楼市整体表现 - 2025年9月70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅继续呈收窄态势 [1] - “金九”楼市保持相对稳定，二手市场成交量稳定，新房市场持续结构性分化 [1] - 房价同比降幅收窄的积极信号持续显现，显示前期政策效果开始逐步渗透，市场长期下行压力有所缓解 [1] 新房市场价格变动 - 9月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [2] - 北京和上海新房价格环比分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，三线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同 [2] - 新房房价指数环比涨幅为正的5个城市依次为上海、杭州、北京、长春、惠州，上海、杭州以0.3%的环比涨幅并列70城首位 [2] - 从同比看，9月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅收窄0.2个百分点，其中上海同比上涨5.6% [3] - 二、三线城市新房价格同比分别下降2.1%、3.4%，降幅均收窄0.3个百分点 [3] - 新房价格同比上涨城市数量从5个增至8个，包括上海、杭州、成都、太原、乌鲁木齐、南宁、宜昌、三亚 [3] 二手房市场价格变动 - 9月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [4] - 二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均扩大0.1个百分点 [4] - 全国二手房均价已连续31个月环比下降，且四大一线城市悉数下跌 [4] - 同比来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点 [4] - 二、三线城市二手房价格同比分别下降5.0%和5.7%，降幅分别收窄0.2个和0.3个百分点 [4] 市场分化与政策影响 - 一线城市新房呈现“核心企稳、外围下滑”的分化格局，二三线城市同步下跌0.4%，反映出非核心城市需求仍处疲软状态 [3] - 北京、上海等城市新房价格逆势上涨，核心原因在于核心区优质改善房源入市与外围限购放松形成双重支撑 [2] - 8-9月一线城市密集出台宽松政策，如深圳分区放开限购、上海下调存量房贷利率、北京优化公积金提取范围等，直接拉动改善需求释放 [2] - 政策对二手房价格的托底作用仍需时间显现，一线城市二手房价格环比降幅与上月持平，二三线降幅进一步扩大 [4] - 安居客平台线上百城二手房挂牌时长升至95天，其中三四线城市达99天，反映出中小城市二手房去化难度更大 [4] 四季度市场展望 - 政策宽松将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化 [5] - 一二线城市非核心区包括大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存 [5] - 随着去年四季度低基数效应显现，叠加政策效果持续释放，10-12月各线城市房价同比降幅有望进一步收窄 [5] - 一线城市新房价格甚至可能实现同比由负转正 [5]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [3] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现微幅回升 [3] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高，成交端环比上升18%，同比下降5% [5] 主要房企销售排名与规模 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [3] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [3] - 销售规模在1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元 [3] - 第二阵营（500-1000亿）共7家，较去年同期减少1家，第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少1家 [3] 政策影响与城市分化 - 受三季度楼市新政影响，部分房企9月业绩环比回升，72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家环比增幅大于30% [5] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度累计同比增长4% [5] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑政策，成交稳中有增，效果显著 [5] - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡，市场仍面临调整压力 [5] 市场展望 - 短期政策将维持宽松基调，聚焦"止跌回稳"目标，推动已出台政策加快落实 [6] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目有限，市场分化行情将延续 [6]

房贷利率政策调整 - 深圳多家银行包括工商银行深圳分行、建设银行深圳分行、浦发银行深圳分行、上海银行深圳分行等自即日起优化商业性个人住房贷款利率定价机制 不再区分首套和二套住房 统一执行新利率规则 [1] - 调整后商业贷款二套利率与首套相同 均为LPR减45BP（3.05%） 公积金贷款二套利率为3.075% [1][5] - 新申请房贷客户直接受益 二套房购房者享受与首套房相近利率优惠 存量二套房贷款客户符合条件可主动申请调整利率 [3] 利率调整条件限制 - 二套房降息需满足特定条件 仅适用于原房贷利率加点幅度高于上季度全国新发放房贷平均加点幅度30个基点（0.3%）的存量二套房贷款人 [2] - 符合条件的客户可向银行申请下调利率 目前部分银行已开始受理申请 [2][3][6] 对购房者的影响 - 调整前深圳二套房贷利率普遍比首套高出0.6%-1.2% 同样贷款100万情况下二套房月供比首套房高出数百元 [4] - 以存量二套商业贷款剩余300万 贷款剩余20年等额本息方式计算 调整后每月可少还房贷约138元 累计少还3.3万元 [5] - 改善型需求家庭换房门槛降低 还款压力明显减轻 [4] 政策信号与市场趋势 - 深圳银行调整释放楼市政策持续宽松信号 鼓励合理住房需求特别是改善型购房需求 [7] - 未来可能有更多银行跟进类似政策 二套房利率存在进一步下调可能性 [7]

