房价下跌现状与影响 - 全国七十个大中城市中，有六十三个城市的新建商品住宅价格同比下挫，三四线城市部分区域出现超过百分之四十的断崖式暴跌 [1] - 以具体案例为例，一套原价两百五十万的房产市值跌至一百五十万，跌幅达一百万，导致首付七十五万尽失且需倒贴二十五万才能结清一百七十五万贷款 [2] - 房价从每平米两万五千元骤降至一万五千元，使购房者面临首付款被吞噬、陷入负资产困境及家庭财政紧绷等多重考验 [1][2] 房价下跌的核心驱动因素 - 人口结构变化是根本因素，全国新生人口同比锐减百分之五点七，六十五岁以上人口占比达百分之十九点八，削弱新增住房需求基础 [4] - 百分之四十三点八的三四线城市面临人口净流出，其房价跌幅平均比人口净流入城市高出十五个百分点 [5] - 居民部门杠杆率达百分之七十五点三，远超国际百分之六十警戒线，透支家庭购买力，例如月收入两万的家庭需负担近万元月供 [5] - 全国商品房库存量高达五点八亿平方米，去化周期超过二十四个月，远高于十二至十八个月健康标准，供应远超需求 [6] - 投资性购房需求占比从2018年的约百分之三十骤降至2025年上半年的百分之十二点三，投机资金撤离加剧价格下行 [6] 房地产开发企业及中介的应对策略 - 行业需告别“高周转、高杠杆”粗放模式，转向精细化、差异化产品战略，聚焦产品质量和用户体验以增强可持续性 [10] - 大型房企的非住宅业务收入占比从2020年的百分之十五上升至2025年上半年的百分之二十七点六，积极拓展物业管理、养老地产等多元化业务 [11] - 房产中介行业租赁业务收入占比提升，例如部分门店租赁收入占总营收百分之六十五，远超买卖佣金，提供租赁代理、房屋托管等增值服务 [11] 市场长期趋势与购房者策略 - 住房正从投资品回归消费品本质，购房首要目的应回归居住需求满足，而非盲目追逐资产增值 [11] - 楼市区域分化显著，一、二线及强二线城市房价调整后有望趋稳，而人口外流、产业薄弱的三四线城市调整过程更漫长复杂 [11] - 有购房意愿者应利用“买方议价权”，当前二手房成交价与挂牌价平均差距达百分之十五，部分议价空间超百分之二十 [9] - 购房需关注经济基础扎实、人口净流入的城市及板块，提高首付比例以压缩贷款规模，避免过度负债 [10]

文章核心观点 - 房地产行业正经历深度调整，核心逻辑是房子回归居住属性，其作为增值资产的金融泡沫正在破裂 [1][3][12] - 市场呈现严重分化，多套房家庭面临资产缩水、流动性枯竭和债务风险，需尽快处置非核心资产 [3][4][7] - 刚需购房群体存在结构性机会，但决策需坚守财务安全边界，聚焦核心区域和政策窗口期 [8][9][12] 供需基本面 - 市场严重失衡，全国42%家庭持有两套及以上房产，空置房超1.2亿套，足够3.6亿人居住 [1] - 2025年商品房待售面积攀升至7.6亿平方米，叠加生育率走低和65%的城市化率，新增购房动力显著不足 [1] 市场趋势与价格表现 - 2025年上半年新建商品房销售面积与销售额分别同比下降3.5%和5.5% [3] - 百城房价连续下跌超30个月，郑州、天津等二线城市房价较峰值跌幅超30%，环京区域近乎腰斩 [3] - 北京2025年10月二手房除东城、西城微涨外，其余14个区域全部下跌，房山、怀柔跌幅超0.5% [4] 资产属性与持有成本 - 房产从增值工具沦为负债包袱，上海内环两居室月供普遍超1.5万元，而租金同比下降20% [3] - 多套房家庭面临高养房成本，老房年均维修成本上万元，物业暖气费等固定支出近千元 [4] - 房产税试点推进，上海明确家庭第二套及以上住房人均超60平米部分需按年缴税 [5] 流动性风险 - 市场呈现有价无市特征，成都等城市二手房挂牌量是成交量10倍以上，房东降价10%仍难出手 [3] - 未来三年保障性租赁住房累计供给突破3000万套，三四线城市去化周期或超36个月 [4] 债务风险 - 多房家庭平均负债率高达72%，居民家庭总负债中78.3%为房贷 [7] - 