核心观点 - 全国小学生人数首次出现减少，2024年较2023年减少251.6万人，招生人数减少261.3万人，主要受新生儿人口下降影响[5][6][7] - 幼儿园在园人数连续四年下降，2024年较2023年减少509万人，降幅达12.4%，2020年以来累计减少超过1200万人[16][17] - 人口结构变化将产生深远影响，包括教育体系调整、城市格局重塑、养老压力加大等[26][27][30] 教育人口变化 - 2024年全国小学在校生10584.4万人，较2023年减少251.6万人，招生1616.6万人，减少261.3万人[5][6] - 东北地区小学生数量显著下降，2012-2023年东北三省合计减少127.27万人，其中黑龙江减少80.8万人[8][9] - 江西省小学在校生人数从2018年421.2万人降至2023年375.1万人，初中在校生从2020年220.4万人降至2023年208.1万人[11][12] - 河南省小学在校生2020年1021.59万人，2023年降至962.88万人，减少58.71万人；幼儿园在园人数2018年437.99万人，2023年降至323.62万人[13][14] 人口结构影响 - 老龄化持续加深，2024年60岁以上人口占比达22%，65岁以上占比15.6%，较2023年分别上升0.9和0.2个百分点[27][28] - 农村人口从1995年8.59亿降至2023年4.77亿，自然村数量2000-2010年减少90多万个，平均每天消失80-100个[30] - 全国2000多个县域中，人口20万以下的有400多个，5万人以下的袖珍县80多个，面临合并重组压力[30] 教育体系调整 - 2022年全国幼儿园减少5610所，2023年再减少1.48万所，东北地区2013-2022年小学数量减少近半[31][32] - 教师队伍开始收缩，2023年幼儿园专任教师减少15.71万人，小学减少0.04万人，部分地区教师编制改为聘任制[32] - 按照当前趋势，2030年人口下降影响将延伸至初中教育，2033年影响高中，2036年影响大学[25] 人口与经济关联 - 2024年出生人口954万，较2023年增加52万，主要因2023年结婚对数增加84.5万对带来的补偿性生育[21][22] - 2024年结婚对数610.6万对创45年新低，预示2025年出生人口可能出现更大幅度下滑[24][25] - 人口减少加剧楼市压力，2023年全国人口减少省市从2022年13个增至20个，三四线城市人口流失显著[33]

核心观点 - 2025年经济复苏的关键在于内需复苏，而楼市是重要观察指标 [2] - 房地产行业已出现止跌迹象，但能否持续回稳仍需观察 [2] - 政策推动（如城中村改造）是楼市复苏的核心驱动力 [3] 成交量 - 2024年1月至2月24日，全国22个核心城市二手房成交面积同比上升28%（一线城市+45%，二线城市+22%，三线城市+4%） [2] - 春节后二手房交易数据同比上升66%，一二线城市交易面积达过去四年同期最高水平 [2] - 上海单日二手房交易量突破1291套，创年内新高 [2] 房价 - 2023年9-11月交易额上涨但房价微跌，2024年1月趋势逆转 [2] - 2024年1月一线城市新房价格环比上涨0.1%，二线城市新房价格19个月来首次环比上涨（自2023年6月以来） [2] 土地交易 - 截至2024年2月25日，全国住宅用地成交金额同比增长11%，溢价率提升至9%-14% [3] - 上海首场土拍4块地吸引17家房企，总成交159.26亿，溢价率超33%并刷新地王纪录 [3] - 北京、上海、广州、深圳、杭州、成都近两个月均出现新地王纪录 [3] 政策动向 - 24个大中城市2025年政府工作报告强调推进城中村和危旧房改造（如上海启动25个项目，北京计划整治500个老旧小区） [3] - 城中村改造被视为释放核心城市优质土地存量和激发新需求的关键 [3]

以下文章来源于真叫卢俊 ，作者真叫卢俊团队 然而在现实的市场环境中，新房价格是否真的如数据显示的那样，出现上涨趋势呢？ 最近刷手机的时候，不知道大家有没有发现，新房涨价的消息又开始多起来。 如果单从数据层面来说确实如此， 根据国家统计局发布的2025年1月房价数据可以看出，全国多数城市的新房价格确实开始出现上升趋势。 70个大中城市中，24个城市新房价格环比上涨，比去年12月还要增加1个， 尤为引人注目的是 二线 城市开始表现出更强劲的 反超 趋势。 | | 线城市新房价格上涨趋势 | | | --- | --- | --- | | 排名 | 城市 | 同比上涨 | | 1 | 南京 | 0.7% | | 2 | 成都 | 0 7% | | 3 | 上海 | 0 6% | | 4 | 宁波 | 0.6% .. | | 5 | 武汉 | 0 5% - | | 6 | 无锡 | 0.5% | | 7 | 海口 | 0 4% | | 8 | 重庆 | 0 4% | | 9 | 天津 | 0 3% | | 10 | 大原 | 0.3% | 数据来自于国家统计局 真叫卢俊 . 认认真真聊地产，实实在在谈买房。 （ 图片 ...

