其次，不用担心土地会不会断供。各地经过前期整理，国有建设用地储备量充足，完全能满足正常开发 需求，招拍挂供地节奏不会变，和新房、二手房市场走势也没直接关联。而且政策还明确，各地年度城 乡新增建设用地不得超过盘活存量土地的面积。简单说就是"盘活一亩、新增一亩"，推动城市发展从 依赖新增土地向盘活存量空间转型。所以，房地产用地要被政策"断供"，明显就是没影的事。 总之，这份政策的本意，是土地资源的优化调配，把好钢用在刀刃上，最终目的是推动城市内涵式发 展，压根不是针对房地产。因为这项政策就会严重影响楼市的说法，要么是不懂土地政策，要么是刻意 制造焦虑，大家别被带节奏了。 来源｜央视新闻 近日，自然资源部、国家林草局两部门联合下发通知，提出要进一步做好自然资源要素保障。其中，自 然资源部定调的土地供应新逻辑，被不少人误读为"今后不给房地产项目批地了"。那么，如何正确理 解政策传递的信息？ 先划重点。政策原文说的是：新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营 性房地产开发。误读主要来自这句话。其实，这句话压根不是断供房地产用地，别被字面意思带偏。 首先，误读是因为没搞懂"新增建设用地"这个专业词 ...

核心观点 - 报告核心观点为“城市建设规划收紧，板块关注度提升”，认为自然资源部新规限制新增建设用地用于经营性房地产开发，将推动城市内涵式发展，同时市场成交数据好转，板块具备价值修复基础 [1][4] 政策分析 - 中央层面，自然资源部等发布38号文，规定“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，且“新增建设用地优先向保民生类项目倾斜，原则上不用于经营性房地产开发”，旨在限制城市外拓，推动存量盘活 [4][14][16] - “十五五”规划全文发布，地产发展方向包括稳定预期释放需求、完善住房保障体系（如优化供给、扩大公积金使用范围）、推动高质量发展（如完善基础制度、推进现房销售） [16][17] - 地方层面，东莞优化人才购房补贴，符合条件的可享销售价格8折优惠且不设上限 [18][20]；成都拟提高公积金贷款额度（单/双缴存人最高至80/120万元）并阶段性取消贷款次数限制 [18][20] 市场成交表现 - 新房市场：第11周（3月6日-12日）49城新房成交面积288.63万方，环比下降4.5%，以春节对齐口径同比下降6.5%，同比由正转负 [19][21][23]；3月前12天49城新房成交面积同比下降15.3%，春节对齐同比下降10.8% [19][25]；年初至今累计同比下降16.9% [4][19] - 二手房市场：第11周11城二手房成交面积170.62万方，环比上升15.9%，春节对齐同比上升8.2% [33][39]；3月前12天春节对齐同比上升3.8%，由负转正 [34][37]；年初至今累计同比下降4.4% [34] - 中介实时数据：第11周78城二手房成交套数环比上升41.8%，春节对齐同比上升25.6% [47][52]；3月前12天春节对齐同比上升30.3% [47]；小阳春以来累计同比上升31% [4] 市场景气度 - 新房供应与去化：第11周重点10城住宅推盘面积71.7万方，环比大幅增加54.4%，春节后连续3周改善 [4][87]；单周推盘成交率（售批比）为91% [4]；10城住宅售批比（8周移动平均）为96%，同比降低22个百分点 [87][91]；重点城市开盘去化率（8周移动平均）为52%，环比增加5个百分点 [87][98] - 库存：第11周重点10城住宅库存面积4801万方，环比微增0.1%，去化周期为16.8个月，环比缩短0.1个月 [87][92][100] - 二手房景气度：第11周140城二手房挂牌量环比小幅上涨0.5%，涨幅弱于2024、2025年同期 [4][101]；70城二手房日均来访7.3万组，环比增加36.0% [101][111]；3月前12天二手房来访转化率为5.7%，维持历史高位 [4][102][109] 土地市场 - 土地出让：第11周300城住宅用地出让金170.3亿元，环比增加8.3%，同比大幅增加67.3% [4][118][122]；3月前12天出让金306.6亿元，同比大幅增加100.3%，但年内累计同比仍下降38.7% [118][120] - 土地供应与成交：第11周土地供应建筑面积667.7万方，环比增加4.9%；成交建筑面积374万方，单周成交转化率为56% [4][118] - 溢价率与楼面价：第11周300城宅地溢价率（4周移动平均）为12.6%，环比增加1.0个百分点；成交楼面价（4周移动平均）为5090元/平方米，环比增加24% [118][128][129] 板块行情与观点 - A股地产板块：第11周SW房地产板块下跌0.5%，跑输沪深300指数0.7个百分点，但在30个申万行业中排名第14位（47%分位），为过去三周最好表现 [4][130][133]；16家主流房企指数下跌2.3%，其他房企下跌0.4%，违约房企上涨0.2% [4]；周内涨幅居前的公司包括绿城中国、滨江集团和建发股份 [4] - 物业与港股板块：本周物业板块下跌2.8%，跑输恒生指数1.7个百分点，主流物管公司中仅招商积余上涨 [4]；香港内房板块本周下跌6.3%，跑输恒生指数5.2个百分点，九龙仓置业等跌幅较大 [4] - 投资观点：报告认为市场风险偏好下降且成交好转，地产板块具备价值持续修复的基础 [4] 其他板块（C-REITs） - 第11周C-REITs综合收益指数下跌0.32%，78单REITs中31单上涨 [4] - 一级市场有1单商业不动产REITs申报，暂无项目通过审核，目前3单已受理，1单已问询，10单已反馈 [4]