2024年全国法拍房挂牌量达164.55万套，同比上涨16.56%，多数源于多房家庭断供 [7] 刚需购房策略 - 政策窗口期提供机遇，2024年以来降低首付、放松限购等政策频出，北京上半年二手房成交增长18.6% [8] - 市场分化中存在结构性机会，一线及强二线城市库存去化周期维持在12个月以内，核心区房产具韧性 [8] - 购房需坚守安全边界，月供占家庭收入比重不超过40%，优先选择现房或准现房 [9] 行业转型与机构预测 - 中国经济正从地产驱动转向股权与创新驱动，2025年为关键转型年 [11] - 标普认为市场已触底，2025年成交额预计与上年持平；高盛预测年底房价或企稳，二手房成交仅增长5%-6% [11]

市场现状与价格表现 - 北京朝阳区某知名豪宅项目2024年均价较2021年高点下跌幅度高达35% [1] - 部分豪宅项目售价已低于楼面价，出现价格倒挂现象 [1][5] - 市场调整呈现结构性特征，核心地段优质项目价格相对坚挺，而配套不完善、产品同质化项目价格压力较大 [3] 市场下行的驱动因素 - 严格的楼市调控政策持续发力，国家定位为“房住不炒” [3][9] - 国民经济增速放缓、居民收入预期下降导致高端改善型需求明显减少 [3] - 高净值人群资产配置策略趋谨慎，对房地产投资偏好降低，炒房客已离场 [7] - “认房又认贷”政策下二套房首付比例最高达80%，高利率直接提高改善型需求入市门槛 [9] - 共有产权房、限竞房等政策性住房大规模供应分流商品住宅市场需求 [9] - 开征房地产税试点预期、遗产税传闻等政策不确定性抑制高端住宅需求 [7] 开发商面临的挑战与应对策略 - 2016年至2018年高价获取的地块面临严峻的去化压力 [5] - 部分开发商选择推迟开盘、调整项目定位，以时间换空间 [11] - 部分开发商选择降价促销，以亏损方式加速回笼资金 [5][11] - 开发商的差异化策略反映其对市场走势的不同判断 [11] 行业长期发展趋势 - 市场调整可能促使开发商更加注重产品品质和差异化竞争，而非单纯依赖土地升值获利 [11] - 短期内受库存压力和资金成本影响，价格可能继续下跌 [13] - 长期来看，随着经济转型升级见效和居民收入提高，改善性需求将逐步释放，市场有望在新平衡点上止跌回稳 [13] - 当前“房价倒挂”现象被视为市场自我调节的表现 [15]

王健林个人与万达集团状况 - 王健林于2025年7月16日被甘肃省兰州市中级人民法院列为限制高消费人员，案号为(2025)甘01执恢249号 [1] - 2016年万达集团营收达2550亿元人民币，总资产为7961亿元人民币，王健林以330亿美元财富成为中国首富 [1] - 王健林通过大连合兴投资有限公司持有的多家万达系公司股权被冻结，包括在大连万达商业管理集团股份有限公司的30490万元人民币股权、在大连万达集团股份有限公司的240万元人民币股权、在大连合兴投资有限公司的7702.8万元人民币股权等 [21] 中国房地产行业历史表现 - 中国商品房销售面积从2014年的12亿平方米下滑7.6%后，于2015年增长6.5%至12.8亿平方米，2016年大幅增长22.5%至15.7亿平方米，2018年达16.9亿平方米，2021年达到历史峰值17.9亿平方米 [4] - 商品房销售额2015年为8.7万亿元人民币，同比增长14.4%；2016年增长34.8%至约11.7万亿元；销售均价从2014年的6333元/平方米上涨至2021年的10267元/平方米，涨幅接近一倍 [4] - 恒大集团负债从2014年的3621亿元人民币增至2021年的2.58万亿元人民币，7年间增长617% [6] 万达集团的扩张与战略调整 - 2012年至2017年期间，万达公开的海外投资总额超过220亿美元，包括2012年以26亿美元收购美国AMC影院公司100%股权，2016年以35亿美元收购美国传奇影业，以11亿美元收购美国卡麦克影院，以12亿美元收购欧洲UCI院线，2017年以9.3亿美元收购北欧院线集团 [10] - 2017年万达为缓解流动性危机，将77个酒店以199亿元人民币出售给富力地产，13个文旅项目以438亿元人民币出售给融创中国 [10] - 公司加速向轻资产模式转型，通过出售资产回笼资金，包括2023年至2024年将万达电影控股权出售给腾讯旗下的上海儒意，获资约六七十亿元人民币，并累计出售近100座万达广场，其中2024年5月一次性打包出售48座 [18] 当前房地产行业下行趋势 - 2024年中国商品房销售面积下滑12.9%至9.7亿平方米，较2021年峰值萎缩56%；2024年前8个月销售面积同比下滑4.7%，较前6个月3.5%的跌幅有所加速 [12] - 2024年商品房销售额萎缩至9.7万亿元人民币，较2021年的18.2万亿元人民币下降57%；2024年前8个月累计销售额为5.5万亿元人民币，是2021年同期的46%，同比下滑7.3%，而前5个月跌幅为3.8% [14] - 电商发展对线下商场造成显著冲击，商业地产面临人流量减少的挑战，若楼市调整持续至2027年，行业累计跌幅可能达50% [22]

中国房地产市场结构性分化与未来动力 - 房地产“普涨时代”已彻底结束，三四线城市及农村房产价格显著下跌，而中心城市的增长前景也存在不确定性[1] 市场分化的核心驱动因素 - 人口红利见顶是“普涨时代”结束的最关键原因，2022年中国首次出现人口负增长，2023年常住人口城镇化率增速放缓至66.15%[3] - 住房供给已出现过剩，2023年末全国商品房待售面积达5.6亿平方米，相当于近300万套住房待售[3] - 市场分化表现为人口与财富向拥有优质产业的中心城市聚集，例如2023年广州、杭州、深圳的人口净流入分别达到25万、18万、12万[5] - 产业质量是决定城市分化的关键，例如杭州的数字经济占GDP比重超过25%，持续创造新岗位[9] 中心城市的差异化表现 - 拥有高附加值产业的核心区域房产需求稳定，例如北京中关村聚集了2.8万家高新技术企业，2023年科创产业贡献了全市35%的GDP[5] - 上海陆家嘴金融城集中了全国60%的外资银行，金融从业者平均年薪超50万[7] - 深圳的华为、腾讯等科技企业使深圳湾片区成为财富人群聚居地，2023年该片区优质二手房成交均价稳中有涨[7] - 并非所有大城市都是安全区，缺乏优质产业支撑的中心城市增长乏力[9] 国际经验对比 - 美国房地产市场同样呈现分化，与移民政策深度绑定，2023年合法移民人数达103万，流向科技城市带动房价上涨，如奥斯汀和西雅图房价分别上涨8%和6%[10] - 人口持续流失的地区如底特律、克利夫兰房价长期停滞甚至出现“1美元买房”的情况[12] - 中国的情况与美国类似，北京、上海类似纽约、洛杉矶，而河北县城、东北玉门等地类似底特律[12] - 不同之处在于中国有“房住不炒”政策和户籍制度兜底，例如北京的限购和深圳的保障房建设，避免了美国式的泡沫破裂风险，分化是在政策引导下的理性调整[14] 对购房者的资产配置启示 - 位于有优质产业支撑的中心城市核心区（如靠近学区、医院、产业区）的房产建议长期持有，例如上海张江科学城、广州琶洲电商区，这些区域二手房成交周期比其他区域短30%[16] - 位于人口持续流出、缺乏支柱产业的三四线城市的房产建议尽早出手，例如鹤岗、阜新等地住房空置率已超过25%[18] 行业未来增长的新引擎 - 房地产行业增长动力正从私人住宅消费转向公共消费[19] - “十四五”规划加强公共服务设施建设，2023年全国新建成社区养老服务中心1.2万个，义务教育学校新增学位500万个，这需要配套的房地产建设如教学楼、门诊楼、养老社区等[21] - 公共消费带动了稳定的建筑市场，例如2023年成都投资200亿建设公共服务设施，带动了当地建筑业增长，万科、保利等房企参与了保障房和养老社区代建，此类项目利润率稳定在5%-8%[23] - 公共消费使房地产回归民生属性，直接解决上学、看病、养老等社会需求，有助于行业获得更广泛认可并实现长远发展[23]

