香港楼市整体表现 - 美联楼价指数最新报133.57点，按周升0.49%，连续两周上升，较四星期前升1.29% [1] - 今年迄今香港楼价累积升幅扩大至4.25%，较年内低位上升5.77%，创约17个月新高 [1] - 反映业主放盘态度的美联信心指数最新报74.9点，按周跌2%，但持续于高位徘徊，高于平均值（楼价好淡分界线） [1] 分区楼价指数变化 - 按三区划分，楼价连续两周全线上升：港岛指数报139.00点（按周升0.35%），九龙指数报138.56点（按周升0.25%），新界指数报122.54点（按周升0.74%） [1] - 与四星期前相比，三区楼价全面上升：港岛区升3.28%，九龙区升0.92%，新界区升0.96% [1] - 年内迄今三区楼价全线向上：港岛区升2.27%，九龙区升5.75%，新界区升3.69% [1] 市场微观结构与减价盘分布 - 香港三区之中，新界区减价盘比率最高 [2] - 以细区划分，减价盘比率最多的三个区份分别是荃湾、天水围、东涌 [2] - 以单位面积划分，减价盘比率最多的是实用面积约430平方呎或以下的A类单位，其次是面积约753至约1075平方呎的C类单位，再次是面积约431至约752平方呎的B类单位 [2]

核心观点 - 受惠于股市经济向好及减息周期 香港楼市呈现租金与楼价双双向好走势 行业对后市持乐观态度 预计全年楼价看升约3.5% 全年租金看升约4.5% [1][2] 楼价走势分析 - 2025年10月份香港私人住宅售价指数报294.3点 环比9月上升0.41% [1] - 楼价指数已连续7个月呈平稳或上升 期间累计上涨3.30% 创近15个月高位 [1] - 其中连续5个月升势累计上涨2.72% [1] - 2025年首10个月楼价累计上升1.76% [1] - 与2021年9月历史高位398.1点相比 跌幅收窄至26.07% [1] - 10月份楼价上升主要受惠于施政报告楼市措施明朗化 本地银行于9月展开减息 新盘热卖及旅游经济情况好转 [1] - 展望后市 在10月底再次减息及中美贸易谈判达成共识下 预计第四季楼价可升近2% 全年看升约3.5% [1] 租金走势分析 - 2025年10月份租金指数环比保持平稳在200.2点水平 与修订后的9月指数持平 [2] - 目前租金较2019年8月上次顶峰200.1点上升0.05% [2] - 租金在事隔73个月（逾6年）后 再次刷新史上新高纪录 [2] - 展望后市 尽管余下两月为相对租务淡季 但在新港人租赁需求不减下 租金尚可呈平稳微升走势 全年租金看升约4.5% [2]

香港楼市现状与短期展望 - 香港楼市气氛明显回暖，但二手楼价年内仍未能明显回升，主要因货尾量处于高位及市场购买力倾斜新盘[1] - 2024年10月全港私人住宅楼价指数报294.3点，按月微升0.4%，已连升5个月[1] - 新盘开价未见进取，加之HIBOR未能维持低位带动按息大幅回落，抑制了二手楼价回升[1] 利率环境与投资吸引力 - 预计香港银行会在年内再下调最优惠利率0.125-0.25%[1] - 按揭利率将回落至近3%水平，低于租金回报率，此举有望吸引更多投资者入市[1] 未来楼价走势预测 - 预测楼价在农历新年后会开始明显好转，但在此之前香港楼价未见明显回升[1] - 预计2025年香港楼价将上升2-3%[1] - 预计2026年楼价有望明显回暖，全年有机会上升4-5%[1] 住宅租赁市场展望 - 香港政府各类人才计划令劳动人口及高收入人士规模稍为回升，对住宅租务需求形成刚性支持[1] - 未来几个月住宅租金走势保持平稳[1] - 预计2025年住宅租金有望再上升5-6%，创历史新高[1] - 预计2026年租金走势继续平稳向上，按年再升3-5%[1] 宏观经济背景 - 美联储很可能于12月议息再减息0.25%以推动经济[1]

