中央城市工作会议核心观点 - 会议指明城市高质量发展方向，城市发展进入新阶段，重点任务包括城市更新、房地产新模式构建、城中村和危旧房改造等 [1] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效为主，存量成为主要方向 [2] - 会议提出以城市更新为重要抓手，推动结构优化、动能转换、品质提升等，走中国特色城市现代化新路 [2] 城市更新战略意义 - 城市更新重要性显著提升，将成为稳投资、扩内需的重要工具，未来配套政策有望加速落地 [3] - 城市更新通过盘活存量空间（如低效用地整合、业态更新）释放增量价值，同时补齐安全与公共设施短板 [3] - 城市更新将刺激房地产需求端，通过货币化安置直接增加购房需求，并优化供给端空间利用效率 [4] 房地产发展新模式 - 房地产内涵式发展强调"双轨制"供给结构：严控增量、优化存量商品房，扩大保障房供给 [4] - 行业从规模扩张转向品质竞争，头部房企加速布局绿色科技，"好房子"成为高质量发展方向 [5] - 预售资金监管优化等举措旨在降低交付风险，推动销售制度改革 [5] 城市治理与产业联动 - 会议提出培育创新生态、发展新质生产力，城市需发挥国内国际双循环枢纽作用 [5][6] - 统筹人口、产业、交通等要素，强化城市经济功能以支撑双循环体系 [6] - 城市产业结构优化与经济实力增强是房价长期稳定的基础，短期更新改造有望带动市场温和复苏 [6]

城市发展新阶段 - 我国城镇化率从2012年53 1%提升至2024年67%，进入稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [2] - 城市发展要素从土地资本等传统投入转向知识数据技术管理等新型要素，追求更高质量效率公平可持续安全的发展 [2] - 会议提出"五个转变"：发展理念方式动力工作重心工作方法的系统性转变 [2] 城市发展新路径 - 强调"七个着力"构建施工图，目标升级为"创新宜居美丽韧性文明智慧的现代化人民城市"，较十年前"和谐宜居富有活力特色"目标更全面 [4] - 创新城市位列首位，涵盖科技创新治理创新及体制机制创新，需做好改革大文章 [4] - 优化城市体系需发展组团式网络化城市群都市圈，分类推进县城城镇化建设以平衡大中小城市发展 [5] 城市发展实践方向 - 美丽城市建设聚焦减污降碳扩绿协同与生物多样性提升，韧性城市侧重基础设施生命线安全工程 [5] - 文明城市建设强调文化软实力与市民素质提升，形成新发展阶段的全方位指引 [5] - 需差异化制定实施方案，避免千城一面，如南通依托区位优势协同长三角城市群建设 [6][7] 实施保障机制 - 住建部将推进城市体检与更新一体化，完善土地财税金融政策支持完整社区老旧街区改造等任务 [6] - 自然资源部强化规划引领，建立动态评估机制优化生产生活生态空间布局 [6] - 需破除跨部门协作障碍，统筹经济生态文化安全等多维度工作链条 [6]

城市发展战略转型 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 战略聚焦城市内涵式发展 未涉及具体地产调控政策 强调提升城市发展质量 [1] - 建设现代化人民城市为目标 注重以人为本和治理投入 城市更新成为重要手段 [1] 县域城市治理方向 - 发展组团式 网络化城市群和都市圈 城镇化建设以县城为重要载体 [2] - 新提法显示未来将更注重县域城市治理 区别于2015年以城市群为主体形态的表述 [2] 城中村改造长期性 - 宜居城市任务中明确稳步推进城中村和危旧房改造 作为房地产三大工程之一 [2] - 城中村改造被定位为城市发展的长期工作 与城市更新战略挂钩 [2] 改造规模对比 - 35大城市城中村改造需求170万套 全国危旧房改造50万套 [3] - 2024年扩围至300地级市后新增100万套 2025年继续扩大规模 [3] - 合计320万套规模仍低于2016-2019年年均500万套的棚改水平 [3] 安全基建投资机会 - 韧性城市建设涉及老旧管线改造 防洪排涝体系 地下管网建设等领域 [3] - 安全基础设施建设将带来长期投资机会 [3]

