万科债券市场表现 - 在连续多日下跌后，万科多只境内债券于12月8日集体大幅反弹 [1] - 其中“21万科06”、“22万科02”、“21万科06”涨幅超过36%，“21万科04”、“22万科04”涨幅超过30%，“22万科06”上涨27%，部分债券因涨幅过大盘中触发临时停牌 [1] - 与债券市场表现相反，公司股价仍然低迷，截至发稿，万科A股报4.94元/股，微跌0.2%，港股万科企业报3.56港元/股，下跌0.28% [1] 债券展期方案进展 - 近期万科债券展期迎来新进展，公司于12月5日盘后发布了“22万科MTN004”第一次持有人会议的议案概要，包含三个不同的中期票据展期方案 [1] - 议案一：本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月15日，延期期间不计复利，展期期间票面利率维持不变 [2] - 议案二：要求展期前已产生的利息于2025年12月15日正常兑付，并要求追加增信措施，例如由深圳市地铁集团有限公司或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施 [2] - 议案三：同样要求利息正常兑付，但仅要求提供相对应的增信措施，未明确具体增信方 [2] - 三项议案均属于特别议案，需由持有本期债务融资工具表决权超过总表决权数额90%的持有人同意方可生效，相关持有人审议会议定于12月10日召开 [2]

文章核心观点 - 万科首支需要展期的中期票据“22万科MTN004”将于12月10日召开第一次持有人大会，会上将审议三份不同的展期方案，债权人提出的方案较万科自身方案更为严苛，尤其试图绑定其国资大股东深圳地铁集团提供增信 [1] - 尽管面临债权人压力，但考虑到该中期票据主要持有人为银行及大型机构投资者，其通常顾全大局且“听招呼”，加之万科的特殊地位，市场预期其展期方案最终能以相对有利于万科的方式通过，但深铁或深圳国资直接下场提供增信的可能性被认为不大 [6][8][9] 万科提出的展期方案 - 方案主要内容为债券展期一年至2026年12月15日，展期期间票面利率维持不变，所有利息（含展期前已产生及展期期间新增）均在展期到期日随本金一次性兑付，展期期间不计复利且无现金首付 [1] 债权人提出的展期方案 - **第二份方案（严苛版）**：要求债券展期一年，但已产生的利息须在12月15日正常兑付，展期期间票面利率维持3%，新增利息随本金支付 [2]；核心要求是提供增信措施，包括但不限于由深圳市地铁集团有限公司或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保或抵质押措施，实质是要求深铁或深圳国资为展期提供信用背书 [2]；该方案还要求万科在偿付后续到期债券前，必须先行偿付本期债券 [4] - **第三份方案（温和版）**：同样要求正常兑付已发生利息并提供增信措施，但对增信措施的形式、种类及来源未提出具体要求，留下了较大协商空间 [3]；此方案未包含要求优先偿付本期债券的条款 [4] 方案通过条件与持有人结构分析 - 任何展期方案生效均需获得持有总表决权数额90%以上的赞成票 [4] - “22万科MTN004”发行于2022年12月，期限三年，余额为20亿元，主要在银行间市场流通，主要买家为银行及中大型机构投资者，这类投资者通常持有至到期、二级市场交易不活跃，且在展期谈判中更倾向于顾全大局 [6] - 除大型机构外，市场也存在私募机构持仓，其资金来源和回报要求多样，更可能提出严苛方案以维护自身利益 [7] 对增信可能性的评估 - 深铁或深圳国资直接为“22万科MTN004”提供增信的可能性被认为不大 [8]；理由在于，国有资产管理严格、决策流程复杂且责任重大 [8]；此前（11月20日）深铁已通过股东借款框架协议，明确向万科提供上限220亿元的股东借款，万科需提供抵押质押担保，此次债券展期紧随该事件之后 [8] - 相较于其他房企债务展期方案通常会在展期期间支付利息，万科提出的本息到期一次性支付方案并不优惠，但这可能意味着存在谈判空间 [8] 市场预期与万科的特殊性 - 市场对“22万科MTN004”展期抱有相对乐观的预期，主要基于万科的特殊身份、在有关部门视野中的分量，以及银行间市场主要投资者的“大局观” [9] - 万科的“不能倒”被赋予超越一般“大而不倒”的更深层意义 [10]

