地产板块市场表现 - 24日盘中强势拉升 云南城投 渝开发 上海临港 深振业A涨停 大龙地产 张江高科均连续两日涨停 [1] 政策利好持续叠加 - 北京8月8日出台房地产优化政策 符合购房条件居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 [1] - 上海8月26日出台房地产优化政策 符合条件家庭在外环外购房不限套数 商业性个人购房贷款利率不再区分首套和二套住房 [1] - 深圳9月5日出台房地产优化政策 符合条件购房家庭在罗湖区 宝安区（不含新安街道） 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区购房不限套数 [1] - 外汇局9月15日发布政策深化跨境投融资改革 取消外汇收入及结汇所得不得用于购买非自用住宅性质房产的限制 [1] 行业分析观点 - 随着前期一揽子房地产政策持续落地 地方政府楼市调控自主性提升 区域分化和城市分化进一步加深 [1] - 部分高能级核心城市有望获益于城市更新 实现城市结构优化转型和内涵式发展 逐步实现止跌企稳 [1] - 近期北上深等一线城市已落地优化限购政策 叠加需求旺季带动基本面有望修复 [2] - 8月地产数据显示当前仍需要更多政策出台以带动地产实现止跌回稳 政策预期持续处于加码期 [2] 投资建议与标的推荐 - 地产板块估值偏低 建议逢低配置地产股 [2] - 推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的 开发商首推重点布局深耕核心一二线城市 主打改善产品 具备持续拿地能力的房企 [2]

一、地产开发/物业服务的板块估值及重点公司近期市场表现 1）地产开发板块：截至2025年9月19日，房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍，历史分位数31.46%(2018- 至今)。恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍，历史分位数30.12%(2018-至今)。2025年9月1日至9月19 日，房地产(申万)上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.05个百分点。恒生地产建筑业上涨2.9%，跑输恒生指数 2.98个百分点。2025年1月1日至9月19日，A股地产开发重点公司涨跌幅前三为滨江集团（+34.68%）、新 城控股（+31.77%）、华发股份（+0.99%）；H股地产开发重点公司涨跌幅前三为中国金茂 （+63.25%）、建发国际集团（+49.68%）、中国海外宏洋集团（+48.88%）。 2）物业服务板块：截至2025年9月19日，房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍，历史分位数75.95% (2018-至今)。恒生物业服务及管理市盈率PE(TTM)为41.51倍，历史分位数82.28%(2024年9月13日—至 今)。2025年9月1日至9月19日，房地产服务(申万)上涨4 ...

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

2025大连秋季购房节上，市民购房热情高涨。据统计，秋季购房节首日线下观展量达到2.2万人次，线上观展量达28万人次，认购量214套、2.5万平方米。本 次秋季房交会主题为"金秋惠购房，乐享美好家"，既为消费者线上线下同步提供了一站式选房、看房、购房平台，又创新打造了一场文体与房产深度融合的 体验活动。 首日购房节现场人头攒动。去年以来，我市充分释放房地产政策工具箱，从土地保障、加大金融信贷和公积金贷款支持力度、落实税收优惠政 策、全面解除限购限售、购房补贴、人才"购房券"等方面出台系列政策措施，支持刚性和改善性购房需求，政策端已是近年来最利好时期。 本次购房节还 首次设立线上保障性租赁住房专属展区，租购同展，充分满足市民多样化用房需求。9月12日至30日，线上房展期间同时举办辽宁省第四届房产·家居联动促 销活动。 下班后来观展的市民张硕说："房交会期间买房最划算，政府出台的政策补贴力度大，展会也有各种优惠，我一定要抓住这个好机会。"为方便上 班族、年轻家庭参展，展会连续三天增设夜场至21时。 半岛晨报、39度视频记者岳宇艳 ...

