政策框架与核心目标 - 北京市于2026年1月1日发布并施行《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，旨在解决城市更新实践中的堵点难点问题，加大政策激励力度以激发市场活力[1] - 该政策工具箱分为全面实施、试点推行、探索研究三大类别，共涵盖7个方面75项具体政策措施[1] - 政策目标是立足首都战略定位，探索超大城市更新路径，为城市高质量发展注入动力，推动城市更新从“有章可循”迈向深化实施的“深水区”[3][6] 全面实施类政策要点 - 41项“全面实施类”政策力求实现“非申即享”，直接惠及项目主体[2] - 建筑规模保障方面，重点对危旧房改建、非居改建保租房、轨道一体化更新等项目给予市级建筑规模指标支持[2] - 功能复合利用方面，推动空间垂直开发利用与分层确权，推行“非禁止即可行”管理制度，为文旅、体育、蓝绿空间等场景提供多种复合利用工具[2] - 审批优化方面，推出多批规划许可豁免项目清单，支持高精尖、新质生产力发展的老旧厂房内部加层改造可直接办理施工手续[2] - 金融与参与方面，积极争取国家资金支持，建立多元金融支撑体系，并支持组建市、区级城市更新专业平台公司[2] 试点推行类政策要点 - 设置了20项“试点推行类”政策，旨在通过局部先行先试积累经验[4] - 试点内容包括：建筑规模奖励、老旧厂房加层改造不计入容积率；城市绿地、学校操场、轨道枢纽等地下空间复合利用[4] - 试点还涉及无手续建筑物认定处置、土地续期和地价款核定、市属国企房屋租期延长至10年，以及危旧房改造带押过户“四联办”[4] - 鼓励对综合化组团实行“打包立项”机制，允许统筹各类政府资金作为项目资本金[4] - 推行更新方案与规划综合实施方案“一次性编制、一次性审查”及并联审批，探索一次性招标、优先投资权等供地方式及可租可售的多元回报机制，并开展项目“一站式”审批服务试点[4] 探索研究类政策方向 - 明确了14项需深化探索研究的政策方向，为后续攻坚突破预留空间[5] - 探索方向包括：构建三维产权体模型以明晰权属关系及立体空间布局；探索对重点民生、高精尖产业项目给予土地出让金分期缴纳支持；探索城市更新用地储供衔接机制[5] - 审批优化方面，探索出台城市更新项目审查审批案例指引，按照不低于现状、尽量优化提升原则实施审查；推动审批信息系统优化，对8大类重点任务研究分类开展“一件事”集成办理[6] 政策影响与市场预期 - 政策直面建筑规模调配、功能混合、产权归集等瓶颈问题，为危旧楼改造、老旧厂房转型、公共空间活力提升等多元场景提供精准适配的“政策包”[4] - 政策旨在降低制度性信息成本和项目交易成本，稳定市场预期、提振信心，从而激发市场活力，吸引社会资本和公众参与更新[4][6] - 政策被视为保障“十五五”时期北京城市更新任务落地见效的关键政策引擎[6] - 政策施行后，各区各部门将加大支持力度，实行清单化管理、项目化推进和全过程调度服务，全力推动项目尽快落地[6]

文章核心观点 - 北京市发布并实施《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，旨在通过三大类共75项政策措施，解决城市更新实践中的堵点难点问题，加大政策激励力度以激发市场活力，为首都城市高质量发展注入动力 [1][3][6] 政策框架与分类 - 《政策激励工具箱》分为全面实施、试点推行、探索研究3大类，涵盖7方面共75项政策措施 [1] - 其中包含41项“全面实施类”政策，力求实现“非申即享”直接惠及项目主体 [2] - 设置了20项“试点推行类”政策，旨在通过局部先行先试积累经验 [4] - 明确了14项需深化探索研究的政策方向，为后续攻坚突破预留空间 [5] 全面实施类政策要点 - 建筑规模保障方面，重点对危旧房改建、非居改建保租房、轨道一体化更新等给予市级建筑规模指标支持 [2] - 