万科近期债务管理及评级相关公告 - 公司于12月5日晚间发布多条公告，核心涉及放弃债券赎回权、商议债券展期及终止外部信用评级委托，旨在应对当前市场环境并管理债务兑付 [1] 关于“21万科02”公司债券的具体安排 - 公司决定不调整“21万科02”债券存续期后2年的票面利率，维持3.98%不变 [2] - 公司决定放弃行使“21万科02”的发行人赎回选择权 [2] - 投资者拥有回售选择权，可在2025年12月9日至15日登记，以100元/张的价格将债券全部或部分回售给发行人，回售资金到账日为2026年1月22日 [2] - 回售部分债券享有2025年1月22日至2026年1月21日期间的利息，利率为3.98%，每10张债券派发利息39.80元 [3] - 公司拟不对本次回售债券进行转售 [4] 关于中期票据展期及持有人会议 - 交通银行作为召集人，拟就“22万科MTN005”召开持有人会议，商议债券展期事宜，该债券本金兑付日为2025年12月28日，债项余额37亿元，利率3% [5] - 同时，上海清算所披露了“22万科MTN004”2025年第一次持有人会议的议案概要，共三项特别议案 [5] - 第一项议案核心内容为：将该期中期票据本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期期间票面利率维持3%不变，展期前已产生的利息于原付息日起延期12个月支付 [6] - 第二项议案在展期基础上，要求追加由深铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保等增信措施，且展期前已产生的利息于原付息日正常兑付 [7] - 第三项议案同样要求展期12个月并追加增信措施，但要求展期前尚未支付的利息须于原支付利息日支付 [7] 关于终止外部信用评级 - 公司根据自身需求，决定终止委托联合资信和中诚信国际对其主体及相关债项进行信用评级 [8] - 联合资信终止对公司主体及“21万科04”等12只债券的信用评级 [8] - 中诚信国际终止对公司主体及“21万科02”债券的信用评级 [8] - 公司表示，上述终止评级事项不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大影响 [9]