万科股价表现 - 万科A股8月25日盘中一度强势涨停 收盘涨幅达9.15% [1][2] - 万科H股同日盘中大涨超15% 收盘涨幅达9.67% [1][2][3] - 当日成交金额56.19亿元 换手率8.16% [3] 财务与债务状况 - 2025年中报归属净利润亏损119.5亿元 同比下降 [3] - 已如期偿还243.9亿元公开市场债务 2027年前无到期境外公开债 [4] - 净负债率90.4% 较去年底提高9.8个百分点 资产负债率73.1% 较2024年底下降0.6个百分点 [4] - 上半年新增融资和再融资249亿元 大股东深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [4] - 境内债存量约264亿元 其中2025年下半年到期77亿元 2026年到期100亿元 2027年到期52亿元 [5] 行业政策动态 - 国务院要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1][7] - 上海六部门联合出台新政 调减住房限购 优化住房公积金及信贷政策 [1][6] - 北京 海南 成都 福州等地密集出台限购松绑及公积金支持措施 [1][7] - 结合城市更新推进城中村改造 多措并举释放改善性需求 [7] 市场与机构观点 - 政策支持下房地产市场逐步企稳 新房成交面积环比增加 土地市场溢价率回升 [1][8] - 房企债务重组突破降低系统风险 叠加销售旺季临近 推动板块估值修复 [7] - 部分房企报表端已见改善迹象 行业有望迎来底部企稳 [8] - 看好布局一二线城市 基本面稳健房企的中长期配置机会 [1][8] 公司战略举措 - 通过外部支持加自身经营双驱动化解债务风险 [4] - 外部支持包括金融机构融资 国资股东借款及政策助力 [4] - 自身经营聚焦保现金流 加速销售回款 盘活资产及稳定融资 [4]

房地产板块表现 - 房地产板块在8月12日出现拉升 深圳本地房企表现亮眼 深物业A 沙河股份 深振业A等涨停 深深房A等涨超5% 华联控股等涨超4% [1] - 8月以来 深物业A 深振业A 深深房A等涨幅超两成 [1] 政策利好 - 近期政策利好不断 房地产市场活跃度有所提升 北京市宣布符合条件的家庭在五环外不再限制购房套数 并从四方面加大住房公积金支持力度 包括优化首套房认定标准 提高二套房贷款额度 降低二套房贷款首付比例 提高年度缴存公积金可贷额度等 降低购房者置业成本和购房门槛 [1] 深圳二手房市场 - 深圳市上半年二手房市场月均成交量超过5000套 整体保持较好运行状态 [2]

房地产市场政策调整 - 央行降准0.5个百分点 释放约1万亿长期流动性 为利率调整和首付比例优化奠定基础 [3] - 公积金贷款利率下调0.25个百分点 首套房利率降至2.60% 二套房降至3.075% 覆盖新发和存量贷款 [5] - 商业贷款5年期以上LPR下调10个基点至3.5% 上海首套房贷利率降至3.05% 二套降至3.45%或3.25% [8] 购房成本降低具体措施 - 首付比例降至15%（二套25%） 200万房产首付从60万降至30万 减轻初期资金压力 [10] - 存量公积金贷款100万30年期 月供减少130元 总利息减少4.7万 [6] - 深圳 杭州等地优化契税规则 满两年住房免征增值税 满五唯一免征个税 其他按1%征收 [12] 市场反应与区域分化 - 核心30城一二手成交总量同比增长17% 深圳 上海新房价格连续5个月环比上涨 [14] - 三四线城市库存压力大 去化周期长 房价仍面临下行压力 [14] 购房策略建议 - 大城市核心区房产抗跌性强 可坚定持有 郊区老破小及三四线非自住房建议抛售 [14] - 优先选择大城市核心区房产 "伪核心"和远郊盘即使价格低15%也需谨慎 [15] 政策影响总结 - 6月起购房成本全面下降 包括利率 首付 税费等多维度优化 [1][16] - 政策组合拳刺激需求释放 推动房地产市场良性循环 [3][12]

地产股表现 - 地产股集体走强 天保基建 渝开发 华丽家族 三湘印象 新华联涨停 [1] - 福星股份 光大嘉宝 绿地控股 城投控股等多股涨超5% [1] 政策利好 - 中国人民银行行长潘功胜宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [1] - 5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% 其他期限利率同步调整 [1]