此外，香港金管局近日公布的数据显示，截至9月底负资产住宅按揭贷款宗数为31449宗、涉资1568亿港 元，宗数按季计算减少6357宗。有市场人士认为，负资产住宅按揭贷款宗数回落主要是因为房价逐步回 升带动估值上扬，令早前一些负资产物业价值回升至高于按揭欠额，脱离负资产行列。 在业内人士看来，香港房价的回升或为多重因素共同促成，首先是"超跌反弹"，其次是市场对经济基本 面复苏的乐观预期使得买家的购房意愿上升，房贷利率的下调也促使买家决定趁机入市。此外，香港近 年来不断优化的人才与投资政策，积极吸纳专业人才、企业家及高资产人士，为楼市注入新活力。 记者也采访了香港上水的几位房产中介经理，受访人士表示，楼市政策放宽促使部分买家加快了进入市 场的决策步伐。对于内地买家来说，香港的"租金回报率"一直是参考的重要指标。记者也采访了几位准 备在港置业的深圳购房者，他们均认为高租金回报率是吸引其赴港置业的关键因素，但也会考虑其他影 响房价走势的因素。 近日，香港特区政府差饷物业估价署最新公布的数据显示，9月私人住宅售价指数为292.5点，环比上升 约1.3%，而且已经连升4个月。 市场公开信息显示，利嘉阁地产研究部主管陈海潮 ...

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告核心观点 - 香港私人住宅市场8月呈现“量跌价稳”态势，成交受季节性因素影响环比回落，但年初至今累计成交同比显著增长，市场氛围持续改善[1][2] - 房价已连续5个月环比上升，累计上涨4.62%，显现企稳信号；租金指数创2019年8月以来新高，环比连续9个月上涨[1][3] - 美联储重启降息预期将在联系汇率机制下带动香港本地利率下行，有助缓解供楼压力并刺激需求，支撑楼市活跃度延续[1][2] - 报告看好香港本地开发商和商业运营企业的估值修复，建议关注拥有充裕土地储备和优质商业运营资产的公司[1][9] 市场成交情况 - 8月一手私人住宅成交1775宗，环比下降5%，但已连续6个月稳企在千宗以上，为2021年7月以来首次；1-8月累计成交12924宗，同比增长13.4%，创2020年以来同期新高[2] - 8月二手私人住宅成交3131宗，环比下降10%，但已连续5个月维持在3000宗以上水平；1-8月累计成交25395宗，同比增长14.9%[2] 价格与租金表现 - 8月香港私人住宅价格指数为288.5，环比微升0.14%，连续5个月环比回升，累计涨幅达4.62%[3] - 8月私人住宅租金指数同比上升1.85%，环比上升1.12%，环比已连续9个月上涨，租金水平创2019年8月以来新高[3] 利率与市场环境 - 9月1个月期HIBOR均值升至3.29%，环比上升0.25个百分点，已连续三个月回升，新批按揭利率再次触及封顶息率[4] - 部分银行推出优化产品以缓解供款压力，如汇丰推出首三年或首五年定息均为2.73%的按揭计划[4] - 8月香港A类私人住宅租金回报率维持在3.7%，持续高于按揭封顶息率（3.5%），“供平过租”现象持续[4] 重点推荐公司 - **领展房产基金 (823 HK)**：评级“买入”，目标价50.59港元，作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，总估值约2258亿港元[9][21][22] - **新鸿基地产 (16 HK)**：评级“买入”，目标价111.51港元，是香港最大地产开发商之一，在香港和内地拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[1][9][21][23] - **港铁公司 (66 HK)**：评级“增持”，目标价29.90港元，2025年上半年归母净利润77.09亿港元，同比增长27.5%，其中物业发展利润55.42亿港元，同比大幅增长218.5%[9][21][25]

