公司2025年度业绩预告核心要点 - 公司预计2025年实现营业收入6736亿元至6936亿元 归母净利润为亏损100亿元至52亿元 由盈利转为大额亏损 [1] 分业务板块收入与利润表现 - **供应链运营业务**：预计实现营业收入5100亿元至5300亿元 归母净利润约33亿元至34亿元 净利润率在0.63%至0.67%之间 是2025年唯一盈利的业务板块 [1] - **房地产开发业务**：预计实现营业收入约1570亿元 归母净利润约-65亿元到-53亿元 成为亏损主因之一 [1] - **家居商场运营业务**：预计实现运营营业收入约66亿元 归母净利润-67亿元至-44亿元 是另一大亏损主因 [1] 房地产开发业务内部表现分化 - **建发房产**：预计2025年净利润约60亿元 归母净利润34亿元 为上市公司贡献归母净利润约20亿元 全年业绩未出现盈利转亏损 相比2024年净利润减少11.13亿元 [2] - **联发集团**：预计2025年净利润-108亿元至-93亿元 归母净利润-90亿元至-78亿元 为上市公司贡献归母净利润-85亿元至-73亿元 是导致房地产开发板块整体亏损的主要原因 [3] 联发集团亏损具体原因 - 为应对市场下行并加快资金回笼 公司调整销售策略并加大库存去化力度 采取“以价换量”等措施 导致部分历史项目出现售价与成本倒挂 [3] - 对可变现净值低于成本的项目计提大额存货跌价准备 预计2025年度计提60亿元至80亿元 这是导致其亏损的直接原因 [3] 家居商场（美凯龙）业务亏损原因 - 房地产市场持续低迷导致家居零售市场需求减弱 租赁及管理收入持续低位震荡 租金水平显著下降 [3] - 基于市场情绪和租金预期的转变 公司对未来租金收益预期进行调整 导致投资性房地产公允价值显著下降 [4] - 美凯龙投资性房地产2025年末公允价值预计约为695亿元至785亿元 公允价值下降约126亿元至215亿元 [4] - 公司还对各类资产计提了约45亿元至57亿元的减值准备 涉及土地平整收益权及项目开发支出、长期股权投资等 [5] 美凯龙投资性房地产公允价值下调的深层原因 - 宏观与行业预期的“质变”在2025年第四季度集中呈现 2025年全国房地产开发投资82788亿元 比上年下降17.2% [5] - 行业从传统的“家居建材卖场”向“家消费”混合业态的转型 被评估为一项更漫长的战略 [5] - 公司经营底层的“长期逻辑”被确认改变 管理层此前关于“租金水平将逐步修复至历史水平”的假设被2025年全年尤其第四季度的实际租金数据所否定 [5]

房地产企业土地增值税预征申报 - 某房地产开发项目首张预售许可证预计2026年4月下发，但根据最新规定，土地增值税预征申报的起始时间以取得首笔预售收入为准，而非发证时间 [4] - 因此，该公司在第一季度收到的两笔预收款，需要在第一季度属期进行土地增值税预征申报 [4] - 预征土地增值税的计征依据计算公式为：预收款 ÷ (1 + 增值税适用税率或征收率) [4] 防范发票被擅自红冲的操作指引 - 开票方擅自红冲发票会导致受票方无法抵扣进项税额或正常列支成本 [12] - 受票方可通过电子税务局进行“发票入账确认”或“发票勾选确认”操作，此后若开票方发起红冲流程，需经受票方确认《红字发票信息确认单》才能完成 [12] - 具体操作路径为：登录电子税务局后，依次进入【我要办税】-【税务数字账户】-【发票业务】-【发票入账标识】或【发票勾选确认】模块 [12][13] - 根据国家税务总局2024年第11号公告第八条规定，农产品收购发票、报废产品收购发票、光伏收购发票等特定类型发票，即使已完成用途或入账确认，开票方仍可直接发起红冲流程 [15]