城市发展战略与规划 - 核心目标是推动城市高质量发展和内涵式发展 加快建成具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市 在推进中国式现代化中发挥龙头带动和示范引领作用 [1] - 需持续优化城市空间布局 强化中心城区辐射引领功能 提升新城综合性节点城市功能 增强中心城区和新城在功能、产业、服务上的协调互补与配套 形成全市发展“一盘棋” [2] - 持续推动长三角一体化发展走深走实 促进综合交通、市政设施、数字新基建等跨区域联通 建设好上海（长三角）国际科创中心 高水平推进上海大都市圈建设 [2] 产业发展与要素支撑 - 强化城市发展要素资源支撑 推动规划弹性适应和土地混合开发利用 完善战略留白机制 创新城市建设投融资模式 提高城市空间对科技产业的承载力和适配度 [3] - 坚持因地制宜 推动各区发挥比较优势、深耕细分赛道 深化开发区管理制度改革 推动园区规模化集约化发展 [3] - 提升产业集聚度 打响“上海文化”品牌 持续优化消费和旅游环境 深化文商旅体展融合发展 [3] 城市更新与生活品质 - 高质量开展城市更新行动 把让人民宜居安居放在首位 加快城中村改造和旧住房成套改造 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [3] - 持续完善多层次租赁住房供应体系 加快推动公共服务优质均衡发展 深化拓展党建引领物业治理成效 [3] - 加快城市绿色低碳转型 持续改善城市生态环境质量 深入实施生态惠民工程 加快建设“美丽上海” [3] 城市治理与安全 - 遵循超大城市规律 强化科技赋能 提高城市治理现代化水平 持续推动“一网通办”“一网统管”迭代升级 深化量子城市空间智能建设 [4] - 把全过程人民民主融入城市治理现代化 深化完善“三所联动”“多格合一”机制 推动“12345”市民服务热线提质增效 构建城市治理共同体 [4] - 统筹发展和安全 加强重点领域风险隐患排查整治 推进韧性安全城市建设 持续提升本质安全能力 [4] 文化软实力建设 - 深入实施党的诞生地红色文化传承弘扬工程 大力弘扬城市精神和城市品格 持续提升市民文明素质和城市文明程度 [3] - 赓续城市文脉 加强历史文化街区、村镇和历史建筑的有效保护利用 更好让城市记忆留下来、活起来 [3]