整体落成量表现 - 2025年7月私人住宅落成量约1695伙 环比下降35.7% [1] - 前7个月累计落成量达11758伙 较去年同期增加3055伙 同比上升35.1% [1] - 累计落成量达全年预计总量20862伙的56.4% [1] 区域落成量分布 - 新界区7月落成1388伙 环比增长66.8% 为2024年12月以来单月最高 [1] - 新界区前7个月累计落成2342伙 同比下降58.1% [1] - 九龙区7月落成299伙 环比下降43.5% [1] - 九龙区前7个月累计落成7557伙 同比增长1.8倍 为各区最高 [1] - 港岛区7月仅落成8伙 环比下降99.4% [1] - 港岛区前7个月累计落成1859伙 同比增长3.6倍 [1] 单位面积分布特征 - 431方呎以下小户型累计落成6297伙 占比53.6% 同比增长28.5% [1] - 431至752方呎中小户型累计落成3957伙 占比33.7% 同比增长43.1% [2]

香港私人住宅楼价指数 - 2025年7月香港私人住宅楼价指数为287.9点，环比上升约0.42%，连续四个月上涨 [1] - 楼市受印花税政策及发展商去库存带动，租务旺季推动租金指数上升，租客"转租为买"促使交投回暖 [1] - 整体楼市转势向好，预计楼价持续上升 [1] 香港私人住宅租金指数 - 2025年7月私人住宅租金指数为196.3点，环比上升0.56%，连续八个月上涨 [1] - 租金升至过去五年最高水平，主要受各项人才计划推动 [1] - 未来租金走势取决于政策推动"转租为买"、宏观经济发展及息口趋势 [1]

香港私人住宅楼价指数表现 - 7月楼价指数升至287.9 环比上升0.42% 同比下跌3.26% [1] - 中小型单位（100平方米以下）售价指数环比上升0.45% 较大面积单位（100平方米或以上）环比上升0.19% [1] - 前7个月楼价指数累计下跌0.45% [1] 细分物业类型售价指数变化 - A类物业（40平方米以下）售价指数环比上升0.39% [1] - B类物业（40至69.9平方米）售价指数环比上升0.39% [1] - C类物业（70至99.9平方米）售价指数环比上升0.78% [1] - D类物业（100至159.9平方米）售价指数环比上升0.15% [1] - E类物业（160平方米或以上）售价指数环比上升0.2% [1] 私人住宅租金指数走势 - 7月租金指数升至196.3 环比上升0.56% 同比上升1.29% [1] - 租金指数连续8个月上升 前7个月累计涨幅达1.97% [1]

香港楼市现状 - 6月香港私人住宅售价指数报286.7点，同比下降5.22%，与2021年9月历史高位398.1点相比跌幅近28% [1] - 6月香港租金指数升至195.6点，同比上涨1.6%，创近6年新高 [1] - 上半年香港私人住宅售价指数累计跌幅为0.86% [6] 租赁市场驱动因素 - 新港漂群体(通过高才通、优才计划赴港人士)及内地学生成为中高端租赁市场中坚力量 [1] - 香港公立大学录取非本地学生限额从20%提升至40%，内地学生助推租金上涨 [2] - 美联物业预计全年租金升幅可达6%，主要受新港漂和内地学生带动 [4] 租金具体表现 - 港八大附近大型社区平均呎租较去年12月均有上涨，部分小区涨幅超10% [2] - 香港大学附近30平方米户型月租金从去年1.5万港元涨至1.6万港元 [3] - 高才通、优才计划赴港人士通常月租金预算在2.5万至3万港元 [3] - 6月香港私人住宅实用面积租金约38.3港元/平方呎，接近2019年7月历史高位38.33港元/平方呎 [4] 房价市场表现 - 7月香港一手市场成交超2000宗，较6月增超30% [6] - 前7个月一手成交量突破1.1万宗，同比增逾10%，为近6年最多 [6] - 部分开发商采取"以价换量"策略，如将军澳项目部分房源售价较3年前低近30% [6] 市场预期 - 美联物业预计香港全年楼价有望上升约5% [7] - 乐观预期基于息口低企、股市财富效应、租金上升吸引投资者、内地经济改善等利好因素 [7] 特殊现象 - 部分新港漂因租金上涨选择搬回深圳，如设计师王旭所租房屋租金从1万港元涨至1.2万港元(涨幅20%)后搬至深圳 [1][5] - 深圳福田50平方米住房租金相当于香港25平方米住房，面积翻倍但通勤时间增加 [5]

