新房市场表现 - 2025年9月光大核心30城商品住宅成交面积1080万㎡，同比下降1.2%，环比上升22.2% [3] - 2025年1-9月光大核心30城商品住宅累计成交面积9578万㎡，同比下降7.1% [3] - 2025年9月光大核心30城商品住宅成交均价24133元/㎡，同比上升1.9%，环比上升1.5% [3] - 2025年1-9月光大核心30城商品住宅成交均价24716元/㎡，同比上升2.6% [4] - 一线及强二线城市（北上广深杭蓉）1-9月新房成交面积3055万㎡，同比微降0.7%，表现优于其他二线城市（成交面积6523万㎡，同比下降9.9%） [3] - 重点城市中，北京1-9月新房均价60597元/㎡，同比大幅上升14.8%，上海均价81600元/㎡，同比上升3.9%，而广州和深圳均价分别同比下降6.5%和4.0% [4] 二手房市场表现 - 2025年9月光大核心15城二手住宅成交面积1223万㎡，同比上升15.5%，环比上升2.6% [5] - 2025年1-9月光大核心15城二手住宅累计成交面积1.17亿㎡，同比上升9.6% [5] - 2025年9月光大核心10城二手住宅成交均价23013元/㎡，同比下降1.6%，环比下降1.5% [5] - 2025年1-9月光大核心10城二手住宅成交均价23905元/㎡，同比下降0.5% [5] - 一线城市二手房市场活跃，9月成交面积446万㎡，同比大幅上升23.8%，1-9月累计成交面积4069万㎡，同比上升15.2% [5] - 重点城市二手房均价分化，北京1-9月均价28643元/㎡，同比上升4.6%，而上海、广州、深圳均价同比分别下降1.1%、6.7%和2.2% [6] 城市层级分化 - 核心30城中，一线及强二线城市（北上广深杭蓉）9月新房成交均价43565元/㎡，同比上升1.7%，显著高于其他二线城市的15775元/㎡（同比下降4.1%） [3] - 核心10城中，一线城市9月二手房成交均价32943元/㎡，同比下降1.9%，而其他二线城市成交均价15394元/㎡，同比下降6.0%，价差明显 [5] - 1-9月数据同样显示，一线及强二线城市新房和二手房价格韧性普遍强于其他二线城市 [4][5]

新建商品房市场表现 - 2025年9月全市新建商品房成交面积约34万平方米，环比微增0.4% [1][2] - 9月全市新建商品住房成交均价为8165元/平方米，环比上涨5.9% [1][3] - 1-9月全市新建商品房成交面积累计约336万平方米，新建商品住房成交面积约207万平方米，同比减幅较1-8月收窄0.2个百分点 [2] 区域市场分化情况 - 新建商品房市场中，蓬江区、江海区和鹤山市的成交面积在9月实现环比和同比增长，新会区为环比增长 [2] - 新建商品住房价格方面，蓬江区和新会区在9月环比和同比均上涨，开平市、鹤山市和恩平市在1-9月期间同比上涨 [3] - 开平市（13.0%）和新会区（3.7%）在1-9月的新建商品住房成交面积实现同比增长 [2] 住房库存状况 - 截至2025年9月底，全市待售新建商品住房库存为51100套，同比减少8.7% [4] - 蓬江区、江海区、鹤山市和恩平市的库存环比和同比均减少，新会区、台山市和开平市库存同比减少 [4] 存量房市场表现强劲 - 9月全市存量房成交面积约37万平方米，环比大幅增长27.5%，同比增长54.2% [5] - 9月存量住房成交面积约26万平方米，环比增长11.6%，同比增长21.9%，成交套数2422套，其面积和套数已连续四个月超过当月新建商品住房 [5] - 1-9月全市存量房成交面积累计约289万平方米，同比增长10.4%，存量住房成交面积约212万平方米，同比增长1.7% [5] 整体房地产市场概况 - 2025年9月全市房屋（含新建商品房和存量房）总成交面积约71万平方米，环比增长13.0%，同比增长19.8% [1] - 1-9月全市房屋总成交面积累计约626万平方米，同比增长2.4%，其中住房成交面积约419万平方米 [1] - 1-9月存量住房占全部住房成交比例达到50.7%，较1-8月增长0.7个百分点，较去年同期增长3.7个百分点 [5]