香港整体物业市场表现 - 截至11月24日整体物业注册量达70,245宗，超越去年全年67,979宗，上升约3.3%，并自2021年后首次突破70,000宗水平 [1] - 同期整体物业注册金额录得5,368.3亿港元，超越去年全年5,341.4亿港元，高出约0.5% [1] - 预期全年整体物业注册量有望达到约79,000宗，金额有望挑战6,000亿港元，双双创4年新高 [1] 住宅市场表现 - 截至11月24日一手私楼及二手住宅注册量合计59,001宗，较去年全年57,602宗增加约2.4% [2] - 同期住宅注册金额录得4,672亿港元，较去年全年4,670.9亿港元轻微高出约0.02% [2] - 市场交投气氛向好，受租金上升、息率回落、"供平过租"现象、高租金回报率、政府调低细价物业印花税及发展商积极推盘等多重因素推动 [1] 非住宅物业市场表现 - 截至11月24日工商铺、纯车位及其他注册量共8,780宗，较去年全年8,322宗上升约5.5% [2] - 同期非住宅物业注册金额约621.6亿港元，较去年全年约616.4亿港元上升约0.8% [2] - 非住宅物业与住宅市场共同推动整体物业注册量额创新高 [1][2]

香港楼市整体交投 - 受惠减息效应带动 香港楼市气氛持续向好 发展商推盘步伐积极 新盘加快推售抢占市场焦点 二手交投周环比轻微下跌 [1] - 全香港35个大型屋苑过去一周合共录65宗成交 较前一周68宗周环比轻微减少约4.4% 宗数仍高于今年平均交投水平 [1] 分区屋苑交投表现 - 新界区17个屋苑上周录得24宗成交 周环比减少约22.6% [1] - 港岛区8个屋苑上周录得7宗成交 周环比减少约22.2% 康怡花园减少2宗 海怡半岛 城市花园及太古城各减1宗 南丰新村及杏花村分别增2宗及1宗 [1] - 九龙区10个屋苑上周录得34宗成交 周环比宗数增加约21.4% 黄埔花园及美孚新村分别增加5宗及4宗 汇景花园增1宗 维港湾 德福花园 丽港城及东港城齐减1宗 [1]

内地个人买家在香港住宅市场的参与度 - 最近十年，共有67813名内地人在香港购买住宅物业，总金额达8022亿港元[5] - 内地个人买家占香港一二手住宅注册量比例已超过两成[4] 香港住宅租赁市场概况 - 一套39年楼龄、面积约33.3平方米的“吉屋”（无家具），月租金高达1.65万港元[4] - 该物业的投资回报率接近4.1%[7][8] - 香港科技大学附近一套不到45平方米、23年楼龄的房源，当前市场月租金已涨至2.1万港元[9] 香港住宅销售市场动态 - 香港于2023年2月28日官宣“撤辣”，取消住宅交易额外印花税、买家印花税和新住宅印花税[16] - “撤辣”后香港楼市出现量价齐升现象[5] - 部分区域房价已从2023年高点显著回调，例如启德片区某楼盘每平方呎价格较2023年上涨2000-3000港元[10] - 香港科学园某楼盘清货阶段采用招标形式发售，顶楼单位成交价达每平方呎1.9万港元，而一楼单位成交价为每平方呎1.61万港元[13][14] 具体交易案例与成本分析 - 一套1986年建成的二手房在2024年7月以486万港元易手，上一任业主持有13年后净赚161万港元[7] - 一位内地买家在2024年8月以600多万港元总价购入香港科学园一套约37平方米的住宅，附带大露台使实用面积接近45平方米[11][14] - 同一楼盘在2023年年中的成交总价比2024年8月的交易高出约200万港元[14] - 一位在港学生三年多的租金支出超过65万港元，成为其决定购房的重要因素[5][9]

