投资策略与组合构建 - 分析师拥有超过15年的市场投资经验，专注于分析市场中的高收益机会 [1] - 投资策略核心是构建一个混合系统，平衡增长与收入，旨在实现与标普500指数相当的总回报 [1] - 核心投资组合基础是高质量股息增长型股票，旨在提供长期增长潜力和支付账单的现金流 [1] - 在核心组合之外，策略性地加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金，以有效提升投资收入 [1] - 该混合方法在追求与指数基金相当的总回报的同时，重点提升投资组合产生的收入 [1]

公司投资策略 - Pacifica Yield 致力于通过关注被低估的高增长公司、高股息股票、房地产投资信托基金以及绿色能源公司来实现长期财富创造 [1]

文章核心观点 - 2025多层次REITs投资人大会在北京举办，汇集近300位机构代表与行业专家，深入探讨REITs市场发展现状与未来趋势，旨在共建与升级多层次市场生态 [1] 会议概况与参与方 - 大会由瑞思不动产金融研究院主办，汇集了来自保险、券商、基金、国资平台及产业资本等领域的近300位机构代表与行业专家 [1] - 会议通过闭门研讨、案例发布、圆桌对话等形式进行 [1] 行业发展阶段与投资重点 - REITs投资已逐步脱离概念阶段，进入以资产质量和现金流为核心的“精耕时代” [2] - 细分领域的专业研判成为投资决策的关键 [2] - 行业正向更加规范、透明、可持续的方向发展 [2] 市场实践与优秀案例 - 大会荣誉发布环节展示了REITs各层次市场的优秀实践 [2] - 获奖案例涵盖物流园区、保障性租赁住房、新能源基础设施等多类资产 [2] - 案例评选不仅关注财务表现，更重视项目的合规性、创新性与运营提升 [2] - 体现了REITs在盘活存量资产、支持实体经济方面的积极功能 [2] 会议研讨的核心议题 - 闭门会议围绕重点产业赛道展开，剖析政策环境与市场机遇，并聚焦资产运营、风险管控与收益实现等实操层面 [2] - 圆桌讨论聚焦“市值管理”、“资产运营”与“创新盘活”三大议题 [2] - 学界、产业方与机构代表就流动性建设、ESG整合、数字化管理等前沿话题展开对话 [2] 行业基础设施与生态建设 - 瑞思不动产金融研究院宣布启动“投研共享平台”及“年度优秀案例汇编”项目 [3] - 旨在通过系统化的知识沉淀与资源共享，为市场参与方提供持续智力支持 [3] - 助力行业形成健康、理性、长期的发展生态，该举措得到与会者积极响应 [3] - 在市场规模持续扩大、资产类型日益丰富的背景下，行业基础设施的完善尤为关键 [3] 市场意义与未来发展方向 - 大会是REITs市场迈向高质量发展阶段的一次重要集结 [3] - 多层次REITs市场的协同发展，为各类资产提供了差异化的资本路径，也为投资者构建了更为丰富的配置工具 [3] - 未来行业须在强化资产运营能力、完善信息披露、培育长期投资者等方面持续努力 [3] - 推动REITs市场更好地服务于国家战略与实体经济需要 [3]