中国商报（记者 王彤旭）今年8月，上海市曾印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，这一消息当时迅速登上百度热搜榜。事实证明，以上海 为代表的一线城市在房地产市场的政策动向具有一定的带动作用，也颇受各方关注。 "十四五"期间，各项政策持续落地见效，市场潜在需求进一步释放，我国房地产市场不断改善。当前，房地产市场正处于新旧模式转型的关键期，政策持 续加码，进一步推动房地产业高质量发展。 8月25日，"上海：符合条件家庭外环外买房不限购"登上百度热搜榜。（图片截自百度） 转向民生导向 "十四五"规划和2035年远景目标纲要明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。专家表示，"十四五"期间，房地产行业政策以"需求提振+供给优化 +金融协同"为核心，通过保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广"好房子"等诸多举措，推进行业从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。其中，保 障性住房是满足工薪收入群体刚性住房需求的重要途径，也是实现住房公平、促进社会和谐稳定的重要举措。 近5年来，多地持续将保障性住房作为住房发展规划的重要内容，加快推进政策落地，努力实现"居者有其屋"。比如，辽宁省今年将新增4.5万套配租型保 障性住房 ...

土地拍卖结果概览 - 2025年9月25日厦门集中出让4宗住宅土地，全部以底价成交，总成交金额达81.25亿元 [1] - 购地者均为厦门市属国有房地产开发企业，包括厦门象屿、厦门建发、厦门国贸及厦门地铁旗下公司 [1][3][5] - 4宗地块总占地面积约19.4万平方米，总规划建筑面积约52.2万平方米 [3][5] 各地块成交详情 - **湖里区湖里片区地块**：由厦门建发以20.38亿元竞得，地块面积4.1万平方米，建筑面积约12.3万平方米，容积率3.0 [3] - **集美区杏林湾片区地块**：由象屿集团与集美发展联合体以22.69亿元竞得，地块面积约5.8万平方米，建筑面积约14.5万平方米，容积率2.5 [3] - **思明区前埔片区地块**：由厦门国贸以22.2亿元竞得，地块面积3.2万平方米，建筑面积约9.6万平方米，容积率3.0 [5] - **海沧区嵩屿片区地块**：由厦门地铁旗下盛源永嘉公司以15.98亿元竞得，地块面积6.3万平方米，建筑面积约15.8万平方米，容积率2.5 [5] 本次土拍的显著特征 - 全部地块均以底价成交，未产生任何溢价 [7] - 购地企业清一色为厦门市属国有企业 [7] - 所有地块均附带配建要求 [7] 市场现象背后的原因 - 在楼市持续低迷及“房住不炒”政策下，开发商投资趋于理性，对利润测算更为谨慎，尤其对配建要求高的地块采取保守策略 [7] - 厦门本地国有企业（如建发、象屿、国贸）凭借资金优势和本地开发经验，在民企投资收缩期承担土地市场托底作用，扮演“稳定器”角色 [9] - 厦门市政府调整卖地策略，出让地块均位于成熟板块或重点发展区域，配套规划相对完善，并通过设置配建要求确保公共利益 [9] 对当地楼市的短期影响 - 81亿元的土地成交有助于稳定市场预期，彰显厦门市场的承载力 [10] - 新房供应结构预计将延续“岛内高端化、岛外差异化”的特征 [10] - 当地国企主导的房产开发可能带来产品同质化的挑战 [10] 对区域格局的中长期影响 - 思明前埔项目有望成为岛内东部新标杆，带动片区价值重估 [10] - 集美杏林湾地块将加速集美新城的人口集聚 [10] - 海沧嵩屿项目可能探索“地铁+物业”的新开发模式 [10] 总体评价与趋势展望 - 本次土拍平稳收官，体现了房地产市场调整期的理性特征，也展现了厦门本地房企对城市发展的长期信心 [12] - 在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，这种国企主导、底价成交的模式，或将成为房地产市场的阶段性常态 [12]

