香港楼市整体趋势 - 楼价预期全年升幅达3%至5% [1] - 差估署8月私人住宅售价指数环比上升0.14% 连升3个月 较年内低位回升1.26% [1] - 美联楼价指数9月22日报129.1点 较年内低位上升2.23% 年内迄今升0.76% [1] 租金市场表现 - 差估署8月私人住宅租金指数环比升1.12% 连升9个月且升幅扩大 [1] - 租金持续攀升激发租转买需求及长线投资者入市 [1] - 住屋需求殷切及政府吸纳人才政策推动租金进一步向上 [1] 政策与外部环境影响 - 香港施政报告措施及美国重启减息为楼市注入正面动力 [1] - 10月内地可能推出利好经济及楼市政策 对香港楼市产生正面作用 [1] - 港股持续造好叠加多项利好因素推动楼价续升 [1]

香港楼市展望 - 预期住宅价格在2025年下半年横盘 需待长远供需平衡改善才可支持回升[1] - 预期成交单位数量在2027年超过完工单位数量 年度私楼需求约2.06万伙 受惠于平均18万名专才及其家人抵港[1] - 投资需求广泛回升或仍需时 参考历史周期 租金利差重返正值后12个月楼价才见底回升[1] - 2025年上半年成交价达5000万港元的住宅成交价值同比升43%至480亿港元 预期优化资本投资计划后超豪宅市场或续跑赢[1] 美元汇率展望 - 未来数月美国就业市场或有下行风险 可能令市场对美联储减息预期继续升温 利淡美元[1] - 基本预测为今年下半年环球经济软着陆而美国经济数据持续跑输 或令美元出现最后一轮跌势[1] - 美元弱势只属周期性而非结构性 2026年美元或收复失地[1] 黄金价格展望 - 黄金或可持续强势至2026年第一季 受周期性因素和结构性因素支持[2] - 环球黄金相关消费升至超过6000亿美元并占GDP的0.5% 为过去50年以来最高水平[2] - 基本预测为未来0-3个月黄金价格每盎司为3800美元 未来6-12个月每盎司为3000美元[2] 香港利率展望 - 最优惠利率未必有太多减息空间 料再减一次0.125%[2] - 3个月港元拆息有机会下行 继续上升的空间不大 今年第四季有机会回落至2.6-2.8%水平[2]

施政报告对香港楼市的影响 - 优化新资本投资者入境计划，购买住宅物业可算入额维持1000万港元，但成交价门槛由5000万港元下调至3000万港元 [1] - 购买非住宅物业可算入额由1000万港元提升至1500万港元 [1] - 分析人士认为调整可为高净值人士提供更多置业选择，带动更多房地产市场需求 [1] 公营房屋供应与市民置业 - 2026至2027年度起的五年期间，总体公营房屋建屋量将达189000个单位，较上任时增加约80% [2] - 公屋综合轮候时间已由6.1年缩短至5.1年 [2] - 香港特区政府将增加居屋和绿置居单位供应，优化出售及转让安排，协助更多公屋居民置业 [2] 市场成交量与利率环境展望 - 市场人士预计香港楼市第四季度成交量将环比上升30% [2] - 美联储降息对香港楼市产生即时影响，业主供楼压力将减轻 [2] - 香港金管局总裁提醒市民置业、投资和借贷要管理好利率风险 [3] 政策对私人住宅市场的信号 - 施政报告加速推进北部都会区发展，优化新资本投资者入境计划，对私人住宅市场属于正面信号 [3] - 施政报告未如预期削减住宅印花税 [3]

核心市场观点 - 香港十大屋苑周末成交量录得11宗，按周上升57.1%，创5周新高 [1] - 市场交投受多重利好因素推动，包括买家憧憬美联储本月减息及对下周施政报告的乐观预期 [1] - 尽管另一机构统计的周末十大指标屋苑成交按周减少8.3%，但仍连续两周维持双位数水平 [1] - 业内人士预期，待美国议息结果及施政报告两大关键因素明朗后，市场前景将更清晰，整体交投步伐有望加快 [1][2] 区域成交分布 - 十大屋苑成交分布均匀，港岛、九龙、新界每个区均有成交记录 [1] - 港岛区3个指标屋苑（太古城、康怡花园、海怡半岛）周末共录得1宗成交，按周增加1宗 [2] - 九龙区4个指标屋苑（丽港城、黄埔花园、新都城、美孚新邨）合共录得6宗成交，按周减少25% [2] - 新界区3个指标屋苑（映湾园、沙田第一城、嘉湖山庄）合共录得4宗成交，按周无升跌 [2] 市场情绪与参与者行为 - 天气晴朗有利看楼活动，部分准买家因预期利好政策而加快入市步伐 [1] - 在重大政策公布前，市场呈现分化：一部分买家积极看楼物色笋盘准备入市，另一部分买家则暂缓出价观望 [1] - 预期发展商将加快推盘步伐，进一步带动市场气氛，吸引购买力提前入市，楼价有望持续拾级而上 [2]