交易核心信息 - 中国金茂旗下上海金茂以22.65亿元人民币的价格，通过公开挂牌方式出售其100%持股的三亚旅业有限公司[1] - 三亚旅业的净资产评估价为21.35亿元人民币，此次出售价格较评估价略有溢价[1] - 三亚旅业的核心资产是金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，该酒店为五星级，于2008年开业，拥有446间客房[1] 交易背景与目的 - 此次出售是基于资产证券化的目的，旨在将酒店资产估值盘活效用最大化[1] - 公司认为该酒店经营成熟稳定，盈利及现金流情况较好，适合进行资产证券化操作[1] - 交易符合公司“通过做优增量和盘活存量”的资产盘活要求，旨在优化上市公司资产负债表[3] 酒店业务经营状况 - 2024年上半年，中国金茂酒店经营收入为7.76亿元人民币，同比下滑12%，在集团总收入中的占比下降1个百分点至3%[2] - 三亚旅业2023年全年扣除税项及非经常性项目前的净利润约为1.1亿元人民币，2024年该项净利润降至7046万元人民币，但2024年第一季度数据好转，达到4074万元人民币[2] - 2024年上半年，丽思卡尔顿酒店平均房价为2054元/天，同比下降，但仍是公司酒店业务中房价最高的酒店[2] - 同期，该酒店平均入住率达到80.5%，较上年同期提升11.2个百分点，是表内酒店业务中入住率上升最高的一家[2] - 酒店每间可售房收入达到1654元/间，比去年同期上升3.24%[2] 交易结构与后续关联 - 接盘方三亚峦茂是“中信证券-中国金茂三亚酒店资产支持专项计划”，该计划拟发行总额22.69亿元人民币的资产支持证券，由中信证券承销[2] - 专项计划的发行人嘉兴峦茂企业管理合伙企业(有限合伙)穿透后，仍有金茂投资相关公司持有股份[2] - 通过此交易，中国金茂可将酒店业务从财报中剥离，优化资产负债表，但通过类REITs计划，公司从长期来看仍拥有酒店的经营权[2][3] 行业与政策环境 - 国内高端旅游业及酒店经营业务面临挑战，行业业绩出现一定下滑[1] - 2025年新版《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单》已将四星级及以上酒店项目纳入REITs范围[3] - 此次交易可视为对行业新规的一种尝试[3] 公司整体财务表现 - 2024年上半年，中国金茂营收为258.46亿元人民币，同比上升14%[4] - 同期毛利为40.59亿元人民币，同比增长14%[4] - 归母净利润为10.9亿元人民币，同比增长8%[4] - 截至2024年11月末，公司前11个月累计签约销售金额为1006.79亿元人民币，销售面积为437.17万平方米[4] - 另有已认购未签约物业销售金额7.18亿元人民币[4]

文章核心观点 - 分析师部分认同看空观点 即FS KKR Capital相对于资产净值的折价是合理的 因其公允价值计量的非应计资产水平较高且股息覆盖能力日益减弱[1] - 但公司资产净值在上一季度实现了增长[1] - 股票市场是强大的机制 长期能创造或毁灭巨大财富 Pacifica Yield的投资策略是专注于被低估的高增长公司 高股息股票 REITs和绿色能源公司以实现长期财富创造[1] 分析师持仓与关系披露 - 分析师通过股票 期权或其他衍生品对BXSL持有有益的多头头寸[2] - 文章表达分析师个人观点 未获得相关公司补偿 与文中提及的任何公司无业务关系[2]

关于 REITs 市场近期波动的一些看法 20151223 摘要 REITs 经营权板块近期下跌并非基本面因素导致，而是 OCI 事件引发的 机构避险行为，该事件源于 2024 年 2 月会计准则更新，允许机构灵活 选择 TPL 或 OCI 进行会计处理，旨在减少股价波动对内部考核的影响。 本轮回调中，经营权 REITs 跌幅接近 4%，高于产权 REITs 的 1.99%， 能源板块也出现下跌。高估值、短久期经营权项目面临内部压力，但长 期来看，REITs 因其底层项目现金流稳定仍具吸引力。 投资者应关注 REITs 资产的长期收益率价值，特别是经营权类项目的 IR 预期，并进行多种情景假设以确保现金流偿付能力和估值底部，同时密 切关注流动性风险。 市场对 OCI 拆分方法存在争议，包括用 I2 计算全周期投资收益率、本金 摊销和基地论等，但目前尚无统一规定，各机构需自行调整。短期内， 流动性风险是主要担忧。 长期来看，REITs 业态具有稳定现金流预期，值得关注。当前环境下， 应重点关注基本面良好的公用事业类和水电等稳定的能源业态，并关注 市场估值变化带来的配置机会。 Q&A 近期市场出现明显回调，尤其是 ...