香港私人住宅售价指数表现 - 香港差饷物业估价署公布的9月份私人住宅售价指数环比上升1.32%，为连续第4个月上升 [1] - 年内走势已转跌为升，首9个月累计上升约1.14%，扭转了过去3年持续下跌的趋势 [1] - 美联物业的“美联楼价指数”最新报132.11点，连续上升7周，较9月上升约1.54%，创自去年7月中后的15个月新高 [1] - 本年迄今楼价累计升幅扩大至3.11%，较年内低位录得约4.62%的升幅 [1] - 分析指出，全年楼价升幅甚至有机会达到5% [1] 推动楼价上升的利好因素 - 多项利好楼市因素带动楼价从低位回升，包括美国重启减息、港股造好引发财富效应、调低细价物业印花税等 [1] - 租金持续向上激发了“租转买”需求以及长线投资者入市 [1] - 市场预期美联储在本月底将进一步减息，将持续利好香港楼市 [1] - 中美关税争端随着双方达成初步共识而得以缓和，为香港楼市注入正面动力 [2] 香港私人住宅租金指数表现 - 香港差估署9月私人住宅租金指数按月上升0.2%，为连续第10个月上升 [2] - 美联“租金走势图”显示，9月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.78元，环比微升约0.03%，连续上升8个月，续创历史新高 [2] - 今年首9个月租金已累积上升约2.95% [2] - 年内楼价与租金双双录得升幅，“价租齐升”的情况自2021年后再次出现 [2] 支撑租金上涨的因素与前景 - 香港住屋需求持续殷切，加上政府积极吸纳人才来港，为租金带来支持 [2] - 分析相信年内“价租齐升”的情况将延续 [2]

住宅银主盘整体存量概况 - 截至2025年9月住宅银主盘存量共269个 较上季的300个减少31个或10% 终止了连续5个季度上升趋势 但仍为过去12个季度中第二高的水平 [1] - 私人住宅银主盘存量下降至193个 季度环比减少33个或15% 而公营房屋银主盘存量微升至76个 季度环比增加2个或3% [1] - 预期第四季度银主盘存量将略增至约280宗 为2022年第四季度有记录以来的13个季度中第二高 [1] 按价格区间划分的私人住宅银主盘表现 - 价值2000万港元或以下的私人住宅银主盘存量在第三季度均录得下跌 仅2000万港元以上类别存量保持不变 [2] - 700万至1000万港元中价楼银主盘存量下跌35% 跌幅最大 原因是售出量大幅高于新增数量 [2] - 500万港元或以下 500万至700万港元 以及1000万至2000万港元银主盘存量下跌13%至15%不等 同样因售出量多于新增量 [2] 按地区划分的私人住宅银主盘表现 - 第三季度香港 九龙 新界三区私人住宅银主盘存量均下跌 九龙区下跌近三成最为显著 [2] - 九龙区私人住宅银主盘存量为60个 季度环比减少29% 港岛区存量为36个 季度环比下跌12% 新界区存量为97个 季度环比微跌3% [2] 市场动态与驱动因素 - 第三季度香港楼市气氛好转 银行趁机推售优质银主笋盘 吸引买家入市 加快了银主盘的消耗速度 [1] - 各价格区间及地区的银主盘存量变化主要由售出量与新增量的差额驱动 例如中价楼售出量大幅高于新增数量导致存量显著下降 [2]

