公司股价与市场表现 - 2026年1月20日，大悦城股价触及涨停，涨停价为3.25元，涨幅达10.17% [1] - 公司总市值为139.31亿元，流通市值为139.30亿元，当日总成交额为1.66亿元 [1] - 技术形态上，该股MACD指标近日有形成金叉的趋势，显示短期上涨动能，且当日超大单呈现净流入状态，表明有主力资金介入 [1] 公司基本面与运营状况 - 公司在债务管理方面多次债券回售均能按时足额兑付本息，并维持AAA信用评级，展现出良好的偿债能力和信用状况 [1] - 作为中粮集团旗下核心地产平台，公司能获得集团的强力支持，有助于在转型调整期应对经营压力 [1] - 公司持续推进房地产项目开发，新增三亚、成都、青岛等核心城市的优质项目，优质的城市项目布局为未来发展提供支撑 [1] - 公司仍能获得银行大额授信，融资渠道畅通，显示出金融机构对其的认可 [1] 行业与板块动态 - 近期房地产行业整体处于调整期 [1] - 当日房地产板块有部分个股同步上涨，形成一定的板块联动效应 [1]

债券兑付与摘牌安排 - 中国中铁股份有限公司公开发行的2016年公司债券(第一期)(品种二)将于2026年1月28日进行本息兑付及摘牌 [1] - 本期债券简称"16铁工02"，票面利率(计息年利率)为3.80% [1] - 每手债券兑付本金为1000元，派发利息为38元(含税) [1]

担保事项概述 - 公司于2026年1月13日与四家银行签署协议，为全资子公司香港金港商贸控股有限公司提供连带责任保证担保，担保债务本金余额合计不超过14.52亿元人民币 [2] - 本次担保的决策程序已于2025年4月28日的董事会及2025年5月20日的股东大会审议通过，授权担保额度不超过15亿元人民币或等值其他货币，可在有效期内循环使用，因此本次事项无需再次审议 [3][4] 各银行担保协议详情 - 对中国工商银行（亚洲）有限公司：担保债务最高本金余额为0.5亿美元或等值货币，按2026年1月13日汇率折合人民币约3.51亿元，保证期间为相关债务最后到期日起三年 [5][6][7][8] - 对中国建设银行股份有限公司香港分行：担保债务最高本金余额为0.5亿美元或等值货币，折合人民币约3.51亿元，保证期间为自保证函出具之日起2年 [9][10][11] - 对中国银行(香港)有限公司：担保债务最高本金余额为3.75亿元人民币，保证期间为贷款到期之日起三年 [12][13][14] - 对中国民生银行股份有限公司香港分行：担保债务最高本金余额为3.75亿元人民币，保证期间为债务履行期限届满之日起三年 [15][16][17] 担保背景与累计担保情况 - 担保目的是为满足全资子公司金港控股的业务需求，保障其业务有序开展，公司认为其经营和财务状况良好，风险可控 [17] - 截至2026年1月13日，公司及控股子公司对外担保余额为58.69亿元人民币，占公司最近一期经审计净资产的11.04%；公司对控股子公司提供的担保余额为34.10亿元人民币，占净资产的6.41% [17] - 下属担保公司内蒙古惠商融资担保有限公司存在对外担保逾期金额0.47亿元人民币 [17] 债券兑付情况 - 公司于2025年7月成功发行2025年度第十一期科技创新债券（乡村振兴），并于2025年10月成功发行2025年度第十六期超短期融资券 [18] - 公司已于2026年1月13日完成上述两期债券的兑付工作，本息兑付总额分别为人民币4,029,518,904.11元和人民币5,018,287,671.23元 [18]

公司近期债务偿付情况 - 公司于1月5日完成“21龙湖02”债券的本金兑付与付息，涉及总金额约10.38亿元，其中包含行权到期本金9.94亿元以及利息0.44亿元 [2] - 该笔债券于2021年发行，金额为10亿元，票面利率4.4%，原定回售资金兑付日为2026年1月7日，本次为提前兑付 [2] - 公司已于2025年12月初提前结清一笔总规模为92.27亿港元（约合人民币85亿元）的港币银团贷款，该贷款起息日为2020年12月21日，期限5年 [2] 公司债务结构及未来偿债计划 - 完成“21龙湖02”兑付后，公司境内信用债余额约34亿元，主要集中于2026年3月到期1.47亿元、5月到期15亿元、8月到期10亿元，以及2027年1月到期8亿元 [2] - 2025年是公司的偿债高峰，全年偿还负债超过600亿元，2026年和2027年偿还额度均在200亿元左右，2028年和2029年两年的偿还额度均在100亿元左右 [2] - 公司计划未来将总的有息负债规模稳定在1000亿元左右 [2] 公司财务指标与流动性状况 - 截至2025年6月底，公司综合借贷总额为1698.0亿元，较上年末下降65.3亿元 [3] - 截至2025年6月底，公司净负债率为51.2%，平均融资成本为年利率3.58%，平均合同借贷年期为10.95年 [3] - 截至2025年6月底，公司在手现金为446.7亿元 [3]