行业评级 - 房地产行业投资评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 北京放宽限购政策，五环外不限购并加大公积金贷款支持力度[8][16] - 周度一二手房成交规模同环比均下降：一手房成交套数同比-12%，环比-21.3%；二手房成交套数同比-1.7%，环比-8.2%[6][32] - 建议关注财务稳健的龙头房企（保利发展、招商蛇口等）及物业管理公司（华润万象生活、保利物业等）[8] 市场表现 - 申万房地产指数上涨2.16%，跑赢沪深300指数0.93个百分点[5][13] - 个股涨幅前五：黑牡丹、*ST荣控、亚通股份等；跌幅前五：大连友谊、珠江股份等[13] 行业基本面 一手房市场 - 38城周度成交面积182.9万方，同比-15.5%，环比-27%[6][21] - 一线城市成交面积同比-35.6%（北京-47.7%），二线城市同比-5.2%（武汉+22.8%）[31] 二手房市场 - 16城周度成交面积150.7万方，同比-2.4%，环比-8.7%[6][32] - 一线城市成交套数同比+1%（深圳+9.6%），三四线城市成交面积同比+20.5%[48] 库存与土地市场 - 17城商品房库存面积1.88亿方，去化周期148周[6][58] - 土地供应量同比+10.5%，成交楼面价1447元/平，溢价率3.6%[7][59] 重点公司 - 保利发展2025E PE 17.4倍，招商蛇口2025E PE 18.5倍，均获"买入"评级[4][8] - 华润万象生活2025E PE 18.9倍，保利物业2025E PE 11.0倍[4][8] 政策动态 - 北京优化限购：五环外不限套数，公积金贷款额度最高100万[16] - 苏州出台私有住房更新规定，限制层高和建筑形式[15] - 郴州设定住宅建设"双限"红线：建筑高度≤26层，容积率≤3.1[15]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 本周15城二手房成交环比由降转升但同比连降六周，38城新房成交环比继续下滑且同比也连降六周，一线城市二手房、新房周成交同比均连跌六周，7月7 - 13日北京、深圳二手房周挂牌价环比下滑而上海增长 [1][3][26] 各部分总结 二手房成交情况 - 本周15城二手房成交面积204万平，环比增幅2%，同比下滑3%，降幅收窄2个百分点；7月1 - 17日累计同比下滑5%，略大于6月降幅 [1] - 一线城市环比增长2%，同比下滑9%；二线环比增长11%，同比小幅增长2%；三线环比下滑17%，同比下滑4% [2] 新房成交情况 - 本周38城新房成交面积187万平，环比下滑6%，同比下滑14%，连降六周，降幅较上周收窄5个百分点；7月初至17日，同比累计 - 20% [3] - 一线城市环比下滑24%，同比下滑23%；二线环比下滑1%，同比下滑9%；三线环比增长14%，同比下滑10% [3][4] 重点城市观察 - 一线城市二手房周成交面积环比增长2%，同比下滑9%；新房环比下滑24%，同比下滑23% [26] - 杭州二手房增长2%、新房下滑44%；成都二手房增长5%、新房下滑11% [28] 房价观察 - 7月7 - 13日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别增长0.46%、下滑0.29%、下滑0.77%，与去年“924”政策前一周相比均下滑 [55]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 本周二手房成交环比由升转降、同比连降四周且降幅扩大，新房成交环比连增三周但同比仍为负，不同城市层级的二手房和新房成交表现存在差异，部分重点城市的二手房和新房成交面积及价格也有不同变化[1][3] 各部分总结 二手房成交情况 - 本周15城二手房成交面积218万平，环比下滑9%，同比下滑12%且降幅扩大8个百分点[1] - 一线城市连跌六周后小幅转升，本周环比增长6%，同比连跌四周、本周下滑13%，其中深圳增幅较高、北京和上海下滑[1] - 二线、三线环比均由升转降，本周环比分别下滑18%、21%，同比分别下滑12%、9%[2] 新房成交情况 - 本周38城新房成交面积456万平，环比增长20%，同比下滑17%[3] - 一线城市环比连增三周、本周增幅34%，同比连跌四周、本周下滑10%，其中深圳由增转降[3] - 二线城市环比连增两周、本周增速13%，三线连增四周、本周增速18%，同比分别下滑19%、22%[4] 重点城市观察 - 