香港住宅物业市场展望 - 预计全年楼价回升3%至5% 住宅物业成交宗数按年增长13%至6.4万宗创四年新高[1] - 首7个月本地个人买家占一手私宅注册量额比率达66.8% 自2022年后首次回升并超越50%水平[1] - 整体物业成交量预计达7.6万宗（按年升11%） 成交金额5700亿港元（按年升6%）同创四年新高[2] 市场成交结构变化 - 上半年呈现细价楼主导市场、量升额跌、港人购买力抬头三大新格局[1] - 二手住宅成交量预测上调至4.5万宗（按年升逾9%） 一手私楼成交量预计1.9万宗（按年升逾22%）[1] - 一手私楼成交金额约1800亿港元（按年跌4%） 但成交量创2013年4月新例生效后新高[1] 政策与市场驱动因素 - 政府全面撤销辣招、放宽按揭及降低400万港元以下物业印花税形成政策利好[2] - 美国下半年减息预期推动低息环境延续 卖地减少导致一手私宅供应呈下调趋势[1][2] - 供平过租现象趋普遍 刺激用家入市需求[2] 行业经营表现 - 美联集团截至2025年6月30日六个月收益25.18亿港元（同比下降24.1%）[2] - 同期净利润1.51亿港元（同比下降13%） 每股基本盈利21.12港仙[2] 潜在制约因素 - 失业率回升及短期房屋供应充足对库存造成压力[2] - 本地零售、饮食、旅游等消费支柱行业仍面临挑战[2] - 楼价缺乏大幅上升空间 需政策及税务扶持推动经济发展[2]

香港房地产市场现状 - 6月香港私人住宅售价指数报286.7点 同比下降5.22% [1] - 6月香港租金指数升至195.6点 同比上涨1.6% 创近6年新高 [1] - 上半年香港私人住宅售价指数累计跌幅为0.86% [11] 租赁市场供需结构变化 - 新港漂及内地学生成为香港中高端租赁市场中坚力量 [1] - 港八大附近大型社区平均呎租在2024年6月较去年12月普遍上涨 [2] - 河畔花园呎租上涨12.7% 御龙山上涨13.1% 日出康城6期上涨超过10% [2][3] - 香港高校非本地学生录取限额从20%提升至40% [4] 具体租金价格变动 - 香港大学附近30平方米户型月租金从1.5万港元涨至1.6万港元 [7] - 高才通/优才计划家庭月租金预算达2.5万-3万港元 [7] - 6月私人住宅实用面积租金达38.3港元/平方呎 接近2019年历史高位38.33港元 [8] - 筲箕湾远晴房产以1.65万港元/月出租 年租金回报率达4.1% [7] 市场行为模式转变 - 内地学生普遍采用合租模式 催生"厅长"角色 [4] - 地产中介通过微信视频看房 运营微信公众号和小红书吸引租客 [5] - 华辉地产每日接待5-6组内地看房学生或家长 [4] - 部分租客因租金上涨20%选择迁往深圳 如50平方米福田租房面积较香港翻倍 [1][10][11] 房价与成交量表现 - 7月一手市场成交超2000宗 较6月增加超30% [12] - 前7个月一手成交量突破1.1万宗 同比增逾10% 为6年来最高 [12] - 将军澳凯柏峰Ⅱ项目部分房源售价较3年前低近30% [12] - 房价较2021年9月历史高位398.1点下跌近28% [11] 机构预测与驱动因素 - 预计私人住宅呎租将在7-8月冲破历史高位 [8] - 全年租金升幅预期达6% [8] - 全年楼价有望上升约5% 因息口低企/股市财富效应/租金回报率吸引/内地经济改善 [12] - 房价承压源于息口攀升/资金转向定存/市场观望情绪 [11]

