高层定调与行业前景 - 住房和城乡建设部部长倪虹首次针对房地产中长期发展潜力表态，指出长远看我国房地产发展仍有较大潜力和空间 [1] - 中央财办有关负责同志同样表态，我国房地产高质量发展仍有较大空间，并从城镇化进程角度论证刚需和改善性需求蕴含巨大潜力 [1] - 分析人士认为，监管部门连续从中长期角度作出积极表态，既是对楼市发展阶段的界定，也是对市场信心的注入 [1] - 在即将迈入“十五五”发展阶段之际，这些动作传递出开启楼市政策新周期的信号 [7] 当前市场表现与官方解读 - 2024年1—11月，全国新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%；新建商品房销售额7.51万亿元，同比下降11.1% [4] - 同期，全国房地产开发投资7.86万亿元，同比下降15.9% [4] - 11月，70个大中城市房价环比以下降为主 [5] - 中央财办有关负责人指出，今年以来新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄，区域市场走势出现分化 [5] - 对于房地产开发投资延续下降，该负责人认为这是各地消化库存、严控增量的结果，是房企应对当前市场形势的理性选择 [5] 中长期需求潜力分析 - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放 [8] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [8] - “好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [8] - 中央财办有关负责人指出，从发达国家经验看，城镇化进入稳定期后每年仍有可观住房需求，房地产业增加值在GDP中占比保持相当比例，城市更新和改造还有很多工作要做 [9] 未来政策与工作重点 - 中央财办有关负责人指出未来房地产重点工作是稳市场，促转型，构建新模式 [9] - 住建部部长倪虹提出推动房地产高质量发展的6项重点任务：优化保障性住房供给；促进房地产市场持续健康发展；改革完善房地产开发、融资、销售制度；实施房屋品质提升工程；实施物业服务质量提升行动；建立房屋全生命周期安全管理制度 [9] - 中指研究院指出，未来政策将兼顾短期政策和长期制度建设，短期着力巩固房地产市场止跌回稳态势，六大重点任务更侧重优化供给、提高品质、制度改革 [9] - 分析人士指出，以构建房地产发展新模式为目的、着眼行业中长期发展的制度性建设是重要看点 [14] 地方政策响应与落地 - 多地推出稳楼市新政，手段以松绑公积金政策、推进“以旧换新”为主 [2] - 部分城市召开专题座谈会，研判政策精神 [2] - 安徽省住房城乡建设厅召开会议，强调要聚焦推动房地产高质量发展、大力实施城市更新等工作部署 [10] - 中山市住房城乡建设局组织召开房地产政策专题座谈会，各方就政策优化方向等提出意见和建议 [10] - 山东省多部门印发《关于住房“以旧换新”的指导意见》，系统构建政策框架，明确提出“卖旧换新”“收旧换新”“拆旧换新”三种模式 [11] - 佛山市南海区首个“以旧换新”试点落地，深圳南山区开启“南山换房易”以旧换新专项活动，持续至2026年3月31日 [11] 公积金等具体政策进展 - 中央经济工作会议明确提及的公积金政策有积极进展 [12] - 石家庄住房公积金管理中心发布通知，明确自2026年1月1日起提高租房提取额度、新增物业费提取并放宽“商转公”准入条件 [12] - 深圳市发布公积金新规，新增提取情形、放宽条件、延长时限，加大住房消费支持力度，政策于12月15日起正式施行 [13] - 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，展望2026年，稳房价、稳市场的政策将进一步加大力度，公积金改革、卖旧买新、专项债支持盘活存量等政策有望继续深化 [13]

