公司业绩预告核心 - 公司预计2025年度归属于母公司所有者的净亏损为76亿元至82亿元 [1] 公司经营状况 - 报告期内公司经营情况稳定，整体平稳可控 [1] 业绩亏损主要原因 - 房地产开发项目集中交付规模减少，导致营业收入和毛利率同比下降 [1] - 部分房地产开发项目及对外财务性投资存在减值迹象，公司基于谨慎性原则计提了相应减值准备 [1]

信达地产公告，预计2025年年度实现归属于母公司所有者的净利润为-82亿元到-76亿元。本期业绩出现 亏损的主要原因如下：本期房地产开发项目集中交付规模减少，营业收入和毛利率同比下降。部分房地 产开发项目及对外财务性投资存在减值迹象，公司结合市场情况，根据谨慎性原则计提相应减值准备。 ...

公司近期动态 - 公司于2025年12月10日召开第十一届第2次董事会会议，审议了《关于修订 <投资管理办法> 的议案》等文件 [1] - 截至新闻发稿时，公司市值为56亿元 [1] 公司业务结构 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为：物业管理占比70.8%，房地产开发占比19.63%，租赁运营占比9.57% [1]

投资评级 - 投资评级：买入（首次）[2] 核心观点 - 报告认为公司历史包袱轻、财务稳健、产品力强，在本轮地产周期中抓住窗口积极扩表获取优质土储，并转化为强势销售表现，实现快速崛起 [7] - 公司已率先迎来利润拐点，灯塔项目热销证明其产品的长期价值，未来增长可期 [7] - 预计2025-2027年归母净利润分别为49.8、52.2、56.7亿元，对应PE分别为6.9、6.6、6.1倍，估值具吸引力 [7] 公司概况与市场地位 - 公司销售规模已跻身行业前十，2025年上半年全面推进以卓越产品力为核心的灯塔战略，标杆项目在厦门、北京、上海等重点城市落地且销售表现亮眼 [11] - 公司背靠厦门市属国有企业建发集团（2024年财富世界500强第85位），建发房产直接持股56.64%，管理层持股及股权激励占比6.9%，市场化程度高 [14] - 业务以房地产开发为主（2024年营收占比96.95%），并覆盖物业管理、城市更新等产业链服务，2025年上半年客户满意度位列行业TOP 1 [16] 财务表现与盈利能力 - 营收保持正增长，2024年总营收1429.86亿元（同比+6.4%），2025年上半年营收341.65亿元（同比+4.3%）[19] - 毛利率领先行业出现拐点，2024年升至13.3%，2025年上半年为12.9%（同比上升1个百分点），延续修复态势 [7][20] - 归母净利润率先修复，2025年上半年达9.14亿元，同比增长11.8% [7][23] - 预计2025-2027年毛利率将持续提升至14.0%、14.5%、15.0% [57] 销售表现与区域聚焦 - 销售展现韧性，2025年上半年全口径销售额707亿元，同比增长7.1% [7][28] - 销售单价稳步回升，2025年上半年升至2.65万元/平方米，同比增长25.1%，体现公司加码高能级城市、主打中高端改善型产品的定位 [7][29][31] - 销售区域高度聚焦核心城市，2025年上半年杭州市（占比25%）、福建省（占比20%）、北京市及上海市合计贡献约70%的销售额 [36] 土地投资与储备质量 - 投资强度提升，2025年上半年拿地金额495亿元，同比增长17.9%，投资强度（拿地金额/销售额）回升至0.7 [7][38][43] - 拿地权益比例维持高位，2025年上半年为76% [7][41] - 土储结构健康且年轻化，截至2025年上半年土储面积1271万方，货值2496亿元，其中2024年及2025年新获取项目占比合计达54%，滞重库存少 [7][46][49] 财务状况与融资成本 - 持续满足"三道红线"绿档要求，截至2025年上半年，剔预资产负债率为58.9%，净负债率为33.4%，现金短债比为3.9倍 [7][51][52] - 融资成本持续下行，2025年上半年平均融资成本已降至3.17% [7][54] - 杠杆水平下降、资金成本改善为稳健经营与盈利修复奠定基础 [54] 盈利预测与估值比较 - 预计2025-2027年营业总收入分别为1418.5亿元、1303.6亿元、1263.7亿元 [57] - 预计同期归母净利润分别为49.8亿元、52.2亿元、56.7亿元，对应每股收益（EPS）分别为2.22元、2.33元、2.53元 [6][7] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为6.9倍、6.6倍、6.1倍，低于选取的4家港股头部开发商可比公司2025年PE平均值13.5倍，估值具吸引力 [6][7][60]

