总结2025年一手私宅市场，截至12月8日为止，买卖登记量值分别录得1.8819万宗及2092.76亿港元，料 全年相关量值最终可达约1.994万宗及约2210亿港元，将较去年分别再升23%及7%。一手私宅登记量已 是连续3年录得升幅，除进一步上试高位外，亦创近6年最多及近21年次多。至于2025年每宗一手私宅平 均成交价料为1108万港元，同比将跌约12.7%，主因是年内细价物业登记占比较多所致。 截至今年12月8日，二手私宅买卖登记量值分别录3.5285万宗及2617.79亿港元，预期全年登记量最终录 约3.72万宗，较2024年的约3.22万宗上升16%，连涨两年，进一步脱离2023年的历史低位，创近4年新 高。至于全年成交总值料达2760亿港元，将同比上升18%，为连跌3年后首见反弹，料创近4年以来最 多；此番量值同步上升，反映楼市进一步复苏。按每宗二手私宅平均成交价计算，2025年料为741万港 元，将同比微升约1.5%。 根据土地注册处资料，截至今年12月8日，2025年香港整体私人住宅共录得5.4104万宗买卖登记，涉及 金额约4710.55亿港元。按走势推算，预计全年登记量最终可录得约5.72 ...

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[4] 报告核心观点 - 香港楼市在经历长达43个月的调整后，于2025年初进入复苏通道，2026年有望进入量价齐稳的新阶段 [4] - 楼市回暖由成交规模回升、房价企稳、库存去化压力边际改善及租赁市场景气度上升共同印证 [4] - 复苏由政策全面支持、"供平过租"、人口回流及股市财富效应等多重因素驱动 [4] - 港资发展商估值处于历史低位，伴随基本面温和复苏及美联储降息周期，有望迎来估值与盈利的双重修复 [4] 楼市基本面总结 - 成交规模稳步回升：2025年1-9月，一手私人住宅成交约1.5万套，同比+25%，二手私人住宅成交约2.9万套，同比+19%，成交量分别创2020年及2022年以来同期新高 [7] - 按月看，9月一手住宅成交2024套，环比+14%，连续7个月超1000套；二手住宅成交3463套，环比+5.4%，连续6个月超3000套 [7] - 房价出现企稳信号：2025年9月私人住宅售价指数同比+1.81%，结束了连续43个月的下跌，环比连续6个月上涨，累计涨幅2.85% [17] - 租赁市场景气度持续上升：9月私人住宅租金指数同比+2.51%，环比+0.15%，环比连续10个月上涨，租金水平接近历史高位 [22] - 小户型（A类）私人住宅租金回报率约3.7%，处于2010年以来84%分位值的历史相对高位 [22] - 库存去化压力边际改善：截至2025年Q2末，一手私人住宅库存约9.1万套，较2024Q3末历史峰值下降7%，对应去化周期为65.3个月，较2024Q3末下降20.1个月 [27] 推动因素总结 - 政策全面支持：包括全面"撤辣"、放宽按揭及优化投资移民计划等，2025年1-10月内地买家占比达24%，较2022年提升12.4个百分点 [33] - "供平过租"刺激需求：小户型租金回报率（约3.7%）持续高于H按封顶息率（3.25%-3.50%），推动"租转买"及"买楼收租"需求 [39] - 人口回流支撑长期需求：截至2025年8月，超过23万名人才通过各项计划抵港，截至2025年6月末总人口较2022年6月末低点增加18.1万人 [40] - 股市财富效应外溢：年初至2025年10月31日恒生指数上涨29%，与中原城市领先指数历史相关系数为+0.76，带动楼市信心修复 [42] 投资分析意见总结 - HKT香港地产指数年初至10月31日累计上涨22%，当前市净率仅0.40倍，处于历史17.3%分位值，显著低于长期中枢0.62倍，估值修复空间充足 [48] - 历史复盘显示美联储降息周期往往利好HKT香港地产指数 [48] - 建议关注经营稳健、在香港拥有充裕优质住宅开发土储及自持物业的港资发展商，如新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设等 [48]