核心观点 - 公司于12月5日晚间发布多项重大债券相关公告，包括寻求两笔中期票据展期、放弃一笔公司债券赎回权以及终止与两家评级机构的合作，这一系列举措凸显出公司当前面临的显著流动性压力与战略收缩态势 [1] 多笔债券寻求展期 - 公司拟对“22万科MTN005”进行展期，该债券余额37亿元，原定于2025年12月28日到期，持有人会议定于12月22日召开 [1][2] - 此前一周，公司已就“22万科MTN004”提出展期方案，该债券余额20亿元，原定于12月15日到期，两笔债券合计本息达58.71亿元 [1][6] - 对于“22万科MTN004”，公司提出三项展期议案供债权人选择 [6] - 第一项议案为最初方案，将本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期前已产生的利息同样延期12个月支付，展期期间票面利率维持3%不变，未来一年内持有人将不会收到任何现金回款 [8] - 第二项议案由债权人提出，要求追加增信措施，如深圳地铁集团或其他深圳国企提供的担保或抵质押，该方案下展期前利息于原付息日2025年12月15日正常兑付，本金展期至2026年12月15日，并要求公司在偿付后续到期债券前需先行全额兑付本期债券本息 [9] - 第三项议案同样由债权人提出，要求提供增信措施，本金展期至2026年12月15日，展期前未付利息须于2025年12月15日支付 [11] - “22万科MTN004”的投票截止日期为12月12日，若投票未通过，公司或难以避免违约 [12] - 分析认为，公司寻求展期意味着大股东深铁的支持更加市场化，预计顺利展期后有利于深铁利差收窄 [12] - 分析指出，公司当前可用货币资金可以覆盖存续债券余额，但无法完全覆盖未来一年内到期的有息债务本金，未来债务偿付仍需依赖外部融资或自身造血能力，若融资环境恶化，存续债券可能由展期向实质性违约演变 [12] 放弃赎回与终止评级 - 公司宣布放弃行使“21万科02”债券的赎回选择权，该债券余额11亿元，票面利率3.98%，原可在2026年1月22日（第5年末）行使赎回权 [13] - 根据公告，公司决定放弃行使赎回权，债券将继续存续，投资者可在12月9日至15日的回售登记期内选择将债券按面值回售给公司或继续持有 [13] - 分析指出，若行使赎回权，公司需一次性支付本金及利息，这对于现金短债比不足1的企业会加剧资金链紧张，放弃赎回可将偿付压力延后至债券自然到期，为现金流管理争取缓冲期 [14] - 公司同日宣布终止联合资信和中诚信对其主体的信用评级服务 [1][14] - 根据2025年5月30日的评级结果，公司主体长期信用等级为AAA，评级展望稳定 [14] - 联合资信终止了对公司主体及12只债券的信用评级，中诚信终止了对公司主体及“21万科02”的信用评级 [15] - 分析认为，终止评级可减少数百万元年费支出，同时可避免评级机构下调带来的进一步市场冲击，由于国内交易所债券规则不强制持续评级，且公司当前融资渠道以银行贷款和经营性现金流为主，短期融资能力不会立刻受到冲击 [15] - 公司表示，上述事项不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大影响 [15] - 有观点认为，评级机构暂停服务可能导致市场缺乏客观参考，增加投资决策的不确定性，但“不赎回+停评级”并非资不抵债的危机信号，而是“现金为王、低调过冬”的防御性策略 [15] 流动性压力持续显现 - 截至2025年三季度末，公司有息负债规模3629.3亿元，货币资金656.77亿元，现金短债比低于1，静态看难以覆盖短期债务 [16] - 公司2025年前三季度营业总收入1613.88亿元，同比下降26.61%；归母净利润为-282.37亿元，亏损同比增加72.19% [16] - 惠誉预期，公司2025年销售额将下滑45%，2026年下滑30% [16] - 截至11月13日，公司境内存续公司债和中票13笔，余额203.16亿元；境外美元债2笔，余额13亿美元，除正在寻求展期的两笔中票外，2026年4至7月还有100亿元境内债到期 [16] - 大股东深铁集团的支持方式正在发生变化，2025年2至11月深铁已累计向公司提供借款接近300亿元，但近期从信用借款转向抵质押担保借款，反映出支持从“无限兜底预期”转向有额度、有期限、有条件的金融安排 [16] - 标普于12月5日将公司信用评级列入负面观察名单，认为其现有财务承诺不具备可持续性，当前债务偿付义务面临违约或困境重组风险 [17] - 惠誉于12月2日将公司信用评级下调至“CCC-”，认为若无股东进一步支持，公司可能无法偿还到期债务 [17]

万科中期票据展期方案 - 公司针对“22万科MTN004”提出三个展期方案，其中议案一为发行人最初方案，议案二和议案三为持有人提出的补充议案 [1][2] - 议案一：本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期前已产生利息也延期12个月支付，展期期间票面利率维持3.00%，新增利息随本金一同支付 [1] - 议案二：要求追加投资人可接受的增信措施，如深圳地铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保，本金支付延期12个月，但展期前利息于原付息日（2025年12月15日）正常兑付，且公司在偿付后续到期债券前需先行全额兑付本期债券本息 [1][2] - 议案三：本息支付安排与议案二一致，并要求提供相对应的增信措施 [2] - 部分持有人对最初的展期方案表示反对，因方案意味着持有人在2025年12月15日至2026年12月15日一年内无任何本息支付，且无风险补偿 [3] - 该笔中票兑付日为12月15日，展期方案投票截止日为12月12日，若投票未通过则公司可能难以避免违约 [3] 公司后续偿债压力与债券情况 - 公司拟于12月22日召开“22万科MTN005”持有人会议探讨展期事项，该票据将于2025年12月28日到期，余额37亿元 [3] - 截至2025年6月30日，公司有息负债合计3642.6亿元，占总资产的30.5%，其中一年内到期的有息负债占42.7% [3] - 截至2025年11月27日，公司存续债券共15只，境内债13只余额合计203.16亿元，2025-2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元，2026年之前到期债券占比88.9% [4] 信用评级下调 - 2025年11月28日，标普将公司信用评级下调至“CCC-”，认为其债务履行存在违约或困境性重组风险，并将其列入负面观察名单 [4] - 2025年12月2日，惠誉将公司信用评级下调至“CCC-”并列入评级观察（可能调低），同时将万科香港高级无抵押评级及其子公司未偿还高级票据评级从“CCC-”下调至“CC”，票据回收率评级从“RR4”下调至“RR5” [5] - 惠誉认为，若无股东进一步支持，公司可能无法偿还到期债务，即使计入资产出售收益，其在2025年及2026年的现金流仍将为负 [6]