项目投资 - 中国建筑子公司中国海外发展参与投资上海市徐汇区房地产开发项目 通过下属子公司中海企业发展收购新东安公司50.5%股权及相关债权和新百安公司30.5%股权 [1] - 交易对价总额约154.78亿元 其中中海企业发展出资73.41亿元收购新东安公司50.5%股权及相关债权 另出资8.12亿元收购新百安公司30.5%股权 [1] - 项目由徐汇区斜土社区两地块组成 总占地面积约13.41万平方米 总计容建筑面积约53.41万平方米 [1] 项目规划 - 项目规划用途包括商品住宅、商业、办公、科研设计等多元化功能 [1] - 通过收购新东安公司90%股权及相关债权和新百安公司90%股权实现项目控制 [1] - 中国海外发展与上海虹润置业、杭州旅投房地产组成联合体共同完成股权收购 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年亏损119.5亿元，同比增长21.3%，达到盈警上限 [3] - 房地产开发毛利率仅2.6%，同比下降3个百分点；物业服务毛利率13.9%，微升0.3个百分点 [3] - 经营现金净支出30.4亿元，资金情况紧拙 [6] 销售与市场地位 - 上半年销售金额691.1亿元，同比锐减45.7% [3] - 销售额跌幅远超百强房企平均11.8%的降幅，行业排名跌至第七位 [5][9] - 存货4,625亿元，较去年底下降10.9%，新增土地储备力度薄弱 [9] 负债与偿债能力 - 净负债比率达90.4%，较2024年底上升9.8个百分点 [4] - 有息负债总额3,642.6亿元，占总资产30.5% [4] - 一年内到期负债1,533.7亿元，现金及现金等价物693.5亿元，未能覆盖短期债务 [4] 股东支持与治理变化 - 深铁集团累计提供238.8亿元股东贷款，条件优于市场惯例 [7] - 管理层全面更替，深铁集团董事长辛杰出任主席，实现国资化管控 [7] - 大股东支持暂避债务违约，但业务经营未获根本改善 [8] 行业环境与转型挑战 - 房地产行业泡沫爆破，高杠杆模式难以为继，面临深度调整 [7][9] - 公司需向高质量、精细化转型，或加强物业服务业务比重 [9] - 摩根士丹利预测亏损可能持续至2027年，2025年全年销售额预计下降30%至40% [4]

财务表现 - 2025年上半年营业收入约725.7亿元 其中房地产开发业务收入700.3亿元 科技建筑及其他业务收入25.4亿元 [2][3] - 同期净亏损约196.5亿元 主要因房地产开发项目结算规模下降、毛利率处于低位及资产减值增加 [2] - 总资产约9093亿元 高于总负债 净资产约239亿元保持正值 [2][3] 资产处置与资金回笼 - 自2022年以来通过处置各类资产回笼资金超650亿元 [3] - 近一年出售投资项目股权筹集资金约63.74亿元 包括蓝箭航天11.063%股份(13.05亿元)、长鑫科技1.56%股权(20亿元)、万达商管1.79%股权(30.69亿元) [4] 债务重组进展 - 境外债务重组有序推进 持有公开票据本金总额77%的持有人已加入重组协议 与代表49%银团贷款的协调委员会订立重组支持协议 [5] - 重组后预计降债规模约117亿美元(约840亿元人民币) 最多可增加净资产约700亿元 [5] - 新债务融资成本预计降至1.0%-2.5% 债务期限最长11年 大幅优化债务结构 [5] 经营交付与战略 - 上半年交付房屋合计约7.4万套 近三年累计交付超170万套 交付量居行业榜首 [3] - 坚持"保交房、稳资债、保经营"战略 保交房为短期主要目标 稳资债为中长期目标 保经营为立命之本 [6] - 推行"一体两翼"转型战略 以地产开发为核心 科技建造和代管代建为新业务方向 [6][7] - 腾越建科业务覆盖全国26省市及海外市场 累计施工项目超3000个 [6] - 凤凰智拓累计承接代管代建项目200多个 管理面积近2000万平方米 [7]

公司治理动态 - 公司第十届第十一次董事会会议于2025年8月20日以通讯表决方式召开 [1] - 会议审议《关于聘任公司证券事务代表的议案》等文件 [1] 业务收入结构 - 2024年营业收入构成：物业管理服务占比26.42% 房地产开发占比25.32% 其他业务占比23.61% 风电业务占比17.67% 食堂餐饮服务占比6.66% [1] 市场表现 - 公司当前收盘价为3.14元 [1] - 截至发稿时公司市值为75亿元 [1]