核心观点 - 天健集团2025年业绩预告显示其归母净利润预计为1.82亿元至2.55亿元，同比大幅下降58.91%至70.67%，业绩创近年新低且为连续第三年下滑 [1][2] - 业绩下滑的核心原因是地产业务受到多重压力拖累，包括高毛利项目结转减少、结转毛利率下降以及地产项目减值增加 [3] - 公司面临显著的资金压力，经营活动现金流大幅为负，资产负债率高企，且工程施工业务也因行业资金紧张而加剧了垫资和周转压力 [4] - 尽管面临挑战，但作为深圳国资房企，公司被认为具备一定资源优势，未来若抓住政策窗口、优化业务结构或有望逐步缓解压力 [4][5] 2025年业绩预告详情 - 预计2025年归属于上市公司股东的净利润为1.82亿元至2.55亿元，较上年同期的6.21亿元下降58.91%至70.67% [1] - 预计2025年扣除非经常性损益后的净利润为1.46亿元至2.19亿元，较上年同期的5.98亿元下降63.40%至75.60% [1] - 预计2025年基本每股收益为0.0473元/股至0.0864元/股，上年同期为0.2617元/股 [2] 业绩连续下滑趋势 - 公司净利润已连续第三年下滑 2023年归母净利润为15.17亿元，同比下降22.28% 2024年归母净利润为6.21亿元，同比下降59.09% [2] - 2025年业绩预告的净利润下限（1.82亿元）较2023年高点（15.17亿元）已缩水超过90% [2] 业绩下滑核心原因 - 地产业务是主要拖累，具体表现为本期地产业务高毛利项目结转同比减少，导致核心利润贡献能力大幅减弱 [3] - 受整体房地产行情影响，房地产项目结转毛利率同比下降，同时地产项目减值增加 [3] 公司业务结构分析 - 公司主业为城市建设、综合开发、城市服务，业务结构涵盖建筑施工、房地产开发、物业租赁三大板块 [3] - 从营收占比看，工程施工业务长期维持在60%左右，房地产业务营收占比约30%至35% [3] - 从毛利贡献看，房地产业务是利润核心，近三年其毛利占比始终保持在71%至79%，是决定公司业绩走势的关键板块 [3] 资金与债务状况 - 2025年前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额为-9.95亿元，同比大幅下降2236.61%，现金流承压明显 [4] - 截至2025年三季度末，公司资产合计633.47亿元，负债合计484.63亿元，资产负债率达76.50% [4] - 尽管公司已放缓地产开发节奏并加强债务管控，债务规模有所压降，但受行业资金密集型特点影响，债务规模仍处于高位，自由现金流对债务的覆盖能力较弱 [4] 工程施工业务面临的挑战 - 2025年行业下游基建及地产领域资金链偏紧，导致公司施工业务结算进度放缓 [4] - 施工业务垫资压力持续加大，进一步加剧了公司的资金周转压力 [4] 未来发展展望 - 公司作为深圳国资房企，背靠控股股东具备一定的资源优势 [4] - 后续若能抓住行业政策利好窗口，优化项目开发节奏，加快存量项目去化，同时进一步调整业务结构，提升工程施工、城市服务等板块的利润贡献能力，或有望逐步缓解业绩压力 [4] - 短期来看，行业调整尚未结束，公司业绩复苏仍需时间，2026年能否扭转净利润三连降的态势仍有待观察 [5]

公司业绩预告核心 - 公司预计2025年度归属于母公司所有者的净亏损为76亿元至82亿元 [1] 公司经营状况 - 报告期内公司经营情况稳定，整体平稳可控 [1] 业绩亏损主要原因 - 房地产开发项目集中交付规模减少，导致营业收入和毛利率同比下降 [1] - 部分房地产开发项目及对外财务性投资存在减值迹象，公司基于谨慎性原则计提了相应减值准备 [1]

公司业绩预告 - 公司预计2025年度归属于母公司所有者的净利润为亏损82亿元至76亿元 [1] - 业绩亏损主要原因为房地产开发项目集中交付规模减少，导致营业收入和毛利率同比下降 [1] - 部分房地产开发项目及对外财务性投资存在减值迹象，公司基于谨慎性原则计提了相应减值准备 [1]

