报告行业投资评级 - 看好（维持） [2] 报告的核心观点 - 2026年政府工作报告基本延续了去年底中央经济工作会议对房地产的相关表述，无新增变化，政府政策思路具有一贯性，即防风险、保民生和去金融化 [4] - 下一阶段政策重心或将围绕城市更新和保障房展开，高能级城市购房门槛可能进一步松动，公积金贷款政策亦有望调整，但深度降息、大规模收储等政策落地难度较大 [4] - 由于过去5年量价的深度调整，参考国际经验国内多数基本面指标已回归均衡区间，即便没有超常规政策刺激，房地产市场也有望在1-2年内止跌回稳，建议市场关注点从政策博弈切换至景气度跟踪和周期拐点判断 [4] - 上海“沪七条”新政后楼市升温明显，二手房单日成交创近一年新高，叠加传统置业旺季，看好核心城市“小阳春”表现 [3][5][32] - 短期看好行业脉冲行情仍可持续，中期若小阳春后景气度回落，推荐把握三条结构性投资主线 [6] 根据相关目录分别进行总结 一、市场表现 - A股房地产指数周跌幅4.09%，跑输沪深300指数 [9][10] - H股板块中，香港内房股指数周跌幅4.76%，港资房企指数周跌幅4.88%，均跑输恒生指数 [13][14] - A股个股中，西藏城投周涨幅11.65% [14] - H股香港内房股中，美的置业周涨幅7.11%；港资房企普跌，新世界发展周跌幅12.80% [15][16][17] 二、二手房周度跟踪 - **挂牌价**：一线城市挂牌价周环比下降0.2%，上海挂牌价周环比下降0.2%，降幅与上周持平 [5][19] - **挂牌量**：节后持续回升，一线城市挂牌量周环比+0.75%（涨幅扩大0.39个百分点），其中上海挂牌量周环比+1.82%（涨幅扩大0.63个百分点） [5][21] - **成交量**：新政叠加传统置业旺季，上海二手房市场活跃。3月8日上海二手房单日成交2053套，创近一年新高；“沪七条”颁布以来（2026/02/26-2026/03/08）二手房累计成交农历同比增长49.9%；分线城市成交回升，一线城市二手房成交周环比+83%、月同比+34%，二线城市周环比+62%、月同比+69%；北上广深二手房成交周环比分别增长82%、71%、118%、125% [5][32] - **议价率**：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳议价率月环比分别下降0.4、1.0、0.4个百分点，买卖双方趋于理性 [44][46] 三、新房周度跟踪 - **成交**：节后新房成交整体回暖，跟踪的十个样本城市新房成交周环比+91%，其中一线城市周环比+107%，上海周环比+86% [5][48][49] - **库存及去化**：十个样本城市新房库存面积7757.52万方，周环比微增0.1%；一线城市新房库存2990.78万方，周环比转正至0.2%，年同比-2.0% [50][51] 四、重点事件点评：两会地产无新增表述 - 2026年政府工作报告中房地产相关表述延续此前思路，无新增变化 [52][53] - 政策思路依旧是“保民生”和“防风险”，且“保民生”重要性提前 [54] - 需求端政策趋向精细化，与生育政策更多结合 [54] - 供给端政策是主要着力点，强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，并探索盘活存量商品房用于保障房，但“鼓励”一词暗示收储政策力度不宜期待过高 [54][55] - “深化公积金制度改革”首次写入政府工作报告，预计是今年地产宽松重要着力点 [55] - 再次强调“好房子”建设，其重要性在政策端和需求端均不断提升 [56] - 城市更新的战略地位不断提升，更可能向修缮改建、提质增效方向演化 [56] 五、房企融资 - 上周有多家房企发行债券，其中杭州滨江房产集团股份有限公司（民企）发行2年期中期票据，发行总额6亿元，票面利率2.75% [58] 六、行业政策及新闻 - 两会召开，政府工作报告划定今年房地产发展重点 [60] - 深圳市印发通知进一步规范城市更新项目管理 [60] - 杭州市余杭区发布通知，在2026年3月31日前购买新建商品住宅给予每套5万元补助 [60] - 中国人民银行行长表示，1月新发放个人住房贷款加权平均利率为3.1%，处于历史低位 [60] 七、投资建议 - **短期**：政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪，叠加4月政治局会议仍有政策预期，看好行业脉冲行情短期或仍可持续 [6][61] - **中期结构性主线**（若小阳春后景气度回落）：按确定性从高到低排序：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3) 深耕产品力、去化及盈利能力更优的“好房子”企业 [6][61]