中央城市工作会议核心观点 - 会议提出五个"转变"和五个"更加注重"，标志着城市工作重心转向内涵式、高质量发展新阶段 [1][3] - 与2015年会议五个"统筹"相比，新提法体现城市发展理念的深刻变革与持续健全 [1] 五个"转变"与五个"更加注重"具体内容 - 转变城市发展理念，更加注重以人为本：聚焦人的生产生活需求，满足不同群体需求推动城市发展 [3][5] - 转变城市发展方式，更加注重集约高效 [3] - 转变城市发展动力，更加注重特色发展 [3] - 转变城市工作重心，更加注重治理投入 [3] - 转变城市工作方法，更加注重统筹协调 [3] 会议部署的核心任务 - 优化城市体系、全面推进城市更新行动、加强历史文化保护传承、提升城市治理现代化水平 [6] - 通过推动城市高质量发展和内涵式发展主线，提升居民获得感、幸福感、安全感 [8] 城市建设新目标 - 提出建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [10] - 新目标较过去宜居、韧性、智慧三目标内涵更丰富全面，更符合高质量发展要求 [10]

城市发展总体要求 - 新时代城市工作以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，推动高质量发展为主题，坚持内涵式发展为主线 [2] - 城市发展需从增量扩张转向存量提质增效，注重以人为本、集约高效、特色发展、治理投入和统筹协调 [3] - 城市工作需优化空间结构，构建房地产发展新模式，推进城中村改造，发展生活性服务业以提升民生福祉 [3] 城市发展战略方向 - 城市内涵式发展需聚焦六大方向：创新城市、宜居城市、美丽城市、韧性城市、文明城市、智慧城市 [4] - 通过全面深化改革培育创新生态，激发新质生产力，增强城市动能并发挥双循环枢纽作用 [4] - 创新城市治理需运用数字化手段（如市民服务热线）提升问题解决效率 [4] 城市治理与执行保障 - 城市工作需运用系统思维，统筹要素、结构、功能等重大问题，加强政策协同性和执行力 [5] - 坚持党的领导是建设现代化人民城市的核心，需激励党员干部担当作为 [5] - 城市发展需统一思想到中央决策部署，通过实干推进中国特色城市现代化 [5] 城镇化阶段特征 - 当前城镇化从快速增长期进入稳定发展期，城市发展进入存量提质为主的新阶段 [3] - 城市发展需适应历史方位变化，以中国式现代化推进强国建设 [3]

城市发展战略转型 - 我国城镇化率接近70%，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，进入高质量“内涵式发展”转型[1] - “内涵式发展”推动城市转向存量提质增效，是践行以人民为中心发展的体现，要夯实生态宜居底色[1] 城市体系与承载能力 - “十五五”常住人口城镇化率将达70%左右，城镇化率每提升1个百分点，新增消费和投资需求分别为2000亿元和万亿元[1] - 要优化现代化城市体系，开展户籍制度和“要素随人走”等制度改革[1] 创新与城市功能 - 会议将创新作为现代化人民城市建设首要目标，凸显城市在推动创新中的功能[2] - 培育城市动能的抓手为深化改革开放、开展城市更新、发挥双循环枢纽作用[2] 宜居与韧性城市建设 - 居民对宜居城市环境有新要求，2025年强调“稳步推进城中村和危旧房改造”[1] - 城市韧性通过地下管网等更新升级保障运行，生活性服务业可提升宜居和韧性[2] 美丽与文明城市打造 - 巩固环境治理成效，推动减污降碳扩绿协同增效，打造美丽城市[2] - 完善历史文化保护传承体系，加强文化软实力建设，拓展城市发展边界[2] 风险提示 - 存在国内经济复苏、政策落实不及预期，海外加息及经济衰退，地缘政治扩大，贸易形势超预期变化等风险[2]

