一线城市楼市政策全面松绑 - 北京、上海、广州、深圳同步取消限购、限贷、限价等调控政策，力度空前 [1] - 政策覆盖近1.8亿常住人口的核心市场，需求释放速度超预期 [3][5] - 调整范围包括首付比例、贷款利率、购房资格等关键维度 [3][4] 具体政策调整内容 - 北京取消执行十多年的"认房又认贷"，无房者均按首套计算，首付降至30%，利率最低3.5% [3] - 北京五环外购房全面放开，取消户籍和五年社保限制 [4] - 上海非沪籍单身购房社保要求从五年降至三年，外环外限购放开 [4] - 上海首套房首付30%，二套35%（非普通住宅除外） [4] - 深圳和广州同步降低首付比例、贷款利率并优化限购政策 [4] 市场即时反应 - 上海售楼处周末签约量激增，核心区域带看量翻倍 [5][6] - 北京五环外新盘咨询量暴增，总价可控项目成为热点 [6] - 开发商迅速调整策略，部分项目已开始回收优惠 [7] - 重点城市案场来访量和定金数量出现跳涨 [7] 政策背景与行业影响 - 4月70城二手房价格环比下跌城市占比达90%，新房销售面积同比大幅下滑 [7] - 房地产行业关联地方财政、上下游数十个行业及金融系统稳定 [7] - 此次调整力度超过2008年和2014-2015年周期，政策决心显著 [7] 未来市场展望 - 政策效应将向强二线城市传导，三季度为关键观察窗口 [8] - 当前利率处于历史低位（对比前几年5%-6%水平），购房成本优势明显 [8] - 行业进入全力稳市场的新阶段，标志着旧调控时代结束 [8][9]

广州房地产市场分析 - 5月广州一手房价格跌幅扩大至-0.8%，较此前0到-0.3%的跌幅区间显著恶化 [2] - 5月广州二手房价格跌幅同样扩大至-0.8%，4月曾短暂止跌 [4] - 5月广州新房成交5827套，环比增长20.6%，为年内次高峰 [6] - 5月广州二手房网签9228套，同比增长17.73%，前五个月累计成交4.6万套 [9] 市场结构性变化 - 成交榜单出现多个高价改善盘和豪宅盘，如保利天奕(76,204元/m²)、保利天曜(101,193元/m²)等 [12][13] - 主城区部分项目开始停止价格战，敢于提高报价 [13] - 市场呈现"量升价跌"特征，但高端项目表现突出 [12][13] 政策动向 - 广州收紧高容积率政策，叫停新房"高使用率"竞争 [15] - 广州发布提振消费方案，重提全面取消限购、限售、限价 [15] - 政府叫停某项目50套特价房源促销，显示稳价格决心 [20] 政策效果评估 - 高容积率政策收紧有助于缩小新旧盘产品差距，稳定二手房价格 [18] - 取消限购等政策虽非新举措，但对外地购房者仍有显著吸引力 [21] - 政策组合旨在稳定价格同时提振市场信心 [20][22]

近日，多地发布楼市新政。 浙江衢州发布稳楼市新政提出，对符合条件的购房人给予2万元/套的团购购房补贴；多孩家庭改善性购房补贴 最高20万元；智慧新城购房给予600元/㎡的购房消费券补贴，单套最高10万元。 湖南衡阳出台住房公积金新政，包括在全省首次推出缴存职工在衡阳市购买与所购住房同一小区车库（位）， 可提取住房公积金；提高贷款额度；取消贷款次数限制等。 值得注意的是，日前召开的国务院常务会议提出，要更大力度推动房地产市场止跌回稳。国家统计局新闻发言 人付凌晖6月16日在"5月份国民经济运行情况新闻发布会"上表示，下阶段，要积极主动适应房地产市场供求关 系发生重大变化的现实，促进刚性和改善性住房需求释放。 衢州发布稳楼市新政 日前，"衢州发布"微信公众号发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》。 衡阳发布住房公积金新政 近日，衡阳市发布《关于进一步优化调整住房公积金政策的通知》，明确了一系列惠民举措。 其中提出，提高贷款额度，缴存职工个人或夫妻双方正常缴存住房公积金，购买自住住房申请住房公积金贷款 的，最高贷款额度由80万元提高至90万元；对二孩且子女未成年家庭、大专及以上学历毕业生毕业3 ...