行业投资评级 - 对房地产行业维持“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告对房地产的表述基本延续了去年底中央经济工作会议内容，无新增变化，重申了防风险、保民生和去金融化的政策思路一贯性 [4] - 下一阶段政策重心或将围绕城市更新和保障房展开，结合部分高能级城市购房门槛松动（如社保年限、落户资格）及公积金政策调整，但深度降息、大规模收储等政策落地难度较大 [4] - 尽管缺乏超常规政策刺激，但由于过去5年量价深度调整，参考国际经验多数基本面指标已回归均衡区间，房地产市场有望在1-2年内止跌回稳，建议市场关注点从政策博弈转向景气度跟踪和周期拐点判断 [4] - 上海“沪七条”新政后楼市升温明显，叠加传统置业旺季，今年楼市“小阳春”行情确定性较高 [3][5] - 短期看好行业脉冲行情仍可持续，因政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪，且4月政治局会议仍有政策预期 [6] - 中期若小阳春后景气度回落，推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低依次为：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出及利率下行下价值重估的商业地产运营商；3) 深耕产品力、去化与盈利能力更优的“好房子”企业 [6] 根据目录进行总结 一：市场表现 - **板块指数表现**：报告期内，A股申万房地产指数周跌幅为4.09%，跑输沪深300指数 [7][9]。H股方面，香港内房股指数周跌幅为4.76%，港资房企指数周跌幅为4.88%，均跑输恒生指数 [7][13] - **个股表现**：A股涨幅居前的为西藏城投（周涨幅11.65%），H股香港内房股中美的置业周涨幅7.11%，而港资房企普遍下跌，新世界发展周跌幅达12.80% [7][14][15][16][17] 二：二手房周度跟踪 - **挂牌价**：一线城市挂牌价周环比下降0.2%，其中上海挂牌价周环比下降0.2%，降幅与上周持平 [5][19] - **挂牌量**：节后挂牌量季节性回升，一线城市挂牌量周环比上涨0.75%，涨幅扩大0.39个百分点；其中上海挂牌量周环比上涨1.82%，涨幅扩大0.63个百分点 [5][21] - **成交量**：新政与旺季叠加，上海二手房市场活跃。3月8日上海二手房单日成交2053套，创近一年新高 [5][32]。“沪七条”颁布以来（2026/02/26-2026/03/08），二手房累计成交农历同比增长49.9% [5][32]。分线城市看，一线城市二手房成交周环比增长83%，月同比增长34%；二线城市周环比增长62%，月同比增长69% [5][32]。北上广深周环比分别增长82%、71%、118%、125% [5][32] - **议价率**：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳分别下降0.4、1.0、0.4个百分点，显示买卖双方趋于理性 [44][46] 三：新房周度跟踪 - **成交量**：节后新房成交整体回暖。跟踪的十个样本城市新房成交周环比增长91% [5][48]。其中一线城市周环比增长107%，上海周环比增长86% [5][48]。上海年初至今累计成交同比微增3% [48] - **库存及去化**：十个样本城市新房库存面积7757.52万平方米，周环比微增0.1% [50][51]。一线城市库存2990.78万平方米，周环比转正至0.2%，年同比下降2.0% [50][51]。十大城市去化周期为37.2个月 [51] 四：重点事件点评（两会政策） - **政策定调**：2026年政府工作报告中房地产相关表述分布于“推动新型城镇化和区域协调发展”、“更大力度保障和改善民生”、“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”三个章节，延续了“保民生”和“防风险”的一贯思路 [52][54] - **具体方向**： 1. **需求端精细化**：提及加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求，未来政策或与生育政策更多结合 [54] 2. **供给端去库存**：强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [52][54]。但“鼓励”一词暗示收储仍以地方政府为主导，市场不宜对力度期待过高 [55] 3. **公积金制度改革**：政府工作报告首次提出“深化住房公积金制度改革”，预计将成为今年政策宽松的重要着力点，方向可能包括提高贷款额度、扩大使用范围等 [55] 4. **“好房子”建设**：再次强调有序推动“好房子”建设，在房地产金融属性削弱、商品属性增强的背景下，产品力重要性提升 [56] 5. **城市更新**：战略地位提升，但更可能的方向是修缮改建、提质增效，而非大规模拆建 [56] 五：房企融资 - 报告期内，多家房企发行债券。