香港楼市复苏态势 - 香港楼市呈现稳步复苏迹象，二手住宅价格延续反弹，中原城市领先指数（CCL）按周环比上涨1%，收报141.72，为连续两周上升 [5] - 市场认购情绪热烈，例如香港油塘柏景峰项目启动首轮销售，推出150个单位，截至17日晚收票量已达可售单位数的18倍以上 [5] - 摩根大通报告指出，自2025年3月以来香港住宅价格已反弹超过4%，预计到2026年底楼价将再反弹约5% [5] - 中原地产预计第四季度香港房价涨幅大概在3%至5% [5] 香港住宅租赁市场 - 香港私人住宅租金持续高企，今年前10个月租金累计上涨2.76%，高于2019年7月的纪录高位38.33港元 [1] - 今年10月以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.71港元，环比微跌约0.18%，在连升8个月后稍作调整 [1] - 分析师认为，随着本地住屋需求增加及政府积极吸纳人才，私人住宅平均呎租短期内会高位震荡，明年有望继续上升 [1] - 具体案例显示，香港大学附近房源月租金较去年同期上涨近1000港元，一个不到40平方米的户型租金达1.5万至1.6万港元左右 [1] 深港通勤与居住成本比较 - 由于香港租金高企，出现“深港通勤族”现象，部分在香港工作的人士选择居住在深圳口岸附近以节省成本 [1][4] - 案例显示，从深圳罗湖口岸通勤至香港，每日交通成本约90元，但居住成本仍远低于香港，例如罗湖口岸旁60平方米户型月租约5700元 [4] - 选择搬回深圳的“新港漂”认为，深港通勤不仅是成本问题，更是生活质量的权衡，深圳居住更宽敞且生活便利 [4] 市场驱动因素与买家心态 - 香港住宅市场复苏受多重因素推动，包括股市韧性、被压抑需求释放、银行上调物业估值、二手市场挂牌量下降、利率有望下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固以及金融产业复苏 [5] - 港股表现强势或触发财富效应，带动楼市反弹 [5] - 楼市政策放宽促使部分买家加快了进入市场的决策步伐 [6] - 对于内地买家而言，香港的“租金回报率”是吸引其赴港置业的关键参考指标 [6]

香港楼市复苏态势 - 香港楼市正稳步复苏，二手住宅价格延续反弹，中原城市领先指数（CCL）按周环比上涨1%，收报141.72，为连续两周上升 [6] - 摩根大通报告指出，自2025年3月以来香港住宅价格已反弹超过4%，预计到2026年底楼价将再反弹约5% [6] - 中原地产预计第四季度香港房价涨幅大概在3%至5% [6] 住宅租赁市场表现 - 今年10月以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.71港元，环比微跌约0.18%，为连升8个月后稍作调整 [2] - 今年前10个月香港租金累计上涨2.76%，高于2019年7月的纪录高位38.33港元 [2] - 分析师认为私人住宅平均呎租短期内会高位震荡，明年有望继续上升 [2] 市场需求驱动因素 - 香港本地住屋需求增加，加上政府积极吸纳人才（如高才通、优才计划），支撑租金和楼市 [2] - 楼市复苏迹象包括股市表现韧性、被压抑的需求释放、利率有望下降、租金上涨及内地买家兴趣稳固等 [6] - 楼市政策放宽促使部分买家加快了进入市场的决策步伐 [7] 深港通勤现象与跨市影响 - 香港租金高企促使部分"新港漂"选择搬回深圳口岸附近租房，形成"深港通勤族" [5][7] - 案例显示，香港大学附近房源月租金较去年同期上涨近1000港元，而深圳罗湖口岸附近60平方米户型月租约5700元人民币，成本优势明显 [2][5] - 对于内地买家，香港的高租金回报率是吸引其赴港置业的关键因素 [7] 市场情绪与项目表现 - 市场认购反映热烈，例如香港油塘柏景峰项目首轮销售推出150个单位，收票量达可售单位数的18倍以上 [6] - 港股表现强势或触发财富效应，带动楼市反弹预期 [6]

