报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 本周15城二手房和38城新房成交面积环比微增但处于低位，受去年高基数影响同比增速承压，若剔除高基数与2023年同期比成交表现有改善；10月地产销售同比环比均承压，11月高频数据显示二手房、新房成交同比降幅扩大；一线城市楼市周度环比有所回升但同比受高基数压制，二手房价格环比、同比均呈跌势，新房价格表现分化 [1][2][3] 各目录总结 周度成交情况 - 15城二手房成交面积为219万平方米，环比增长3%，处于过去四周区间低位，约为年内高点的74% [1] - 38城新房成交面积为220万平方米，环比小幅增长2%，位于过去四周区间低位，约为年内高点的42% [1] - 15城二手房成交面积同比下降21%，连续第五周走弱；38城新房成交面积同比跌幅为34%，连续第七周负增长；与2023年同期比，15城二手房成交面积增长14%，38城新房成交面积下跌21%，降幅收窄 [2] 月度成交情况 - 10月地产销售额、销售面积同比分别为 -24.3%和 -18.8%，降幅扩大；环比销售额下降25.5%，销售面积下降27.9%，表现弱于2015 - 2019年同期 [3] - 11月1 - 13日，15城二手房成交面积同比 -22%，38城新房成交同比 -39%，降幅较10月扩大 [3] 一线城市表现 - 周度环比：二手房京沪深三城合计增长3%；新房京沪深广合计增长12%，上海领涨40%，部分城市下滑 [4] - 与年内高点比：二手房周成交处于年内高点的67% - 78%；新房除上海位于高点62%外，其余三城为26% - 40% [4] - 同比：二手房合计下滑20%，新房合计下滑39%，上海新房逆势增长17%，深圳跌幅深；剔除高基数与2023年同期比，二手房有韧性，新房疲弱 [4] 房价观察 - 10月70城新建住宅价格环比下跌0.5%，二手住宅环比下跌0.6%，跌幅扩大；一线二手房环比降幅收窄0.1个点至 -0.9%，继续领跌 [5] - 10月一线城市二手房价格环比下跌0.9%，北上广深均下滑；同比跌幅扩大1.2pct至4.4%，自2023年6月以来连续29个月下滑，广州同比 -6.4%领跌 [6] - 10月一线城市新建商品住宅销售价格环比整体下滑0.3%，上海增长0.3%；同比整体下滑0.8%，降幅扩大，上海同比增长5.7% [6] 其他主要城市观察 - 杭州本周二手房成交面积增长11%，新房下滑9%，分别相当于年内高点的44%、23% [31] - 成都本周二手房成交面积下滑1%，新房增长22%，分别相当于年内高点的69%、71% [31]

投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业正处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企向制造业转型，以及货币宽松周期下消费类商业地产资产重估 [2] - 供给主体的过度出清及补库存困难将约束后续投资和销售的修复节奏，预计修复将显著慢于以往周期 [1][2] 投资端总结 - 2025年1-10月全国房地产开发投资累计73,563亿元，同比下降14.7%，较1-9月降幅扩大0.8个百分点 [1][3] - 10月单月投资同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点 [1][3] - 新开工面积1-10月累计同比下降19.8%，10月单月同比下降29.5%，降幅较9月显著扩大15.1个百分点 [1][20] - 竣工面积1-10月累计同比下降16.9%，10月单月同比下降28.2%，降幅较9月扩大29.7个百分点 [1][20] - 住宅投资占比为76.9%，1-10月累计同比下降13.8% [3] - 分区域看，东北地区投资降幅最大，1-10月累计同比下降24.5% [3] - 报告调整2025年预测：投资同比-14.2%，新开工同比-18.0%，竣工同比-17.7% [1][20] 销售端总结 - 2025年1-10月商品房销售面积累计7.2亿平方米，同比下降6.8%，销售额累计6.9万亿元，同比下降9.6% [21][30] - 10月单月销售面积同比下降18.8%，销售额同比下降24.3%，降幅分别较9月扩大8.2和12.5个百分点 [2][30] - 销售均价1-10月累计为每平方米9,588元，同比下降2.8%，10月单月均价为每平方米9,722元，同比下降6.9% [30] - 住宅销售面积1-10月累计6.0亿平方米，同比下降7.0% [21] - 分区域看，东部地区销售面积降幅最大，1-10月累计同比下降9.2% [28] - 10月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.5%，住宅待售面积减少292万平方米 [30] - 报告调整2025年预测：销售面积同比-7.9%，销售金额同比-11.6%，销售均价同比-4.0% [2][34] 资金端总结 - 2025年1-10月房地产开发企业到位资金累计7.9万亿元，同比下降9.7% [35] - 10月单月到位资金同比下降21.9%，降幅较9月扩大10.4个百分点 [2][35] - 10月单月国内贷款同比下降6.7%，降幅较9月收窄7.8个百分点；自筹资金同比下降17.2%，降幅扩大5.1个百分点 [2][35] - 10月单月销售回款降幅显著，定金及预收款同比下降26.0%，个人按揭贷款同比下降30.6%，降幅分别较9月扩大17.4和19.1个百分点 [2][35] - 报告预计后续资金来源仍略偏紧，但随着政策持续放松将逐步改善 [2][35] 投资建议与关注公司 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2]

