债市行情 - 国债期货收盘多数下跌，30年期主力合约跌0.03%报119.260，10年期主力合约涨0.03%报108.840，5年期主力合约跌0.04%报105.955，2年期主力合约跌0.03%报102.358 [2] - 银行间主要利率债收益率多数上行，10年期国开债"25国开05"收益率上行1.5BP至1.735%，10年期国债"25附息国债04"收益率上行0.75BP至1.6625%，30年期国债"23附息国债23"收益率上行1.25BP至1.9025% [2] - 中证转债指数收盘上涨0.26%，报430.52点，成交金额579.04亿元，雪榕转债、利扬转债、金诚转债涨幅居前，分别涨20.00%、8.99%、5.31% [2] 海外债市 - 美债收益率冲高回落，2年期美债收益率跌2.5BPs报3.97%，10年期美债收益率跌2.77BPs报4.449%，30年期美债收益率跌3.27BPs报4.904% [3] - 日债收益率全线走高，30年期日债收益率日内一度升至3.1%，刷新1999年首次发行以来新高，日本20年期国债收益率跃升至2.555%，刷新2000年10月以来新高 [3] - 欧元区市场方面，10年期法债收益率跌0.4BP报3.256%，10年期德债收益率跌0.2BP报2.585%，10年期意债收益率涨0.1BP报3.595% [3] 一级市场 - 国开行5年、10年期金融债中标收益率分别为1.5195%、1.6495%，全场倍数分别为3.49、2.55，边际倍数分别为1.23、1.25 [4] - 黑龙江省10年期地方债"25黑龙江09"和"25黑龙江10"中标利率均为1.73%，全场倍数分别为23.59和23.38 [4] 资金面 - 央行单日净投放1770亿元，开展3570亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40% [5] - LPR迎来年内首降，1年和5年期以上品种均下调10个基点 [5] - Shibor短端品种集体下行，隔夜品种下行2.8BPs报1.509%，7天期下行0.6BP报1.556%，1个月期下行0.7BP报1.617%，创2022年10月以来新低 [6] 机构观点 - 华泰固收认为10年国债短期波动幅度较窄，建议继续持有3、5年城投债、二永债，超长端利率债做波段 [7] - 兴证固收指出久期策略仍然占优，30年期国债仍是"核心资产"，但风险收益比较2024年明显下降 [7] - 中信固收预计本轮LPR降息落地后贷款利率将进一步下行，5月政府债供给节奏加快，MLF可能维持小幅净投放 [8]

中国房地产政策框架与市场动态 - 中国房地产政策自2022年以来持续调整，未来需在外部经济不确定性、行业内部压力及区域分化的背景下动态应对，以推动市场止跌回稳[1] - 2024年四季度市场成交量回暖，价格下行缓和，但2025年行业仍处于"去库存、去杠杆"阶段，企稳态势需政策进一步巩固[8] - 当前政策框架以需求侧为主，包括四限放松、房贷利率下调、城市更新等，供给侧政策如房企融资支持、土地收储等相对较少[9] 市场修复的核心路径 - 流动性恢复是市场企稳的前置条件，需通过资产盘活和资债结构稳定实现，供需再平衡是中长期结果[3][10] - 企业端流动性改善比需求侧刺激更具针对性，尤其在去杠杆初期阶段[3] - 国际经验显示，资产端（如收储）与负债端（如注资）同步修复是关键，但中国市场对负债端处理仍需探索[14] 供给侧政策建议 - 发展困境资产处置生态，借鉴海外债券市场创新模式，调动民企参与资产盘活[5] - 推进多层次REITs市场，纳入商业、办公资产，并引入海外资金参与[5][6] - 支持资本市场并购重组，促进行业有序出清和转型[6] - 建立区域间土地容积率指标交易机制，解决"人地错配"，实现土地异地退出[16][17] 行业未来发展趋势 - 轻重资产分离加速，部分房企将转型轻资产服务商[21] - 资产管理业务成为共识，商业模式需逐步构建[21] - 专业深化与赛道细化趋势明显，行业场景将更多元化[21] - 直接融资（如REITs）和科技赋能可能重塑行业金融模式[22] 市场企稳的观察指标 - 企业融资拐点（如股债融资、REITs发行）反映行业活跃度[18] - 资债结构改善（债务重组、现金流企稳）标志产能修复[19] - 去化周期拐点（2025年库存去化月数下降）预示供需平衡[19] - 拿地投资回升和资产价格企稳是最终修复结果[19][20]

一季度政府债供给情况 - 国债一季度净融资规模超过1.4万亿元，占全年计划6.66万亿元的22%，剩余发行额度超过5万亿元，远高于往年同期水平 [2] - 地方债一季度发行规模达2.84万亿元创历史新高，特殊再融资债贡献主要增量，新增债发行偏慢 [2] 二季度政府债供给预测 - 特别国债发行节奏较2024年提前，显示财政"靠前发力"倾向，预计二季度国债净融资规模约1.77万亿元，同比高出约7000亿元 [3] - 地方债方面，特殊再融资债剩余规模约6000亿元可能全部发行完毕，新增专项债预计发行1.2万亿元，新增一般债预计发行1500亿元，总发行规模达2.8万亿元，净发行规模接近2万亿元 [3] 货币政策配合财政政策 - 货币政策长期维持支持性立场，配合财政扩张可通过降准、扩大公开市场操作等方式增加流动性供给 [4] - 短期政策余量充足不急于落地，需结合股市修复韧性、经济数据超预期及汇率压力等因素综合考量操作时点 [4]