投资评级 - 建发国际集团(1908 HK)获得"买入"评级 首次覆盖[11] 核心观点 - 受益于控股股东厦门建发集团的品牌、信用和资源支持 凭借精准投资策略和优秀产品力 在行业下行周期实现逆势进阶 2025年上半年销售规模排名提升至第六[3] - 资产质量和周转效率保持领先 中长期销售规模有望再上台阶[3] - 短期经营表现突出 2025年上半年新增货值987亿元 全年1500亿货值拿地目标有望完成[8] - 业绩展望稳健 预计2025-2027年归母净利润分别为49 1/53 1/58 8亿元 同比增速2 1%/8 2%/10 8%[9] - 当前估值仍有较大修复空间 按45%分红比例测算 2025年股息率约6 1%[9] 公司概况 - 控股股东为福建省大型国企厦门建发集团 2024年《财富》世界500强第85位[19] - 2016年开始以"黑马"之姿崭露头角 2025年上半年销售规模排名提升至行业第六[6] - 核心管理层均为建发集团内生培养 在集团体系下扎根10年以上[34] - 2021-2023年推出3次股权激励方案 合计授出约1 8亿股 占总股本9 1%[36] 竞争优势 - 资产质量领先：坚持流速优先策略 2024年后新增项目静态毛利率和流速均有提升 存量土储货值中2022年后新增占比达80%[7] - 周转效率领先：2024年并表回款/有息负债达1 15倍 显著高于行业平均水平[30] - 费用控制优异：2024年广义费用率6 66% 低于行业平均水平[44] - 融资成本优势：2024年末平均融资成本3 56% 股东借款利率2025年起下调至4 06%[48] - 业务协同完善：旗下建发物业和建发合诚提供全产业链服务支持[52][56] 财务表现 - 2025年上半年全口径销售金额707亿元 同比增长7% 销售均价26 864元/平[18][19] - 2024年末有息负债898亿元 现金短债比4 7倍 净负债率31 8% 剔除预收资产负债率59 6%[46][49][50] - 2024年归母净利润48亿元 同比下滑5% 综合毛利率13 3%[32][33] - 2021年以来现金分红比例维持在40%以上[65]

交易标的财务数据 - 交易标的2022-2024年模拟合并营业收入分别为384亿元、323.26亿元、172.52亿元，占上市公司总收入比例分别为99.82%、97.88%、94.26% [3][8] - 交易标的2022-2024年模拟合并总资产分别为1363.52亿元、1216.29亿元、1057.93亿元，占上市公司总资产比例分别为99.30%、98.67%、98.23% [3][8][10] - 2024年底公司一年内到期的非流动负债合计217.22亿元，货币资金余额为86.45亿元 [3] - 2022-2024年计提资产减值准备及信用减值准备合计分别为8.85亿元、16.34亿元、41.82亿元 [3] 评估方法争议 - 交易标的采用资产基础法评估价值为-29.76亿元，交易对价为1元，主要因标的资不抵债 [3] - 公司认为交易标的不适用收益法评估，因其为管理平台公司无具体业务，仅包含货币资金、债权、股权投资等单项资产组合 [13] - 长期股权投资账面价值93.77亿元，评估增值21.30亿元，增值率22.72%，涉及51家并表、合营和联营公司 [3] - 其他应收款评估价值238.51亿元，减值率2.14%；一年内到期非流动资产评估价值56.77亿元，减值率11.13% [3] 流动性风险分析 - 2024年末非受限货币资金75.51亿元，债务融资余额576.44亿元，其中一年内到期占比40% [14] - 2024年销售回款247.07亿元，账面存货价值819.25亿元可作为潜在变现来源 [19] - 2025年已发行新债券60.60亿元，股东地产集团提供100亿元新增借款额度（已到账15亿元） [19] 减值准备明细 - 2024年存货跌价损失34.96亿元（占比97.5%），长期股权投资减值损失7864万元 [21] - 存货跌价测算采用动态假设开发法，关键参数包括：开发建设期、预测销售收入（基准日周边同类项目价格）、后续开发成本等 [32] - 信用减值损失主要来自其他应收款坏账损失3.96亿元（占比54.3%）和长期应收款坏账损失1.41亿元 [21] 行业环境背景 - 2023年全国商品房销售面积同比下降8.5%，销售额下降6.5%；2024年1-4月销售面积同比再降12.9% [26] - 公司项目集中的重庆、北京、江苏等地2024年商品房销售额同比下降15-21% [26] - 公司2022-2024年全口径签约销售金额从458.82亿元降至156.43亿元，销售回款从450.84亿元降至247.07亿元 [26]