一线城市二手房周成交面积环比增长6%、同比下滑13%，新房环比增长34%、同比下滑10%[23] - 杭州二手房下滑5%、新房增长150%，成都二手房下滑16%、新房增长1%[25] 房价观察 - 6月23 - 29日上海和深圳二手房周挂牌价环比分别增长0.15%、0.39%，北京下滑0.06%[49] - 与去年“924”政策前一周相比，北京、上海、深圳二手房挂牌价均下滑[49]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周二手房成交环比小幅增长但同比持续转弱，新房成交环比回升但同比表现仍较弱，不同城市层级的二手房和新房成交情况存在差异[1][2] 各部分总结 二手房成交情况 - 本周 15 城二手房成交面积 240 万平，环比增 3%，同比降 4%；6 月初以来累计同比降 1%，增速继续下台阶[1] - 一线城市二手房周成交面积连跌六周，本周环比降 1%；二线、三线环比连续第三周增长，本周环比增速分别为 3%、12%[1][2] 新房成交情况 - 本周 38 城新房成交面积 381 万平，环比增 41%，连续第二周回升；同比降 10%，弱于 6 月以来的 -7%和 3 月的 1%，与 5 月的 -10%基本持平，好于 4 月的 -13%[2] - 一线城市新房成交环比均增长，环比增 53%；二线新房成交由降转升，三线连续第三周增长，环比增速分别为 52%、16%[3][4] 重点城市观察 - 6 月 20 - 26 日，一线城市二手房周成交面积环比降 1%，新房增 53%[24] - 二手房方面，京沪深周成交面积环比降 1%，已连降六周；新房方面，北上广深均增长，增幅分别为 32%、84%、47%和 1%[24] - 杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增 2%、145%；成都本周二手房、新房周成交面积较前一周均增 1%[25] 房价观察 - 6 月 16 - 22 日，上海和深圳二手房周挂牌价环比分别增 0.19%、0.07%，北京降 0.22%；与去年 "924" 政策前一周相比，三地均下滑[53]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周15城二手房成交环比小幅增长、同比由增转降，38城新房成交环比由降转增、同比降幅扩大；一线城市二手房环比连续五周下滑，新房环比由降转增；二线、三线二手房环比均连续两周增长，二线新房环比持续下滑、三线转增；重点城市中，一线城市二手房和新房表现分化，杭州、成都二手房和新房表现各异；5月京沪深二手房住宅价格指数环比、同比均下滑，新房价格有涨有跌 [1][2] 各部分总结 二手房成交情况 - 本周15城二手房成交面积234万平，环比小幅增长3%，同比下滑5%，6月以来增幅收窄至1% [1] - 一线城市二手房环比连续五周下滑，成交面积环比下滑2%，其中深圳环比下滑10%，上海环比下滑4%，北京环比增长5% [1] - 二线、三线二手房环比均连续两周增长，环比增速分别为4%、14%，二线南宁环比增幅达81%，三线佛山和东莞增幅分别为17%和13% [2] 新房成交情况 - 本周38城新房成交面积268万平，环比增幅约5%，同比-14%，降幅较6月以来扩大 [2] - 一线城市新房环比由降转增，环比增长2%，北京因上周基数低贡献较大增幅，上海环比继续下滑16% [2] - 二线新房环比持续下滑，三线转增，环比分别为-1%、18%，三线宝鸡、温州环比增幅较大 [3] 重点城市观察 - 本周一线城市二手房环比连续五周下滑，新房增长2%；二手房京沪深环比下滑2%，新房北京、广州和深圳分别增长32%、8%和8%，上海下滑16% [24] - 杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别下滑7%、1%，成都二手房增长5%、新房下滑17% [25] 房价观察 - 5月一线城市二手房住宅价格指数环比下滑0.7%，同比下滑2.7%，降幅收窄0.5个百分点 [50] - 5月一线城市新建商品住宅销售价格环比下滑0.2%，同比下滑1.7%，降幅收窄0.4个百分点 [50]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周二手房同比降温明显，新房环比降幅与季节性规律差别不大，京沪深新房周成交面积降幅高于二手房，5月5 - 11日北京和深圳二手房挂牌价环比下滑而上海增长 [1][2][14][39] 各部分总结 二手房成交情况 - 本周（5月9 - 15日）15城成交面积245万平，较节前一周降幅约9.5%，同比增速放慢，本周增长3.1%，显著低于4月的20%、3月的38% [1] - 分城市层级看，一二三线二手房环比均下滑，一线降幅相对较小，一线、二线、三线环比分别降6.2%、11.2%、13.6% [1] - 一线城市中，北京、上海分别环比下滑12%、5%，深圳增长6%；二线城市中，苏州降幅较大达27%，青岛、厦门、成都和南宁跌幅介于6% - 15%之间，杭州基本持平 [1] - 同比来看，本周一线城市增长16%，增幅明显收窄，二线城市下滑1%，三线城市下滑13%，均由增转降 [2] 新房成交情况 - 本周38城成交面积273万平，较节前一周降幅约15%，同比下降12%，降幅与4月的13%相差不大 [2] - 分城市层级看，一二三线新房成交环比均下滑，一线降幅较大，一线、二线、三线环比分别降32%、16%、11% [2] - 同比来看，本周一线城市下滑10.5%，二线城市下滑22.9%，降幅较4月明显扩大，三线城市下滑8.6%，降幅较4月有所收窄 [2] 京沪深成交情况 - 二手房方面，5月9 - 15日京沪深周成交面积较节前一周下滑6%，其中北京、上海分别下滑12%、5%，深圳增长6%；周同比三地均增长，月同比北上深均增长 [14] - 新房方面，5月9 - 15日京沪深周成交面积较节前一周下滑32%，其中北京、上海和深圳分别下滑28%、33%和34%；周同比北京、深圳分别下滑24%、23%，上海增长1%，月同比5月1 - 15日北京、深圳分别下滑15%、23%，上海增长8% [14] 杭州和成都成交情况 - 杭州本周二手房、新房周成交面积较节前一周分别持平、下滑31%，分别相当于2024年高点的68%、18% [15] - 成都本周二手房、新房周成交面积较节前一周分别下滑6%、下滑15%，分别相当于2024年高点的70%、56% [15] 房价情况 - 5月5 - 11日，北京和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑0.39%和0.55%，上海增长0.47% [39] - 与去年“924”政策前一周相比，北京、上海、深圳二手房挂牌价仍然均下滑，降幅分别为4.8%、0.7%、3.2% [39]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（4月18 - 24日）二手房成交环比小幅增长，新房环比连跌四周；不同城市层级和不同城市的二手房、新房成交表现存在差异；4月14 - 20日京沪深二手房挂牌价环比均下滑 [1][3] 各部分总结 二手房成交情况 - 15城周度成交面积环比本周小幅增长2%，同比增长21%，4月1 - 24日同比增长21% [1] - 京沪深周成交面积环比下滑2%，同比增长29%，4月1 - 24日北京、上海、深圳分别增长22%、39%、51% [2][15] - 二线城市环比增长5%，同比增长17% [2] - 三线城市周环比增长8%，同比增长15% [2] - 杭州二手房周成交面积环比连跌四周，本周下滑3%，相当于2024年高点的74% [15] - 成都二手房周成交面积环比连涨三周，本周增长4%，相当于2024年高点的79% [16] 新房成交情况 - 50城周度成交面积环比下滑3%，连续第四周下跌，同比较2024年同期下滑20%，4月1 - 24日同比下滑15% [3] - 京沪深周成交环比增长7%，同比下滑25%，4月1 - 24日北京、上海分别下滑10%、20%，深圳基本持平 [3][15] - 二线城市周成交环比下滑5%，同比下滑15% [3] - 三线城市周成交环比下滑11%，同比下滑25% [3] - 杭州新房由降转增，本周增长4%，相当于2024年高点的15% [15] - 成都新房连跌三周，本周下滑9%，相当于2024年高点的49% [16] 房价情况 - 4月14 - 20日，北京、上海和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑0.3%、0.02%、0.23%，与去年“924”政策前一周相比，分别下滑4.2%、0.5%、2.4% [38]