1月房地产市场核心表现 - 1月多个重点城市二手房市场成交量回暖 北京成交1.5万套同比增超20% 上海成交2.3万套同比增超20% 深圳成交0.5万套环比增16%同比增7% 杭州成交6987套环比增1.8%同比增15% [2][3][4] - 与二手房市场相比 重点城市新房市场表现相对平淡 受市场供应节奏等因素影响 1月北京新房成交31万平方米环比降29%同比降20% 上海、深圳、广州和杭州新房成交环同比也有不同程度下降 [2][5] - 1月全国百城新建住宅均价为17114元/平方米环比上涨0.18% 上涨主要受成都、上海、杭州等城市改善性楼盘入市带来的结构性影响 同期百城二手住宅均价为12905元/平方米环比下跌0.85% 跌幅较上月收窄0.12个百分点 [2][6] 二手房市场回暖驱动因素 - 北京二手房市场进入局部筑底阶段 部分房源议价空间收窄 市场二手房挂牌量从高峰期的17万套下降至约13万套 推动供需关系趋向平衡 今年春节假期较晚使部分学区房需求在1月集中释放 [3] - 杭州二手房市场回暖受春节时间较晚、政策提升购房者预期、市场延续“以价换量”策略吸引购房者入场等因素影响 [4] - 1月经纪人信心指数上涨12.39% 核心城市二手房成交回暖、交易周期缩短改善业绩预期 政策“稳预期”信号明确提振对后续“小阳春”行情的期待 [4] 新房与二手房市场差异分析 - 新房市场表现平淡与各地推盘节奏有关 例如1月杭州新房新增供应仅886套环比下滑78% 春节临近买卖双方进入休整期 [5] - 部分城市新房成交相较二手房存在滞后性 以北京为例 二手房市场客群多元包含刚需、刚改及品质改善家庭 新房市场则以出售二手房后转化而来的改善客群为主 成交结构相对单一 [5] 政策环境与市场预期 - 2026年以来房地产利好政策频出 1月初《求是》杂志文章强调加强预期管理、政策要一次性给足 具有标志性意义 年初已有多项具体措施落地 包括换房退税政策延长、“白名单”项目贷款展期及结构性降息等 从需求端与融资端同步提振市场信心 [7] - 1月各地出台约50条楼市政策 涉及公积金贷款优化、购房补贴、支持城市更新等 各地楼市需求端政策有望继续优化 [7] - 利好政策对市场信心提升有直接作用 缓解了购房者观望情绪 推动找房热度回升 核心城市购房者对政策红利敏感度更高 [7] 未来市场展望 - 虽然2月受春节假期影响楼市销售节奏或阶段性放缓 但春节假期后随着优质地块入市、部分房企促销力度加大 3月市场需求有望逐步释放 核心城市“小阳春”行情值得期待 [2][8] - 展望3-4月市场 一二线核心城市高端改善型新房将持续吸引高净值人群入场 大量刚需型二手房价格下行空间或将明显收窄 其成交占比预计进一步上升 [8] - 北京近期二手房认购量将在春节后转化为网签数据 对“小阳春”产生拉动 部分出售原有房产的家庭可能在节后转向新房市场 拉动新房销售 [9] - 杭州政策宽松氛围延续 房企营销动作增多 优质改善新盘即将入市 新房市场“小阳春”值得期待 二手房市场新签单量环比提升11%达近6个月新高 新增客房比达近13个月最高值 带看转定金比速度达自去年11月以来最高值 潜在购房家庭数量增加且决策效率提升 [9]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且评级为“维持” [2] - 行业收盘点位为2343.49，52周最高为2436.17，52周最低为1870.99 [2] 报告核心观点 - 报告认为房地产市场“小阳春”行情提前显现，政策密集发力与核心城市需求释放形成共振 [5] - 上周板块指数逆势上涨，二手房市场率先回暖，核心城市成交韧性凸显 [5] - 预计春节后挂牌量变化将成为供需关系观察关键窗口 [5] - 本周政策组合拳聚焦“稳需求、去库存”：财政部等三部门将换房个税退税优惠延至2027年底，降低改善型需求交易成本；央行将商业用房首付比例从50%降至30%，直接激活商办市场流动性 [5] 行业基本面跟踪总结 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为119.25万方 [6][14] - 本年累计新房成交面积为594.21万方，累计同比-27.9% [6][14] - 30大中城市近四周平均成交面积为148.55万方，同比-27.9%，环比-23.5% [6][14] - 分线城市近四周平均成交面积：一线城市为41.73万方，同比-29.3%，环比-11.7%；二线城市为77.29万方，同比-21.4%，环比-30.4%；三线城市为29.53万方，同比-39.2%，环比-17.6% [6][14] - 上周14城商品住宅可售面积为7906.98万方，同比-5.18%，环比-0.72% [6][24] - 14城去化周期为20.36个月，其中一线城市去化周期为14.56个月 [6][24] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为241.17万方 [7][27] - 本年累计二手房成交面积为871.87万方，累计同比-5.1% [7][27] - 