国内宏观经济与政策 - 前11个月全国城镇新增就业1210万人，城镇调查失业率平均值为5.2% [2] - 中央财办明确扩大内需是2025年排在首位的重点任务，将从供需两侧发力提振消费，统筹提振消费和扩大投资 [2] - 国家发改委发文推动清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，并提及发挥新型政策性金融工具、基础设施REITs等作用以激发投资活力 [3] - 住建部部长提出改革房地产制度，包括做实房地产开发项目公司制、推行主办银行制、推进现房销售制 [4] - 商务部公告自2025年12月17日起对原产于欧盟的进口相关猪肉及猪副产品征收反倾销税 [5] 美国经济数据 - 美国11月非农就业人口增加6.4万人，好于预期的5万人，但失业率升至4.6%，创2021年9月以来新高 [6] - 美国10月非农就业人数大幅减少10.5万人，远超预期的减少2.5万人 [6] - 美国11月平均时薪同比增长3.5%，为2021年5月以来最低增速 [6] - 美国10月零售销售额环比持平，略低于预期的增长0.1% [7] - 美国10月零售销售控制组环比激增0.8%，为6月以来最大环比增幅，同比增速达5.1% [7] 国内资金与货币市场 - 12月16日，央行开展1353亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，当日净投放资金180亿元 [9] - 当日资金面偏宽松，DR001为1.274%，DR007为1.449% [10] - 质押式回购加权利率R001为1.345%，较前一交易日下行0.18bp；R007为1.500%，下行1.20bp [11] 国内利率债市场 - 12月16日债市小幅回暖，10年期国债活跃券250016收益率下行0.65bp至1.8525% [12] - 10年期国开债活跃券250215收益率下行0.70bp至1.9320% [12] - 当日国债招标情况：25农发31(增19)发行20亿元，25农发23(增14)发行30亿元 [13] 国内信用债市场 - 二级市场6只产业债成交价格偏离幅度超10%，均为万科相关债券，涨幅在14%至18%之间 [14] - 万科公告“22万科MTN004”第二次持有人会议拟于12月18日召开，审议相关议案 [15] - 金科股份及重庆金科重整计划执行完毕，昆明城投重要子公司被纳入失信被执行人名单 [15] - 洛阳国苑投资因部分债券非市场化发行被出具警示函，曹妃甸国控取消发行“25曹妃国控MTN005B” [15] 权益与可转债市场 - 12月16日A股三大股指集体收跌，上证指数、深证成指、创业板指分别跌1.11%、1.51%、2.10%，全天成交额1.75万亿元 [15] - 申万一级行业中，商贸零售涨超1%，通信、综合、有色金属等6个行业跌逾2% [15] - 转债市场主要指数集体跟跌，中证转债、上证转债、深证转债分别收跌0.72%、0.68%、0.77% [16] - 转债市场成交额578.62亿元，较前一交易日缩量15.32亿元，395支转债中40支收涨，342支下跌 [16] - 涨幅居前个券包括利群转债涨2.91%、瑞达转债涨2.30%，跌幅居前个券包括精达转债跌11.66%、沪工转债跌7.24% [17] 海外债券市场 - 12月16日各期限美债收益率普遍下行，2年期美债收益率下行3bp至3.58%，10年期美债收益率下行3bp至4.15% [18] - 2/10年期美债收益率利差保持在67bp不变，5/30年期利差扩大2bp至113bp [19] - 美国10年期TIPS损益平衡通胀率下行2bp至2.23% [20] - 主要欧洲经济体10年期国债收益率走势分化，德国持平于2.85%，法国上行1bp至3.55%，英国上行2bp至4.52%，意大利下行3bp至3.51%，西班牙下行2bp至3.29% [21] 大宗商品市场 - 12月16日，WTI 1月原油期货收跌2.73%至55.27美元/桶，布伦特2月原油期货收跌2.71%至58.92美元/桶 [8] - COMEX黄金期货跌0.03%至4333.70美元/盎司，NYMEX天然气价格收跌2.43%至3.938美元/盎司 [8]

中央经济工作会议对房地产行业的定调 - 核心方向为着力稳定房地产市场 因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [1] 当前房地产市场形势与数据表现 - 1月份至11月份全国房地产开发投资同比下降15.9% 房地产用地、商品房施工面积、新开工面积同比均下降 这被视为落实控增量要求的正向反映和市场自发调整的结果 [2] - 房地产市场供求关系发生重大变化 从供不应求转向供需基本平衡 局部出现供给过剩 合理控制新增房地产用地供应符合当前形势 [2] - 1月份至11月份全国二手房交易面积占交易总量的比重已达45% 新房和二手房并举的格局正在形成 [2] - 2025年房地产市场总体呈现逐步企稳态势 一些城市成交量上升 交易价格逐步企稳 企业经营状况持续改善 “保交房”任务全面完成 [2] 市场企稳迹象与去库存进展 - 商品房销售面积超过新开工面积 表明去库存在有力推进 [3] - 部分热点城市率先展现出企稳向好态势 1月份至11月份 深圳、南昌等7个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长 [3] - 一线城市11月二手房网签套数环比显著增长：北京增长19.5% 上海增长24%并创自今年5月以来新高 深圳增长6.6% 广州增长22.89% 广州11月二手房成交均价环比上涨2.1% [3] 房地产发展新模式的内涵 - 供给端将盘活存量 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 同时有序推动“好房子”建设 以新供给创造新需求 [3] - 需求端将采取更多有针对性措施激发改善性需求 [3] - 房地产企业应从拼规模转向打造高品质“好房子”和精品项目 满足多元化居住需求 应从“开发销售商”向“运营服务商”转型 [4] 基础制度改革与融资安排 - 开发方面 项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金 严禁抽逃出资或提前分红 [4] - 融资方面 推广“保交房”工作中形成的有效办法 项目资金存入主办银行 主办银行保证合理融资需求 同时建立城市房地产融资协调机制 实施项目“白名单”制度 [4] - 销售方面 有力有序推进现房销售 做到“所见即所得” 从根本上防范交付风险 [4] 行业未来发展空间 - 随着新型城镇化持续推进 住房改善性需求将持续存在 居民卖旧买新意愿正在上升 [4] - 城市更新还有很多工作要做 对宏观经济和房地产行业的带动作用将继续发挥 [4]