公司近期动态 - 公司于2025年12月10日召开第十一届第2次董事会会议，审议了《关于修订 <投资管理办法> 的议案》等文件 [1] - 截至新闻发稿时，公司市值为56亿元 [1] 公司业务结构 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为：物业管理占比70.8%，房地产开发占比19.63%，租赁运营占比9.57% [1]

投资评级 - 投资评级：买入（首次）[2] 核心观点 - 报告认为公司历史包袱轻、财务稳健、产品力强，在本轮地产周期中抓住窗口积极扩表获取优质土储，并转化为强势销售表现，实现快速崛起 [7] - 公司已率先迎来利润拐点，灯塔项目热销证明其产品的长期价值，未来增长可期 [7] - 预计2025-2027年归母净利润分别为49.8、52.2、56.7亿元，对应PE分别为6.9、6.6、6.1倍，估值具吸引力 [7] 公司概况与市场地位 - 公司销售规模已跻身行业前十，2025年上半年全面推进以卓越产品力为核心的灯塔战略，标杆项目在厦门、北京、上海等重点城市落地且销售表现亮眼 [11] - 公司背靠厦门市属国有企业建发集团（2024年财富世界500强第85位），建发房产直接持股56.64%，管理层持股及股权激励占比6.9%，市场化程度高 [14] - 业务以房地产开发为主（2024年营收占比96.95%），并覆盖物业管理、城市更新等产业链服务，2025年上半年客户满意度位列行业TOP 1 [16] 财务表现与盈利能力 - 营收保持正增长，2024年总营收1429.86亿元（同比+6.4%），2025年上半年营收341.65亿元（同比+4.3%）[19] - 毛利率领先行业出现拐点，2024年升至13.3%，2025年上半年为12.9%（同比上升1个百分点），延续修复态势 [7][20] - 归母净利润率先修复，2025年上半年达9.14亿元，同比增长11.8% [7][23] - 预计2025-2027年毛利率将持续提升至14.0%、14.5%、15.0% [57] 销售表现与区域聚焦 - 销售展现韧性，2025年上半年全口径销售额707亿元，同比增长7.1% [7][28] - 销售单价稳步回升，2025年上半年升至2.65万元/平方米，同比增长25.1%，体现公司加码高能级城市、主打中高端改善型产品的定位 [7][29][31] - 销售区域高度聚焦核心城市，2025年上半年杭州市（占比25%）、福建省（占比20%）、北京市及上海市合计贡献约70%的销售额 [36] 土地投资与储备质量 - 投资强度提升，2025年上半年拿地金额495亿元，同比增长17.9%，投资强度（拿地金额/销售额）回升至0.7 [7][38][43] - 拿地权益比例维持高位，2025年上半年为76% [7][41] - 土储结构健康且年轻化，截至2025年上半年土储面积1271万方，货值2496亿元，其中2024年及2025年新获取项目占比合计达54%，滞重库存少 [7][46][49] 财务状况与融资成本 - 持续满足"三道红线"绿档要求，截至2025年上半年，剔预资产负债率为58.9%，净负债率为33.4%，现金短债比为3.9倍 [7][51][52] - 融资成本持续下行，2025年上半年平均融资成本已降至3.17% [7][54] - 杠杆水平下降、资金成本改善为稳健经营与盈利修复奠定基础 [54] 盈利预测与估值比较 - 预计2025-2027年营业总收入分别为1418.5亿元、1303.6亿元、1263.7亿元 [57] - 预计同期归母净利润分别为49.8亿元、52.2亿元、56.7亿元，对应每股收益（EPS）分别为2.22元、2.33元、2.53元 [6][7] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为6.9倍、6.6倍、6.1倍，低于选取的4家港股头部开发商可比公司2025年PE平均值13.5倍，估值具吸引力 [6][7][60]