20城近四周平均成交面积为217.97万方，同比-5.1%，环比+1.6% [7][27][29] - 截至2026/1/12，全国城市二手房出售挂牌量指数为4.07，环比-35.7% [7][30] - 截至2026/1/12，全国城市二手房出售挂牌价指数为146.34，环比-0.27% [7][30] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地23宗，成交15宗；新增供应商服类土地52宗，成交24宗 [7][36] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.98，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.86 [7][36] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4675.25元/平方米，溢价率为0.77%，环比-0.24个百分点 [7][36] - 近四周100大中城市成交商服类土地楼面均价为2551.5元/平方米，溢价率为2.62%，环比-0.16个百分点 [7][36] 行情回顾总结 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，房地产指数跑赢沪深300指数5.83个百分点 [8][40] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.08%，恒生综合指数下跌0.12%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.2个百分点 [8][40] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第6，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第9 [42] - 个股表现：A股涨幅居前为大悦城(+14.38%)、万通发展(+11.51%)、新城控股(+9.75%)；港股涨幅居前为绿城中国(+10.87%)、中国金茂(+8.4%)、保利置业集团(+8.12%)；物企涨幅居前为新大正(+9.41%)、招商积余(+6.33%)、保利物业(+5.65%) [43]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年楼市小阳春如期而至，核心指标呈现积极信号，预计上半年交易量、房价、库存等指标持续向好，大中城市房价将有更明确积极信号，新开工和开发投资继续收缩调整 [4][24][25] 根据相关目录分别进行总结 宏观经济与金融数据 - 2025年一季度国民经济良好开局，国内生产总值318758亿元，同比增长5.4%，规模以上工业增加值、社会消费品零售总额等指标同比增速加快 [5] - 3月金融数据显示M1同比增长1.6%，连续四个月正增长，M2同比增长维持在7.0%不变，M1 - M2剪刀差连续4个月低于7个百分点，消费意愿持续恢复 [6] - 3月末居民中长期贷款62.5万亿元，同比增长3.5%，一季度中长期贷款增加8343亿元，同比少增1478亿元 [7] 房地产交易数据 - 3月新房市场交易活跃，一二线城市交易规模同比增长，29个重点城市3月平均开盘去化率为45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts [8] - 3月全国新建商品房销售面积1.1亿平方米、销售额8222亿元，同比降幅均只有1%，2025年一季度商品房成交面积同比下降3%，创近21个月累计同比降幅新低 [8] - 2025年一季度核心30城一二手成交总量同比增长17%，3月份整体来访、认购普涨，克而瑞研判4月核心城市销售端延续修复 [9] 房价数据 - 3月各线城市商品住宅销售价格同比降幅均继续收窄，一手房价格同比下降5.0%，二手房价格同比下降7.3% [10] - 3月有34个城市一手房价环比止跌，创2023年下半年以来新高，一线城市新建商品住宅房价指数连续5个月正增长 [11] 房地产开发数据 - 1 - 3月房地产开发企业房屋施工面积613705万平方米，同比下降9.5%，房屋新开工面积12996万平方米，下降24.4% [15] - 3月新开工规模同比下降18%，降幅较1 - 2月大幅收窄11.5个百分点，新开工面积低于新房销售规模，行业短期库存压力减轻 [15] - 3月房屋竣工面积4296万平方米，同比下降11.5%，降幅较前2月收窄4.1个百分点，潜在库存风险持续出清 [17] - 1 - 3月全国房地产开发投资19904亿元，同比下降9.9%，3月房地产开发投资9184亿元，同比下降10%，降幅较前2月扩大0.2个百分点 [21] 后市判断 - 预计2025年各地主管部门聚焦行业库存改善供求预期，热度回升将在更多指标和城市出现 [24] - 2025年上半年商品房销售面积、金额加速筑底，更多主要城市新房交易量筑底企稳，大中城市房价有更明确积极信号 [25] - 新开工和开发投资继续位于收缩调整周期，施工面积向新的供求平衡点靠拢 [25]