市场交易量表现 - 2025年7月香港所有种类楼宇买卖合约共7212份 同比上升37.1% [1] - 住宅楼宇买卖合约达5766份 同比大幅增长54.9% 但环比下降3.2% [1] - 非住宅物业买卖登记量环比上升近20% [1] 交易金额变化 - 7月份楼宇买卖合约总值546亿港元 同比上升28% [1] - 合约总值较6月减少17.8% [1] 市场动态特征 - 一手私人住宅买卖登记量虽有所回落 但仍属年内第三高水平 [1] - 整体楼市气氛持续向好 买卖登记连月维持高位 [1] - 拆息持续低企等利好消息增强买家入市信心 继续拉动二手市场交投向好 [1]

香港7月物业市场表现 - 7月香港整体物业注册量录7199宗，较6月7221宗轻微减少约1%，连续2个月企稳逾7000宗水平，上一次类似情形出现在2023年4月至5月（反映撤辣初期市况）[1] - 7月注册数据主要反映6月市况，5月初香港银行拆息回落及关税战降温推动楼市交投火热，利好气氛支撑注册量[1] 住宅物业细分表现 - 7月一手私楼及二手住宅注册量合计6104宗（不包括一手公营房屋），较6月6273宗环比减少2.7%，仍为8个月次高水平[1] 非住宅物业细分表现 - 7月工商铺、纯车位及其他非住宅注册量合计1000宗，较6月859宗环比上升16.4%，创23个月新高，为2023年8月以来首次突破千宗[1]

香港按揭市场数据表现 - 2025年7月现楼按揭宗数为5702宗 环比下降1070宗（15.8%） 结束连续两个月上升趋势 [1] - 同期楼花按揭宗数达804宗 环比增加240宗（42.6%） 连续两个月上升并创13个月新高 [1] - 现楼按揭同比减少239宗（4%）至5702宗 楼花按揭同比大增246宗（44.1%）至804宗 [1] 年度累计按揭数据 - 2025年前7个月现楼按揭累计3.4587万宗 较去年同期3.0471万宗增长4116宗（13.5%） [1] - 同期楼花按揭累计3993宗 较去年同期2211宗激增1782宗（80.6%） 创近5年同期新高 [1] 银行市占率竞争格局 - 现楼按揭市场中银香港以29.1%市占率居首 汇丰银行21.3%第二 恒生银行12.6%第三 [2] - 楼花按揭市场汇丰银行以27%市占率重返第一 中银香港26.4%第二 恒生银行16.5%第三 [2] - 四大银行现楼市占率环比下降5.9个百分点至69% 银行竞争态势转趋积极 [2] 市场驱动因素分析 - 楼花按揭增长受朗天峰、南首及上然等新盘即供买家推动 [1] - 低利率环境与楼价回升推动整体入市气氛 [1] - 银行因应楼市回稳及利率回落 对按揭业务取态转趋正面 [2]

香港楼市整体环境 - 美联储及香港大型银行维持利率不变 但1个月香港银行同业拆息自5月起大幅回落至1.03% 推动H按息率降至2.33% 较封顶利率3.5%低逾1个百分点 [1] - 低息环境减轻业主供楼负担 叠加租金上升刺激租转买需求及长线投资需求 [1] - 港股表现强劲 恒生指数年内升幅超过20% 私宅供应高位回落 共同支撑楼市呈现价稳量升格局 [1] 市场交易表现 - 5月起近3个月一手成交量累计5706宗 较2-4月4755宗上升约20% [1] - 同期成交金额由403亿港元升至534亿港元 增幅超过30% [1] - 7月新盘成交量预计超越2000宗 较6月约1500宗高出逾30% [1] 价格走势 - 美联楼价指数7月28日报128.19点 年内累计微升0.05% 实现由跌转升 [1] 未来市场展望 - 8月预计多个新盘推出及发展商加速销售货尾 一手成交量有望连续两个月维持逾2000宗水平 为2019年5月以来首次 [2] - 股市向好及低拆息环境将持续支持市场交投旺势 [2]

香港楼市现状 - 香港楼市可能尚未触底 [1]