城市发展战略与空间布局 - 深刻把握城市发展的政治站位、总体定位和实践落位 聚焦建设“五个中心”重要使命 推动城市高质量发展、内涵式发展 [1] - 持续优化城市空间布局 强化中心城区辐射引领功能 提升新城综合性节点城市功能 增强中心城区和新城功能的协调性、产业的互补性和服务的配套性 [2] - 持续推动长三角一体化发展走深走实 促进综合交通、市政设施、数字新基建等跨区域联通 建设好上海（长三角）国际科创中心 高水平推进上海大都市圈建设 [2] 要素资源支撑与产业发展 - 强化城市发展要素资源支撑 推动规划弹性适应、土地混合开发利用 完善战略留白机制 创新城市建设投融资模式 提高城市空间对科技产业的承载力和适配度 [3] - 坚持因地制宜 推动各区发挥比较优势、深耕细分赛道 深化开发区管理制度改革 推动园区规模化集约化发展 [3] - 提升产业集聚度 [3] 城市更新与生活品质提升 - 高质量开展城市更新行动 把让人民宜居安居放在首位 加快城中村改造和旧住房成套改造 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [3] - 持续完善多层次租赁住房供应体系 加快推动公共服务优质均衡发展 深化拓展党建引领物业治理成效 [3] - 加快城市绿色低碳转型 持续改善城市生态环境质量 深入实施生态惠民工程 加快建设“美丽上海” [3] 城市文化与品牌建设 - 提升城市文化软实力 深入实施党的诞生地红色文化传承弘扬工程 大力弘扬城市精神和城市品格 持续提升市民文明素质和城市文明程度 [3] - 打响“上海文化”品牌 持续优化消费和旅游环境 深化文商旅体展融合发展 [3] - 赓续城市文脉 加强历史文化街区、村镇和历史建筑的有效保护利用 更好让城市记忆留下来、活起来 [3] 城市治理现代化与安全 - 遵循超大城市规律 强化科技赋能 提高城市治理现代化水平 持续推动“一网通办”“一网统管”迭代升级 深化量子城市空间智能建设 [4] - 把全过程人民民主融入城市治理现代化 深化完善“三所联动”“多格合一”机制 推动“12345”市民服务热线提质增效 构建城市治理共同体 [4] - 统筹发展和安全 突出预防理念 加强重点领域风险隐患排查整治 推进韧性安全城市建设 持续提升本质安全能力 [4]

广州市表彰非公有制经济人士与民营企业 - 广州市召开表彰大会，60名非公有制经济人士和新的社会阶层人士被授予“广州市非公有制经济人士优秀中国特色社会主义事业建设者”荣誉称号，20家企业被授予“广州市光彩事业贡献奖” [1] 政府支持民营经济发展的政策导向 - 广州市委书记表示，希望非公有制经济人士和民营企业把握机遇，深度参与粤港澳大湾区建设、南沙开发开放、现代化产业体系建设、推进城市内涵式发展等重点工作 [1] - 广州市委书记强调，各级党委政府要持续优化营商环境，完善企业全生命周期服务，强化惠企政策落地、市场供需对接，支持企业在广州首试首发首用新业态、新模式、新场景，依法保护民营企业产权和企业家合法权益 [1] 企业代表的发展战略与产业布局 - 金域医学表示，将在年轻一代企业家培养、促进国民融合、服务企业出海和引导建设现代企业制度等重点领域积极作为，同时推动生物技术与信息技术融合创新，助力广州打造生物医药与健康产业集群 [2] - 亿航智能表示，将聚焦低空经济深耕细作，力争以更多创新成果助力广州打造低空经济产业高地 [2] - 名创优品表示，其规模化发展得益于广州深厚的制造业基础、开放的营商环境和创新的城市精神，未来10年计划带领100个中国原创IP出海，打造具有国际影响力的中国原创品牌 [2] - 海大集团表示，将巩固核心科研优势，助力广州打造全球农业科技策源地，攻坚海洋育种前沿，探索深海育种技术，助力广州打造蓝色发展引擎，完善联农带农机制 [3] 企业代表的经营现状与市场地位 - 名创优品目前已进入全球112个国家和地区，门店数量突破8500家 [2] - 海大集团是广州首家营收突破千亿元的农业龙头企业 [3]

区域发展与城市更新 - 深化五个新城建设 大力推进新城产业细分赛道发展 导入新一批重大产业项目和功能性平台 [1] - 全面推进南北转型 推动吴淞创新城 南大智慧城 湾区科创城开发提速 [1] - 推动城中村改造提速扩容增效 全面启动整体改造项目 完成20万平方米旧住房成套改造 [1] - 分类引导低效商办楼宇和商业设施更新 盘活处置低效产业用地20平方公里 [1] 数字基建与智慧城市 - 加快建设全球“双万兆”城市 持续提升数字公共服务能力 [1] - 加强公共数据开发利用 加快打造教育 医疗等人工智能重点应用场景 [1] - 推进“一网通办”智慧好办 优化“一网统管”城市运行体征指标体系 [1] 生态建设 - 推进崇明世界级生态岛建设第六轮三年行动计划 [1]