交易核心信息 - 中国金茂间接全资附属公司上海金茂以**22.646亿元人民币**的对价，出售三亚旅业**100%** 的股权 [1] - 交易标的公司三亚旅业的核心资产为金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，该酒店拥有**446间**客房和**33栋**私密别墅 [3] - 截至**2025年8月31日**的8个月内，该酒店实现营收约**2.36亿元**，净利润约**3778万元** [3] 交易背景与卖方动机 - 此次交易是金茂在一年内出售的第二家三亚高端酒店，此前于**2024年12月**以**18.49亿元**出售了金茂三亚希尔顿酒店，累计回笼资金超**40亿元** [7] - 公司官方出售理由为“优化资产结构，提升资金使用效率”，旨在剥离折旧摊销重、现金回流慢的重资产，将资金投入回报率更高的业务 [7] - 交易对价基于截至**2025年3月31日**的评估净资产值确定，公司并未“贱卖”资产 [4] 买方分析与交易结构 - 买方三亚峦茂酒店管理有限公司成立于**2025年**，注册资本仅**100万元**，其全资股东为嘉兴峦茂企业管理合伙企业，最终受益人为张辉 [5][6] - 从股权架构看，买方极可能是一个专为此次收购设立的**SPV（特殊目的载体）**，背后可能隐藏险资、私募股权基金或为资产证券化做准备的过桥资金 [7] 行业趋势与政策影响 - 交易发生在**2025年12月**，正值国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，明确将**四星级及以上酒店项目**纳入消费基础设施REITs底层资产范围 [9][10] - 新政被视为中国存量酒店资产的“破冰”时刻，为运营成熟、现金流稳定的优质高星酒店提供了通过公募REITs退出的通道 [11][12] - 此次出售可能是资产证券化的第一步，接盘方或作为**Pre-REITs基金**介入，未来可能将资产打包发行公募REITs以实现价值释放 [13][14] 战略意义与行业展望 - 交易标志着公司“轻资产”转型的决心，未来可能通过保留管理权或REITs形式实现轻资产运营 [7] - 对于酒店行业，REITs通道的打开意味着资产估值逻辑将从“重置成本法”转向“收益法”，**稳定的现金流（NOI）** 对资产价值至关重要 [16] - 核心城市的顶级奢华酒店被视为市场上流动性最好的资产之一，央国企正加速盘活存量资产，未来可能有更多成熟物业被出售或推向REITs市场 [16][17] - 行业正进入一个更注重运营效益、更懂资本运作的“金融化”时代 [17]

政策核心与目标 - 国家发改委、国家能源局印发《关于促进光热发电规模化发展的若干意见》，旨在支持光热发电发展以构建新型电力系统 [1] - 总体目标是到2030年，光热发电总装机规模力争达到1500万千瓦左右，度电成本与煤电基本相当 [1] - 目标还包括技术实现国际领先并完全自主可控，行业实现自主市场化、产业化发展，成为新能源领域具有国际竞争优势的新产业 [1] 产业发展支持措施 - 支持符合条件的项目通过发行基础设施REITs、资产支持证券等方式盘活存量资产、促进投融资良性循环 [1] - 加强土地等要素保障，光热集热场区用地可通过租赁方式取得 [1] - 统筹协调新能源发展布局，在风光大基地、源网荷储一体化、高比例可再生能源供能产业园区等各类项目中合理布局并预留光热场址 [1] 市场应用与功能定位 - 光热发电兼具调峰电源和长时储能的双重功能，能够为电力系统提供长周期调峰能力和转动惯量 [2] - 意见提出在大型能源基地合理配置光热发电规模，建设一批以光热发电为主的支撑调节型电站 [2] - 探索以光热电站为基础电源的源网荷储一体化系统等应用市场培育 [2] - 光热发电是实现新能源安全可靠替代传统能源的有效手段，是加快构建新型电力系统的有效支撑 [2] 产业规划与前景 - 意见提出开展资源普查，做好光热发电发展布局和产业协同发展布局的顶层设计 [2] - 光热发电产业链长，规模化开发利用将成为我国新能源产业新的增长点 [2]