整体租金走势 - 10月份香港私人住宅平均呎租报约38.71港元，环比微跌约0.18%，为连续8个月上升后首次调整 [1] - 尽管租赁旺季结束，租金仅轻微回落，今年首10个月租金累计上升约2.76% [1] - 当前租金水平较2019年7月的历史高位38.33港元仍高出约0.99% [1] 主要屋苑租金表现 - 10月份十大屋苑中有3个屋苑呎租环比上升，1个屋苑持平 [1] - 海怡半岛平均呎租环比升幅最大，约为1.3% [1] - 沙田第一城及美孚新村呎租分别录得约0.9%及约0.6%的环比升幅 [1] - 以年内累计表现看，十大屋苑中有8个屋苑租金上升 [1] - 美孚新村及丽港城呎租升幅最大，均较去年12月上升约6.3% [1] - 映湾园呎租较去年12月下跌约7.6%，康怡花园年内呎租亦跌约1.3% [1] 铁路沿线屋苑租金表现 - 10月份部分铁路沿线屋苑呎租环比升幅较大 [2] - 利东站深湾轩呎租环比上升约8.9% [2] - 大埔墟站新达广场呎租上升约7.8% [2] - 土瓜湾站半山壹号、奥运站柏景湾、佐敦站港景峰呎租分别录得约7.6%、约6%及约4.7%的环比升幅 [2] 市场前景与驱动因素 - 香港住屋需求殷切，加上政府积极吸纳人才，人才与受养人持续来港，支撑租金市场 [1] - 预计私人住宅平均呎租短期将于高位窄幅上落，明年有望继续突破历史高位 [1]

香港房地产市场整体表现 - 9月私人住宅售价指数为292.5点，环比上升约1.3%，且已连续4个月上升 [1] - 下半年以来（截至10月27日）超过一亿港元的新房成交录得45宗，涉及总金额达102亿港元 [1] - 截至9月底负资产住宅按揭贷款宗数为31449宗，较上季度减少6357宗，涉及金额1568亿港元 [1] 市场观点与驱动因素 - 房价持续上升反映8月中旬至9月上旬整体楼市气氛良好，并受港股市场表现及美联储降息预期推动 [1] - 负资产住宅按揭贷款宗数回落主要因房价逐步回升带动物业估值上扬 [1] - 市场认为房价回升是多重因素促成，包括超跌反弹、经济基本面复苏的乐观预期以及房贷利率下调 [2] 买家结构与需求分析 - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两个季度上升，第三季度录得3797宗，较第二季的3559宗增幅近7% [2] - 除投资价值外，香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [2] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，进一步降低非本地买家入市门槛 [2]