货币政策与市场反应 - 央行于2025年9月19日第三次降息，1年期LPR下调10个基点至2.95%，5年期以上LPR下调15个基点至3.55%，创历史最低水平 [1] - 降息后，房地产中介客户咨询量激增，部分业主调低卖房预期，首次置业者入市意愿提升 [1] - 以北京一套总价600万元、首付三成、贷款30年的住房为例，5年期LPR下调15个基点后，月供减少约500元，30年总计节省利息18万元 [4] 行业政策环境 - 多部委密集出台房地产支持政策，包括住建部、财政部联合提高公积金贷款额度上限，首套房至80万元，二套房至60万元 [2] - 财政部推出契税优惠，90平方米以下住房税率下调至1%，90-144平方米下调至1.5% [2] - 银保监会要求银行适当下调存量房贷利率，加大对合理住房需求的支持力度 [2] 市场供需与价格表现 - 2025年8月，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下降0.3%，同比下降4.2%，为连续第27个月同比下跌 [1] - 同期，北京、上海、深圳新房价格环比微幅上涨，涨幅在0.1%至0.3%之间，一二线热点城市呈现企稳迹象 [1] - 截至2025年8月底，全国商品房库存总量达5.3亿平方米，按当前销售速度计算，去化周期超过24个月，处于历史高位 [6] 市场结构与区域分化 - 未来五年，行业预计呈现“总量稳定、结构优化、区域分化”特点，一二线核心城市和强二线城市房价有望保持相对稳定，三四线及部分弱二线城市可能面临较大调整压力 [4] - 2025年上半年，一线城市新建商品住宅价格同比下降2.1%，二线城市下降3.8%，三四线城市下降5.3% [10] - 最具发展潜力的城市主要集中在京津冀、长三角、粤港澳大湾区及成渝地区的核心城市 [9] 居民杠杆与购买力 - 全国居民杠杆率从2019年的59.7%上升至2025年二季度的63.2%，接近国际警戒线 [4] - 2025年上半年全国平均房价收入比为8.7，一线城市平均高达15.2，北京、上海超过18，居民购房压力大 [8] - 截至2025年8月末，全国房地产贷款余额52.3万亿元，同比增长2.1%，增速创2015年以来新低，其中个人住房贷款余额38.9万亿元 [8] 市场参与者行为与心态 - 降息后，北京某大型房产中介看房客户增加约20%，但卖房业主变得更加谨慎，部分选择暂时撤盘 [6] - 2025年第二季度，打算未来三个月内购房的居民占比为17.3%，较上季度提高2.1个百分点，但仍低于2019年同期的23.5% [14] - 当前市场购买力主要来源于改善型需求和刚需的叠加释放，政策刺激下需求可能被提前透支 [5] 行业长期趋势与转型 - 行业正从“黄金时代”迈入“白银时代”，特征是“总量稳中有降、结构优化、区域分化”，房价趋向于合理区间内波动 [11] - 中国城镇居民家庭资产中房产占比平均高达67.3%，明显高于发达国家30-40%的水平 [10] - 当前全国住房平均租金回报率为1.8%，低于同期10年期国债收益率3.1% [10] 金融风险与稳定性 - 2025年第二季度，房地产开发贷款不良率为6.7%，较年初上升1.2个百分点；个人住房贷款不良率为0.4%，基本保持稳定 [12] - 国际货币基金组织预测2025年中国GDP增长率为4.6%，并指出房地产市场的调整是经济向消费和服务业驱动模式转变过程中的结构性挑战 [14]

