行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 6月30个重点城市平均开盘去化率为41%，环比上升3个百分点，同比上升11个百分点，与2023年高峰基本持平 [3][7] - 热销项目共性特征包括新规项目、高改盘和学区房，其中新规项目去化率普遍高于传统项目 [11][17][22] - 核心一二线城市如上海、成都、南京等高端改善盘热销，部分项目均价超10万元/平方米且呈现"越涨越买"特征 [18][20] - 苏州、郑州等城市通过政府回购和房票安置提振去化，部分项目销量显著提升 [25][28] - 北京、福州等城市部分项目通过降价、折扣和渠道激励实现销量增长 [27][29] 分城市去化表现 - 去化率超6成的城市包括成都（94%）、杭州（73%）、天津（71%）、重庆（67%）、合肥（62%）和长沙（62%） [7][8] - 北京去化率48%，环比上升6个百分点；上海去化率50%，环比上升4个百分点；深圳去化率33%，环比上升3个百分点 [8] - 弱二三线城市如宁波（13%）、嘉兴（17%）、常州（11%）去化率不足2成，市场持续低迷 [7][9] 热销项目类型 - 新规项目：广州新规项目去化率比旧规项目高30个百分点，首开去化率多在4成以上 [11][12] - 四代宅：重庆四代宅去化率普遍在75%以上，而普宅去化率仅2成左右 [17][19] - 学区房：长沙TOP10项目中6席为学区房，西安强教育属性楼盘销量领先 [22][24] 市场趋势预判 - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能收窄，核心一二线城市热度延续，三四线城市筑底行情持续 [32] - 核心区域配套和产品力强的项目将保持高热，外围项目去化压力较大 [32]

核心观点 - 6月楼市延续弱复苏走势，新房成交微降但去化率环比上升3pcts至41%，同比上升11pcts，与2023年高峰持平 [1][2] - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能进一步收窄，维持弱复苏态势 [1][23] - 市场分化加剧：核心城市高改盘、四代宅及学区房热销，弱二三线城市依赖政策刺激或降价促销 [22][23] 市场表现 - 6月30城平均开盘去化率41%，南宁等5城无推盘，成都等6城去化率超60% [2] - 热点城市如北京、上海、深圳同环比齐增，宁波等弱二三线城市去化率不足20% [3] - 广州新规项目去化率比旧规高30pcts，越秀云萃首开去化87% [5][6] - 重庆四代宅去化率普遍超75%，普宅仅20%，龙湖御湖境实得价16555元/㎡ [7][9] 热销项目特征 - 四代宅/新规项目：广州新规项目占全市认购量90%，重庆龙湖御湖境加赠后价格优势达8000元/㎡ [4][7] - 核心区高改盘：上海壹号院均价18.9万元/㎡当日售罄，成都麓湖生态城销售额13.78亿元 [12][14] - 学区房：长沙TOP10中6席为学区盘，西安西派澜廷因名校配套月销84套 [16] 城市分化策略 - 政策驱动：郑州房票项目占TOP20的25%，苏州TOP3均为政府回购项目 [19] - 以价换量：北京龙湖观萃降价5000元/㎡，福州名城悦郡降价7000元/㎡至1.5万元/㎡ [20] - 弱城市困境：三四线刚需消费降级，依赖高佣金渠道，市场处于"跌无可跌"状态 [22][23]