文章核心观点 4月8日北京通州一宗地块土拍竞争火热，招商蛇口以27.082亿元总价拿下，该地块入市将填补区域改善型住房缺口，招商蛇口在北京市场表现活跃，地块因综合素质高而受关注 [2][4] 土地出让情况 - 4月8日北京进行本月首场土拍，仅一宗出让地块，5家房企参与竞拍，招商蛇口以27.082亿元总价、31192元/平方米成交楼面价、16.28%溢价率竞得通州区八里桥棚户区改造项目地块 [2] - 该地块曾在2024年度第七轮拟供应商品住宅用地清单中流拍，今年北京二轮供地清单中再次出现且首个挂牌 [4] 招商蛇口情况 - 招商蛇口旗下北京招胜房地产于3月10日就该地块发出招标计划，投资估算8.1亿元 [6] - 招商蛇口通州的云璟揽阅开盘当日售出208套房源，推盘去化率达90.43%，销售总额11.46亿元 [6] - 自招商蛇口北京公司总经理吕传来上任后，一年来在北京共计获取5宗地块 [6] - 2024年招商蛇口在北京有璀璨公元等17个项目 [7] 地块优势 - 地段位置优越，位于东五环至六环之间通州区北关板块，南侧紧邻通惠河，东北约200米是在建地铁22号线永顺站，西北300米京承铁路贯穿 [10] - 用地规模3.473公顷，地上建筑面积8.682万平方米，容积率2.5，控高48米，部分地块需配建社区管理服务用房和再生资源回收站 [11] - 周边竞品有缦云ONE、万科东庐、北京城建.国誉朝华等，通州区二手房成交量较高，有发展潜力 [11][12] - 两个子块地较为方正，利于打造超大面宽河景产品，规划建面适中，起拍楼面价2.7万/平方米，成本可控、操盘容易 [12] 市场影响 - 地块入市将有效填补区域改善型住房缺口，为居民提供更高品质好房子项目 [1][2] - 地块从流拍到竞争火热，意味着房地产市场“小阳春”热度升温 [4]

春节复工后房地产市场表现 - 春节复工后四周新房成交面积仅略高于2024年同期，但较2023年下降近四成，表现较弱 [1][2] - 二手房市场快速回暖，春节后四周成交面积较2024年、2023年同期分别增长38.7%、16.5%，创近五年同期新高 [1][3] - 新房供应量降至近五年同期最低水平，存量库存与新增供给存在产品代际差异，制约新房市场修复 [2] - 二手房日均成交面积接近去年10月和11月高位，72城中介来访量数据持续创新高，最新一周日均来访5.4万组，较去年"924"后周均高点增长23% [3] 新房与二手房市场分化 - 1-2月30大中城市新房销售面积同比微增2.7%，较2023年下滑近四成 [2] - 13个大中城市1-2月二手房销售面积同比增长48.9%，较2023年同期增长20% [3] - 新房表现不及预期，二手房呈现明显反弹趋势，成交量创同期新高 [11] 城市间市场表现差异 - 市场复苏主要集中在少数一、二线热点城市，多数三、四线城市表现乏力 [5] - 一线城市呈现量增价稳态势，深圳、北京、上海新房和二手房均延续修复态势 [6] - 二线城市中成都、杭州表现亮眼，成都二手房环比连续四个月为正，杭州春节复工后二手房成交面积同比涨幅领先 [6] - 三、四线城市销售同比增长主要源于低基数效应，复苏动力不足 [5] 房价表现 - 1月房价反弹势头减弱，房价上涨城市连续减少 [9] - 一线城市房价连续4个月环比正增长，初现"止跌"迹象 [9] - 二线城市中仅成都、厦门房价连续4个月上涨，其余二线及以下城市房价持续下行或短暂上行后再度下行 [9] 市场展望 - 结构性修复或是未来一段时间市场主旋律，一线及强二线城市二手房短期内或维持较好表现 [1][12] - 市场长期改善需依赖房价企稳对整体行情的正向推动作用 [1][12] - 新房修复节奏与开发商新增有效供给关系密切，核心区域楼盘供应不足或持续制约新房量能修复 [12] - 热点城市修复对三、四线城市带动作用或较弱，增量政策落地情况将影响后续市场走势 [12]

一线城市二手房市场恢复情况 - 北京2月二手住宅网签量同比大增87 6%至11876套 环比1月减少4 8% 但春节后下半月日均成交量超1000套 市场出现"小阳春"行情 [1][3][4] - 广州2月二手住宅网签6278套 同比增29 04% 南沙区增长超70% 荔湾和黄埔超40% 预计3月网签量将回升至万宗以上 [6][7][8] - 深圳二手房录得量连续3周增长 第8周达1408套 已恢复至节前水平 行业复工带动市场快速回暖 [10][11][12] 市场表现与区域分化 - 北京二手房挂牌量从春节前14 6万套增至15 3万套 50%房源价格上涨 部分仍在调整 预计3月网签量将达1 8万套 [5] - 广州1-2月累计二手住宅网签16316套 同比增22 53% 经理人指数环比大涨43 29个百分点至72 73 显示市场信心增强 [9] - 典型城市样本小区1月49 48%成交价环比上涨 二手房议价空间收窄 买卖双方价格预期趋同 [12] 后市展望 - 北京楼市暖冬行情延续至2025年一季度 预计3-5月成交量将保持高位 价格温和上涨 [5] - 核心城市二手房市场延续回暖势头 3月有望出现"小阳春"行情 政策支持和传统营销季推动市场回稳 [2][12]