功能复合上，推动空间垂直开发利用，实现地下、地表、地上分层确权，推行“非禁止即可行”管理制度，针对文旅设施、体育场馆、蓝绿空间等不同场景提供多种复合利用政策工具 [2] - 优化审批管理服务，推出多批规划许可豁免项目清单，对支持高精尖、新质生产力发展的老旧厂房内部加层改造可直接办理施工手续 [2] - 金融保障和资金支持上，积极争取国家资金和政策支持，全面建立多元金融支撑体系 [2] - 鼓励多方参与，支持组建市、区城市更新专业平台公司 [2] 试点推行类政策要点 - 试点内容包括建筑规模奖励、老旧厂房加层改造不计入容积率 [4] - 涉及城市绿地、学校操场、轨道枢纽等地下空间复合利用 [4] - 涵盖无手续建筑物认定处置、土地续期和地价款核定、市属国企房屋租期延长至10年 [4] - 推行危旧房改造带押过户“四联办” [4] - 鼓励对综合化组团实行“打包立项”机制，允许统筹各类政府资金作为项目资本金 [4] - 推行更新方案与规划综合实施方案“一次性编制、一次性审查”及并联审批 [4] - 探索一次性招标、设置优先投资权等供地方式及可租可售的多元回报机制 [4] - 开展项目“一站式”审批服务试点 [4] 探索研究类政策方向 - 探索构建三维产权体模型，明晰权属关系及立体空间布局 [5] - 探索对重点民生、高精尖产业项目给予土地出让金分期缴纳支持 [5] - 探索城市更新用地储供衔接机制 [5] - 优化审批方面，探索出台城市更新项目审查审批案例指引，按照不低于现状、尽量优化提升原则实施审查审批 [5] - 推动审批信息系统优化，对8大类重点任务研究分类开展“一件事”集成办理 [5] 政策意义与专家观点 - 该政策是北京立足首都城市战略定位，落实国家顶层设计，探索超大城市更新路径的标志性举措 [3] - 政策直面建筑规模调配、功能混合、产权归集等瓶颈问题，为危旧楼改造、老旧厂房转型、公共空间活力提升等多元场景提供了精准适配的“政策包” [4] - 政策有助于降低制度性信息成本，引导市场主体按需取用，从而稳定市场预期和提振信心 [4] - “十四五”时期北京实现了城市更新从“制度缺位”到“有章可循”的跨越，“十五五”时期迈入深化实施深水区，此次“工具箱”发布恰逢其时 [6] - 政策集成了多维度激励政策，直指规划管控、土地利用、资金平衡、产权处置、项目审批等方面的堵点难点，旨在降低项目交易成本、激发市场活力，吸引社会资本和公众参与更新 [6] - 该政策是保障“十五五”时期城市更新任务落地见效的关键政策引擎 [6] 政策实施与推进 - 《政策激励工具箱》已于2026年1月1日起施行 [6] - 各区各部门将加大政策支持力度，实行清单化管理、项目化推进和全过程调度服务，全力推动各项目尽快落地 [6]

城市迎新活动概况 - 2026年1月1日，上海多个区举办大规模迎新活动，包括滴水湖3000人迎新跑、闵行文化公园350组跑者活动、复兴岛城市定向赛以及普陀区和松江区的登高活动 [1] - 松江区首次开启佘山、天马山“双山迎新第一登”活动，佘山登高活动吸引4800名市民游客参与 [1] - 活动覆盖全域，是上海文旅商体展深度融合的生动缩影 [6] 活动与城市发展及商业联动 - 在真如副中心，企业代表通过登高活动感知城市更新，提及“真如之心”地块完成控规批复，即将进入出让开发阶段，将打造集商业、办公、文化于一体的综合城市空间 [4] - 佘山登高活动首次冠名“上海之根”文旅大IP，将自然风光与人文历史深度融合，活动联动100余户商家，打造“登高+消费+休闲+度假”的一体化场景 [5][6] - 活动有效带动周边商业，七宝宝龙城通过活动成功吸引3万客流量，带动商户营业额320万元，同比增长18% [6] - 活动奖牌设计为“畅游临港”通行证，可体验朵云书院、滴水湖剧院等活动，并享受区域内50余家商户的专属消费权益 [7] 科技与创新元素 - 在临港新片区的滴水湖迎新跑活动中，宇树科技的人形机器人及机器狗与跑者互动，凸显“临港科创城”的城市特质 [3] 企业参与与区域发展 - 上海亚商投资顾问有限公司董事长参与真如登高活动，认为登高能感知真如副中心日新月异的变化 [4] - 上海电科智能系统股份有限公司代表表示，公司扎根普陀70余年，正在积极转型以助力区域发展 [4]