公司债务管理 - 龙湖集团于1月5日完成“21龙湖02”债券的本金兑付与付息，涉及总金额约10.38亿元 [1] - 完成该笔兑付后，公司境内信用债余额约为34亿元，具体包括2026年3月到期1.47亿元、5月到期15亿元、8月到期10亿元，以及2027年1月到期8亿元 [1] - 自2022年中期以来，公司三年累计压降有息负债规模超过400亿元 [1] - 自2026年起，公司有息负债预计每年将净减少约100亿元 [1]

万科债券兑付安排调整 - 公司公告将召开“21万科02”债券持有人会议，审议调整本息兑付安排相关事项，以稳妥推进兑付工作 [1] - 该债券发行规模及当前余额均为11亿元人民币，票面利率为3.98% [2] - 债券持有人会议将于2026年1月16日至19日进行表决，债权登记日为1月14日，债券自1月5日起停牌 [2] 潜在行权风险与公司应对预案 - “21万科02”到期日为2028年1月22日，但若发行人行使赎回选择权或投资者行使回售选择权，兑付日则为2026年1月22日 [4] - 公司提出议案，申请将投资者若行使回售选择权后的兑付日，从2026年1月22日调整至2027年1月22日，延期一年 [5] - 公司同时申请为回售部分债券的本金及利息兑付设置30个交易日的宽限期，并明确相关调整不触发债券违约 [6] - 市场分析认为，此举是公司为应对可能出现的持有人行权情况所做的预案，旨在以时间换空间，稳定企业运营 [6][7] 公司当前面临的偿债压力 - 公司存续债券“22万科MTN004”和“22万科MTN005”均未能按约定期限足额偿付本息，已进入为期30个工作日的宽限期 [8] - 上述中票展期未成功的情况，表明公司存在较大的偿债压力，其债券偿付存在较大不确定性 [8] - 市场分析指出，万科此前提出的中票展期方案因缺乏足够硬的增信或现金对价而未获通过，当前市场更认可现金和硬增信措施 [9]

债券市场表现 - 11月26日万科多只境内债券出现集体下挫 "21万科02" "21万科04" "22万科02"等触发盘中临时停牌 多只债券跌超10% [1] - 万科债务问题处理方式的相关传闻可能是市场波动原因 但该传闻尚未获得官方证实 公司未予置评 [6] 股票市场表现 - 债市调整传导至股市 万科A股一度下探至5.89元/股 近60个交易日累计跌幅超13% 创2015年以来新低 [3] - 港股万科企业跌超4% 自9月12日从5.94港元下跌至近期4港元附近 [3] 股东支持措施 - 万科新任董事长黄力平在11月20日股东会上表态 大股东深圳地铁集团将持续支持公司化解流动性风险 [6] - 截至股东会当日 深铁已累计向万科提供约308亿元股东借款 期限与利率条件优于外部金融机构 [6] - 根据11月2日协议 深铁集团将向万科提供不超过220亿元的股东借款额度 专项用于偿还公开市场债券本息 [6] - 截至11月2日 深铁已实际提供贷款203.73亿元 万科累计提取197.1亿元 后续仍可提取22.9亿元 [6] - 已提取借款主要用于偿付165.22亿元债券本息 后续剩余额度拟偿还本息合计86.81亿元的债券 当前存在63.91亿元资金缺口 [6] 偿债压力与前景分析 - 参考后续债券到期节奏 假设股东大会召开时间为2026年6月30日 则有150.19亿元债券本金需要偿付 [7] - 使用股东借款偿还债务缺口相对较大 公司面临一定资金压力 [7] - 框架协议的签署不代表后续深铁不再支持 公司自身后续资产也仍有一定的腾挪空间 [7]