北京新房市场周度表现 - 11月3日至11月9日，北京市商品住宅成交492套，成交面积6.05万㎡，成交金额31.88亿元，环比下降54.44% [1] - 朝阳平房乡黄杉木店的璞樾项目以15套、0.25万㎡、2.45亿元的网签成绩，成为周度金额冠军 [1] - 丰台岳各庄新项目公布案名为嘉棠璟樾，该地块由城建发展等联合体以底价29亿元摘得，楼面价约5万元/㎡ [1] - 电建地产门头沟四道桥项目公布案名为长安华曦府·金安，规划15栋住宅楼共421户，最小户型预计总价约370万-390万 [1] 重点城市项目销售亮点 - 保利发展旗下广州保利·玥玺湾项目于11月7日开盘，首日成交236套，实现认购金额106亿元，成为2025年全国首个单日销售额破百亿元楼盘 [2] - 广州保利·玥玺湾项目成交均价17万元/平方米，最高成交单价超30万元/平方米 [2] 全国房价变动情况 - 2025年10月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同 [3] - 10月一线城市中，上海新房价格环比上涨0.3%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7% [3] - 10月二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，三线城市环比下降0.5%，降幅较上月扩大0.1个百分点 [3] 全国房地产市场整体数据 - 2025年1-10月，全国新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，其中住宅销售面积下降7.0% [4] - 1-10月全国新建商品房销售额69017亿元，同比下降9.6%，其中住宅销售额下降9.4% [4]

2025年10月房地产销售情况 - 2025年10月合同销售面积9.1万平方米，同比大幅减少62%，但环比9月增长16% [2] - 2025年10月合同销售金额13.0亿元，同比减少57%，环比9月增长20% [2] - 2025年1-10月累计合同销售面积98.4万平方米，同比减少26%；累计合同销售金额145.5亿元，同比减少27% [2] 2025年10月新增土地情况 - 2025年10月公司无新增土地储备 [3] 2025年10月旅游综合业务情况 - 公司旗下文旅项目在国庆中秋假期推出多项主题活动，如顺德欢乐海岸的顺德美食文化嘉年华、前海欢乐港湾的繁星音乐节以及连锁欢乐谷的惊奇潮玩节 [4] - 2025年10月公司旗下文旅企业合计接待游客746万人次，同比下降7% [4] - 2025年1-10月公司旗下文旅企业累计接待游客6701万人次，同比下降2% [4]

销售业绩 - 2025年10月合同销售面积9.1万平方米，同比减62%，环比增16%[2] - 2025年10月合同销售金额13.0亿元，同比减57%，环比增20%[2] - 2025年1 - 10月累计合同销售面积98.4万平方米，同比减26%[2] - 2025年1 - 10月累计合同销售金额145.5亿元，同比减27%[2] 土地与文旅 - 2025年10月无新增土地情况[3] - 2025年10月文旅企业接待游客746万人次，同比降7%[5][6] - 2025年1 - 10月文旅企业接待游客6701万人次，同比降2%[6]

公司合约销售表现 - 2025年首10个月合约销售约为人民币57.14亿元 [1] - 合约销售额同比减少29.75% [1] - 已售合约总建筑面积约为66.89万平方米 [1]

核心销售表现 - 公司截至2025年10月31日止10个月累计合同销售金额约为人民币43.36亿元，同比大幅减少42.62% [1] - 对应期间累计签约建筑面积约为35.3万平方米 [1] - 公司2025年10月单月合同销售金额约为人民币4.03亿元，同比急剧下降69.12% [1] - 2025年10月单月签约建筑面积约为3.6万平方米 [1]

月度销售表现 - 2025年10月单月合约销售额约为人民币7.14亿元 [1] - 2025年10月单月合约销售额同比减少35.62% [1] - 2025年10月单月合约销售面积约66,960平方米 [1] 累计销售表现 - 截至2025年10月31日止十个月合约销售总额约为人民币61.45亿元 [1] - 截至2025年10月31日止十个月合约销售总额同比减少42.81% [1] - 截至2025年10月31日止十个月合约销售总面积约537,974平方米 [1]

2025年10月单月销售表现 - 实现合同销售金额约人民币43亿元 [1] - 合同销售面积约14.8万平方米 [1] - 合同销售均价约人民币29,269元/平方米 [1] 2025年1月至10月累计销售表现 - 累计实现合同销售金额约人民币438亿元 [1] - 累计合同销售面积约144.3万平方米 [1] - 累计合同销售均价约人民币30,348元/平方米 [1]

2025年10月单月销售表现 - 合同销售金额约人民币43亿元，同比大幅减少50% [1] - 合同销售面积约14.8万平方米 [1] - 合同销售均价约人民币29269元/平方米 [1] 2025年1-10月累计销售表现 - 累计合同销售金额约人民币438亿元，同比减少10.43% [1] - 累计合同销售面积约144.3万平方米 [1] - 累计合同销售均价约人民币30348元/平方米 [1]