其中，杭州滨江房产集团股份有限公司（民企）发行2年期中期票据，发行总额6亿元，票面利率2.75% [58] 六：行业政策及新闻 - 主要事件包括：深圳市发布规范城市更新项目管理的通知（3月16日生效）[60]；2026年政府工作报告发布 [60]；杭州市余杭区发布鼓励住房消费通知，在2026年3月31日前购买新建商品住宅可获每套5万元补助 [60]；中国人民银行行长潘功胜表示，1月新发放个人住房贷款利率为3.1%，处于历史低位 [60]

文章核心观点 - 网络流传的“曹德旺预言2026年房价将迎来5大转变”为虚假信息，曹德旺近期并未发表相关讲话 [1][3][14] - 撇开预言不谈，从当前房地产市场角度分析，预计2026年国内房价将可能迎来五个关键转变 [3][14] 房地产市场趋势分析 - **一线城市房价趋势转变**：预计2026年，上海、深圳等一线城市房价将从之前的抗跌转变为补跌，主要原因是其房价与收入比达到40，显示泡沫仍较大，且当地居民收入减少难以支撑高房价 [3] - **房产属性转变**：国内楼市将从过去20多年以投资为主的市场，转变为房价逐步与当地居民收入挂钩，最终回归居住属性 [4][6] - **行业发展模式转变**：政策引导下，房地产行业预计将从“粗放发展”阶段转向建造“好房子”，自2025年起开始转型，预计2026年质量好的房子将受追捧，而老破小、老破大、老旧高层住宅等房价将大幅下跌 [8] - **低线城市房价趋势**：预计2026年，将有越来越多的三四线城市房价跌至几万元一套的“白菜价”，例如鹤岗、大庆、鸡西、双鸭山等地，原因在于人口净流出、本地购房需求有限以及产业结构单一导致就业岗位不足 [9][11] - **保障房供应影响**：中国高层宣布未来5年内将推出600万套保障房，平均每年120万套，预计2026年各地将加快保障房入市步伐，其低于周边商品房的价格将对商品房需求产生分流，加大商品房价格下行压力 [12]

宏观经济数据 - 2025年上半年中国GDP同比增长5.3%，在全球主要经济体中表现突出 [1] - 全国居民人均可支配收入21840元，名义增长5.3% [1] - 全国CPI同比下降0.1%，物价呈现"稳中有降"格局 [1] 房地产市场 - 2025年1-6月新建商品房销售面积45851万平方米同比下降3.5%，销售额44241亿元下降5.5% [5] - 百城二手住宅价格累计下跌3.60% [5] - 房价分化趋势明显：前期跌幅大的二三线城市跌幅放缓，上海/深圳等房价收入比超40的城市可能出现补跌 [5] - 商品房预售制逐步取消，房企将增加现房销售比重 [7] - 未来5年计划提供600万套保障房，价格显著低于商品房，对商品房市场形成分流压力 [7] 汽车市场 - 2025年出现汽车降价潮：中低档车降价2-3万元，高档车最高降9万元 [9] - 降价潮持续原因：新能源汽车抢占市场导致产能过剩；科技企业(小米/华为)入局加剧竞争；中产收入减少抑制换车需求 [9] 存款与货币 - 2025年一季度M2规模达326万亿元，为2024年GDP的2倍以上 [11] - 存款利率处于历史低位但继续下行空间有限，活期利率已接近零 [13] - 银行面临存款流失风险，贷款利率同步下调导致风险上升 [13]

银行业趋势 - 银行3年期定期存款利率从3年前的3 15%降至1 9% 降幅近40% 显示存款利率持续下行趋势 [3] - 贷款利率下降减轻企业和房贷压力 但导致居民存款收益大幅缩水 [3] - 国债等低风险理财产品(R2以下)成为银行存款替代选择 [3] 房地产行业变革 - 保障房建设计划未来五年投放600万套 相当于每年新建两个中型城市规模 [3] - 保障房定价为同地段商品房7折 北京五环外项目已导致周边二手房挂牌量增加30% [3] - 市场出现分化 刚需客转向保障房 投资客面临商品房投资价值重估 [3] 婚姻登记服务升级 - 结婚登记新规取消户口簿要求 实现跨省通办和电子证件办理 [5] - 上海试点三个月后结婚登记量环比增长45% 显示手续简化显著提升登记意愿 [5] - 新规预计6月全国推广 可能引发登记量进一步增长 [5] 人工智能产业应用 - 服务机器人已在银行 外卖 制造业等领域快速渗透 深圳电子厂用机器人替代30%普工 [5] - 机器人维修等技术岗位需求激增 相关技术人员月薪达2万元 [5] - AI应用加速催生新职业机会 劳动力市场面临结构性调整 [5] 跨行业投资建议 - 国债和货币基金成为低风险资金配置优选 [7] - 房地产投资需结合保障房建设规划重新评估区位价值 [7] - 机器人操作等AI相关技能培训需求将显著增长 [7]