房地产政策优化 - 广州提出全面取消限购、限售、限价政策，旨在释放购房需求和促进市场活跃 [4] - 限购和限售政策已于2023年5月和9月全面解除，限价虽未正式发文但实际已执行 [5][6] - 取消限制性措施有助于促进要素自由流动、恢复价格信号并增加改善型住房供应 [6] 房贷政策调整 - 广州房贷利率已降至3%，商业性个人住房贷款首付比例最低15% [8] - 未来可能进一步下调首套房利率，但首付比例和利率下调空间需观察 [8] - 降低贷款首付比例和利率可降低购房门槛，减轻购房者负担 [7] 公积金政策优化 - 广州公积金贷款最高额度为单人80万元、双人160万元，首套房最低首付20% [9] - 支持公积金提取支付首付款同时申请贷款，即"即提又贷"政策 [10] - 公积金贷款利率首套5年以上2.6%，二套3.075%，政策优化提升住房消费保障 [9][10][11] 城中村改造与住房需求 - 2025年计划推进150个老旧小区改造，更新9000台老旧电梯，完成城中村改造投资1000亿元 [12] - 城中村改造将释放品质住房需求，成为广州住房消费新热点 [12] - 专项借款购买存量商品房作为安置房，有助于消化库存并解决安置问题 [13][14] 房地产全链条循环 - 政策覆盖刚需、改善、新房、二手房、存量与增量消费，促进全行业循环 [15] - 老旧小区和城中村改造支持低收入群体获得体面居住体验，降低居住成本 [15] - 广州房地产回归市场化，开发商可根据市场变化灵活开发和销售 [15]

广州全面取消限购政策背景分析 政策发布与市场反应 - 广州成为首个全面取消限购的超一线城市，政策组合包括限购限售放开、首付公积金调整、旧城改造等[1][4][62] - 非广州地产从业者对政策反应更为热烈，显示跨区域市场关注度提升[6] 新房与二手房成交数据 - 2024年一季度广州新房成交14453套，同比上涨39%，但较2022-2023年同期略有下降[9][10] - 1-5月二手住宅网签46722套，同比涨幅17.82%，其中5月单月网签9228套（同比+16.79%）[13][14] - 数据表明市场成交量表面平稳，但价格维度暴露深层问题[17][19] 价格与议价空间动态 - 广州市二手网签均价近一年下滑12.4%，部分小区如奥林匹克花园房价跌幅达10%（200万房产缩水20万）[27][30] - 全市议价空间达30%以上，奥林匹克花园极端案例显示挂牌价与成交价差超40%，房东心态承压[35][37] - 上海同期议价空间仅15%，对比凸显广州市场下行压力[38] 库存与市场供需矛盾 - 二手库存4月达121009套（近半年峰值），挂牌均价持续走低至58859元/平（5月数据）[49][51] - 调价房东中降价比例攀升，断供案例增多，中介反馈市场信心不足[53][54][56] 政策前瞻与行业影响 - 广州政策放开基于对房源/客端数据的精准掌握，早于文件实际已执行宽松操作[48][61] - 房企产品力提升（如保利）推动居住品质升级，但未能抵消价格下行趋势[64][66] - "止跌回稳"政策导向或引发其他一线城市跟进，市场进入新一轮调控周期[74][78][79]

房地产市场供需变化 - 2022年10月数据显示41.5%的城镇家庭拥有两套及以上房产，反映供需关系发生根本性变化 [1] - 截至2022年12月中国商品房总量突破1.82亿套，远超市场需求 [6] - 年轻人购房观念转变，选择"躺平"不买房以减轻生活压力 [6] 房地产投资困境 - 持有多套房产的家庭面临出售困难，房产从"金矿"变为"债务" [3][5] - 房地产投机者面临房产滞销问题，无法通过出售补充现金流 [5] - 房地产开发商面临严重滞销困境，跨界进入者发现行业不再稳定 [6] 租赁市场现状 - 三四线城市租赁市场需求不足，缺乏外来人口支撑 [8] - 地理位置不佳的郊区房产难以出租，配套设施不足影响需求 [9] - 年轻人工资低无法负担高租金，选择返乡创业或低生活成本地区 [8] 宏观经济影响 - 疫情后经济影响持续，家庭收入下降导致消费观念转变 [8] - 房贷压力未减，收入减少导致断供风险增加 [9] - 未来可能实施的房产税将增加多套房产持有者税负 [9] 国际经验比较 - 中国房地产现状与几十年前日本韩国房地产泡沫破裂相似 [11] - 中国房地产市场未被财阀垄断，宏观调控能力更强 [13] - 中国阶级流动性较大，年轻人有更多发展机会 [13] 行业未来展望 - 房地产市场趋向理性稳定，房产回归基本住房需求 [16] - 国家正采取措施稳定市场，避免日韩式经济衰退 [16]

行业走势图 行 业 研 究 2025 年 06 月 08 日 投资评级：看好（维持） 数据来源：聚源 -24% -12% 0% 12% 24% 36% 48% 2024-06 2024-10 2025-02 房地产 沪深300 相关研究报告 《城市更新示范城市扩容，去库存进 程有望提速 — 行 业 点 评 报 告 》 -2025.6.6 《"好房子"系列专题一：四代宅崛起， 政策红利与产品创新驱动居住升级— 行业深度报告》-2025.6.4 《新房成交面积环比增长，杭州土拍 市场火热—行业周报》-2025.6.2 新房成交面积同环比下降，城市更新示范城市扩容 ——行业周报 | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | 杜致远（联系人） | | --- | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | duzhiyuan@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S0790524070001 | 证书编号：S0790124070064 | 核心观点：新房成交面积同环比下降，城市更新示范城市扩容 本周我们跟踪的 68 ...