美联储降息预期对香港信贷市场的影响 - 市场普遍预期美联储将于9月宣布降息 若落实将显著改变香港信贷市场环境 [1] - 香港银行最优惠利率可能不会立即下降 但作为按揭基准利率的HIBOR通常会率先调整 [1] - 较低的贷款利率将减轻消费者还款负担 缓解业主财务压力 同时为自住或投资买家提供有利入市条件 提振整体香港楼市需求 [1] 有抵押贷款产品市场展望 - 降息预期可能刺激市场对按揭贷款的需求 [1] - 香港金管局很可能随美联储利率变动调整基本利率 促使银行相应调整最优惠利率 为信贷市场创造更有利环境 [1] 无抵押信贷产品需求变化 - 下调最优惠利率可降低借贷成本 有助刺激市场对无抵押信贷产品的需求 [1] - 消费者可能寻求更具成本效益的再融资方案减轻还款压力 预期结余转户和新增贷款需求将上升 [1] 税务贷款市场趋势 - 银行很可能在税季推出更吸引的税贷优惠 [2] - 2025-26年度利得税及薪俸税一次性宽减上限由3000港元减至1500港元 预计将刺激税贷需求增加 特别是中产家庭 [2] 循环贷款与信用卡市场动态 - 循环贷款在满足流动资金需求方面的吸引力日益上升 尤以年轻消费者和低收入人士为甚 [2] - 尽管信用卡实际年利率较高 但消费者在非必要开支及借贷意欲上的信心回升 预期信用卡使用率和支出均将出现上升趋势 [2] 消费者信贷申请意愿 - 环联2025年第三季消费者脉搏调查显示 48%受访香港消费者有意于来年申请新贷款或进行再融资 为2024年第三季以来最高水平 [2] - 在美联储降息预期下 该比例于年内有望进一步攀升 [2] 金融机构应对策略 - 金融机构应借助数据分析消费者信贷使用率和行为趋势 采取以风险为基础的定价策略 [3] - 主动监察早期违约风险讯号至关重要 例如循环贷款使用率陡升或多次重复再融资 [3] - 提供分期还款选项 结余转户计划等灵活还款方案 有助降低消费者长远逾期还款风险 [3] 消费者信贷教育重要性 - 持续教育及鼓励消费者负责任使用信贷尤为重要 特别是年轻世代与新获信贷消费者 [3] - 加强消费者对信贷健康的认知及理解 有助建立长远财务健康 促进整体信贷市场稳定增长 [3]

内地客在港购房趋势 - 2025年截至7月香港整体私楼成交31,190宗 其中普通话拼音买家达7,547宗 占比24.2% 与2024年全年占比24.6%接近[1][2] - 2024年全年香港整体私楼成交47,367宗 普通话拼音买家达11,648宗 占比24.6% 创十年新高[1][4] - 2023年上半年内地客购房占比达15.9% 2024年撤辣后升至24.5% 2025年上半年维持23.6%高位[3] 历史数据对比 - 2016-2019年内地产客购房占比稳定在11%-12%之间 2020年降至9.6%低点 2021-2022年回升至11%-11.6%[1][3] - 2016年上半年内地客购房占比10.3% 2020年上半年降至9.2%低点 较2025年上半年23.6%占比显著提升[3] 购房特征分析 - 2025年上半年内地客购房6,128宗 涉及资金559亿港元 人均购房金额超900万港元[3] - 93%内地客选购2,000万港元以下单位 中低价住宅成为主战场[3] 资金调动机制 - 受外汇管制限制 每人每年仅可兑换5万美元 需动员亲友换汇额度分批电汇资金[4] - 通过资本项目汇款（出售内地房产、企业分红等）凭合约及完税证明申请大额汇款[5] - 高净值人士可选择在港成立公司 通过内地企业支付分红或股东贷款调动资金[5] 政策环境影响 - 香港政府2022年底推出人才引进计划 截至2025年7月底共收到51万份申请 34万份获批 超22万名人才抵港[5] - 抵港人才携带超10万名受养人落户 主要投身金融、创新科技、商贸等支柱产业 支撑房屋租赁市场[5] - 简单税制、高透明度交易环境、教育资源与稳定投资回报构成香港楼市核心吸引力[6]

楼市成交表现 - 今年香港新盘成交量已达去年全年超过8成 [1] - 全年新盘成交量预期创有纪录新高 二手成交预计达4.5万宗创4年高位 [1] - 成交主要由细价楼及香港本地购买力带动 [1] 买家结构变化 - 本地买家于600万港元或以下一手私宅注册量比率在今年首7个月增至76.9% 较去年全年73%增加3.9个百分点 [1] - 600万至1000万港元及逾1000万港元比率均有所减少 [1] - 本地购买力重返主导位置 预计本地买家占一手私宅注册量比率年内或挑战70% 金额占比有望达60% [2] 利率环境影响 - 一个月HIBOR回升使H按按息重回封顶位 但仍低于去年高位 [2] - 美国年内很大机会减息 HIBOR或跟随回落 香港银行可能下调最优惠利率 [2] - 按息有望再度回落 推动购买力入市 [2] 政策影响因素 - 9月《施政报告》中的楼市措施将左右本地港人及新香港人入市意欲 [1] - 建议设立通道方便内地和香港跨境购房 主要为在港专才置业安居并带来新购买力 [2] - 考虑全面放宽投资移民购买任何楼价物业 楼价全数计入投资额 [2] - 可恢复旧有印花税缴付方式（交易完成后缴纳）以提供资金运用弹性 [3] 行业风险因素 - 失业率上升是楼市最大利空因素 但最新金融业失业率已出现回落 [2] - 金融业人士是楼市重要购买力 行业前景稳定可支撑楼市交投 [2] - 当前物业投机活动极少 放宽政策不会引发炒作 [3]