香港房地产市场现状 - 6月香港私人住宅售价指数报286.7点 同比下降5.22% [1] - 6月香港租金指数升至195.6点 同比上涨1.6% 创近6年新高 [1] - 上半年香港私人住宅售价指数累计跌幅为0.86% [11] 租赁市场供需结构变化 - 新港漂及内地学生成为香港中高端租赁市场中坚力量 [1] - 港八大附近大型社区平均呎租在2024年6月较去年12月普遍上涨 [2] - 河畔花园呎租上涨12.7% 御龙山上涨13.1% 日出康城6期上涨超过10% [2][3] - 香港高校非本地学生录取限额从20%提升至40% [4] 具体租金价格变动 - 香港大学附近30平方米户型月租金从1.5万港元涨至1.6万港元 [7] - 高才通/优才计划家庭月租金预算达2.5万-3万港元 [7] - 6月私人住宅实用面积租金达38.3港元/平方呎 接近2019年历史高位38.33港元 [8] - 筲箕湾远晴房产以1.65万港元/月出租 年租金回报率达4.1% [7] 市场行为模式转变 - 内地学生普遍采用合租模式 催生"厅长"角色 [4] - 地产中介通过微信视频看房 运营微信公众号和小红书吸引租客 [5] - 华辉地产每日接待5-6组内地看房学生或家长 [4] - 部分租客因租金上涨20%选择迁往深圳 如50平方米福田租房面积较香港翻倍 [1][10][11] 房价与成交量表现 - 7月一手市场成交超2000宗 较6月增加超30% [12] - 前7个月一手成交量突破1.1万宗 同比增逾10% 为6年来最高 [12] - 将军澳凯柏峰Ⅱ项目部分房源售价较3年前低近30% [12] - 房价较2021年9月历史高位398.1点下跌近28% [11] 机构预测与驱动因素 - 预计私人住宅呎租将在7-8月冲破历史高位 [8] - 全年租金升幅预期达6% [8] - 全年楼价有望上升约5% 因息口低企/股市财富效应/租金回报率吸引/内地经济改善 [12] - 房价承压源于息口攀升/资金转向定存/市场观望情绪 [11]

核心数据表现 - 2025年6月私人住宅落成量达2637伙 环比增长约7倍 创年内单月新高 [1] - 上半年累计落成量10063伙 较去年同期7095伙增长41.8% [1] - 上半年落成量达全年预测总量20862伙的48.2% [1] 区域分布特征 - 九龙区落成量7258伙 占总量的72.1% 居主导地位 [1] - 港岛区落成量1851伙 占比18.4% [1] - 新界区落成量954伙 占比9.5% [1] 产品结构特点 - 中小型单位（431方呎以下）共5639伙 占比56% [1] - 中型单位（431-752方呎）共3232伙 占比32.1% [1]

报告行业投资评级 - 房地产开发与房地产服务行业评级均为增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月香港私人住宅市场量价齐升，短期虽有库存去化压力，但在人民币潜在升值、港股财富效应外溢、人口回升等因素推动下，香港房地产市场将继续改善 [1] - 两类资产修复值得关注，一是香港住宅市场成交量价有望于2025下半年企稳回升，二是商业资产有望受益于消费改善及租金回暖 [1] - 看好香港本地开发商和商业运营企业估值修复，建议关注港铁公司和领展房产基金 [1] 根据相关目录分别进行总结 新房成交与库存情况 - 6月香港一手私人住宅成交2140宗，环比+28%；二手私人住宅成交3605宗，环比+11% [1] - 1 - 6月，一手私人住宅成交9280宗，同比 - 1.4%；二手私人住宅成交18452宗，同比+8.3% [1] - 截至6月末，香港一手私人住宅货尾量降至21232个，创2023年三季度以来新低，但库存去化压力仍存 [1] 房价与租金情况 - 6月香港私人住宅价格指数为286.7，环比+0.03%，已连续三个月环比回升 [2] - 6月香港私人住宅租金指数环比+0.31%，已连续七个月环比上涨 [2] - 上半年部分开发商采取低价策略推新盘，短期部分一手供应多的地区仍会维持此策略 [2] HIBOR利率情况 - 2025年6月，1个月期HIBOR均值降至0.68%，较5月均值下行78个基点，7月均值小幅回升至1.02%，整体处于2022年以来低位 [3] - 此前抑制楼市需求的高利率压力明显缓解，“供平过租”现象持续，利于刚需购房者入市 [3] 重点推荐公司情况 港铁公司 - 投资评级为增持，目标价31.90港元 [6] - 预计1H25经常性利润同比增长4.8%至4.2亿港元，非经常项目中住宅交楼或贡献大额收益 [22] - 调整25 - 27年归母净利预测0%/+2%/+5%至202亿/216亿/133亿港元，上调目标价至31.9港元 [22] 领展房产基金 - 投资评级为买入，目标价50.59港元 [6] - 首次覆盖，核心资产聚焦本地必选消费场景，总值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9% [18] - 预计2026 - 28财年可分派总额为69.08/69.82/70.52亿港元，同比为 - 1.7%/+1.1%/+1.0%，对应DPU为2.67/2.70/2.73港元 [19]