核心观点 - 南宁市计划在“十五五”时期通过提升住房品质、推进城市更新、保护历史文脉、建设韧性城市和优化交通网络，全方位提升人居环境，打造宜居宜业宜乐宜游的城市 [1][2] 住房保障与城市更新 - 加快推动房地产高质量发展，完善以公租房、保租房和配售型保障房为主的多层次住房保障体系 [1] - 全链条提升“好规划、好设计、好材料、好施工、好配套、好服务”的“六好”住房品质，建设安全舒适绿色智慧的好房子、好小区、好社区、好城区 [1] - 持续推进城市更新，分类推进老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村改造及城市公共空间改造利用 [1] - 计划到2030年完成900个老旧小区改造，以推动城市功能提升、产业焕新、治理创新和人居环境蝶变升级 [1] 历史文化保护与活化 - 全力创建国家历史文化名城，做好历史文化遗产的保护传承和活化利用 [2] - 重点修缮提升中山路、水街等历史文化街区，让老街区留住烟火气、焕发新活力 [2] 城市安全与韧性建设 - 深化城市安全韧性行动，对供水、供气、供电、排水等市政设施实施数字化改造与智能化管理 [2] - 推进地下管网管廊及设施建设改造 [2] - 聚焦防洪排涝能力提升，实施内河水系综合整治，完善老口水利枢纽防洪功能 [2] 交通网络优化 - 发力交通网络优化，健全跨江联动、内外衔接、快慢协调的路网体系 [2] - 统筹治理重点区域交通拥堵，打通一批“断头路” [2]

区域协调发展战略 - 强化成渝双核联动联建，推动成都都市圈同城化发展 [1] - 大力推进“强县活区”，构建城市新区强引领、中心城区强支撑、县市新城强突破的发展格局 [1] 城市更新与基础设施建设 - 城市更新是推进现代化人民城市建设的重要抓手，既是民生工程也是发展工程 [1] - 坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，推进城市基础设施生命线安全工程建设 [1] - 创新更新模式与机制，更大力度盘活利用闲置和低效资产 [1] - 吸收多元主体、社会资本等参与城市更新 [1] 营商环境与改革 - 迭代升级“进解优促”服务，持续推动国资国企改革增效 [1] - 协同推进要素市场化配置综合改革 [1] - 持续擦亮“有需必应、无事不扰”营商环境品牌 [1] - 积极引导各类要素向重点产业链集聚、向产业园区集成 [1] 民生保障与社会治理 - 把就业摆在更加突出的地位，接续实施幸福美好生活十大工程 [2] - 常态开展城市治理增效系列行动，持续优化“大排查、大曝光、大整治”机制 [2] - 稳妥有序防范化解重点领域风险隐患，切实维护城市安全、社会安定、市民安宁 [2]

核心观点 - 高淳老街通过“有机更新”和“微改造”模式，在保留历史风貌与文脉的同时，引入非遗、文化空间及新业态，成功实现历史文化街区的活态传承与活力焕新，成为城市高质量发展的典型案例 [1][6][8][11] 历史与现状 - 高淳老街历史可追溯至宋代，曾是苏皖边贸重要枢纽，以“八大行”商铺林立而繁荣，并拥有抗战时期的红色印记 [3] - 老街主街呈“一”字形延伸，串联十多条支巷，形成独特的“鱼骨状”街巷肌理，其间错落分布杨厅、吴家祠堂等明清建筑 [3][5] - 随着时间推移，街区面临老建筑斑驳、业态单一、活力渐褪等问题 [6] 更新策略与举措 - 更新项目秉持“修旧如旧”原则，通过“微改造”方式进行精准修复，并同步完善水电、消防等基础设施配套 [8] - 