2月房企销售额同比增长17.3% 中指研究院的数据显示，1—2月，TOP100房企销售总额为4479.9亿元，同比下降5.9%，降幅较1月大幅收窄 10.6个百分点。 其中，销售总额超百亿房企有12家，较去年同期减少2家，五十亿房企20家，较去年同期减少2家。TOP100房 企权益销售额为3229.7亿元，权益销售面积为1687.0万平方米。 从具体房企来看，1—2月，销售额排名前三的房企分别为保利发展、中海地产、华润置地，分别为340亿元、 252亿元、251亿元。 2月28日，百强房企销售业绩出炉。 从数据来看，2月整体楼市延续止跌企稳态势。1—2月，TOP100房企销售额虽然同比下降，但降幅大幅收窄 10.6个百分点。2月单月销售额更是同比增长17.3%。 券商中国记者梳理，2月以来，国家召开多次会议释放出稳楼市信号，2月28日召开的中央政治局会议再次强 调，今年要稳住楼市。 业内人士预计，随着节后核心城市楼市交易及土地市场回暖，市场有望延续回稳态势，核心城市或率先恢复， 3月部分城市或迎局部"小阳春"。 值得注意的是，2月单月，TOP100房企销售额同比增长17.3%。 对于2月单月房企销售额同比增长 ...

文章核心观点 2月深圳楼市快速恢复，一二手住宅网签量同比翻倍，市场各方积极备战“小阳春”行情，预计3月网签量有望恢复至去年高位；全国房地产市场“止跌回稳”是核心目标，3月有望延续回稳态势，核心城市或现“小阳春”行情 [1][2][7] 深圳楼市情况 网签量 - 2月深圳一二手住宅网签总量超6000套，同比增长119%，其中一手住宅网签2484套，同比增长141%，二手住宅网签3677套，同比增长106% [2] 新房市场 - 春节后深圳多个新盘推出房源，中洲迎玺三期有2990批客户登记入围 [3] - 截至2月底，一手预售住宅库存量为30385套，去化周期从去年高峰的26个月降至7个月，3月多个新房项目推出及加推房源将缓解“库存告急”情况 [4] 二手房市场 - 春节假期结束后，深圳二手房市场快速回暖，短期内会冲高并逐渐进入相对稳定期 [4] - 2月深圳二手成交价为每平方米6.41万元，环比增长1.7%，自去年10月以来连续5个月稳定在每平方米6.3 - 6.4万元，企稳趋势明显 [4] 市场预期 - 乐有家研究中心预计3月深圳一二手房网签量有望恢复至去年高位水平 [5] 全国房地产市场情况 价格情况 - 2月一线城市二手住宅价格环比下跌0.20%，连续5个月微跌；二线城市二手住宅价格环比下跌0.46%，成都二手房价格连续4个月环比上涨；三四线城市二手住宅价格环比下跌0.46% [7] - 2月一线及二线城市新房价格环比分别上涨0.24%、0.08%，部分核心城市如上海、北京新房价格环比涨幅位居百城前两位 [7] 政策目标与趋势 - “止跌回稳”是今年房地产政策核心目标，已出台政策将加快落实，核心城市限制性政策有望优化，各地将加大公积金政策支持力度，货币化安置城中村改造等进展加快有助于修复市场预期 [7] - 3月房地产市场有望延续回稳态势，核心城市或出现“小阳春”行情 [7] 专家观点 - 李宇嘉预计一季度市场会季节性反弹，支撑房价稳定，下一步期待增量政策落地推动存量盘活等，是2025年房价止跌回稳的关键 [8]

土地市场动态 - 上海静安区土地以16.23万元/㎡刷新单价纪录，较去年8月徐汇滨江13.1万元/㎡上涨24% [2] - 杭州上城区土地拍出50682.49元/㎡，溢价率72.48%，位列杭州历史第三高价 [4] - 天津土地成交价43449元/㎡，创2018年以来新高 [6] 城市土地供应策略 - 杭州上海释放核心优质地块，如杭州湖墅单元和上海静安寺商圈地块，容积率低且配套成熟 [10] - 北京深圳广州当前供应地块多位于边缘区域，如北京昌平、深圳龙岗等，单价在2-3万元区间 [13] - 优质地块供应策略显著提升溢价率，杭州民企参与度达高比例，绿城曾创土拍单价第二 [14] 市场参与主体分析 - 当前土地市场以国企为主导，民企受资产负债表衰退制约参与有限 [20] - 理想状态下健康土拍应国企民企各占50%，且8-10家企业实质性参与开发 [21] - 三四线城市城投公司拿地占比高，但多用于融资而非实际开发 [20] 楼市复苏关联性 - 取消"7090"政策后开发商可打造差异化豪宅产品，改善利润空间 [16] - 上海12月新房成交近3万套，深圳成都房价环比连涨，提振开发商信心 [16] - 核心城市土地市场分化将长期存在，与城市产业、宜居度等要素正相关 [22] 政策建议方向 - 专项债收购土地已在广东实施，首批拟收购220宗地块总价超430亿元 [23] - 建议全面取消限购（除北京四环内），首付比例降至10%，取消新房限价 [26] - 因城施策需协调土地供应节奏、购房补贴、城市管委会等多维度措施 [28]