香港住宅物业市场展望 - 预计全年楼价回升3%至5% 住宅物业成交宗数按年增长13%至6.4万宗创四年新高[1] - 首7个月本地个人买家占一手私宅注册量额比率达66.8% 自2022年后首次回升并超越50%水平[1] - 整体物业成交量预计达7.6万宗（按年升11%） 成交金额5700亿港元（按年升6%）同创四年新高[2] 市场成交结构变化 - 上半年呈现细价楼主导市场、量升额跌、港人购买力抬头三大新格局[1] - 二手住宅成交量预测上调至4.5万宗（按年升逾9%） 一手私楼成交量预计1.9万宗（按年升逾22%）[1] - 一手私楼成交金额约1800亿港元（按年跌4%） 但成交量创2013年4月新例生效后新高[1] 政策与市场驱动因素 - 政府全面撤销辣招、放宽按揭及降低400万港元以下物业印花税形成政策利好[2] - 美国下半年减息预期推动低息环境延续 卖地减少导致一手私宅供应呈下调趋势[1][2] - 供平过租现象趋普遍 刺激用家入市需求[2] 行业经营表现 - 美联集团截至2025年6月30日六个月收益25.18亿港元（同比下降24.1%）[2] - 同期净利润1.51亿港元（同比下降13%） 每股基本盈利21.12港仙[2] 潜在制约因素 - 失业率回升及短期房屋供应充足对库存造成压力[2] - 本地零售、饮食、旅游等消费支柱行业仍面临挑战[2] - 楼价缺乏大幅上升空间 需政策及税务扶持推动经济发展[2]

香港房地产市场现状 - 6月香港私人住宅售价指数报286.7点 同比下降5.22% [1] - 6月香港租金指数升至195.6点 同比上涨1.6% 创近6年新高 [1] - 上半年香港私人住宅售价指数累计跌幅为0.86% [11] 租赁市场供需结构变化 - 新港漂及内地学生成为香港中高端租赁市场中坚力量 [1] - 港八大附近大型社区平均呎租在2024年6月较去年12月普遍上涨 [2] - 河畔花园呎租上涨12.7% 御龙山上涨13.1% 日出康城6期上涨超过10% [2][3] - 香港高校非本地学生录取限额从20%提升至40% [4] 具体租金价格变动 - 香港大学附近30平方米户型月租金从1.5万港元涨至1.6万港元 [7] - 高才通/优才计划家庭月租金预算达2.5万-3万港元 [7] - 6月私人住宅实用面积租金达38.3港元/平方呎 接近2019年历史高位38.33港元 [8] - 筲箕湾远晴房产以1.65万港元/月出租 年租金回报率达4.1% [7] 市场行为模式转变 - 内地学生普遍采用合租模式 催生"厅长"角色 [4] - 地产中介通过微信视频看房 运营微信公众号和小红书吸引租客 [5] - 华辉地产每日接待5-6组内地看房学生或家长 [4] - 部分租客因租金上涨20%选择迁往深圳 如50平方米福田租房面积较香港翻倍 [1][10][11] 房价与成交量表现 - 7月一手市场成交超2000宗 较6月增加超30% [12] - 前7个月一手成交量突破1.1万宗 同比增逾10% 为6年来最高 [12] - 将军澳凯柏峰Ⅱ项目部分房源售价较3年前低近30% [12] - 房价较2021年9月历史高位398.1点下跌近28% [11] 机构预测与驱动因素 - 预计私人住宅呎租将在7-8月冲破历史高位 [8] - 全年租金升幅预期达6% [8] - 全年楼价有望上升约5% 因息口低企/股市财富效应/租金回报率吸引/内地经济改善 [12] - 房价承压源于息口攀升/资金转向定存/市场观望情绪 [11]

市场交易量表现 - 2025年7月香港所有种类楼宇买卖合约共7212份 同比上升37.1% [1] - 住宅楼宇买卖合约达5766份 同比大幅增长54.9% 但环比下降3.2% [1] - 非住宅物业买卖登记量环比上升近20% [1] 交易金额变化 - 7月份楼宇买卖合约总值546亿港元 同比上升28% [1] - 合约总值较6月减少17.8% [1] 市场动态特征 - 一手私人住宅买卖登记量虽有所回落 但仍属年内第三高水平 [1] - 整体楼市气氛持续向好 买卖登记连月维持高位 [1] - 拆息持续低企等利好消息增强买家入市信心 继续拉动二手市场交投向好 [1]