《中国经营报》记者获悉，10月30日，广州市天河区天坤三路以南、棠德路以东AT0606011地块（以下 简称"棠德路东地块"）及棠德路以西AT0606021地块（以下简称"棠德路西地块"）成功出让，成交价分 别约22.05亿元、12.78亿元，均由越秀地产竞得，成交总金额约34.83亿元。 根据用地规划，若棠德路东、西地块由同一受让主体开发建设，在有利于城市设计优化的前提下，允许 在两地块间统筹计容居住建筑面积、地下空间和人防地下室指标，允许在两地块间统筹布局幼儿园及其 他非独立占地的公服设施，并鼓励两地块之间以地下通道或空中走廊联系。地块建筑高度须满足岑村机 场净空控制要求。 其中，棠德路西地块需配建用地面积3432平方米、建筑面积2600平方米的公共服务及市政交通设施；棠 德路东地块需配建5044平方米、建筑面积5780平方米的公共服务及市政交通设施。 另外，棠德路2宗地块均鼓励提高住宅阳台面积占比，鼓励配置主景观阳台、入户花园等半开敞空间。 值得注意的是，就在10月28日，越秀地产拿下其年内广州第7宗涉宅用地，成交价为11.94亿元，溢价率 约8.2%。此次加码之后，越秀地产今年已在广州斩获9宗涉宅用地 ...

核心观点 - 上海高端住宅市场表现强劲 多个项目开盘售罄或触发限售 反映高净值人群购房需求旺盛 [1][3][6][10][13] 项目销售表现 - 外滩瑞府首期119套房源当日售罄 销售额超24.8亿元 认购率168%触发限售 均价14.78万元/平方米 [1] - 金茂璞元99套房源26分钟清盘 均价16.6万元/平方米 [3] - 太古源源邸三期认购率217% 推出83套房源 均价17.6万元/平方米 [6] - 中建·玖上琅宸认购率143%触发限售 推出140套房源 均价14.68万元/平方米 [7] - 金陵华庭认购率190% 推出120套房源 均价20.5万元/平方米 其中865平方米复式房源单价达32.68万元/平方米创上海新房备案单价纪录 [10] 土地市场动态 - 华润置地51.36亿元竞得外滩瑞府地块 楼面价92933元/平方米 溢价率11.97% [3] - 金茂联合庆隆89.64亿元竞得虹口瑞虹新城地块 楼面价11.75万元/平方米刷新区域纪录 [4] - 中建玖合63.66亿元底价获取大宁地块 楼面价68280元/平方米 [7] - 大华24.8564亿元竞得大宁地块 溢价率32.3% [7] 客户结构特征 - 外滩瑞府非上海籍买家占比65% 其中江苏籍28组 浙江籍26组 江浙沪买家合计超六成 [4] - 项目30%客户来自浦东陆家嘴 20%来自静安 客户群体呈现高知高精尖特征 [4] - 金茂璞元40%客户为瑞虹业主 以上海本地人为主 [4] 市场竞争格局 - 内环土地供应密集导致高端项目集中入市 总价2000-4000万级别竞争激烈 [6] - 大宁板块出现中建·玖上琅宸与大华·静安年华两个10万+项目同台竞争 均价分别为14.68万元/平方米和13万元/平方米 [7] - 开发商通过提升产品品质应对市场竞争 市场化定价促使购房者货比三家 [13] 市场前景预期 - 股票市场走强可能带动经济复苏信心 与楼市形成正向联动效应 [13] - 上海楼市新政释放家庭购房名额 外环外项目去化明显好转 [13] - 10月将推外滩瑞府下一批次房源 预计价格上调 [5]

一线城市楼市政策优化 - 北京、上海和深圳推出限购松绑政策 重点针对成交及库存集中区域以释放购房资格[1] - 深圳将罗湖和宝安西乡街道移出核心限购区并放宽企事业单位购买资格[1] - 政策取消限制性条件以激发市场活力并为房地产行业注入新动力[1] 市场反应与成交表现 - 深圳新政后首周末罗湖二手房签约量较前周翻倍 宝安区增幅达69%[1] - 市场对本轮政策松绑给予积极反响 楼市筑底企稳信号加强[1] - 政策叠加旺季因素使"金九银十"及三季度市场表现值得期待[1] 购房者情绪与政策持续性需求 - 购房者存在"买涨不买跌"心态导致决策周期延长 市场观望情绪持续[2] - 政策初期出现脉冲式回暖 但市场更期待具有持续性的政策支持[2] - 需稳定房价预期并激活真实购房需求 通过存量房收储等政策改善供需[2]