2月28日，百强房企销售业绩出炉。 从数据来看，2月整体楼市延续止跌企稳态势。1—2月，TOP100房企销售额虽然同比下降，但降幅大幅收窄10.6个百分点。2月单月销售额更是同比增长17.3%。 证券时报记者梳理，2月以来，国家召开多次会议释放出稳楼市信号，2月28日召开的中央政治局会议再次强调，今年要稳住楼市。 业内人士预计，随着春节节后核心城市楼市交易及土地市场回暖，市场有望延续回稳态势，核心城市或率先恢复，3月部分城市或迎局部"小阳春"。 2月房企销售额同比增长17.3% 中指研究院的数据显示，1—2月，TOP100房企销售总额为4479.9亿元，同比下降5.9%，降幅较1月大幅收窄10.6个百分点。 其中，销售总额超百亿房企有12家，较去年同期减少2家，50亿房企20家，较去年同期减少2家。TOP100房企权益销售额为3229.7亿元，权益销售面积为1687.0万平 方米。 从具体房企来看，1—2月，销售额排名前三的房企分别为保利发展、中海地产、华润置地，分别为340亿元、252亿元、251亿元。 值得注意的是，2月单月，TOP100房企销售额同比增长17.3%。 对于2月单月房企销售额同比增长的原因 ...

欢迎加入交易理想国知识星球 文 | 李迅雷 来源 | 六里投资报 编辑 | 杨兰 审核 | 浦电路交易员 2 月 26 日上午，中泰证券首席经济学家 李迅雷 ，在银华基金 2025 年度投资策略会上，分享了自己对于 2025 年中国经济的最新观点 与政策建议。 李迅雷表示，我国当前的状况是周期下行的同时遇到了结构性问题，因此亟需避免房地产下行带来的乘数效应、改善经济结构。 2025 年，总体来讲，政策的乘数效应，会比 2024 年有一个更好的正面提升。 同时，非常值得期盼的是我们即将召开的两会， 在财税改革，在财政预算的投入方面，在货币政策上面，在高质量发展、科技创新方 面，都有一些新的举措值得我们期待。 李迅雷预计， 2025 年的 GDP 增长目标，应该还是会维持在 5% 左右。 货币政策层面， 2025 年，或将降准 1 个百分点，分 2-3 次；降息 0.75 个百分点，同样分 2-3 次。 在政策支持力度较大、 GDP 保持平稳增长的条件下，利率的下行对于稳定楼市、股市都能够起到积极的作用， 2025 年资本市场繁荣 可期。 投资报（ liulishidian ）整理提炼了李迅雷交流的精彩内容： 这 ...

上海楼市表现 - 1月份上海二手房价格环比上涨0.4%，领涨全国，但同比仍下跌2.3% [5] - 1月份全国70个大中城市中，仅6个城市新房与二手房环比同时上涨，包括上海、成都、深圳等 [4] - 上海新年首轮土拍4宗地块全部溢价成交，总成交金额159亿元，平均溢价率33.6% [6] - 土拍中松江、奉贤等外环地块溢价率超10%，显示市场热度向郊区扩展 [8] - 参与土拍房企类型多样，包括央企国企、民企和外资企业 [8] 上海楼市数据 - 2024年上海商品房销售面积1656.86万平方米，同比下降8.5%；住宅销售面积1356.73万平方米，下降6.9% [11] - 2024年商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%；住宅销售额6685.19亿元，下降3.6% [11] - 2023年存量房买卖登记面积1708.03万平方米，同比增长5.8%，但仍仅为高点时期一半水平 [14] - 二手房成交量从2016年高点34.77万套降至2022年17.71万套，下降49% [14] - 2025年春节后二手房市场快速回暖，链家数据显示第7周成交量环比增长190% [19] 豪宅市场表现 - 中海·顺昌玖里项目单日销售505套，总销售额196.53亿元，创全国单次开盘纪录 [13] - 翠湖天地六期项目108套豪宅当日售罄，套均总价1.1亿元，总销售额119.79亿元 [13] 市场影响因素 - 一线城市楼市表现主要取决于信心和预期，而非购买力 [23] - 全国宏观经济和就业形势是影响上海等一线城市楼市的关键因素 [23] - 2024年全国新建商品房销售面积下降12.9%，销售额下降17.1%，显示行业整体仍处调整期 [23] - 住户部门中长期贷款增量持续走低，2024年仅增加2.25万亿元 [25]

2025年市场展望会议 - 东北证券将于11月25日周一19:00举办线上会议探讨2025年市场展望 [1][2] - 会议主题包括2025年宏观经济状态评估及市场信心修复效果分析 [1] - 将讨论投资策略选择问题（防御型或积极型） [1] - 涵盖债市、楼市、汇率走势的研判框架 [1] - 包含海外市场变化趋势的专题分析 [1] - 涉及贵金属和能源板块的深度观点分享 [1] 会议参与方式 - 会议采用VIP专享制 非VIP客户需联系服务人员获取名额 [3] - 具体参与需扫描海报二维码联系官方工作人员 [4] - 会议名额有限 采取先到先得机制 [4]