万科中期票据展期方案 - 公司针对“22万科MTN004”提出三个展期方案，投票截止日期为2025年12月12日，若未通过则公司可能面临违约风险 [3][6][7] - 议案一：本金兑付展期12个月至2026年12月15日，展期前已产生利息延期12个月支付，展期期间票面利率维持3.00%，期间无本息支付 [3][6] - 议案二：由债权人提出，要求追加增信措施，本金展期12个月，但展期前利息于原付息日（2025年12月15日）正常兑付，展期期间利率3.00%，并要求公司在偿付后续到期债券前先行兑付本期本息 [3][4][5][6] - 议案三：由债权人提出，本息支付安排与议案二一致，并要求提供相对应的增信措施 [6] 公司债务与偿债压力 - 公司另一笔中期票据“22万科MTN005”余额37亿元，将于2025年12月28日到期，计划于12月22日召开持有人会议探讨展期 [7] - 截至2025年6月30日，公司有息负债合计3642.6亿元，占总资产的30.5%，其中一年内到期的有息负债占42.7% [7] - 截至2025年11月27日，公司存续债券共15只，境内债余额合计203.16亿元，2025-2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元，2026年之前到期债券占比88.9% [7] 信用评级下调 - 2025年11月28日，标普将公司信用评级下调至“CCC-”，并列入负面观察名单，认为其债务履行存在违约或困境性重组风险 [8] - 2025年12月2日，惠誉将公司信用评级下调至“CCC-”，列入评级观察，并将相关高级无抵押评级下调至“CC”，回收率评级下调至“RR5” [9] - 惠誉认为，若无股东进一步支持，公司可能无法偿还到期债务，即使计入资产出售收益，公司在2025年及2026年的现金流仍将为负 [9]

核心观点 - 万科针对即将到期的“22万科MTN004”债券提出展期方案，并与持有人协商，若方案未获通过，公司可能面临违约风险[5][6] - 公司经营形势严峻，后续偿债压力巨大，且近期国际评级机构连续下调其信用评级，反映出市场对其偿债能力的深度担忧[5][6][7] 债券展期方案详情 - **议案一（发行人提出）**：本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期前已产生的利息也延期12个月支付，展期期间票面利率维持3.00%，新增利息随本金一同支付，这意味着持有人在一年内无任何本息支付[2][5] - **议案二（持有人提出）**：本金支付延期12个月至2026年12月15日，但要求追加增信措施（如深圳地铁集团或其他深圳国企的担保），且展期前利息于原付息日（2025年12月15日）正常兑付，展期期间利率维持3.00%，新增利息随本金支付，并要求万科在偿付后续到期债券前需先行全额兑付本期债券本息[3][4][5] - **议案三（持有人提出）**：本息支付安排与议案二一致，但要求提供相对应的增信措施[5] 公司财务状况与偿债压力 - 公司有息负债总额达3642.6亿元，占总资产的30.5%，其中一年内到期的有息负债占比42.7%[6] - 公司存续境内债券13只，余额合计203.16亿元，其中2025-2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元，2026年之前到期债券占比高达88.9%[6] - 另一笔中期票据“22万科MTN005”余额37亿元，将于2025年12月28日到期，公司拟于12月22日召开持有人会议探讨展期事项[6] - 即使计入资产出售收益，公司在2025年及2026年的现金流预计仍将为负[7] 信用评级变动 - 标普于11月28日将万科信用评级下调至“CCC-”，并列入负面观察名单，认为其债务履行存在违约或困境性重组风险[7] - 惠誉于12月2日将万科信用评级下调至“CCC-”，列入评级观察（可能调低），同时将其子公司未偿还高级票据的评级从“CCC-”下调至“CC”，回收率评级从“RR4”下调至“RR5”[7] - 惠誉认为，若无股东进一步支持，公司可能无法偿还到期债务[7]

