智慧好房、广州地铁地产TOD好房子 [38] - 越秀地产好房子产品体系包含10+N健康人居科技贯彻安全、舒适、绿色、智慧四大维度 [38] 好房子建设项目推进与未来建议 - 抓项目方面充分调动行业协会、研究机构等开展政策宣传和民间评选推动标准落地 [39] - 建议推动住房+产业链搭建全链条常态化无缝对接平台降低好房子打造成本 [39] - 建议好房子全面下沉增量住宅和老项目均向好房子靠拢租赁和保障房探索好房子标准 [40] - 建议推动政府部门政策协作在用地出让、规划报建等环节营造好房子+好政策良性循环 [40]

政策动向 - 全国已有十余地围绕“好房子”出台配套文件 从设计标准、技术导则到项目指引全方位推动[1] - 佛山市提出优化容积率计算方式、支持“好物业”服务“好房子”等十二条举措[1] - 广州市鼓励在建筑屋面、停车棚等部位设置分布式光伏发电设备作为住区的可再生能源[2] - 上海市提出新建住宅鼓励灵活可变的户型设计 增加储物收纳空间、多功能弹性空间 提升自然采光率与通风效率[2] - 各地制定标准时既有共性底线 也从本地居民痛点出发因地制宜 如北方侧重保温防风 南方沿海侧重防潮防水抗台风[2] 行业转型与影响 - “好房子”建设推动房地产从高周转、快消化转向以品质为导向的发展模式[1] - 政策旨在通过改善供给结构来带动需求 让市场在合理体量上维持活跃[1] - 各家房企已开始立足政策导向 通过客户调研制定适配自身的好房子标准[3] - “好房子”建设能带动相关产业发展 创造更多就业机会[3] - 从市场表现看 “好房子”有助于稳定预期并对成交量形成支撑[4] 未来发展方向 - “十五五”时期 “好房子”建设将是推动房地产高质量发展的重要发力方向[6] - 未来需强化政策引导 结合2025年实践经验完善相关法规标准[6] - 需加大技术创新投入 鼓励企业研发新型建筑技术、绿色环保材料[6] - 推动“好房子”建设与城市中的产业发展相结合 做好职住平衡[6] - 推进“好房子+好政策” 从规划、供地、流程等方面加大政策扶持全方位降低成本[6] - 推进“好房子+好服务” 强化房屋交付后全生命周期的维护保养[6]

政策动态 - 佛山市住建局等八部门发布十二条举措 旨在优化容积率计算 支持好小区和好物业建设 以巩固房地产市场稳定并加快构建新发展模式 [1] - 自《住宅项目规范》5月实施以来 全国已有超10个地区出台配套文件 从设计标准、技术导则到项目指引全方位推动好房子落地 [1] - 上海市推进大会强调将宜居安居放首位 加快安全舒适绿色智慧的好房子建设 并推动城中村改造、保障性住房扩容及旧房整新 [2] - 广州市工作指引鼓励在建筑屋面、停车棚设置分布式光伏发电设备 作为住区可再生能源 需与建筑一体化设计并满足安全美观要求 [2] - 上海市相关意见提出建设全龄友好城市 鼓励新建住宅采用灵活可变户型 增加储物和弹性空间 提升采光率与通风效率 [2] 行业转型与影响 - 好房子建设核心意义在于顺应居民对美好人居的诉求增加有效供给 并通过改善供给结构带动需求 促使行业从高周转转向以品质为导向的发展模式 [1] - 好房子建设已带来供给端和城市治理方式的变化 各家房企正基于政策导向和客户调研制定自身的好房子标准 [3] - 好房子建设能提升居民居住体验并促进住房消费需求释放 同时有助于优化城市空间布局 提升城市形象与竞争力 并带动相关产业发展创造就业 [3] - 好房子需平衡品质与可支付能力 若定价明显脱离当地居民收入水平易变成小圈层产品 兼顾两者才更利于市场回稳 [4] 未来发展方向 - 好房子建设是十四五规划建议内容 也是十五五时期推动房地产高质量发展的重要发力方向 将建立房屋全生命周期安全管理制度 [6] - 未来关注点包括强化政策引导并完善法规标准 加大技术创新投入研发新型建筑技术和绿色材料 以及推动好房子建设与城市产业发展相结合实现职住平衡 [6] - 建议从好房子+好政策和好房子+好服务两个方向发力 通过规划供地等政策全方位降低成本 并强化物业管理和房屋全生命周期的维护保养服务 [6] - 未来应进一步探索让老房子、保障性住房、租赁住房等都能成为好房子 [3]