在延续传统业态基础上，注入丰富非遗元素，如高淳羽毛扇、老街书坊、淳和堂中医博物馆等文化空间临街展示 [8] - 代表性传承人邢志鹏的木雕工作室落户于修缮后的临街老宅中 [8] - 居民主动参与更新，整修自家房屋开设咖啡馆、扎染工作室与民宿 [8] - 打造“繁花里”夜市，重现热闹市井氛围 [8] 发展规划与延伸 - 与主街相邻的河滨街正在打造文艺民宿集群，旨在让游客住下来进行深度体验 [10][11] - “深巷秘语”、“官溪夜泊”等12处引领性项目将陆续落地，以进一步延伸老街的文化辐射力与空间活力 [11] 行业与政策背景 - 2025年中央城市工作会议强调，以推进城市更新为重要抓手，推动城市结构优化、文脉赓续等，走中国特色城市现代化新路 [13] - 江苏省将高质量开展城市更新，加快建立规划实施体系，并推动重点更新区域片区策划全覆盖 [13] - 行业方向包括因地制宜推动老旧街区、低效商业等公共空间及老旧厂区、产业园区等产业空间的更新改造，以营造创新型空间载体，赋能新经济新业态 [13]

市场整体表现 - 2025年房地产市场延续筑底态势，房企销售整体保持低位运行 [26][27] - 全年销售规模超过1000亿元的企业共有10家，300-1000亿的企业有13家，100-300亿的企业有42家，100亿以下的企业有35家 [27] 企业业绩增长情况 - 典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，共有24家 [26][28] - 其中同比增幅大于30%的企业数量有12家 [26][28] - 部分企业业绩大幅回暖，例如邦泰集团2025年业绩首次突破300亿元，达到303.54亿元，同比大幅增长79.7% [28][31] - 嘉里建设全口径销售额227.87亿元，同比增幅高达1646.5%，江山万里置业销售额174.50亿元，同比增长731.3% [31] - 从各规模档位看，100-300亿档位的42家企业中业绩增长的有12家，是业绩增长企业占比最高的档位 [34] 央国企与民企表现分化 - 央国企整体表现较好，央企中业绩增长的企业占比为42.9%，国企中增长的企业占比为28% [36] - 相比之下，民营房企业绩增长的企业占比为15.2%，混合所有制房企仅为12.5% [36] - 全年销售规模超过1000亿元的房企中民营房企仅有1家，越靠后的档位民营房企占比越高 [35] 行业新重点与发展方向 - 好房子和城市更新成为行业发展新重点 [37] - 行业已告别城镇化规模扩张的红利期，住房更新将成为需求的核心组成部分 [38] - 中短期来看，京沪深杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，市场热度变化与新盘供应量和质密切相关 [38] - 房企需积极修炼内功、提升产品力、做好营销，把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求 [38] 头部企业销售排名（操盘口径） - 2025年操盘金额排名前三的企业为：绿城中国（2519.0亿元）、中海地产（2392.1亿元）、保利发展（2328.0亿元）[5] - 2025年操盘面积排名前三的企业为：绿城中国（1208.0万平方米）、保利发展（1126.2万平方米）、中海地产（1044.2万平方米）[5] 头部企业销售排名（全口径与权益口径） - 2025年全口径销售金额排名前三的企业为：保利发展（2530.0亿元）、中海地产（2512.0亿元）、华润置地（2336.0亿元）[15] - 2025年权益销售金额排名前三的企业为：中海地产（2311.0亿元）、保利发展（2000.0亿元）、华润置地（1592.8亿元）[15]