行业宏观趋势 - 中国常住人口城镇化率已从改革开放初期的不到20%提升至2025年的67.89%，并预计在2035年达到75%左右，标志着城市发展从增量扩张转向内涵提质的新阶段[1] - 城市发展模式发生根本转变，从依赖新增用地和资本投入转向依靠数据、技术等新型要素投入，目标是建立可持续的城市更新模式以实现更高质量、高效、公平、安全和可持续的发展[1] - 行业工作重心发生转变，强调以人为本、集约高效、特色发展、注重治理投入和统筹协调，城市更新成为连接民生与城市发展的重要抓手[2] 市场需求与核心问题 - 城市更新需精准解决四个“2亿”人群的突出问题：2亿多儿童对安全健康环境的新需求、2亿多老年人住房适老化设施不足、2亿多新市民和青年人中约70%面临租房困难、2亿多居民生活在存在建筑老化和设施不健全问题的城镇老旧小区[2] - 传统“经验式”、“项目式”更新模式存在行为碎片化、短期化弊端，无法应对城市问题的隐蔽性、累积性与系统性特征[3] - 传统“重建设、轻运营”模式导致供需错配、资产流失和活力下降，需转向运营前置的新模式[4] 发展模式与策略创新 - 必须建立“先体检、后更新，无体检、不更新”的一体化推进机制，从住房安全、社区服务等多维度查找问题，并对城市功能结构、运行机制等进行系统评估以发现短板[3] - 空间设计需从宏大叙事转向微观治理和场景营造，通过精细化干预与系统性织补，挖掘存量空间的多元价值，推动空间从“可用”走向“好用”[3] - 需将运营前置并贯穿项目全过程，在策划阶段即明确运营主体、盈利模式等，构建多元主体参与的“共建共治共享”运营共同体[4] - 空间功能需向复合化与多元化转型，针对老龄群体嵌入适老化服务，针对青年群体提供安居、创新、文化消费等多元场景[4] 制度与治理改革 - 需深化城市建设、运营、治理体制改革，推动相关领域制度创新以适应新发展阶段的要求[1] - 需强化运营过程中的制度保障与政策激励，建立适应存量提质增效阶段的产权制度、使用制度与管理制度，以破解产权碎片化、使用短期化等制度瓶颈[4]

城镇化发展阶段与核心目标 - 中国常住人口城镇化率已从改革开放初期的不到20%提升至2025年的67.89% [1] - 预计到2035年，中国城镇化率将达到75%左右，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [1][2] - 城市发展模式转变，从依赖土地、资本等传统要素投入转向依靠数据、技术等新型要素投入，追求更高质量、更有效率、更加公平、更可持续、更为安全的发展 [1] 城市更新工作的总体要求与核心挑战 - 城市更新是城市工作的重要抓手，其总体要求强调五个转变：发展理念更注重以人为本、发展方式更注重集约高效、发展动力更注重特色发展、工作重心更注重治理投入、工作方法更注重统筹协调 [2] - 高质量推进城市更新是一项复杂系统工程，需重点解决四个“2亿”人群的突出问题：2亿多儿童对安全健康环境的新需求、2亿多老年人住房适老化设施不足、2亿多新市民和青年人中约70%租房居住导致住房困难突出、2亿多居民生活的城镇老旧小区普遍存在建筑老化与设施不健全问题 [2] 城市更新的方法论与实施路径 - 需建立“先体检、后更新，无体检、不更新”的一体化推进机制，从住房安全、社区服务、交通出行等多维度查找问题，并对城市功能结构、运行机制等进行系统评估 [3] - 空间设计需从宏大叙事转向微观治理，通过精细化干预与系统性织补，挖掘存量空间多元价值，推动城市空间从“可用”走向“好用” [3] - 需改变“重建设、轻运营”的传统模式，将运营前置并贯穿项目全过程，在策划阶段即明确运营主体、业态选择和盈利模式，鼓励多元主体参与构建“共建共治共享”的运营共同体 [4] - 空间功能转型需适应人口结构、消费结构与生活方式变化，例如为老龄群体嵌入适老化服务，为青年群体提供安居宜居、创新创业等多元场景 [4] - 需强化制度保障与政策激励，建立适应存量提质增效阶段的产权、使用与管理制度，以破解产权碎片化、使用短期化等制度瓶颈 [4]