报告行业投资评级 - 看好 [2] 报告的核心观点 - 香港经济、人口、政策及金融环境全面改善，为楼市复苏提供坚实基础 [4] - 政策松绑带动新房成交放量，二手房市场分化显著 [5] - 香港楼市复苏需政策、人口与金融协同 [6] 根据相关目录分别进行总结 香港的基本面变化 - 香港是全球第三大金融中心，具有国际航运枢纽、离岸人民币枢纽、亚太财富管理中心三重地位，金融服务等四大支柱产业2023年占GDP的57.1% [14] - 香港人口2019 - 2022H1下行，2023年起反弹至750万，受人才引进政策和国际局势变化影响，高收入人才引入支撑楼市 [18] - 香港推出多项人才引入政策，截至2025年4月底引入近21万人，政策收紧续签要求 [20] - 香港个税制度低税率、宽免额高、税基窄，对吸引全球人才有优势，资本利得免税对比欧美和新加坡显著 [23][25] - 2025年中美关税博弈影响赴美留学意愿，香港教育优势吸引留学生，国际资本回流，股市主板总市值攀升 [27][30] - 截至2025年3月，香港家庭月收入中位数攀升至3万港元，租金指数2023年回暖，住宅售价2025Q2企稳 [34] - 香港房贷利率基于H按、P按及定息按揭，2025年7月HIBOR为1.68%，房贷利率最低2.35% [37][38] - 香港港岛A - E类住房租金回报率2.6 - 4.5%，高于2025Q2的H按利率 [40] - 2024年2月香港“撤辣”，取消印花税，吸引内地购房需求，15个月内普通话拼音登记买家占比约四分之一 [45][47] 香港新房和二手房市场分析 - 香港分3地18区，房价差异显著，香港岛为顶级豪宅区，九龙商业与旧改并存，新界刚需主导 [53] - 2024年香港新房销售约1.68万套，同比增长59%，香港岛成交套数同比增长339% [57] - 2024年香港二手房销售约3.13万套，同比增长13.36%，成交占新房比例从2022年的74%回落到65% [66] - 2002 - 2009年香港住宅新增供应下行，2010 - 2018年增长，2019 - 2024年稳定；1980 - 2003年空置率高位波动，2004 - 2018年下行，2019 - 2024年稳定，2024年达4.5% [72] - 2024年新落成私人住宅中A类占比51%，B类占比33%，B类住宅空置率最低约3.8% [75][78] - 2024年新房小户型去化率最高，三房或以上户型去化率修复显著；二手房400万港元以下成交数量攀升，以上下跌 [83] 香港房企梳理 - 香港楼市竞争格局由本土巨头、内地房企和中型房企构成，Top5市场份额接近50% [87] - 报告整理了香港主要房企的估值、财务数据，包括总市值、PB估值、PE估值等 [91] - 香港楼市复苏启示包括政策松绑、供需再平衡、利率与购买力协同，对内地有取消限购限贷等启示 [93][95]