政策核心与定位 - 北京市于2026年1月1日正式发布实施《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，聚焦解决城市更新实践中的堵点难点问题，通过7方面75项举措加大激励力度、释放政策红利 [1] - 该政策旨在将存量提质增效的内涵式发展宏观要求，转化为可落地、可操作的政策激励工具包，精准锚定中央“转变城市开发建设方式”的核心导向 [4] - 政策在“十五五”开局之年出台，旨在为“十五五”时期谋划和落实重点城市更新项目提供支持，并彰显首都和超大城市在国家高质量开展城市更新中的先行示范作用 [4] 全面实施类政策（41项） - 41项“全面实施类”政策实现“非申即享”，即无需申请即可享受 [2] - 在规模保障上，重点对危旧房改建、非居改建保租房、轨道一体化更新等给予市级规模指标支持，以加大民生保障力度并调动各方积极性 [2] - 在功能复合上，推动空间垂直开发利用，实现地下、地表、地上分层确权，并针对文旅设施、体育场馆、蓝绿空间等不同场景提供多种复合利用政策工具，打造文商旅体综合体 [2] - 在金融保障和资金支持上，积极争取国家资金和政策支持，全面建立多元金融支撑体系 [2] - 在优化审批管理服务上，推出多批规划许可豁免项目清单，对支持高精尖、新质生产力的老旧厂房内部加层改造可直接办理施工手续 [2] - 在鼓励多方参与上，支持组建市区城市更新专业平台公司，实施“多师”协同 [2] 试点推行类政策（20项） - 试点建筑规模奖励、老旧厂房加层改造不计容等政策 [1][3] - 试点城市绿地、学校操场、轨道枢纽等地下空间复合利用政策 [1][3] - 试点无手续建筑物认定处置、土地续期和地价款核定、市属国企房屋租期延长至10年政策 [3] - 试点危旧房改造带押过户“四联办”政策 [3] - 试点推行综合化组团实行“打包立项”机制，各类政府资金可统筹作为项目资本金 [3] - 试点城市更新实施方案和规综方案合并“一次性编制、一次性审查”和并联审批政策 [3] - 试点采取一次性招标、设置优先投资权的供地方式和可租可售的多元回报机制 [3] - 试点城市更新项目“一站式”审批服务政策 [3] 探索研究类政策（14项） - 探索构建三维产权体模型，以明晰权属关系及立体空间布局，为空间复合利用奠定基础 [3] - 探索对重点民生、高精尖产业项目给予土地出让金分期缴纳支持 [3] - 探索城市更新用地储供衔接机制 [3] - 出台城市更新项目审查审批案例指引，按照不低于现状、尽量能优化提升原则实施审查审批 [3] - 推动审批信息系统优化，对8大类重点任务研究分类开展“一件事”集成办理 [3] 政策影响与市场预期 - 政策通过改革创新释放红利，旨在提高多元主体参与城市更新的积极性和主动性，有利于激发市场活力 [4]

政策发布与核心目标 - 北京市于2026年1月1日发布《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，旨在解决城市更新实践中的堵点难点问题，释放政策红利并激发市场活力 [1] - 政策核心目标是落实北京城市总体规划，通过城市更新推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续和治理增效 [1] - 该政策被视为北京立足首都战略定位，探索超大城市更新路径的标志性举措，旨在将宏观发展要求转化为可落地操作的政策工具包 [2][3] 政策框架与分类 - 《政策激励工具箱》分为全面实施、试点推行、探索研究三大类别，共包含75项政策措施 [1] - 政策措施涵盖强化建筑指标统筹、支持功能混合与复合利用、优化历史遗留问题解决和土地续期、加大资金和金融政策支持、加强区域综合性更新保障、优化审批服务管理、鼓励多元参与和专业支撑等七个方面 [1] 全面实施类政策要点 - 全面实施类政策共41项，实行“非申即享”机制 [2] - 在规模保障上，重点对危旧房改建、非居改建保租房、轨道一体化更新等项目给予市级规模指标支持 [2] - 