万科近期债务管理及信用评级相关公告要点 - 公司于12月5日晚间披露了2022年度第四期中期票据（22万科MTN004）的持有人会议议案概要，共涉及三项特别议案 [1][3] - 三项议案核心均围绕调整该笔中期票据的本息兑付安排及追加增信措施 [3] 22万科MTN004展期方案核心条款 - 本期中期票据本金兑付时间展期12个月，调整后兑付日为2026年12月15日，当日偿付全部本金 [3][4] - 展期前已产生的利息于原付息日（2025年12月15日）正常兑付或延期12个月支付（不同议案略有差异） [3][4] - 展期期间票面利率维持3%不变，新增利息随本金一同支付 [3][4] - 议案提及追加增信措施，可能包括由深铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施 [3] 其他债券相关安排 - 公司拟就2022年度第五期中期票据（22万科MTN005）召开持有人会议，商议债券展期事宜，该债券债项余额37亿元，利率3%，原定本金兑付日为2025年12月28日 [4][5] - 对于“21万科02”债券，公司决定不调整存续期后2年的票面利率，维持3.98%，并放弃行使发行人赎回选择权 [5] - “21万科02”投资者拥有回售选择权，回售登记期为2025年12月9日至15日，回售资金到账日为2026年1月22日，回售价格100元/张 [5][6] 信用评级终止情况 - 根据联合资信和中诚信2025年5月30日的评级结果，公司主体及相关债项信用等级均为AAA，展望稳定 [7] - 公司根据自身需求决定终止联合资信和中诚信对其主体的信用评级 [7] - 自相关公告发布之日起，两家评级机构终止对公司主体及包括“21万科02”、“22万科MTN004”、“22万科MTN005”等在内的多只债券的信用评级，并不再更新评级结果 [8]

万科债券展期争议 - 公司提出对“22万科MTN004”债券进行展期安排，该债券余额20亿元，原定于2025年12月15日偿付本金，计划将兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期期间票面年利率维持3%不变 [1] - 展期方案引发部分债权人不满，焦点在于利息支付安排，方案计划将已产生利息及展期期间新增利息均延迟至2026年12月15日与本金一并支付，债权人期望至少能兑付当期利息 [1] - 至少有三位该债券投资者已表示将反对推迟偿付的计划 [1][2] 与同业方案的对比 - 债权人将万科方案与远洋集团2023年对“18远洋01”债券（规模同样为20亿元）的展期方案进行对比，后者虽同样展期12个月且维持利率，但设计了不同的兑付节奏 [2] - 远洋集团方案在本金兑付上设置多轮节点，从2023年9月至2024年5月分六期累计兑付35%本金，剩余65%于2024年8月展期到期时结清 [2] - 远洋集团方案对原应付利息于原到期日（2023年8月2日）一次性全额付清，为债权人提供了更明确的现金流保障，与万科“本息全展期无前置兑付”的设计形成对比 [2][3] 公司偿债压力与债券情况 - 除“22万科MTN004”外，公司年内还有37亿元的“22万科MTN005”债券需于2025年12月28日偿还 [4] - 未来两年为公司偿债高峰，2026年境内债到期规模超120亿元，2027年将面临70亿元海外债及30亿元境内债的兑付压力 [4] - 截至2025年11月27日，公司存续债券共15只，债券余额合计203.16亿元，其中2025年至2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元，2026年之前到期债券占比88.9% [4] 事件进展与行业影响 - 公司代表与部分持有人进行沟通，解释需保留现金用于住宅项目交付且方案改进空间有限，并提及该债券大部分由中国银行持有 [2] - “22万科MTN004”展期并非最终方案，12月3日前可提出补充议案，12月5日披露最终版本，12月12日停止表决，为方案调整留有时间窗口 [3] - 作为行业一梯队大型企业，公司的债权债务处理情况对行业心态、心理及资本市场影响重大，且因其规模庞大、与上下游关联紧密，债务问题波及面甚广 [4]

用户界面优化调整 - 12306购票选座界面近期进行了优化调整，A、F座两侧的“窗”字标识被改为一道竖线[3] - 界面优化的目的是为了避免因座位是否靠窗引起的误解，A、F座依然是靠窗侧的座位，只是不一定正对窗户，可能位于窗户前或后[3] 用户反馈与背景 - 此前有网友反映购买的高铁靠窗票上车后却是没有窗户的“面壁座”[6] - 有网友发帖称在12306选座时发现A、F座两侧的标识变为“两堵墙”[3]