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告核心观点 - 香港私人住宅市场8月呈现“量跌价稳”态势，成交受季节性因素影响环比回落，但年初至今累计成交同比显著增长，市场氛围持续改善[1][2] - 房价已连续5个月环比上升，累计上涨4.62%，显现企稳信号；租金指数创2019年8月以来新高，环比连续9个月上涨[1][3] - 美联储重启降息预期将在联系汇率机制下带动香港本地利率下行，有助缓解供楼压力并刺激需求，支撑楼市活跃度延续[1][2] - 报告看好香港本地开发商和商业运营企业的估值修复，建议关注拥有充裕土地储备和优质商业运营资产的公司[1][9] 市场成交情况 - 8月一手私人住宅成交1775宗，环比下降5%，但已连续6个月稳企在千宗以上，为2021年7月以来首次；1-8月累计成交12924宗，同比增长13.4%，创2020年以来同期新高[2] - 8月二手私人住宅成交3131宗，环比下降10%，但已连续5个月维持在3000宗以上水平；1-8月累计成交25395宗，同比增长14.9%[2] 价格与租金表现 - 8月香港私人住宅价格指数为288.5，环比微升0.14%，连续5个月环比回升，累计涨幅达4.62%[3] - 8月私人住宅租金指数同比上升1.85%，环比上升1.12%，环比已连续9个月上涨，租金水平创2019年8月以来新高[3] 利率与市场环境 - 9月1个月期HIBOR均值升至3.29%，环比上升0.25个百分点，已连续三个月回升，新批按揭利率再次触及封顶息率[4] - 部分银行推出优化产品以缓解供款压力，如汇丰推出首三年或首五年定息均为2.73%的按揭计划[4] - 8月香港A类私人住宅租金回报率维持在3.7%，持续高于按揭封顶息率（3.5%），“供平过租”现象持续[4] 重点推荐公司 - **领展房产基金 (823 HK)**：评级“买入”，目标价50.59港元，作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，总估值约2258亿港元[9][21][22] - **新鸿基地产 (16 HK)**：评级“买入”，目标价111.51港元，是香港最大地产开发商之一，在香港和内地拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[1][9][21][23] - **港铁公司 (66 HK)**：评级“增持”，目标价29.90港元，2025年上半年归母净利润77.09亿港元，同比增长27.5%，其中物业发展利润55.42亿港元，同比大幅增长218.5%[9][21][25]

整体落成量表现 - 2025年7月私人住宅落成量约1695伙 环比下降35.7% [1] - 前7个月累计落成量达11758伙 较去年同期增加3055伙 同比上升35.1% [1] - 累计落成量达全年预计总量20862伙的56.4% [1] 区域落成量分布 - 新界区7月落成1388伙 环比增长66.8% 为2024年12月以来单月最高 [1] - 新界区前7个月累计落成2342伙 同比下降58.1% [1] - 九龙区7月落成299伙 环比下降43.5% [1] - 九龙区前7个月累计落成7557伙 同比增长1.8倍 为各区最高 [1] - 港岛区7月仅落成8伙 环比下降99.4% [1] - 港岛区前7个月累计落成1859伙 同比增长3.6倍 [1] 单位面积分布特征 - 431方呎以下小户型累计落成6297伙 占比53.6% 同比增长28.5% [1] - 431至752方呎中小户型累计落成3957伙 占比33.7% 同比增长43.1% [2]

香港私人住宅楼价指数 - 2025年7月香港私人住宅楼价指数为287.9点，环比上升约0.42%，连续四个月上涨 [1] - 楼市受印花税政策及发展商去库存带动，租务旺季推动租金指数上升，租客"转租为买"促使交投回暖 [1] - 整体楼市转势向好，预计楼价持续上升 [1] 香港私人住宅租金指数 - 2025年7月私人住宅租金指数为196.3点，环比上升0.56%，连续八个月上涨 [1] - 租金升至过去五年最高水平，主要受各项人才计划推动 [1] - 未来租金走势取决于政策推动"转租为买"、宏观经济发展及息口趋势 [1]

香港私人住宅楼价指数表现 - 7月楼价指数升至287.9 环比上升0.42% 同比下跌3.26% [1] - 中小型单位（100平方米以下）售价指数环比上升0.45% 较大面积单位（100平方米或以上）环比上升0.19% [1] - 前7个月楼价指数累计下跌0.45% [1] 细分物业类型售价指数变化 - A类物业（40平方米以下）售价指数环比上升0.39% [1] - B类物业（40至69.9平方米）售价指数环比上升0.39% [1] - C类物业（70至99.9平方米）售价指数环比上升0.78% [1] - D类物业（100至159.9平方米）售价指数环比上升0.15% [1] - E类物业（160平方米或以上）售价指数环比上升0.2% [1] 私人住宅租金指数走势 - 7月租金指数升至196.3 环比上升0.56% 同比上升1.29% [1] - 租金指数连续8个月上升 前7个月累计涨幅达1.97% [1]