行业与公司 * 涉及的行业为**中国房地产行业**[1] * 涉及的**公司**包括但不限于：中海、华润、招商蛇口、绿城中国、保利发展、绿地、保利置业、北京城建、上海城建、滨江集团、越秀地产、建发国际集团、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份[7][8][14] 核心观点与论据 市场表现：整体疲弱，分化加剧 * **新房市场**：2025年11月，跟踪的40个城市新房成交面积环比下降7%，同比下降41%[2] * **一线城市**：整体环比增长4.5%，但同比下降43.5%[2] * 北京：环比下降34%，同比下降54%[2] * 上海：环比增长31%，同比下降22%[2] * 广州：环比下降1%，同比下降37%[2] * 深圳：环比增长11%，同比下降76%[2] * **二线城市**：环比下降2%，同比下降37%[2] * **三四线城市**：表现最差，环比下降26%，同比下降46%[2] * **二手房市场**：18个跟踪城市成交面积环比增长14%，但同比仍下滑26%[2] * **一线城市**：环比增长16%，同比减少26%[2] * 北京：环比增长20%，同比减少22%[2] * 深圳：环比增长7%，同比减少35%[2] * **二线城市**：环比增长11%，同比减少27%[2] * 杭州：环比增长9%，同比减少48%[2] * 成都：环比增长3%，同比减少32%[2] * **库存与去化**：截至11月底，12个跟踪城市新房库存同比减少11%，去化周期为18个月[5] * 重点城市去化周期：上海8.6个月、杭州9.1个月、福州11.3个月[5] * 开盘去化率：重点30城平均为34%，较去年同期下滑3个百分点[5] * 一线城市：25%，提升3个百分点[5] * 二线城市：39%，微降1个百分点[5] * 三四线：仅12%，大幅下滑[5] 土地市场：量减价增，热度分化 * **整体情况**：2025年11月，全国300城土地交易建面同比减少21%，但价格普遍上涨[6] * 一线城市：交易量显著下滑39%，价格上涨44%[6] * 二线城市：交易量微增2%，价格上涨46%[6] * 三线城市：交易量微增1.1%，价格上涨10%[6] * **溢价率**：全国平均为3.5%，各能级普遍不高[6] * 一线城市：4.1%，有所降低[6] * 二线城市：1.4%，有所降低[6] * 三线城市：3.4%[6] * **累计数据**：前十一个月全国土地交易总建面及总价均下降约9%，楼面均价降幅约1%[6] 房企动态：销售承压，投资分化 * **销售情况**：2025年11月，百强房企全口径销售额同比下滑37%，权益口径下跌36%，降幅收窄但全年累计仍负增长19%[7] * TOP20企业中，仅绿地与保利置业实现正向增长[7] * **拿地情况（11月）**：百强企业拿地金额及强度显著回落，同比分别下降38%与34%[7] * **拿地情况（1-10月累计）**：前十一个月累计拿地金额保持正向增长，提高17%[7] * 中海：拿地金额962亿元，同比增长110%，拿地强度46%[8] * 华润：拿地金额757亿元，同比增长55%，拿地强度39%[8] * 招商蛇口：拿地金额754亿元，同比增长249%，拿地强度44%[8] * 绿城中国：拿地金额694亿元，同比增长29%，拿地强度52%[8] * 保利发展：拿地金额666亿元，同比增长16%，拿地强度28%[8] * **融资情况**：2025年11月，行业国内外债券和ABS发行规模达620亿元，同比增加29%，环比增长21%[9] * 平均发行利率为3.27%，同比提升0.55个百分点，环比提升0.72个百分点[9] * 华润、招商蛇口和保利发展分别发行了82亿元、50亿元和30亿元的债券[10] * 1-11月累计发行规模5,406亿元，同比增长12%，平均利率2.85%，同比下降0.13个百分点[10] 政策与风险 * **政策动向**： * **城市更新**：住建部于11月强调将其摆在更突出位置[12] * **REITs扩容**：证监会发布商业不动产REITs征求意见稿，发改委新增体育场馆、多业态商业综合体、四星以上酒店、超甲级商务楼宇等资产类型[12] * **地方政策**：多地出台存量资产盘活及公积金贷款优化政策（如重庆、佛山）[13] * **中央定调**：中央经济工作会议强调稳定房地产市场与推进制度完善[13] * **债务风险**：截至2025年12月，行业国内外债券到期规模为572亿元[11] * 2026年1-11月到期债务总额将达6,546亿元，其中3月（836亿元）、4月（845亿元）和7月（1,013亿元）是到期高峰[11] 未来展望与投资主线 * **挑战**：销售动能持续减弱、房价下行压力、防范地产相关风险[14] * **机遇**：政策预计在2026年一季度有适当调整，以稳住市场[14] * **投资建议关注三条主线**： 1. **基本面稳定且在核心城市占比较高的房企**：如滨江集团、招商蛇口、越秀地产和建发国际集团[14] 2. **在销售和拿地上有显著突破的小而美房企**：如保利置业集团[14] 3. **积极探索新消费时代新场景的商业地产公司**：如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城及百联股份[14]

市场观点与投资策略 - 分析师对市场前景保持乐观 但理解在指数接近历史高位时积累股票的犹豫情绪 [1] - 股票市场允许投资者通过构建混合增长与收入的系统来获取回报 [1] 分析师背景与专长 - 分析师拥有超过15年的投资经验 擅长分析市场中的盈利机会 [1] - 专长在于发掘高质量股息股及其他具有长期增长潜力的资产 这些资产具备强大的支付潜力 [1] 投资组合构建方法 - 投资方法以经典股息增长股为基础 并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金以提升投资收入 [1] - 该混合系统旨在提升投资收入的同时 获取与标普500指数相当的总回报 [1]