香港经济与楼市支撑因素 - 上半年香港经济强劲增长为楼市提供支撑 [1] - 就业市场稳定增强市民入市信心 [1] - 利率处于低位推动闲置资金流向楼市 [1] 楼市需求与价格走势 - 近期股市畅旺通过财富效应带动置业需求 [1] - 香港楼价已摆脱下跌通道进入稳步回升阶段 [1] - 市场普遍预期美联储年内减息将缓解港元拆息上行压力 [1] 楼市前景预期 - 美联储潜在减息为香港楼市注入额外动能 [1] - 各项利好因素持续释放使楼价企稳基础更牢固 [1] - 全年香港楼价可望达到上升5%的预期 [1]

租金回报率整体趋势 - 5月中原城市租金回报率(CRI)报3.54%，环比上升0.06个百分点，创2011年12月后新高 [1] - CRI_Mass回报率报3.70%，环比升0.07个百分点，结束2连跌并创2012年1月后新高 [2] - CRI(中小型单位)回报率报3.66%，环比升0.07个百分点，创2011年11月后新高 [2] - CRI(大型单位)回报率报2.89%，按月升0.02个百分点，重返2012年2月水平 [2] 区域租金回报表现 - 九龙CRI_Mass回报率报3.73%，环比升0.13个百分点，为2011年11月后次高 [2] - 港岛CRI_Mass回报率报3.67%，环比升0.11个百分点，创2010年11月后逾14年新高 [2] - 新界西CRI_Mass回报率报3.73%，环比持平，重返2012年7月水平 [2] - 新界东CRI_Mass回报率报3.63%，环比跌0.02个百分点，连跌2个月 [2] 屋苑租金回报分布 - 143个成分屋苑中，133个回报率高于H按息(2.77%)，占比逾9成 [2] - 29个屋苑租金回报率达4%或以上，较4月增加7个 [2] - 高回报屋苑包括嘉辉花园(5.41%)、得宝花园(5.04%)、南丰新村(4.96%)等 [2] - 主要屋苑回报率：美孚新村(4.37%)、黄埔花园(4.05%)、沙田第一城(4.17%)等 [3] 市场驱动因素 - 港元拆息由近4%急跌至不足1%，H按息降至2.77%，为2022年7月后首次低于封顶息(3.5%) [1] - 租金回报率较H按息高0.77厘，供平过租现象重现 [1] - 新盘低价促销抑制二手楼价，租务成交活跃推动租金上升 [1] - 美联储三季度降息预期支撑CRI回报率维持高于H按息 [1]

中原估价指数(CVI)最新动态 - 本周CVI报65.38点，较上周59.79点上升5.59点，创2024年5月银行收紧按揭后逾1年新高 [1] - CVI连升8周累计29.19点，突破40点、50点、60点三个关键关口 [1] - 香港本地拆息自5月起显著回落，银行资金成本压力减轻，大型银行跟随中小银行调升按揭回赠 [1] - 若CVI持续企稳60点以上，预示楼价有望止跌回升 [1] 香港楼市历史走势分析 - 2023年2月底港府全面撤辣后，CVI从14.49点低位连升9周至73.73点，CCL从143.02点止跌回稳 [2] - 2023年6月初CVI跌穿40点，近20周处于睇淡区，楼价持续调整并蒸发撤辣后所有升幅 [2] - 2023年9月降息周期启动及10月施政报告后，CVI稳步上升突破40点和50点关口，楼价反复回稳 [2] 宏观经济与政策对楼市影响 - 2024年1月美联储放缓降息步伐等因素导致CVI结束连续13周徘徊局面，2月单周急跌至40点 [3] - 2024年4月贸易战升级使CVI再度回落至40点以下，楼价持续窄幅回落 [3] - 2024年5月拆息急跌推动CVI连升8周，最新CCL报136.56点，较降息周期前低位升0.52% [3] - 2024年上半年香港楼价累计下跌0.78% [3]