境外债务重组方案通过 - 境外债务重组方案在债权人会议上获得通过，两个债务组别赞成票对应债权金额均超过75%，其中银团贷款组别为83.71%，美元债及其他债权组别为96.03% [1] - 重组方案将于12月4日寻求法院认许，纳入重组范围的债务规模合计约177亿美元，折合约1270亿元人民币 [1] - 重组采取多元组合工具，预计降债规模约117亿美元，对应约840亿元人民币有息债务，并预计确认最高约700亿元人民币重组收益，将显著增厚净资产 [2] 控股股东支持举措 - 自2023年8月债务重组以来，控股股东及家族合计向公司提供约30亿港元的现金支持 [2] - 2024年5月，控股股东抵押其持有的其他上市公司股份，提供10亿元人民币股东借款，专项用于保交房或专班指定用途 [2] - 2021年至今，控股股东及家族已累计向公司提供折合约106亿港元的无息无抵押借款等现金支持，并将四家原始投资成本为25.8亿元人民币的创投类资产为公司相关票据提供担保 [2] 公司经营与战略转型 - 2025年10月，公司及其合营、联营公司实现权益合同销售金额29亿元人民币，合同销售建筑面积约39万平方米 [3] - 2025年前10个月，累计权益合同销售金额达279.6亿元人民币，同比下降31.30% [3] - 公司经营重心从保交房向资债修复与正常经营转段，并前瞻布局"一体两翼"战略，以地产开发为核心，科技建造和代管代建为两翼 [3] - 公司旗下博智林在研建筑机器人近50款，截至10月31日已有28款投入商业化应用 [3] 行业发展趋势 - 在完成保交楼和债务重组后，出险企业将聚焦轻资产业务，重点发展代建、物业、资产管理等业务 [4] - 轻资产业务不需要大量资本投入，不增加有息负债，能帮助企业以最低成本恢复"造血"能力 [4] - 出险房企积累的产品力、品牌、成熟团队及管理流程可迁移至盘活存量资源，行业正从增量开发转向存量运营 [4]

行业债务重组整体进展 - 截至10月底，21家出险房企化债规模约1.2万亿元，极大减轻企业短期公开债务偿还压力 [1] - 多数债务重组方案核心已从展期转变为直接削债，通过大幅降低债务规模帮助房企获得重生机会 [3] - 债务压力减轻后，部分曾遭遇流动性压力的房企已重新恢复投资，表明处理得当的房企在当前市场中仍能拥有一席之地 [4] 代表性企业债务重组案例 - 碧桂园境内债重组接近尾声，8只债券持有人会议通过重组方案，余额合计134亿元；境外债重组目标是减少约116亿美元，并将到期时间延长至11.5年，加权平均借贷成本从每年约6%降至约2% [5] - 融创中国境外债务重组方案获98.5%债权人投票赞成，赞成票所对应的债权金额支持率约94.5%，针对总规模约95.5亿美元的境外债务，计划将全部债权转换为股权 [6][7] - 从已披露削债比例看，多数企业境外债重组削减幅度超过50%，部分甚至达到70%，融创境外债实现全额削减，境内债重组削减比例亦超过50% [8] 债务重组后企业经营策略转变 - 金地集团在2024年按时足额偿付约200亿元到期债务后，已于今年重启在杭州、上海等核心城市的拿地 [9] - 完成保交楼和债务重组后，不少房企将聚焦轻资产业务，重点发展代建、物业、资产管理等业务，以最低成本恢复造血能力 [10] - 出险房企积累的产品力、品牌影响力及成熟团队等核心能力并未完全消失，可迁移至盘活存量资源，行业正从增量开发转向存量运营 [10]