中央经济工作会议对房地产行业的定调与方向 - 核心观点为着力稳定房地产市场 因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [1] 当前房地产市场形势与数据表现 - 1月份至11月份全国房地产开发投资同比下降15.9% 房地产用地、商品房施工面积、新开工面积同比均下降 这被视作落实控增量要求的正向反映和市场自发调整的结果 [1] - 房地产市场供求关系发生重大变化 从供不应求转向供需基本平衡 局部出现供给过剩 新房和二手房并举格局正在形成 [2] - 1月份至11月份全国二手房交易面积占交易总量的比重已达45% 住房需求总量减少、二手房替代、租赁市场分流等因素共同促使增量供给减少 [2] - 2025年房地产市场总体呈现逐步企稳态势 一些城市成交量上升 价格逐步企稳 企业经营改善 “保交房”任务全面完成 [2] - 商品房销售面积超过新开工面积 表明去库存在有力推进 部分热点城市率先展现出企稳向好态势 [3] - 11月份一线城市二手房网签套数环比显著增长：北京增长19.5% 上海增长24%（创自今年5月以来新高） 深圳增长6.6% 广州增长22.89% 广州11月二手房成交均价环比上涨2.1% [3] - 1月份至11月份 深圳、南昌等7个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长 [3] 房地产发展新模式的具体内涵 - 供给端将盘活存量 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 同时有序推动“好房子”建设 以新供给创造新需求 [3] - 需求端将采取更多有针对性措施激发改善性需求 [3] - 房地产企业应从拼规模转向打造高品质“好房子”和精品项目 满足多元化、多层次居住需求 应从“开发销售商”向“运营服务商”转型 [4] - 改革完善基础制度：开发方面严禁在项目交付前违规抽挪资金或抽逃出资 融资方面推广“保交房”有效办法 项目资金存入主办银行并保证合理融资需求 同时建立城市房地产融资协调机制和实施项目“白名单”制度 销售方面有力有序推进现房销售 [4] 行业长期发展空间 - 随着新型城镇化持续推进 住房改善性需求将持续存在 居民卖旧买新意愿正在上升 [4] - 城市更新还有很多工作要做 对宏观经济和房地产行业的带动作用将继续发挥 [4]

文章核心观点 - 文章系统阐述了推动房地产高质量发展的重大意义、总体要求与重点任务，标志着行业将从过去“高负债、高杠杆、高周转”的规模扩张模式，转向以提升产品品质、优化供应结构、防范化解风险为核心的高质量发展阶段 [2][5] 一、推动房地产高质量发展的重要意义 - **满足人民美好生活向往**：住房需求已从“有没有”转向“好不好”，需顺应老龄化、少子化等趋势，建设“好房子”、提供好服务 [3] - **推进中国式现代化建设**：房地产产业链长，2024年房地产业和建筑业增加值合计占GDP比重达13%，转向高质量发展有利于经济质的提升和量的增长 [4] - **促进行业转型发展**：旧有“三高”模式难以为继，需适应城镇化进入稳定发展期、市场供求关系发生重大变化的新阶段，构建发展新模式 [5] 二、推动房地产高质量发展的总体要求 - **主要目标**：构建房地产发展新模式，建立满足刚性和改善性需求的住房供应体系，健全租购并举的住房制度，推动住房品质显著提升、风险有效防控、企业成功转型 [6] - **需处理好的主要关系**：包括长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险这五对关系 [6][7] - **基础支撑**：强化法律、标准、技术、人才四大支撑，例如出台“好房子”建设指南，开展前瞻性技术研发 [7] - **保障机制**：坚持党的全面领导，强化省级监督与城市主体责任，加强住建、发改、财政、自然资源、金融等多部门协同联动 [8] 三、推动房地产高质量发展的重点任务 - **优化保障性住房供给**：完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，坚持尽力而为、量力而行，以需定建、以需定购 [9] - **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，并充分赋予城市政府调控自主权 [10] - **改革完善开发、融资、销售制度**：推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制，并推进现房销售制以防范交付风险，规范预售资金监管 [10] - **实施房屋品质提升工程**：全链条提升住房标准，在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，改造城中村、危旧房和老旧小区 [11] - **实施物业服务质量提升行动**：探索社区党建引领下的协调运行新模式，鼓励物业服务向养老、托幼、家政等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式 [12] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金（含个人与公共账户）和房屋质量安全保险三项制度 [12]