政策影响与市场反应 - 上海外环以外区域取消住房限购套数限制并允许公积金提取支付新房首付款 刺激购房需求[1] - 新政后外环以外区域二手房挂牌数量增加但挂牌单价下调 房源成交周期较长[8] - 上海外环以外项目来访量持续攀升 政策积极效应稳定释放中[8] 供应与推盘情况 - 9月上海首批11个楼盘1099套房源过会 其中9个位于外环以外区域[1] - 9月首批商品房总供应面积13.9万平方米 总货值约83.1亿元[3] - 开发商集中人力物力推进项目 大华静安年华项目全员投入确保销售领先[5] 价格变动趋势 - 外环以外新项目备案价格较上一批次下调 松江保利西郊和煦从56306元/㎡降至55576元/㎡[6] - 嘉定南山璞缦从48901元/㎡降至45675元/㎡ 宝山金茂棠前每平米下降1300多元[6] - 内环豪宅市场保持坚挺 黄浦区金陵华庭备案价达32.68万元/㎡刷新纪录[1] 市场活动与促销 - 奉贤奉发集团推出"一口价"优惠房源 凭安家置业卡可抵50000元[3] - 闵行区10余个房产项目参与"好房狂享GO"活动 包括象屿地产和保利置业等项目[4] - 保利世博天悦项目组织专家团进行"好房子"评审 推进剩余房源去化清盘[4] 成交数据表现 - 9月1-7日上海商品住宅新增供应5.16万㎡ 成交量10.67万㎡ 成交均价74914元/㎡[8] - 存量住宅758.98万㎡ 去化周期17.09个月 奉贤区成交2.69万㎡占比25.18%[8] - 静安区成交总价20.76亿元占比25.97% 9月二手房累计成交突破5000套[8] 市场预期与展望 - 预计9月上海豪宅成交量环比提升20%-30%[2] - 新房成交价格整体将维持较高水平 政策推动市场逐步企稳向好[9] - 传统销售旺季到来将带动新建商品住宅成交企稳回升[9]

深圳二手房市场动态 - 截至7月7日深圳共有75169套有效二手房源在售 较上周增加1311套 在售量创新高 [1] - 上周深圳全市二手房（含自助）录得1436套 环比增长4.2% 录得量两连涨 [1] - 上半年深圳共售出超5.1万套住宅 同比上涨39% 其中二手房网签29231套 同比上涨37% [1] - 二手房成交均价下滑至每平方米5.46万元 市场延续"以价换量"现象 [1] - 深圳6月新二手房成交周期为244天 环比减少13天 但同比仍处较高水平 [1] 二手房与新房市场关系 - 二手房在售房源增加为刚需群体提供更多选择 可能带动新房市场销售改善 [1] - 新房市场政策调整、开发商让利及"高得房率"新房出现 导致购房者转向新房市场 [1] - 二手房在售量持续增加可能倒逼价格继续回落 [1] 深圳楼市政策与需求变化 - 上半年政策集中在金融方面 表现为房贷"两降一升"：公积金利率及商业房贷利率下调 公积金贷款额度提升 [2] - 上半年深圳购房者对改善房源需求扩大 90平方米以上成交占比42.6% 较去年同期增长5.6% [2] - 三孩政策放开及生育观念转变推动家庭对大户型需求增长 [2] 下半年市场展望 - 政策保持宽松叠加"金九银十"传统旺季及年底冲刺节点 市场成交活跃度有望提升 [2] - 下半年深圳楼市预计保持同比稳定态势 一手房由高性价比好房子带动 二手房由庞大刚需带动 [2]