房企化债整体进展 - 截至10月底，21家出险房企化债规模约1.2万亿元，极大减轻企业短期公开债务偿还压力 [1] - 房企通过多种方式削债改善资产负债表，加速行业风险出清进程 [1] - 多数债务重组方案核心已从展期转变为直接削债，通过大幅降低债务规模获得重生机会 [3] 代表性企业债务重组案例 - 碧桂园境内债重组接近尾声，8只债券持有人会议通过重组方案，余额合计134亿元 [4]；境外债重组目标是减少约116亿美元，并将到期时间延长至11.5年，加权平均借贷成本从每年约6%降低至每年约2% [4] - 融创中国境外债务重组方案获98.5%债权人投票赞成，赞成票所对应的债权金额支持率约94.5%，针对总规模约95.5亿美元境外债务，计划将债权转换为股权 [5] - 融创境外债经过第二次重组实现全额削减，境内债重组削减比例超过50% [7] - 旭辉集团、佳兆业等企业海外债重组后的削债比例亦超过50% [7] - 从已披露削债比例看，多数企业境外债重组削减幅度超过50%，部分甚至达到70% [7] 债务重组对行业的影响 - 随着债务压力减轻，部分曾遭遇短期流动性压力的房企重新恢复投资，如金地集团在偿还约200亿元到期债务后，已于今年在杭州、上海等城市重启拿地 [8] - 债务重组成功后，房企在投资决策上更为积极，对房地产市场仍抱有较大信心，预计一两年内将重新回到土地市场 [8] - 债务重组被视为市场信心修复的信号，例如碧桂园获纳恒生综合指数 [8] 房企未来发展战略 - 在完成保交楼和债务重组后，不少房企将聚焦轻资产业务，重点发展代建、物业、资产管理等业务 [9] - 轻资产业务不需要大量资本投入，不增加有息负债，能帮助企业以最低成本恢复造血能力 [10] - 出险房企积累的产品力、品牌、成熟团队和管理经验可迁移至盘活存量资源，行业从增量开发转向存量运营 [10]

核心观点 - 21家出险房企债务重组及重整已取得显著进展，化债总规模约合人民币1.2万亿元，加速了房地产行业风险出清进程 [1] - 通过削债等重组方式，相关企业降低了实际债务负担，改善了资产负债表，为恢复经营创造了条件 [1] - 完成债务重组后，多数出险企业将战略重心转向轻资产业务，以低资本投入模式寻求转型和发展 [2] 债务重组进展与规模 - 截至目前，共有21家出险房企的债务重组或重整已获批或完成，涉及化债总规模约人民币1.2万亿元 [1] - 这些企业的总有息负债规模接近人民币2万亿元，短期内偿还压力较小 [1] - 融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉等企业已完成境内及境外债券重组 [1] - 佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂、绿地、碧桂园等企业的境外债重组方案已获批 [1] - 华晨地产、新华联和金科已完成重整，霍煤龙兴房地产公司和协信远创的重整计划已获法院批准并进入执行阶段 [1] 债务重组方式与效果 - 债务重组的典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心目标是削债以降低实际债务负担 [1] - 龙光集团的境内债重组方案综合运用了现金要约收购、债转股、以资抵债、全额长展期等方式 [1] - 龙光集团的境外债重组则采取了现金支付、可转债、资产信托、展期等多种方式 [1] - 部分企业境外债重组的削债比例在40%至70%之间，例如龙光境外债重组后削债比例达70% [2] - 融创境外债第二次重组计划将全部削债，其境内债第二次重组的降债比例超过50% [2] - 旭辉、佳兆业、奥园、禹洲、世茂等企业的海外债经过重组，削债比例均超过50% [2] 企业战略转型方向 - 在完成保交楼和债务重组后，许多出险企业将聚焦于轻资产业务，重点发展代建、物业管理和资产管理等业务 [2] - 转向轻资产业务的原因是，该模式不需要大量资本投入，不会增加有息负债，有助于企业以最低成本恢复自身造血能力 [2] - 出险房企积累的核心能力，如产品力、品牌影响力、成熟的开发运营团队和管理流程，并未完全消失，可迁移至盘活存量资源 [2] - 整个房地产行业正从增量开发转向存量运营，为物业、资产管理等轻资产业务提供了广阔的发展空间 [2]