行业整体表现 - 2025年上半年TOP100房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较前5个月扩大1个百分点 [3] - 千亿房企数量从去年同期的6家减少至4家，仅保利、绿城、中海、华润保持千亿规模 [3] - 500-1000亿阵营房企数量逆势增加，从去年同期4家增至7家，建发、滨江等跻身该梯队 [3] 头部房企策略变化 - 头部房企采用"联合开发"模式，保利全口径销售额1452亿元中权益销售额仅689.7亿元，绿城1221亿全口径销售额中权益占比不足25% [3] - 保利、绿城、金茂成为上半年拿地金额前三甲，保利以899亿元新增货值位列第一 [5] - 闽系房企在土拍市场表现活跃，建发、联发、象屿、国贸4家进入拿地TOP20榜单 [5] 区域市场分化 - 一线城市销售额贡献率同比提升9个百分点至40%，上海、北京、广州分别贡献16.9%、10.6%和9% [4] - 上海土拍市场热度突出，6宗地块吸引14家房企竞拍，总成交价212.6亿元，溢价率超10% [5] - 广州土拍市场民企参与度提升，敏捷地产一次性拿下番禺4宗地块，占上半年广州宅地出让量的近25% [5] 产品结构趋势 - 90-140平米改善型住房占比达45.7%，140平米以上高端产品占比持续提升 [4] - 房企聚焦核心一二线城市，采取"以销定投"策略，重点布局主流城市核心地段 [4] 土地市场动态 - 上半年TOP100房企拿地总额5065.5亿元，同比激增33.3%，65%土地出让金集中在TOP20城市 [5] - 广州珠江新城东扩核心地块（马场首开区）、琶洲南商业改宅地、天河华景生物药厂地块将成为下半年土拍焦点 [8] 市场未来展望 - 机构预测下半年楼市延续弱复苏，新房成交同比降幅有望收窄，城市分化将进一步加剧 [6] - 核心城市优质地块仍具结构性机会，但需警惕高价地带来的开发压力 [8]

2025年上半年中国房地产企业销售榜单分析 核心观点 - 2025年6月百强房企销售操盘金额达3389.6亿元，环比增长14.7%，近六成房企单月业绩环比增长，其中28家增幅超30% [11][13] - 上半年新房累计成交规模与去年同期基本持平，30个重点城市成交1034万平方米，市场呈现弱复苏态势 [9][21] - 房企梯队分化显著：TOP30门槛同比增1.2%至119.8亿元，但TOP10、TOP11-20及TOP51-100梯队销售规模同比降低 [16][17][18] 头部房企表现 - **全口径金额TOP5**：保利发展(1452亿元)、中海地产(1201.3亿元)、华润置地(1103亿元)、招商蛇口(888.9亿元)、绿城中国(803亿元) [2] - **权益金额TOP5**：保利发展(1144.2亿元)、中海地产(1105.2亿元)、华润置地(738.2亿元)、招商蛇口(615亿元)、绿城中国(547亿元) [2] - 中海地产、华润置地、招商蛇口等央企及国企在单月业绩增长中表现突出 [13] 市场趋势与区域分化 - 核心一二线城市（如京沪深杭蓉）因高得房率产品集中入市，开盘去化率维持高位，而三四线城市成交持续筑底 [21] - 7月预期新房成交同比降幅或进一步收窄，但城市间分化加剧，核心区域优质项目保持高热 [10][21] - 二手房市场一线城市韧性较强，二三线城市分化显著 [9][21] 梯队结构变化 - TOP21-30梯队房企销售规模同比持平，其他梯队均同比下降，显示中型房企抗风险能力提升 [18] - 全口径金额TOP100门槛降至34.9亿元（奥园集团），权益金额TOP100门槛为25.1亿元（南山控股） [7][17] 注：数据引用自克而瑞研究中心2025年1-6月中国房地产企业销售榜 [1][23]