万科债券市场表现 - 11月26日万科多只境内债普遍大幅下跌 其中“21万科04”下跌20.15% “22万科02”下跌20.11% “22万科04”下跌20.01% 均触发盘中临停 [2] - 此外“21万科06”下跌17.04% “22万科06”下跌14.03% “21万科02”下跌10.53% 11月以来万科境内债整体表现低迷 [2][3] - 万科A股股价一度下探至6元/股 近60个交易日累计跌幅超13% 创2015年以来新低 万科H股同期从5.94港元下跌至4港元附近 [3] 股东支持协议细节 - 万科与深铁集团签署框架协议 约定在2025年度股东会召开前 深铁集团可向万科提供总额不超过220亿元本金的贷款 [4] - 协议包括两部分 一是2025年以来已发生的203.73亿元纯信用贷款 其中197.1亿元已提取 二是后续可新增的22.9亿元有担保贷款 [5] - 上述借款本息合计约为236.91亿元 但华泰证券估算万科在2025年11月至2026年6月需偿付的境内债券本息约为155.46亿元 美元债利息约0.3亿美元 [5] 资金状况与偿债压力 - 股东借款已成为万科债券兑付的重要资金来源 截至2025年11月2日 万科年内已偿付境内外债券本息约303.25亿元 [6] - 其中深铁信用借款用于偿付债券本息165.22亿元 约占已偿付总额的55% 另有一部分有担保借款也用于偿还公开债 [6] - 除股东借款外 公司仍需通过销售回款、资产腾挪、银行贷款等方式筹集资金以应对后续债券兑付 [5]

万科债券市场表现 - 2025年11月26日，万科多只境内债大幅下跌，其中“21万科04”、“22万科02”、“22万科04”跌超20%触发临停，“21万科06”、“22万科06”跌超14%，“21万科02”跌超10% [3] - 11月以来，万科境内债整体表现低迷，出现多日下跌 [3] - 万科A股（000002 SZ）股价一度下探至6元/股，近60个交易日累计跌幅超13%，创2015年以来新低 [5] - 万科H股（02202 HK）跌超2%，自9月12日起从5 94港元下跌至4港元附近 [5] 深铁集团股东借款支持 - 2025年11月2日，万科与深铁集团签署框架协议，约定在2025年度股东会召开前，深铁集团可向万科提供不超过220亿元本金的贷款 [5] - 协议包含两部分贷款：2025年以来已发生的纯信用贷款，以及后续依据协议提供的有担保贷款 [5] - 2025年初至11月2日，深铁集团已提供纯信用贷款203 73亿元，其中197 1亿元已提取，剩余6 63亿元因提款期届满失效 [5] - 依据框架协议，万科剩余可向深铁新增的有担保贷款本金为22 9亿元 [5] - 截至2025年11月2日，万科年内已偿付境内外债券本息约303 25亿元，其中深铁信用借款用于偿付债券本息165 22亿元，占比约55% [6] 公司偿债压力与资金状况 - 根据华泰证券估算，万科2025年11月至2026年6月待偿境内债券本息约155 46亿元，待偿美元债利息约0 3亿美元 [5] - 框架协议提供的22 9亿元有担保贷款不能完全覆盖上述应付债券本息 [5] - 公司除股东借款外，还需通过销售回款、资产腾挪、银行贷款等方式进一步筹集资金以应对债券兑付 [6] - 大股东深铁集团表示将与各方一起努力，帮助万科有序化解风险，摆脱困境，并继续按照市场化、法治化原则支持公司健康发展 [6]

万科债券市场表现 - 11月26日万科多只境内债大幅下跌 其中"21万科04"跌20.15% "22万科02"跌20.11% "22万科04"跌20.01% 均触发盘中临停 [1][2] - 其他债券亦显著下挫 "21万科06"跌17.04% "22万科06"跌14.03% "21万科02"跌10.53% 11月以来整体表现低迷 [1][2] - 万科A股股价一度下探至6元/股 近60个交易日累计跌幅超13% 创2015年以来新低 [2] - 万科H股跌超2% 自9月12日从5.94港元下跌至近期4港元附近 [2] 股东支持协议内容 - 万科与深铁集团签署框架协议 约定在2025年度股东会召开前 深铁集团可提供不超过220亿元本金贷款 [3] - 协议包括两部分 一是2025年初以来已发生的203.73亿元纯信用贷款 其中197.1亿元已提取 二是后续可新增的22.9亿元有担保贷款 [3] - 前述借款本息合计约为236.91亿元 [3] 资金需求与偿债压力 - 华泰证券估算 万科2025年11月至2026年6月待偿境内债券本息约为155.46亿元 待偿美元债利息约0.3亿美元 [3] - 股东借款是债券兑付重要资金来源 截至2025年11月2日 万科年内偿付境内外债券本息303.25亿元 其中深铁信用借款用于偿付165.22亿元 占比55% [4] - 除股东借款外 公司仍需通过销售回款 资产腾挪 银行贷款等方式筹集资金以应对兑付 [3] 股东表态与公司前景 - 深铁集团作为大股东表示将与各方一起努力 帮助万科有序化解风险 摆脱困境 [4] - 支持原则为市场化 法治化 以促进万科健康发展 [4] - 框架协议可能出于加强国资对外借款风险管理 不代表深铁支持力度下降 但公司需加强自身"造血"能力 [3]