股价表现与市场反应 - 2025年10月28日，*ST南置股价触及涨停，涨停价为2.82元，涨幅为5.08%，总市值和流通市值均为46.65亿元，总成交额为2.16亿元 [1] - 2025年10月27日，该股因机构净买入而上榜龙虎榜，成交额为1769.11万元，总买入额为1104.31万元，显示出资金流入和机构看好 [1] - 当前房地产开发板块受政策等因素影响，部分个股表现活跃，形成一定的板块联动效应 [1] 重大资产重组 - 公司拟向控股股东出售房地产开发业务资产，作价为1元，此举旨在剥离亏损资产以改善财务状况 [1] - 交易完成后，公司2024年备考净利润将由亏损22.38亿元转为盈利2.25亿元，净资产由负转正，显示出资产重组的积极财务影响 [1] 业务转型战略 - 公司原主营业务为房地产开发，现拟剥离该业务，转向商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务 [1] - 业务转型符合行业发展趋势，公司有望成为电建集团体系内城市综合运营业务的上市平台，新业务将集中于商业运营、办公管理及配套咨询服务领域 [1]

业绩表现 - 2024年公司实现营业收入183.02亿元，同比减少44.59%，归母净亏损51.79亿元，同比减少221.44% [2] - 2023年公司实现营业收入324.68亿元，同比下降15.60%，归母净亏损16.73亿元（调整后为16.11亿元），近两年累计亏损68亿元 [4][6] - 2024年房地产销售收入171.81亿元，同比下降46.69%，占总收入比例超90% [4] 业务调整 - 2024年1月宣布退出房地产开发业务，后续专注物业服务、资产管理与运营等轻资产业务 [2][6] - 2023年2月已对地产业务进行重组，将16个城市公司整合为9个，并精简管理层级至两级管控 [4] - 2023年9月收购控股股东旗下中交物业100%股权，物业管理业务收入同比大增56.82%至7.28亿元，占总营收3.98% [7][8] 销售与项目情况 - 2024年全口径销售金额156.43亿元，同比下降58.13%，权益销售额105.11亿元，同比减少61.58% [4][5] - 2024年末持有房地产项目117个（多为合作项目），土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米 [7] - 2020年曾计划冲刺500亿元销售额，当年拿地635.59万平方米（同比+176.9%），但合约销售额仅533亿元 [6] 财务与退市风险 - 2024年末公司总资产1076.98亿元，净资产为-35.79亿元，触发深交所退市风险警示（股票简称变更为*ST中地） [8] - 2024年财务费用上升因项目竣备后利息费用化，同时计提存货减值损失 [3][4] - 公司计划通过优化经营策略、拓宽融资渠道及出售重大资产应对退市风险 [8] 行业动态 - 地产行业持续下行，华远地产、美的置业、格力地产等多家公司已剥离开发业务转向轻资产模式 [7] - 2021年下半年起楼市销售疲软、房价下行，行业风险事件频发导致消费者购房意愿低迷 [6]

财务表现 - 2024年营业收入183.02亿元，同比下降44.59% [2] - 净亏损51.79亿元，同比下降221.44% [2] - 归属于上市公司股东的净资产为负值，触发退市风险警示 [2][3] - 总资产1076.98亿元，较上年末降低12.63% [3] - 归属于上市公司股东的净资产减少35.79亿元 [3] 房地产业务 - 签约销售面积85.32万平米（全口径），同比下降52.51% [4] - 签约销售金额156.43亿元（全口径），同比下降58.13% [4] - 销售回款247.07亿元（全口径），同比下降45.07% [4] - 权益口径签约销售金额105.11亿元，同比下降61.58% [4] - 持有房地产项目117个，土地总面积1045万平米，在建及待建面积771万平米 [4] - 两年内到期债务占比高达81.25%，现金及现金等价物余额75.51亿元 [4] 亏损原因 - 房地产开发业务交付排期不同，达到交付条件的项目减少 [4] - 调整销售策略导致毛利率下降 [4] - 费用化利息增加，财务费用上升 [5] - 对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失 [5] 战略转型 - 拟将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团 [6][7] - 后续将聚焦物业服务、资产管理与运营等轻资产业务 [6][7] - 交易拟采用现金方式，价格尚未确定 [7] 轻资产业务现状 - 2024年物业管理业务收入7.28亿元，占总营收3.98% [8] - 物业管理业务毛利率16.23%，同比减少7.14个百分点 [8] - 房产租赁收入1.72亿元，同比增长64.48%，占总营收0.94% [8] - 代建项目管理费收入0.58亿元，同比减少18.42% [8] - 2023年非房地产开发业务总占比不到1% [8]