深圳楼市整体成交表现 - 2025年上半年深圳新房和二手房成交约6 4万套 同比增长49 6% 其中住宅成交接近5万套 同比增长38 3% [1] - 新房住宅可售房源25731套 去化周期下降至7 4个月 为近四年同期新低 [1] - 非住宅可售套数19440套 去化周期回落至42 6个月 但整体去化压力依然巨大 [1] 新房市场动态 - 2025年上半年深圳新房共成交30245套 同比增长75 1% 环比下降19 2% [1] - 新房住宅成交21222套 同比增长44 9% 环比下降38% [1] - 市场分化明显 热点项目去化表现亮眼 冷门项目去化节奏滞后 [1] - 4月份后新房市场交易情绪转弱 5月多个项目推出促销活动加速去化 [1] 二手房市场特征 - 低单价 低总价房源占据主流 单价4万元以下房源成交占比40 8% 同比扩大9% [2] - 总价300万元以下房源成交占比41 5% 同比扩大6 1% [2] - 二手房议价率达7 6% 为2020年以来半年度新高 同比提高0 9% [2] - 换房或急售业主议价空间较大 购房者选择多样 交易情绪挑战明显 [2] 市场展望 - 预计下半年政策保持宽松 叠加传统销售旺季及年底冲刺节点 市场活跃度有望提升 [2]

核心观点 - 6月核心城市新房销售或得到一定支撑 但城市间及项目间分化行情仍将延续 [1] 土地市场表现 - 5月核心城市土地市场保持一定热度但边际转弱 300城宅地出让金同比增幅收窄 [1] - 杭州 北京 上海 成都等城市优质地块继续拍出较高溢价 [1] 政策与市场环境 - 5月降准降息落地为市场注入信心 [1] - 6月楼市政策预计保持宽松基调 重点在专项债收储和城中村改造政策落实进展 [1] - 当前居民就业收入预期偏弱仍是制约购房需求释放的首要因素 [1] 销售表现与展望 - 端午小长假期间多地延续促销活动但市场整体表现平淡 [1] - 随着年中销售节点来临 房企将加大推盘节奏及促销力度 [1] - 叠加"好房子"产品入市 核心城市新房销售或得到一定支撑 [1]

房地产市场现状与政策变化 - 房地产市场目前非常低迷 经济下行对行业冲击巨大 国家出台多项政策扶持但效果有限 [1][3] - 中央近期推出力度空前的楼市政策 首套房首付比例降至15% 二套房降至25% 一线城市200万房产首付从60万腰斩至30万 [5][6] - 首套房贷利率普遍进入3字头（3.2%-3.5%） 较两年前5%以上大幅下降 160万贷款30年可省利息40余万 [6][9] 地方政府配套措施 - 多孩家庭购房最高补贴12万元 部分城市推出5万元"以旧换新"利息补贴 [8][12] - 购房送车位 送装修 开发商联合政府推出特价房源加速库存出清 [12] - 契税 登记费等交易费用下调 多地实现购房办证"一站式服务" [11] 房价趋势与区域分化 - 部分城市房价已触底反弹 成都多个板块止跌 武汉合肥核心项目供不应求 [19][22] - 一线城市二手房挂牌价回升 议价空间缩小 高新区等核心区域房价上涨数千元/平米 [21][22] - 4月新房销售环比正增长 土拍溢价率回升 政策重点呵护一线城市（深圳取消豪宅线 广州调整增值税政策） [23][25] 市场预期与结构性机会 - 政策导向从"房住不炒"转向鼓励合理住房消费 核心区域将率先受益于政策红利 [15][29] - 历史规律显示楼市复苏通常由少数区域带动（2015年深圳 2018年杭州苏州 2020年成都宁波） [31] - 当前居民债务压力高企 结婚人数创新低 需求端支撑力不足可能制约政策效果 [33][35]