报告行业投资评级 - 看好 [2] 报告的核心观点 - 香港经济、人口、政策及金融环境全面改善，为楼市复苏提供坚实基础 [4] - 政策松绑带动新房成交放量，二手房市场分化显著 [5] - 香港楼市复苏需政策、人口与金融协同 [6] 根据相关目录分别进行总结 香港的基本面变化 - 香港是全球第三大金融中心，具有国际航运枢纽、离岸人民币枢纽、亚太财富管理中心三重地位，金融服务等四大支柱产业2023年占GDP的57.1% [14] - 香港人口2019 - 2022H1下行，2023年起反弹至750万，受人才引进政策和国际局势变化影响，高收入人才引入支撑楼市 [18] - 香港推出多项人才引入政策，截至2025年4月底引入近21万人，政策收紧续签要求 [20] - 香港个税制度低税率、宽免额高、税基窄，对吸引全球人才有优势，资本利得免税对比欧美和新加坡显著 [23][25] - 2025年中美关税博弈影响赴美留学意愿，香港教育优势吸引留学生，国际资本回流，股市主板总市值攀升 [27][30] - 截至2025年3月，香港家庭月收入中位数攀升至3万港元，租金指数2023年回暖，住宅售价2025Q2企稳 [34] - 香港房贷利率基于H按、P按及定息按揭，2025年7月HIBOR为1.68%，房贷利率最低2.35% [37][38] - 香港港岛A - E类住房租金回报率2.6 - 4.5%，高于2025Q2的H按利率 [40] - 2024年2月香港“撤辣”，取消印花税，吸引内地购房需求，15个月内普通话拼音登记买家占比约四分之一 [45][47] 香港新房和二手房市场分析 - 香港分3地18区，房价差异显著，香港岛为顶级豪宅区，九龙商业与旧改并存，新界刚需主导 [53] - 2024年香港新房销售约1.68万套，同比增长59%，香港岛成交套数同比增长339% [57] - 2024年香港二手房销售约3.13万套，同比增长13.36%，成交占新房比例从2022年的74%回落到65% [66] - 2002 - 2009年香港住宅新增供应下行，2010 - 2018年增长，2019 - 2024年稳定；1980 - 2003年空置率高位波动，2004 - 2018年下行，2019 - 2024年稳定，2024年达4.5% [72] - 2024年新落成私人住宅中A类占比51%，B类占比33%，B类住宅空置率最低约3.8% [75][78] - 2024年新房小户型去化率最高，三房或以上户型去化率修复显著；二手房400万港元以下成交数量攀升，以上下跌 [83] 香港房企梳理 - 香港楼市竞争格局由本土巨头、内地房企和中型房企构成，Top5市场份额接近50% [87] - 报告整理了香港主要房企的估值、财务数据，包括总市值、PB估值、PE估值等 [91] - 香港楼市复苏启示包括政策松绑、供需再平衡、利率与购买力协同，对内地有取消限购限贷等启示 [93][95]

香港私宅租金走势 - 4月份私人住宅平均呎租报38.02港元 环比上升0.4% 创2019年7月后5年半新高 较历史高位仅差0.8% [1] - 租金已连续3个月上升 反映住屋需求持续强劲 [1] - 市场预期美国今年减息3次 香港按揭息率可能进一步回落 [1] 按揭利率变化 - 5月9日拆息跌至1.93% H按息降至3.23% 较P按封顶利率3.5%低0.27% [1] - 以500万港元贷款30年还款期计算 最新H按每月供款21705港元 较前日减少441港元(2%) 较P按减少747港元(3.3%) [1] 租金回报率变化 - 3月份A类私宅租金回报率达3.7% 较去年同期3.3%增加0.4个百分点 较2021年低位2.3%增加1.4个百分点 [2] - 住宅市场呈现"租升价跌"现象 推动租金回报率持续攀升 [2] 区域租金表现 - 4月部分铁路沿线屋苑呎租环比涨幅显著 港景峰升9.8% 银湖天峰升8.8% 现崇山升8.4% [2] - 又一居和朗屏8号呎租分别上升7.5%和7% [2]