市场现状 - 2024年5月全国百城二手住宅平均价格为每平方米14870元，环比下跌趋势已持续25个月 [1] - 多个重点城市二手房挂牌量激增，成都、重庆、武汉挂牌量均突破20万套，杭州达21万套，上海为18万套，北京为11万套 [1] 价格长期上涨后的获利了结 - 自1998年房改后，普通城市房价从每平方米2000元飙升至最高1.1万元，涨幅达5.5倍，一线城市如北京、上海、广州、深圳房价从每平方米3000元跃升至最高6-7万元，涨幅超过20倍 [3] - 长期单边上涨积累了巨量泡沫，市场风向转变导致早期获利丰厚的投资者急于抛售房产变现 [3] 政策松绑的影响 - 多数城市调整或取消了限购、限售政策，为外来人口购房消除障碍，也为多套房产持有者提供了出售便利 [4] - 杭州、西安等城市全面放开限购限售后，二手房挂牌量出现井喷 [4] 房贷利率差异引发的操作 - 早期购房者承担5.88%甚至更高的房贷利率，而新发放房贷利率已降至3.6%左右 [5] - 巨大的利率差催生借新还旧需求，部分家庭通过出售现有住房再以更低利率购买新房来降低负担，客观上增加二手房供应 [5] 购房需求萎缩 - 三年新冠疫情影响许多刚需和改善型家庭的收入，购房能力削弱，原有购房计划被搁置 [6] - 疫情后购房行为更趋理性，购房者不再盲目跟风，而是根据实际经济状况审慎决策 [6] - 购买力不足和需求下降导致大量二手房源面临接盘难的尴尬局面 [6]

全国百城二手房价格走势 - 9月全国百城二手住宅平均单价为13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38% [2] - 二手房价格已连续第41个月下跌，呈现长期下行趋势 [4] 一线城市二手房市场 - 9月一线城市二手房价格环比整体下降0.6%，降幅较8月有所扩大 [4] - 具体城市表现：北京环比降0.6%，上海环比降0.48%，广州环比降0.97%，深圳环比降0.5% [4] - 市场出现“补跌”行情，因前期价格支撑较强，当前回调压力显著 [6] 二手房挂牌量情况 - 8月主要一线城市二手房新增挂牌量激增：北京近1.8万套（同比增33%），上海1.55万套（环比增16%，同比增51%），深圳5989套（同比增94%） [9] - 高挂牌量导致市场竞争加剧，业主需通过更大价格让步以促成交易 [11] 不同层级城市市场分化 - 9月二线城市二手房价格环比下降0.87%，降幅略有扩大 [13] - 三四线代表城市价格环比下降0.68%，降幅收窄0.1个百分点 [13] - 一二线城市因历史价格泡沫较大及产品迭代冲击，跌幅更深；三四线城市则面临“有价无市”困境 [15][16] 政策导向与市场前景 - 当前政策松绑的核心目的是托底市场、防范系统性风险，而非推动价格再度大幅上涨 [18][19] - 市场长期动力已从政策刺激转向经济发展与居民收入预期，普涨行情难再现 [21][22]

政策动向 - 国务院采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [1] - 北京对五环外住房限购及公积金政策实施精准松绑 维持核心区调控框架 [1] - 上海放开外环区域购房套数 明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房 [2] - 福州出台16条支持政策 包括精简规划建设审批 优化容积率计算规则 优化项目规划管理 优化项目验收机制和支持项目预售回款 [2] 区域市场表现 - 2025年8月福州五区住宅签约2515套 环比7月增加460套 创年内新高 [3][6][12] - 2025年8月福州八县市区住宅签约841套 环比7月减少207套 [3][14] - 2025年8月福州全市住宅签约3356套 环比7月增加253套 增幅8.15% 连续三个月上涨 [8] - 2025年1-8月福州五行政区累计签约11859套 签约面积1162899平方米 八县市区累计签约10582套 签约面积1197324平方米 [3] 项目层面表现 - 晋安区8月签约2008套 环比7月增加648套 占据五区整体份额79.84% 主要因安商房楼盘"东栾郡"集中备案 [4][5][9][12] - "东栾郡"单盘8月19-24日期间签约1652套 占据五区8月总签约量三分之二 [5] - 福清市8月签约248套 长乐市签约180套 分别位列八县市区前两位 [8][14] 面积指标分析 - 2025年8月福州五区签约面积215920平方米 环比7月增长 创年度首个突破20万平方米的月份 [3][4] - 八县市区因户型面积较大 8月签约面积104213平方米 套均面积123.91平方米 高于五区的85.85平方米 [3][10] - 晋安区8月签约面积155862平方米 套均面积77.62平方米 [9] - 福清市8月签约面积41968平方米 套均面积169.22平方米 为各区县最高 [10]

市场整体表现 - 三大指数分化：沪指微跌0.39%报3888点，深成指涨0.26%，创业板指跌0.75% [1] - 两市成交额2.68万亿元，较前日缩量4621亿元，超2800只个股上涨 [1] - 中证500涨0.18%，科创50跌1.31%，北证50跌0.76% [2] 消费电子板块 - 歌尔股份涨停，立讯精密涨6.8%，受益于iPhone17备货预期及VR/AR领域延伸 [2] - 领益智造通过收购赛尔康切入苹果充电模组供应链，形成垂直整合优势 [2] - 折叠屏创新推动产业链机遇，精密制造能力成为核心竞争要素 [2] 华为昇腾与算力产业链 - 拓维信息涨停，因华为昇腾384超节点算力方案突破系统工程优化 [3] - 国产算力替代加速，智能算力规模年增速达30%，2025年预计增长超40% [3] - 润和软件、软通动力跟涨，反映市场对鲲鹏生态扩容预期 [3] 游戏行业 - 三七互娱涨停，8月游戏版号发放173款创年内新高，包括《诛仙2》等重磅产品 [4] - 行业净利润预计2025年上半年同比增长191%，政策支持与出海扶持成驱动因素 [4] - 浙江、广州推出游戏出海扶持政策，心动公司、禅游科技同步走强 [4] 稀土永磁板块 - 北方稀土跌超7%，包钢股份跌5.8%，因稀土价格指数连续三周回调 [5] - 新能源汽车增速放缓、风电装机不及预期导致钕铁硼磁材需求承压 [5] - 长期看行业集中度提升，价格中枢上行趋势未变 [5] 资金流向 - 主力资金净流入计算机、电子、传媒板块，净流出医药生物、有色金属 [6] - 拓维信息获17.86亿元资金流入，歌尔股份获12.74亿元流入，北方稀土遭45.94亿元抛售 [6] - 资金聚焦科技成长与政策受益主线，体现结构化行情特征 [6]