楼市整体走势 - 2025年上半年楼市呈现"止跌回稳"的弱复苏态势，新房供求环比持增，二手房增长动能明显放缓，土地市场缩量升温[1] - 城市分化显著，多数城市成交已触底，市场处于跌无可跌状态，整体回暖依赖核心一二线城市热度传导[1] - 北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、厦门8城新房、二手房及土拍表现均居前列，合肥一二手房同比涨幅前三但土拍未进前20[1] 新房市场表现 - 2025年上半年全国商品住宅供应量同比明显下滑，仅一线城市保持高位，整体成交同比持平[2] - 一线城市韧性较强，二线持平，三四线仍处探底阶段[2] - 重点30城中深圳、北京成交累计同比超20%，上海规模最高但受高基数影响同比未正增长[5] - 成都、杭州维持高位成交，合肥、厦门同比增幅超15%，武汉等城市降幅持续收窄[5] - 深圳以37.01%同比增幅领跑，北京21.09%，合肥17.08%紧随其后[6] 二手房市场动态 - 2025年上半年二手房增长动能放缓，因学区置业退潮及新盘分流，30城累计同比增11.9%，一线城市增幅达22%[7] - 深圳、西安同比增幅超30%，重庆、合肥复苏显著，郑州等城市仍未回正[10] - 深圳华以34.84%增幅居首，合肥23.82%，上海22.99%表现突出[11] 土地市场特征 - 2025年上半年全国300城土地成交建面2.5亿平方米同比降8%，创2010年以来新低，但溢价率同比升4.8个百分点至9.2%[12][15] - 上海(1273亿元)、北京(1101亿元)、杭州(1077亿元)包揽土地成交金额前三，合计占比达35%[15] - 杭州溢价率33%最高，成都21%，苏州20%，北京旧改地块拖累溢价率至7%[18][19] - 土地投资向高能级集中，TOP20中一线城市全入围，二三线以沿海城市为主[18] 未来市场预判 - 三季度新房供给量或再度回落，因2024年土地成交缩量导致"供应小年"[20] - 核心一二线(如京沪深杭蓉)仍是房企推盘重点，高得房率产品将维持高位去化[21] - 三季度成交绝对量预计低于二季度，但同比降幅可能收窄，城市分化加剧[21]

行业整体走势 - 2025年二季度楼市呈现"止跌回稳"弱复苏态势，新房供求环比增长但同比下降，上半年供给约束显著，成交与去年同期持平[1] - 高得房率新规住宅入市维持市场热度，二手房增长动能放缓因学区置业热潮消退及新盘分流改善客群[1] - 预判下半年新房成交绝对量三季度环比回落，同比降幅收窄，四季度跌幅扩大，全年弱复苏；城市间分化加剧，核心一二线企稳回升，多数城市仍在底部寻找平衡[1] 新增供应 - 二季度全国商品住宅供应环比增长但同比下降20%，上半年供给约束显著[2] - 分能级看仅一线城市放量，4-5月供应量较一季度月均和去年同期显著增长；二线和三四线供应低迷，三四线跌幅居首[4] - 30城6月预期新增供应同环比齐跌，上半年累计同比回落；城市分化明显：上海、深圳等热点城市供给约束显著，昆明等供应充裕型城市同环比齐增，佛山等弱二三线推盘积极性低[6] 新房成交 - 二季度成交环比微增同比下降，呈现"筑底企稳"走势，4月降5月增6月再降[7] - 一线城市韧性最强，前5月累计同比增幅居首；二线基本持平去年，三四线仍处探底阶段同环比齐降[9] - 30城6月成交同环比齐跌，但二季度整体环比持增；一线中北京、广州、深圳累计同比正增长，二三线如成都、杭州保持高位，武汉累计同比转正，长春等低位徘徊[10] 二手成交 - 二季度30城二手房成交同环比齐增但逐月下行趋稳，增长动能放缓[11] - 深圳、西安上半年累计同比增幅超30%，重庆、合肥等复苏显著，东莞等低基数城市大幅增长，郑州等仍处回调期[14] 房价表现 - 前5月一线和强二三线城市房价稳定，三四线回调；上海、深圳、北京为房价TOP3，深圳同比微降2%，北京增17%，上海持平[15] - 启东、南通等因高端盘成交占比上升结构性拉升房价；惠州、南昌等前期透支或基本面弱的城市房价深度调整[16] 新房库存 - 5月末百城商品住宅库存4.63亿平方米，同环比齐跌；去化周期25个月，同比下降5%，仅一线同环比齐跌18%和1%[18][21] - 一线中上海库存低位，深圳同比腰斩；二线中长春去化周期高企，杭州、合肥不足9个月；三四线半数城市消化周期超30个月[23][24] 未来预判 - 三季度供给量预期回落，核心一二线如北京、上海等仍是推盘重点，尤其改善盘和豪宅市场；弱三四线延续低位去库存[25][26] - 三季度成交绝对量不及二季度但同比降幅或收窄，核心一二线热点恒热，三四线筑底；单城市内项目分化加剧，核心区域高热外围去化承压[27]