报告行业投资评级 - 行业评级为增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 本周中央财政推进城市更新行动，多地推行新政稳楼市，但销售端一二手房成交量同环比均萎缩 建议关注财务稳健、业绩良好的龙头房企及物业管理公司[7] 根据相关目录分别进行总结 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数涨0.86%，沪深300指数涨0.88%，相对收益-0.02%，板块表现弱于大盘[3][12] - 申万房地产板块涨跌幅排名前5的个股为海泰发展、中珠医疗、南都物业、天房发展、亚太实业；后5位为中迪投资、金地集团、华夏幸福、沙河股份、深振业A[12] 行业新闻追踪 - 6月4日财政部与住建部公布2025年度中央财政支持城市更新行动评选结果，拟支持20个城市[14][15] - 6月6日自然资源部决定开展2025年城市国土空间监测工作，聚焦城市国土空间治理情况[14][15] - 湖南出台“湘十条”，含加大契税支持等10大措施，促消费、稳市场[14][15] - 江苏发布提振消费专项行动措施，涉及教育、住房、休假等，刺激房地产市场需求[14][15] 个股公告及新闻追踪 - 6月6日华润置地发行40亿元中期票据，用于置换前期债务融资工具自有资金及项目建设[16][17][18] - 6月6日保利发展公告2025年5月签约面积130.41万平方米，同比降32.88%；签约金额285.12亿元，同比降19.26%[18][19] - 6月6日中海发展公告2025年1 - 5月合同物业销售额904.38亿元，累计销售面积374.8万平方米，分别同比下跌11.1%及5.6%；5月权益土地出让金17.90亿元[19][20] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（5.30 - 6.5）38个重点城市一手房合计成交21688套，同比-26.9%，环比-27.2%；成交面积218.5万平方米，同比-34.5%，环比-27.9%[5][21] - 本月至今（6.1 - 6.5）38个重点城市一手房合计成交13026套，同比-22.7%，环比124.7%；成交面积130.2万平方米，同比-26.2%，环比120.4%[26] 重点城市二手房成交分析 - 本周（5.30 - 6.5）16个重点城市二手房合计成交14669套，同比-27.3%，环比-26.5%；成交面积141.3万平方米，同比-25.3%，环比-26.5%[5][38] - 本月至今（6.1 - 6.5）16个重点城市二手房合计成交10455套，同比-16.8%，环比711.7%；成交面积99.3万平方米，同比-16.6%，环比660.9%[41] 重点城市库存情况分析 - 本周（5.30 - 6.5）17个重点城市商品房库存面积18725.2万平方米，环比-0.4%，去化周期143.7周[5][51] 土地市场供给与成交分析 - 本周（5.26 - 6.1）供应土地3594.9万平方米，同比14.3%；供应均价2157元/平方米，同比60.3%[6][61] - 本周成交土地2317.5万平方米，同比23.2%；土地成交金额357.1亿元，同比50.7%；成交楼面价1541元/平方米，溢价率3.7%[6][61] 房地产行业融资分析 - 本周（5.30 - 6.5）房地产企业合计发行信用债65亿元，同比12.07%，环比11.88%；本月至今合计发行65亿元，同比32.65%[6][75]

杉数科技（南京）有限公司，成立于2023年，位于南京市，是一家以从事专业技术服务业为主的企业。 企业注册资本300万人民币。通过天眼查大数据分析，杉数科技（南京）有限公司专利信息102条，此外 企业还拥有行政许可1个。 天眼查资料显示，杉数科技（北京）有限公司，成立于2016年，位于北京市，是一家以从事科技推广和 应用服务业为主的企业。企业注册资本1300.374773万人民币。通过天眼查大数据分析，杉数科技（北 京）有限公司共对外投资了10家企业，参与招投标项目70次，财产线索方面有商标信息124条，专利信 息270条，此外企业还拥有行政许可3个。 上海杉数网络科技有限公司，成立于2016年，位于上海市，是一家以从事科技推广和应用服务业为主的 企业。企业注册资本1000万人民币。通过天眼查大数据分析，上海杉数网络科技有限公司参与招投标项 目8次，专利信息259条，此外企业还拥有行政许可1个。 广州杉数科技有限公司，成立于2023年，位于广州市，是一家以从事软件和信息技术服务业为主的企 业。企业注册资本100万人民币。通过天眼查大数据分析，广州杉数科技有限公司专利信息102条，此外 企业还拥有行政许可3个。 ...

房地产 房地产 2025 年 05 月 11 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 -29% -14% 0% 14% 29% 43% 2024-05 2024-09 2025-01 房地产 沪深300 数据来源：聚源 相关研究报告 《2025 年 1-4 月百强销售金额点评： 1-4 月百强销售同比收缩，建发华发单 月销售表现靓眼—行业点评报告》 -2025.5.8 《新房成交面积同环比增长，杭州土 拍市场火热—行业周报》-2025.5.4 《政治局会议表态持续巩固房地产市 场稳定态势 — 行 业 点 评 报 告 》 -2025.4.27 新房二手房成交面积同环比下降，央行再度下调 LPR 25BP | ——行业周报 | | --- | 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 核心观点：新房二手房成交面积同环比下降，央行再度下调 LPR 25BP 本周我们跟踪的 68 城新 ...