项目概述 - 贵阳历史城垣步道西北环线于2025年初正式开放 线路从飞山街至普陀路豆腐巷路口 全长2.33公里 串联贡院 玉皇阁 毛公馆 抗战门 六广门等重要历史点位[4] - 该项目是贵阳市“一河一道一片”城市更新项目的组成部分 响应了2025年中央城市工作会议提出的“城市内涵式发展”要求 契合“大力实施城市更新 建设现代化人民城市”的发展导向[4] 文化景观建设 - 新建贡院文化广场 为半圆弧形长廊环绕的同心圆广场 地面以小青瓦铺就 设计灵感来源于古代“入泮”仪式[5] - 广场长廊内壁镌刻了明清两代219位贵阳进士的姓名与事迹 以镀铜板呈现 再现历史“金榜题名”场景[4][5] - 广场采用竹钢结合传统榫卯工艺建设 兼顾耐久性与传统韵味 广场外圈由24块刻着二十四节气的地砖组成 中央设有“盆池”景观[5] - 贡院文化广场的选址位于贯城河西岸 是对太平路片区城市更新改造项目的延续性建设 历史上贵阳贡院坐落于贯城河东岸 规模宏大[6] 公共空间与民生改善 - 将总面积近6000平方米的闲置地块改造为4个“口袋公园” 包括贡院文化广场 阶梯聚场 儿童乐园 小花园 通过地下通道与太平路街区连接成同一片文旅景区[7] - 儿童乐园与小花园设有滑梯 人造沙滩等游乐设施 成为附近居民带孩子游玩的新场所[4][7] - 修通六广门段步道 全长318米 宽约4米 西接人民大道 东连中华北路 成为西北环线的核心串联段[8] - 修复六广门城垣断面 石头台阶 复原“胜利门” 并修通从人民大道到贵阳市市民健身中心的通道 解决了居民绕行痛点 为附近上班居民每日节约十几分钟路程[8][9] - 在贡院文化广场旁规划生态嵌草式停车场 提供75个机动车停车位 其中18个带充电桩 以及59个非机动车停车位 旨在缓解周边居民停车难与旅游旺季太平路的停车压力[9] 设计理念与社会效益 - 项目以“绣花功夫”和“小而精”的设计盘活城市零碎空间 将城市建设遗留的“边角料”碎片“缝”起来 破解老城公共空间不足的痛点[4][7][9] - 项目定位为“城市核心 老城灵魂 文化高地 精神家园” 旨在让老城记忆在现代生活中焕发新生 实现宜居与宜游双重目标[4][8] - 设计师指出 城垣步道不只是一条线 更是承载老城记忆的片区和延续文化血脉的纽带 强调城市更新工作需要持续发力[9]

城市内涵式发展核心特征 - 发展方式从外延扩张转向内生增长 聚焦现有空间优化利用 通过存量更新、功能重构、效率提升实现原地原片发展[3] - 发展重心从硬件建设转向软硬并重 在完善基础设施的同时 更注重公共服务、文化内涵挖掘与治理能力提升[3] - 发展逻辑从单一驱动转向系统协同 注重规划系统性和牵引性 强化项目与周边环境的依存关系 实现更新与产业、民生、生态保护的协同推进[3] 北京城市更新实践模式 - 采取片区式更新路径 在专项规划和街区控规引领下 突破单点更新 实现片区整体提升[4] - 采用棚改+城市更新模式 避免大拆大建 结合整体规划与一院一策、历史风貌与空间修复、业态布局与保障民生[5] - 推广政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式 吸引社会资本、社区、居民等多方力量参与 形成共建共治共享的治理模式[6] 典型更新项目案例与成效 - 丰台区长辛店老镇更新保留修缮3处历史建筑 考古发掘600年青石板路 引入老字号、新消费品牌、文化创意等多元业态 打造沉浸式文旅体验空间[5] - 西城区桦皮厂胡同8号楼通过产权主体不变、实施主体代建方式解决产权难题 采用原拆原建和混凝土模块化建造工艺 将D级危楼改造成好房子[6] - 朝外大街THE BOX朝外项目对存量空间进行功能重塑 引入年轻业态和首店经济 单日峰值人流约5万人次 主要消费者年龄段为15-29岁[8] - 大吉巷项目通过修旧如旧将传统建筑打造为博物馆 打造三街五巷十八院创新格局 商业面积8万平方米 首批入驻150余家特色品牌中超过半数为首店或定制店 开业首日吸引20万客流[8] - 房山区燕化生活区项目创新构建防洪排水体系 区域整体防洪能力提升至50年一遇[9]