房地产市场整体趋势 - 房地产市场延续止跌回稳的弱复苏走势，5月数据虽有波动但总体向好[1] - 30个重点城市5月新房成交面积1058万平方米，环比下降2%，同比下降9%[1][8] - 前5个月30城新房成交面积5047万平方米，同比上涨6%[8] 区域市场分化表现 - 一线城市5月新房成交环比增长6%，同比增长20%，上海、北京、广州成交量同比增幅达24%-38%[3][4][8] - 二三线城市5月新房成交环比企稳，但同比回落13%，成都、深圳等城市成交面积同比环比均下降超10%[7][8] - 厦门、成都、长沙、重庆去化率超60%，郑州、苏州环比降幅超20%，昆明等弱二线城市去化率不足20%[9] 房企销售与策略 - 百强房企5月销售额同比下降17.3%，保利发展5月销售额285.12亿元（环比+15.8%，同比-19.3%）[10] - 18家重点房企5月销售额1449.84亿元，同比下降5.9%，环比增长24.1%[12] - 头部房企通过"好房子"新规产品提升去化率，成都万科新项目实现片区销冠，龙湖集团推出直播促销冲刺年中业绩[13] 产品与市场结构 - 热销项目聚焦第四代宅和"好房子"新规产品，成都新推项目去化率超90%[8][9] - 6月供应结构以改善为主（占比55%），刚需占比34%，半数城市供应集中在主城区[14] - 武汉等城市改善型产品存销比扩大，房企通过现房展示、服务升级应对竞争[9][13]

当前市场延续止跌企稳弱复苏走势。 表现在数据层面，前5月重点30城新房成交累计同比增长6%；项目平均开盘去化率为39%，同环比分别增长12个百分点和1个百分点，去化率基本与2023 年高峰期持平。 CRIC监测的全国重点城市开盘去化和成交数据也可以明显看出，"好房子"领涨全国。 除此之外，部分二线城市存量房收购及房票安置带动了非核心区项目热销，而相对低迷的弱二线城市仍在加速"以价换量"。 前5月新房成交同比增6% 30城平均去化率同环比正增 在我们调研过程中，一位头部房企华中区域营销总坦言，现在新房市场非常卷，其所在区域仅一些产品力过硬的改善类产品和新规四代宅产品卖得相对较 好，且热卖项目普遍集中在主城区。 5有楼市延续弱复苏。 CRIC监测的30个城市5有新房成交规模为1058万平方米，环比微降2%，同比下降9%。前5月累计成交 5047 万平方米，同比上涨6% 一线城市保持正增长，北上广深4城5月新房成交环比增6%，同比增长20%。上海和广州表现突出，5月成交规模均超50万平方米且同环比齐增，适销对路 的优质盘入市使得短期市场热度延续。 26个二三线城市环比企稳，但同比仍回落13%，降幅超30城平均水平。 ...