公司管理层观点 - 集团主席黄永光看好香港楼市前景，并提出六大利好因素 [1] - 管理层强调支持国家及香港政策，认为香港经济健康将带动地产发展 [1] - 集团未来将重点留意北部都会区的发展机会 [2] 香港楼市利好因素 - 美国及香港进入减息周期 [1] - 香港新股市场表现炽热 [1] - 政府人才计划政策支持楼市租买需求 [1] - "留学香港"计划吸引非本地生来港 [1] - 访港游客数字上升带动经济 [1] - 《施政报告》将北部都会区列为重点发展项目 [1] 公司近期销售表现与未来推盘计划 - 旗下港铁锦上路站新盘'柏珑III'首轮销售成绩亮丽 [1] - 过去9个月一手市场累计录得约1.6万宗成交，已超越2024年全年水平 [1] - 未来将推售3个新盘，合共涉及约3756个单位 [2] - 油塘柏景峰预计年底前推出，共748伙，以一至两房的中小型单位为主 [2] - 明年将推出土瓜湾市建局项目及康城LP13，分别为458伙及2550伙 [2] 公司投资物业状况 - 集团投资物业出租率稳健，商场出租率达93% [2] - 写字楼市道面对挑战，但旗下组合位处尖沙咀、铜锣湾等优越地段 [2] - 住宅物业出租率超过90% [2] - 元朗甲级写字楼One North目前出租率近70%，楼面面积约50万平方呎 [3] 公司未来投资与发展策略 - 集团看好屯门前景，将研究港铁屯门第16区站项目 [2] - 集团不时审视不同的二手投资项目，并积极研究吸引的项目以寻求正面财务回报 [3] - 预期在盛事经济、留学香港等措施带动下，集团租务业务能受惠 [2] - 旗下商场已为下月举行的全运会做好部署，以带动运动经济 [3]

核心观点 - 香港楼市在减息及新盘热销刺激下显著回暖，中原城市领先指数CCL创68周新高，八大指数自2025年7月底以来首次齐升，年内跌幅已全部收复 [1] - 2025年迄今八大楼价指数全线上升，楼价由跌转升，有望结束过去三年同比齐跌的局面 [1] - 市场气氛受惠于9月18日重启减息及西半山新盘首轮售罄等事件，第四季CCL目标上看143.02点 [1] 指数表现 - CCL最新报141.92点，按周上升1.18%，连升两周累计升幅达1.41% [1] - CCL较2025年5月低位135.16点上升5.00%，较2025年3月财政预算案前低位134.89点上升5.21%，较2024年9月首次减息前低位135.86点上升4.46%，但较2021年8月历史高位191.34点仍低25.83% [2] - CCL Mass报143.52点，按周上升1.06%，连升两周累计升幅1.61% [3] - CCL（中小型单位）报141.99点，按周上升1.03%，连升两周累计升幅1.49% [3] - CCL（大型单位）报141.59点，按周显著上升1.97%，创35周新高 [3] 区域楼价动态 - 港岛CCL Mass报144.48点，按周微升0.43%，连升两周累计大幅上升5.91%，创73周新高 [3] - 九龙CCL Mass报140.80点，按周上升2.02%，结束两周连跌，创66周新高 [3] - 新界东CCL Mass报156.59点，按周微升0.10%，为74周次高 [3] - 新界西CCL Mass报128.82点，按周上升1.05%，终止三周连跌，为45周第四高 [3] 2025年累计升幅 - CCL年内暂时累计上升3.11% [1] - CCL Mass累计上升3.90% [1] - CCL（中小型单位）累计上升3.64% [1] - CCL（大型单位）累计上升0.53% [1] - 港岛楼价指数累计上升4.26% [1] - 九龙楼价指数累计上升5.22% [1] - 新界东楼价指数累计上升5.53% [1] - 新界西楼价指数累计上升0.36% [1] 市场事件与未来反映 - 10月中旬多个新盘推售，包括启德天玺天2期招标发售24个单位、湾仔woodis发售75个单位、将军澳GRAND SEASONS推售171个单位及长沙湾Belgravia Place1期发售36个单位 [2] - 10月13日港股受中美贸易战升温拖累失守26000点关口，以及金价创新高等外围因素对本地二手楼价的影响，将于2025年11月初公布的CCL才开始反映 [2]