房地产市场现状与核心数据 - 2025年1～11月全国房地产开发投资78591亿元 同比下滑15.9% [1] - 同期房地产新开工面积同比降幅达20.5% [1] - 1～11月全国新建商品房销售面积78702万平方米 销售金额75130亿元 分别同比下降7.8%和11.1% [1] - 11月末商品房待售面积75306万平方米 较10月末减少301万平方米 其中住宅待售面积减少284万平方米 [1] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45% [1][4] 政策导向与市场调控思路 - 2025年中央经济工作会议部署房地产工作 提出着力稳定房地产市场 因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [2] - 中央财办认为控制增量是缓解库存压力、平衡供求关系、稳定房价和预期、实现止跌回稳的必经之路 [2] - 短期内必须控制供给 因大部分城市新房销售去化周期及二手房挂牌去化周期仍超过合理区间 [1] - 中央财办提出以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 重点抓好三方面工作 [2] 房地产发展新模式的具体举措 - 供需两端发力稳市场 供给端严控增量、盘活存量 鼓励收购存量商品房用于保障性住房 加快消化库存 有序推动“好房子”建设 [2] - 需求端采取更多针对性措施 充分释放居民刚性和改善性住房需求 [2] - 积极推动房地产企业转型发展 支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [3] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用 支持房企合理融资需求 [3] - 加快构建房地产发展新模式 改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度 合理把握各项基础制度出台时机 深化住房公积金制度改革 推动新旧模式平稳转换 [3] 行业长期需求与增长空间 - 中央财办认为我国房地产高质量发展仍有较大空间 [4] - 2024年我国常住人口城镇化率为67% 户籍人口城镇化率不足50% 新市民刚性住房需求有待持续释放 [4] - 城镇住房总量不小但区位分布、持有结构不均衡 相当部分居民住房满意度不够高 存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [4] - “好房子”总体不愁卖 改善性需求潜力很大 [4] - 2024年房地产业和建筑业增加值占国内生产总值比重合计达13% [4] - 中指研究院预测“十五五”时期全国城镇住房需求总量约49.8亿平米 [5] - 改善性住房需求预计达新增总需求的四成 成为未来住房消费核心增长点 [5] - 按城镇化率年均提升0.7个百分点计算 未来五年新增3640万城镇人口能带动住房需求增加16.1亿平米 [5] - 未来五年拆迁改造带来的住房需求预计约13.4亿平米 [5]

中央经济工作会议对房地产市场的定调与部署 - 文章核心观点：中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场并加快构建房地产发展新模式 认为行业高质量发展仍有较大空间 未来将从供需两端发力稳市场 推动企业转型并完善基础制度 [1][2][3] 当前房地产市场现状 - 2024年新房和二手房交易总量基本稳定 房价降幅持续收窄 区域市场走势出现分化 [1] - 房地产开发投资延续下降态势 这是各地消化库存、严控增量的结果 [1] - 2024年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45% [2] 房地产高质量发展的潜在空间 - 从刚性需求看 2024年中国常住人口城镇化率为67% 而户籍人口城镇化率不足50% 新市民刚性住房需求有待持续释放 [2] - 从改善性需求看 城镇居民存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 “好房子”总体不愁卖 [2] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [2] 稳定市场与构建新模式的具体措施 - 供给端要严控增量、盘活存量 鼓励收购存量商品房用于保障性住房 加快消化库存 同时有序推动“好房子”建设 [3] - 需求端要采取更多针对性措施 充分释放居民刚性和改善性住房需求 [3] - 支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [3] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用 支持房企合理融资需求 [3] - 改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度 合理把握各项基础制度出台时机 [3] - 深化住房公积金制度改革 渐进推开立“新”破“旧” 推动新旧模式平稳转换 [3]