整体楼市走势 - 2025年楼市延续止跌企稳的弱复苏走势 4月新房成交较3月高峰下降但仍处年内高位 5月上半月重点城市销售大多未超4月同期但部分城市同比上涨[1] - 4月新房供给持平3月但成交环比回落 规模与去年同期基本持平 二手房成交环比跌幅不及新房 延续高位震荡 京沪深杭蓉等热点城市一二手房成交环比均下降[2] - 5月供应同环比齐降重回阶段低位 重点城市成交稳中有降 但部分城市同比高于2024年同期 如北京上海深圳5月前13日成交同比分别高出30.2% 20.64%和5.63% 杭州合肥青岛苏州5月前15日成交同比分别高出17.9% 39.69% 5.56%和17.05%[2] 去化率表现 - 4月典型城市项目平均去化率环比下降6个百分点 同比上升13个百分点 与2023年高峰基本持平[1] - 30个重点城市4月平均开盘去化率为38% 环比下降6个百分点 同比上升13个百分点 与2023年高峰基本持平 延续稳中向好走势[3] - 去化率超6成的城市仅有成都长沙郑州杭州和天津 核心区域改善盘集中入市支撑短期市场热度[3] 新规项目表现 - 产品力强的新规项目显著优于传统项目 高得房率新规项目成为各地楼市宠儿 同片区内去化率优于传统项目[7] - 广州4月全市13个新规产品入市 推货量占全市六成 热销去化项目实用率多超120% 支撑市场去化热度环比持增8个百分点至23%[7] - 郑州4月去化率稳中有增 主要得益于两个四代宅项目入市 龙湖中原颂和SIC超级总部中心润府项目当月认购套数均超200套 霸榜销售前2名[8] - 四代宅具有不可比拟的竞争优势 中高改对好房子的需求依旧迫切[9] 优质配套项目表现 - 具备交通学区资源的优质配套项目仍受欢迎 轨交盘和学区房是撬动销量的不二法门[10] - 上海翡雲悦府首开228套房源日光触发积分63.84 得益于浦东新杨思规划核心区位置 距离轨交6/13号线东明路站660米 规划九年一贯制学校[11] - 西安地建嘉信臻境项目月度认购87套 周边1公里规划高新一中沣东中学初中校区 将引入高新系优质教育资源[11] - 武汉华侨城红坊项目为200万方商住综合体 对口红钢城小学和武钢三中初中部 学区资源优越[11] 以价换量策略 - 五一期间部分二线城市以价换量取得不错营销效果 成都重庆福州厦门苏州等加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金[13] - 成都去化套数超15套的热盘多位于非传统核心区 渠道成交占比超7成 依靠强渠道加性价比优势取胜[13] - 重庆热销项目普遍依靠中介跳点 特价房源及多项成交大礼包推动成交 TOP10项目均实现周均成交大幅上涨[14] 市场展望 - 市场整体复苏动能减弱 热销项目中核心区改善盘尤其是高得房率的新规项目集中入市撑起热销半边天[16] - 优质配套起到锦上添花作用 尤其是轨交盘和学区房[16] - 成都重庆苏州等二线城市刚需客群消费降级严重 部分楼盘仅能依托大折扣 高佣金 强渠道等策略实现销量提升[16] - 后续市场或将延续弱复苏走势 在房企推货提质缩量背景下 广州成都等新规项目集中入市或将带动市场点状回温[16] - 京沪杭等热点城市受限于高端住宅供应 若有区位佳加产品力强的适销盘入市 短期内市场热度还将延续[16]

市场整体表现 - 4月30个典型城市新房平均去化率为38%，环比下降6个百分点，同比上升13个百分点，与2023年高峰持平 [3][4] - 热点城市数量减少，仅成都、长沙、郑州、杭州和天津去化率超60% [4] - 福州、长春、无锡、东莞、珠海等5城无项目开盘或加推 [4][6] 城市分化特征 - 北京、上海、深圳等一线城市去化率环比下降，北京降幅达36个百分点 [4][6] - 长三角城市如合肥、苏州、南京回暖动力不足，环比降幅4-8个百分点 [4] - 重庆、济南、青岛等弱二线城市去化率不足30%且环比下降 [4] 热销项目特征 - 核心区域改善盘集中入市支撑市场热度，广州新规项目推货量占全市60%，去化率环比上升8个百分点至23% [8] - 高得房率新规项目受追捧，如广州保利天奕项目使用率超120%，首日认购超百套 [8] - 郑州四代宅项目龙湖中原颂和SIC润府当月认购均超200套，霸榜销售前两名 [9] 配套驱动因素 - 上海轨交盘翡雲悦府首开228套房源日光，触发积分63.84，得益于地铁613号线660米距离和规划商业 [11][13] - 西安地建嘉信臻境项目因规划高新一中沣东中学校区，月度认购87套 [11][13] - 武汉华侨城红坊项目因对口优质学区，调价促销后去化速度加快 [11][13] 营销策略效果 - 成都五一期间热销项目渠道成交占比超70%，建发观云成交环比增长100% [15][16] - 重庆中建壹品南滨星光城加推154套房源，中介跳点推动成交过半 [18][19] - 联发观音桥项目五一累计到访1000组，认购100套金额破2亿元 [19] 后市展望 - 5月市场或延续弱复苏，广州、成都新规项目集中入市可能带动点状回温 [1][21] - 京沪杭等城市若优质改善盘入市，热度有望延续 [21] - 武汉、天津市场呈现止跌企稳态势 [21] - 福州、南宁等高库存城市去化压力仍大 [21]