在功能复合上，推动空间垂直开发利用，实行地下、地表、地上分层确权，并推行“非禁止即可行”的管理制度 [2] - 在审批管理上，推出规划许可豁免项目清单，支持高精尖、新质生产力老旧厂房内部加层改造可直接办理施工手续 [2] - 在多方参与上，支持组建市区城市更新专业平台公司，实施“多师”协同 [2] 试点推行类政策要点 - 试点推行类政策共20项，旨在加快推进试点落地 [4] - 试点内容包括建筑规模奖励、老旧厂房加层改造不计容、城市绿地及学校操场等地下空间复合利用 [4] - 试点无手续建筑物认定处置、土地续期和地价款核定、市属国企房屋租期延长至10年等政策 [4] - 试点危旧房改造带押过户“四联办”政策，以及综合化组团实行“打包立项”机制，允许各类政府资金统筹作为项目资本金 [4] - 试点审批流程简化，如实施方案和规综方案合并“一次性编制、一次性审查”和并联审批，以及项目“一站式”审批服务 [4] - 试点采取一次性招标、设置优先投资权的供地方式，以及可租可售的多元回报机制 [4] 探索研究类政策要点 - 探索研究类政策共14项，聚焦亟待突破的领域 [6] - 探索构建三维产权体模型，以明晰权属关系及立体空间布局，为空间复合利用奠定基础 [6] - 探索对重点民生、高精尖产业项目给予土地出让金分期缴纳支持 [6] - 探索城市更新用地储供衔接机制，并出台项目审查审批案例指引，按照不低于现状、尽量优化提升的原则实施审批 [6] - 推动审批信息系统优化，对8大类重点任务研究分类开展“一件事”集成办理 [6] 政策影响与专家观点 - 专家认为该政策精准锚定中央“转变城市开发建设方式”的核心导向，为首都高质量发展注入动力 [3] - 政策直面建筑规模调配、用地功能混合、产权归集及社会资本引入等瓶颈问题，为多元更新场景提供精准适配的“政策包” [4] - 该清晰可及的规则体系将有效降低制度性信息成本，稳定市场预期，提振信心，为高质量、可持续的城市更新提供制度支撑 [5] - “十四五”时期北京实现了城市更新从“制度缺位”到“有章可循”的跨越，“十五五”时期进入深化实施阶段，此政策是关键政策引擎 [7] - 政策通过集成和创设多维度激励性政策，旨在降低项目交易成本、激发市场活力，吸引社会资本和公众参与 [7] - 政策明确了既有政策使用的关键细则，如功能混合规定放宽、引入新质生产力的空间加层优惠等，形成了系统化、模块化的政策供给体系 [8] 实施与推进机制 - 政策于2026年1月1日起正式施行 [8] - 各区各部门将加大政策支持力度，实行清单化管理、项目化推进和全过程调度服务，全力推动各项目尽快落地 [8]

城市更新与老旧小区改造 - 武汉市2025年计划改造老旧小区200个，实际完工258个，超额完成目标 [1] - 改造以“五改四好”为主攻方向，旨在解决设施老化、消防瘫痪、管线老化等“生命线”问题，提升居民生活品质 [1][3] - 改造推动城市发展模式从“增量扩张”向“存量提质”转型，实现民生改善与城市高质量发展 [3] 具体改造措施与成效 - 鹏程花园小区改造涉及18栋房屋、915户居民，重点解决了消防系统失效、道路破损等安全隐患 [1] - 消防系统升级：改造45平方米消防控制室，安装一体化安消综合管理平台，实现“自动报警—人工处置—设备保障”三级防护，确保消防栓通水至每层楼 [1] - 基础设施完善：维修自来水泵房，新增3个停车场并重划路边车位，共增加50多个停车位，缓解停车难问题 [1][2] - 公共空间活化：翻新健身区与广场，增设儿童乐园、网球场、羽毛球场等设施，将破败游泳池改造为儿童娱乐广场 [2] 资金筹集与社区参与 - 鹏程花园小区通过引入社会资金和居民共同出资（使用公共维修资金）等方式筹集100多万元资金 [2] - 筹集资金用于同步改造游泳场地、门禁安防和老旧电梯，并对门禁系统进行提档升级，增加安防监控 [2] - 改造过程中居民代表参与，体现了社区共建共治共享的理念 [2]