报告行业投资评级 - 上次评级为优于大势 [6] 报告的核心观点 - 楼市迈入稳定与存量新阶段，城市发展从向外拓展转为向内深耕，城市更新上升为核心抓手，新增供应或缩量提质，投资建议关注优质产品力央国企开发商、二手房赛道和商业地产 [3][4][5] 各部分总结 楼市新阶段 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主阶段，城市发展关键从向外拓展变为向内深耕，本次会议将“坚持城市内涵式发展”确立为主线，与2015年会议相比，当下重点从外延扩张转向内部挖潜 [3] 城市更新 - 城市更新上升为城市发展核心抓手，实行模式由增量扩张（大拆大建）转向存量激活（改造利用），本次会议任务升级为“加快构建房地产发展新模式”，重点从“棚户区”转向“城中村”，标志城市更新进入存量攻坚阶段，两办印发意见明确摒弃大拆大建，转向“改造利用为主” [4] 新增供应 - 2025年上半年300城住宅用地推出规划建面2.1亿㎡（yoy - 19.4%），成交1.7亿㎡（yoy - 5.5%），出让金0.86万亿元（yoy + 27.5%），后续新增供应将呈现“缩量提质”特征，房企核心竞争力偏向产品力打造 [5] 行业数据 - 1M绝对收益6%、相对收益3%，3M绝对收益4%、相对收益 - 3%，12M绝对收益17%、相对收益2%；成分股数量102只，总市值11473.13亿，流通市值5300.15亿，市盈率（TTM倍）42.17，市净率（LF倍）0.77，25Q1成分股总营收3164.87亿，总净利润 - 92.87亿，资产负债率75.05% [8]

城市化发展战略定位 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段[3] - 未来城市化战略更注重城市质效提升，而非外延式人口和住房增加[3] 城市群和都市圈建设 - 高端新质生产力产业和科创研发活动集中在一线城市和东南沿海主要城市，资源承载能力接近极限[4] - 需将成熟产能以网络化方式向周边城市扩散，提升全社会双循环资源要素利用率[4] 房地产与基建投资 - 会议强调稳步推进房地产发展新模式，更注重城市升级相关基建投资[4] - 未来城市化建设增量投资需求以新型城市基础设施建设为主要增长点[4] 风险提示 - 房地产市场企稳见底时点晚于预期风险[5] 投资评级说明 - 公司评级分买入（涨幅20%以上）、持有（涨幅10%-20%）等五类[12] - 行业评级分强于大市（高于基准指数5%以上）等三类[12]

会议概况 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在北京召开，强调城市发展进入存量提质增效阶段，对多方面作出系统部署[3][12] 政策基调 - 总基调以稳为主，强调内涵式高质量发展，政策更趋理性和中长期导向[7][13] 房地产政策 - 政策连续性增强，但刺激有限，未用强刺激手段，表述中性温和[7][13] - 释放坚持房住不炒、改造存量资产、减弱地产拉动作用三个信号[13] 城中村与危旧房改造 - 重在稳步推进，强调正面作用，控制节奏，以地方主导等方式推进[14] 城市发展主线 - 城市更新与城市群中长期主线明确，发展逻辑向质量提升驱动切换[15] 投资建议 - 维持“哑铃型策略”，下半年以债市等稳健板块为底仓，逢低布局科技板块[18] 风险提示 - 国内产业政策落地不及预期，“对等关税”政策不确定，海外市场流动性收紧[5][19]

城镇化发展阶段转变 - 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主[1] - 1978-2024年城镇化水平年均提高1.1个百分点，城镇人口年均新增1700万人，新增城市501座，2024年底城镇化率达67%[3] - 房地产市场自2022年大幅下滑，进入以城市更新为主的时期[2] 城市工作新方向 - 推进城市更新成为当前和今后城市工作重要抓手，目标为建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市[2] - 城市工作重点转向内涵式发展，强调结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效[2] - 严格限制超高层建筑，提升房屋安全保障水平，推动减污降碳扩绿协同增效[3] 城市更新具体措施 - 加快构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造[3] - 推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级[3] - 完善历史文化保护传承体系，保护城市历史文脉、人文地理、自然景观[3] 城市体系优化 - 发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设[4] - 促进大中小城市和小城镇协调发展，推动城乡融合发展[5] - 高质量开展城市更新，发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用[5] 城市发展挑战 - 面临超高层建筑、绿色低碳转型等新城市病问题[3] - 农民工和大学生成为城市新增就业主体，农村"空心化"突出[4] - 城市群间协调性不足，超大城市仍存在无序扩张问题[4]