核心观点 - 行业观点认为中国房地产高质量发展仍有较大空间 未来将以构建新模式为牵引推动发展 [1][2] 市场现状与需求分析 - 2024年新房和二手房交易总量基本稳定 房价降幅持续收窄 区域市场走势出现分化 [1] - 房地产开发投资延续下降态势 这是各地消化库存 严控增量的结果 是房企应对当前市场形势的理性选择 [1] - 从刚性需求看 2024年中国常住人口城镇化率为67% 而户籍人口城镇化率不足50% 新落户农民工 新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放 [1] - 从改善性需求看 尽管城镇住房总量已经不小 但区位分布 持有结构不均衡 相当部分城镇居民住房满意度还不够高 存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1] 未来政策与发展方向 - 供给端要严控增量 盘活存量 鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途 加快消化库存 同时有序推动“好房子”建设 [2] - 需求端要采取更多针对性措施 充分释放居民刚性和改善性需求 [2] - 支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业 提供高品质多样化居住服务转型 [2] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用 支持房企合理融资需求 [2] - 改革完善房地产开发 融资 销售等基础制度 合理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机 [2] - 深化住房公积金制度改革 渐进推开立“新”破“旧” 推动新旧模式平稳转换 [2]

中央经济工作会议对房地产市场的定调与部署 - 会议在“十四五”收官与“十五五”待启的关键时点召开 备受瞩目[1] - 中央财办负责人在会后接受采访 深入解读会议精神[2] 当前房地产市场形势评估 - 新房和二手房交易总量基本稳定 房价降幅持续收窄[3] - 区域市场走势出现分化 各城市房价涨跌不一[3] - 房地产开发投资延续下降态势 这是消化库存、严控增量的结果[3] 房地产高质量发展的潜在空间 - 从刚性需求看 2024年常住人口城镇化率为67% 而户籍人口城镇化率不足50% “新市民”刚性住房需求有待释放[5] - 从改善性需求看 城镇住房总量虽大但分布与结构不均衡 居民住房满意度有待提升[5] - 二手房交易占比已从2021年的28%提高至2025年的45% “好房子”总体不愁卖 显示改善性需求潜力大[5] - 参照发达国家经验 城镇化稳定期后仍有可观住房需求 房地产增加值在GDP中占比保持相当比例[5] - 城市更新、危旧房和城中村改造等工作仍有很多 为行业发展提供前景[5] 推动房地产高质量发展的重点措施 - 从供需两端发力稳市场 供给端严控增量、盘活存量 鼓励收购存量商品房用于保障性住房 需求端采取针对性措施释放刚性和改善性需求[6] - 积极推动房地产企业转型发展 支持房企从新房销售向持有物业、提供高品质多样化居住服务转型[7] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用 支持房企合理融资需求[7] - 加快构建房地产发展新模式 改革完善开发、融资、销售等基础制度 合理把握新制度出台时机[7] - 深化住房公积金制度改革 渐进推开立“新”破“旧” 推动新旧模式平稳转换[7]

当前房地产市场形势与政策导向 - 2024年新房和二手房交易总量基本稳定 房价降幅持续收窄 区域市场走势分化 各城市房价涨跌不一 [2][6] - 房地产开发投资延续下降态势 这是各地消化库存、严控增量的结果 也是房企应对市场的理性选择 [2][6] 房地产行业长期发展空间 - 从刚性需求看 2024年常住人口城镇化率为67% 户籍人口城镇化率不足50% 新市民刚性住房需求有待持续释放 [3][7] - 从改善性需求看 城镇住房总量不小但分布与结构不均衡 居民住房满意度有待提升 存在以旧换新、以小换大需求 [3][7] - 二手房交易占比从2021年的28%提高至2024年的45% 好房子总体不愁卖 显示改善性需求潜力很大 [3][7] - 参照发达国家经验 城镇化稳定期后每年仍有可观住房需求 房地产业增加值占GDP比重保持相当比例 [3][7] - 城市更新、危旧房和城中村改造仍有大量工作 房地产高质量发展仍有可观前景 [3][7] 2025年稳定房地产市场与构建新模式的重点措施 - 供给端将严控增量、盘活存量 鼓励收购存量商品房用于保障性住房等用途以加快消化库存 同时有序推动好房子建设 [4][8] - 需求端将采取更多针对性措施 充分释放居民刚性和改善性住房需求 [4][8] - 支持房地产企业加快转型 从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [4][8] - 进一步发挥保交房白名单制度作用 支持房企合理融资需求 [4][8] - 改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度 合理把握新模式基础制度出台时机 [4][8] - 深化住房公积金制度改革 渐进推开立新破旧 推动新旧模式平稳转换 [4][8]