项目投资 - 中国建筑子公司中国海外发展参与投资上海市徐汇区房地产开发项目 通过下属子公司中海企业发展收购新东安公司50.5%股权及相关债权和新百安公司30.5%股权 [1] - 交易对价总额约154.78亿元 其中中海企业发展出资73.41亿元收购新东安公司50.5%股权及相关债权 另出资8.12亿元收购新百安公司30.5%股权 [1] - 项目由徐汇区斜土社区两地块组成 总占地面积约13.41万平方米 总计容建筑面积约53.41万平方米 [1] 项目规划 - 项目规划用途包括商品住宅、商业、办公、科研设计等多元化功能 [1] - 通过收购新东安公司90%股权及相关债权和新百安公司90%股权实现项目控制 [1] - 中国海外发展与上海虹润置业、杭州旅投房地产组成联合体共同完成股权收购 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年亏损119.5亿元，同比增长21.3%，达到盈警上限 [3] - 房地产开发毛利率仅2.6%，同比下降3个百分点；物业服务毛利率13.9%，微升0.3个百分点 [3] - 经营现金净支出30.4亿元，资金情况紧拙 [6] 销售与市场地位 - 上半年销售金额691.1亿元，同比锐减45.7% [3] - 销售额跌幅远超百强房企平均11.8%的降幅，行业排名跌至第七位 [5][9] - 存货4,625亿元，较去年底下降10.9%，新增土地储备力度薄弱 [9] 负债与偿债能力 - 净负债比率达90.4%，较2024年底上升9.8个百分点 [4] - 有息负债总额3,642.6亿元，占总资产30.5% [4] - 一年内到期负债1,533.7亿元，现金及现金等价物693.5亿元，未能覆盖短期债务 [4] 股东支持与治理变化 - 深铁集团累计提供238.8亿元股东贷款，条件优于市场惯例 [7] - 管理层全面更替，深铁集团董事长辛杰出任主席，实现国资化管控 [7] - 大股东支持暂避债务违约，但业务经营未获根本改善 [8] 行业环境与转型挑战 - 房地产行业泡沫爆破，高杠杆模式难以为继，面临深度调整 [7][9] - 公司需向高质量、精细化转型，或加强物业服务业务比重 [9] - 摩根士丹利预测亏损可能持续至2027年，2025年全年销售额预计下降30%至40% [4]

财务表现 - 2025年上半年营业收入约725.7亿元 其中房地产开发业务收入700.3亿元 科技建筑及其他业务收入25.4亿元 [2][3] - 同期净亏损约196.5亿元 主要因房地产开发项目结算规模下降、毛利率处于低位及资产减值增加 [2] - 总资产约9093亿元 高于总负债 净资产约239亿元保持正值 [2][3] 资产处置与资金回笼 - 自2022年以来通过处置各类资产回笼资金超650亿元 [3] - 近一年出售投资项目股权筹集资金约63.74亿元 包括蓝箭航天11.063%股份(13.05亿元)、长鑫科技1.56%股权(20亿元)、万达商管1.79%股权(30.69亿元) [4] 债务重组进展 - 境外债务重组有序推进 持有公开票据本金总额77%的持有人已加入重组协议 与代表49%银团贷款的协调委员会订立重组支持协议 [5] - 重组后预计降债规模约117亿美元(约840亿元人民币) 最多可增加净资产约700亿元 [5] - 新债务融资成本预计降至1.0%-2.5% 债务期限最长11年 大幅优化债务结构 [5] 经营交付与战略 - 上半年交付房屋合计约7.4万套 近三年累计交付超170万套 交付量居行业榜首 [3] - 坚持"保交房、稳资债、保经营"战略 保交房为短期主要目标 稳资债为中长期目标 保经营为立命之本 [6] - 推行"一体两翼"转型战略 以地产开发为核心 科技建造和代管代建为新业务方向 [6][7] - 腾越建科业务覆盖全国26省市及海外市场 累计施工项目超3000个 [6] - 凤凰智拓累计承接代管代建项目200多个 管理面积近2000万平方米 [7]