行业营收表现 - 2025年上半年行业典型上市房企整体营业收入12868亿元 同比下降15% [1] - 营业成本11454亿元 同比下降16% [1] - 2023年营收短暂回升后2024年再次加速下滑 2025年上半年跌幅略有收窄 [1] 利润指标 - 2025年上半年毛利润1414亿元 同比下滑9% 自2021年起保持下滑趋势 [1] - 2025年上半年净利润亏损902亿元 归母净利润亏损954亿元 [2] - 行业净利润已连续四年亏损 2023年亏损2762亿元 2024年扩大至3397亿元 [2] 利润率表现 - 2025年上半年行业整体毛利率10.87% 较2024年上升1.8个百分点 [4] - 净利率-7.45% 归母净利率-7.9% 均为亏损状态 [4] - 27家未暴雷房企毛利率15.09% 较2024年上升2个百分点 净利率1.71% 扭转2024年亏损态势 [4] 盈利亏损原因 - 历史高位获取的高地价、低利润项目影响持续传导 [4] - 销售去化压力放大 房企通过打折促销以价换量 导致增收不增利 [4] - 存货等资产及应收款项计提资产减值或信用减值拨备 投资物业公允价值波动对利润产生负面影响 [4] - 结转物业利润空间下降 存货及应付款项存在减值风险 合联营投资亏损成为净利亏损重要因素 [7] 行业展望与战略转型 - 行业正处在政策导向从去杠杆转向防风险 需求由普涨变为分化 竞争从规模扩张转向质量比拼的转折期 [7] - 商业运营等业务成为穿越周期的压舱石 典型企业龙湖集团2025年商业航道预计实现10%以上增长 [8] - 华润置地、招商蛇口及新城控股提及通过公募REITs推动存量资产价值释放 [8] - 2025年下半年或2026年将成为房地产市场筑底回稳的关键之年 [8] 房企具体战略规划 - 华润置地购物中心保持每年6个左右开业节奏 下半年开业4座 计划通过REITs做到300亿到500亿规模 年均推出50亿到100亿元 [9] - 招商蛇口以做好存量、做精增量为核心理念 通过公募REITs推动存量资产价值释放 形成开发-运营-资本化-再投资闭环 [9] - 龙湖集团下半年新开10座商场 2026及2027年计划每年新开业约十个项目 [9] - 新城控股提升商业运营总收入作为有息负债偿还来源 积极推进消费类基础设施REITs发行和创新融资 [9] - 中海地产深化今天、明天、后天三大产业结构 在销售型业务占据市场第一位置 做强做优持有型业务 [9]

行业转型背景 - "十四五"规划提出"房住不炒"定位 加快建立租购并举住房制度[1] - 房地产行业从规模扩张转向品质引领 进入"品质时代"[1] - 行业需解决房屋漏水 烟道反烟 隔音差等基础问题[3] 公司战略定位 - 公司2023年率先提出商品房开发从"峰值时代"向"品质时代"过渡[1] - 2025年提出构建"三大主业支撑"新业务格局[8] - 三大主业包括不动产投资开发 不动产经营 不动产综合服务[8] 产品品质实践 - 广州保利天奕项目采用304不锈钢烟道 中空玻璃隔音 光线污染测试等细节设计[2] - 推出"全周期陪伴式交房"和"贴膜交付"服务创新[2] - 建立"好房子"标准 聚焦安全 舒适 绿色 智慧四大内涵[3] 财务表现 - 2018-2024年经营活动现金流持续为正 2025上半年达160.17亿元[4] - 2025上半年销售回笼1448亿元 综合回笼率100%同比提高15个百分点[5] - 货币资金余额1385.62亿元占总资产10%以上 另有593亿元已售待回笼资金[5] 债务结构 - 2025年6月末3年以上到期有息负债占比42.8%较年初提升3.2个百分点[5] - 1年内到期有息负债占比21.4%较年初下降2.9个百分点[5] - 资产负债率73.53% 净负债率59.64%较期初分别下降0.82和3.02个百分点[5] 行业地位 - 2023年以4222亿元销售额和2386万平方米销售面积成为行业销冠[6] - 2024年及2025年上半年保持行业第一地位[6] 新业务发展 - 不动产经营在营面积573万平方米较上年末增加39万平方米[8] - 在营租赁住房2.6万间较上年末增加18%[8] - 保利物业在管面积8.34亿平方米 营收83.92亿元同比增6.6%[8] 未来展望 - 行业将逐步止跌回稳进入"不动产时代"[6] - 公司通过三大主业实现多元化均衡化发展[10] - 存量市场经营和综合服务存在巨大挖掘空间[7]