上海楼市新政"沪六条"核心内容 - 调减住房限购 符合条件的家庭外环外不限购 [1] - 优化住房公积金 提高公积金贷款限额 公积金可用作购房首付 [1] - 优化个人住房信贷 房贷利率不再区分首套和二套房 [1] - 完善个人住房房产税等6项举措 [1] 新政首周市场反应 - 新建商品住宅成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [2] - 全市5个区成交面积超过1万平方米 [2] - 外环外售楼处来访量明显增加 出现全部认筹完毕现象 [2] - 外环外二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [8] - 8月30日周末网签量破千套 创60天新高 [8] 新盘开盘表现 - 保利海上印和外环外首个"日光盘" 金茂棠前开盘即罄 [1] - 保利天奕8月29日加推获得95%去化率 [1][4] - 象屿·天宸雅颂第四次开盘认筹100%转化 [1] - 保利虹桥和颂栖岸首开销售额超4亿元 [4] - 招商·林屿湖畔首开34分钟热销9.2亿元 去化率100% [5] - 康定壹拾玖184套房源228组客户摇号 整盘已售超80亿元 [5] - 翡雲悦府成为2025年全国第二个销量突破100亿元项目 [7] 开发商销售数据变化 - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% [4] - 保利发展上海公司成交量提升765% [4] - 保利虹桥和著项目来访量提升近30% 周度成交量上涨约20% [5] - 招商蛇口等开发商同样受益于新政 [5] 豪宅市场动态 - 嘉里金陵华庭二期将推120套房源 均价20.5万元/平方米 [8] - 金陵华庭一期3月推158套房源均价18.9万元/平方米 三小时清盘销售额92.34亿元 [12] - 太古源邸将推83套房源均价17.6万元/平方米 [12] - 中建玖上琅宸首推140套房源均价14.68万元/平方米 [12] - 静安玺樾将推165套房源均价约12.4万元/平方米 [13] - 蘭桂坊均价约11.7-14.8万元/平方米 [13] - 华润外滩瑞府均价14.78万元/平方米 认购率151% [13] - 建发海宸将推105-228平方米房源 首开均价有望11万元/平方米以内 [14] - 高福云境总价段分布在4600万-1.3亿元 [14] 市场整体表现 - 上半年上海总价1000万-3000万元豪宅成交6182套 [17] - 总价3000万元以上豪宅成交1096套 [17] - 总价5000万元以上豪宅成交482套 [17] - 市场呈现"量提振、价更稳"行情 [8] - 开发商进入应战模式全力冲刺"金九银十" [17]

行业销售表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平 [1] - 30大中城市本年累计新房成交面积5945.02万方，累计同比下降4.6% [2] - 20城本年累计二手房成交面积7580.61万方，累计同比上升15.3% [2] 价格走势 - 8月百城新建住宅均价16910元/平方米，环比结构性上涨0.20%，同比上涨2.73% [1] - 8月百城二手住宅均价13481元/平方米，环比下跌0.76%，同比下跌7.34% [1] - 全国二手房挂牌价指数152.79，环比下降0.1% [2] 成交动态 - 30城近四周新房平均成交面积143.79万方，同比下降10.8%，环比下降1.4% [2] - 20城近四周二手房平均成交面积195.07万方，同比上升2.7%，环比下降0.2% [2] - 一线城市近四周新房平均成交面积38.69万方，同比下降26.3%，环比下降3.9% [2] - 二线城市近四周新房平均成交面积73.61万方，同比上升0.5%，环比上升0.5% [2] - 三线城市近四周新房平均成交面积31.49万方，同比下降11.1%，环比下降2.7% [2] 库存与去化 - 14城商品住宅可售面积8009.39万方，同比下降9.53%，环比下降0.06% [2] - 14城去化周期17.51个月，其中一线城市去化周期12.64个月 [2] - 全国二手房出售挂牌量指数12.14，环比下降2.4% [2] 土地市场 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地91宗，成交25宗；新增供应商服类土地109宗，成交45宗 [3] - 近四周住宅类土地成交/供应比0.53，商服类土地成交/供应比0.54 [3] - 近四周住宅类土地楼面均价5103.75元/平方米，溢价率3.68%，环比下降0.94个百分点 [3] - 近四周商服类土地楼面均价1759.5元/平方米，溢价率0.62%，环比下降0.19个百分点 [3] 政策环境 - 上海外环外购房政策优化上周落地，北京五环外政策此前已优化 [1] - 后续两个月楼市将迎来传统旺季，预计市场热度提升 [1]

政策调整内容 - 上海调整住房限购政策 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策[2][3] - 非沪籍居民家庭和单身人士购房资格放宽 连续缴纳社保或个税满1年可在外环外不限购 满3年可在外环内限购1套[4] - 优化住房公积金政策 购买二星级及以上绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套最高额度从130万元提至149.5万元[5] - 支持提取公积金支付购房首付款 且不影响公积金贷款额度计算 同时优化商业性个人住房贷款利率定价机制 不再区分首套和二套住房[5] 市场影响分析 - 二套房贷款利率显著降低 以商贷200万元30年期计算 非差异化地区月供从8925元降低439元 降幅明显大于以往LPR调整[7] - 杭州去年10月取消首套和二套房利率差异后 新房成交面积环比增长16% 11月继续环比增长21% 显示政策对市场活跃度的提振作用[7] - 限购优化有望缓解上海楼市结构性不平衡 外环外区域库存去化存在压力 放开购房额度可释放购买力降低库存[7] - 新政出台将巩固上海楼市稳中向好态势 新房市场因楼盘品质好供应节奏加快 带看和签约量将积极上升 二手房市场因房票增加保持活跃[8][9] 政策背景与目标 - 上海楼市新政是为贯彻8月18日国务院会议要求 采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 多管齐下释放改善性需求[2][8] - 政策采用组合拳方式支持楼市发展 涉及限购宽松 公积金 信贷工具和房产税工具等多维度措施[6] - 业内人士认为新政将缓解市场观望情绪 扭转预期 在传统"金九银十"销售季加持市场成色[2][6]