报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“优于大市” [1][5] 报告的核心观点 - 2025年香港楼市已止跌回稳，呈现“量在价先”特征，成交量处于历史高分位，价格自底部回升但较历史高点仍有距离，租金则创下历史新高 [1][12][13][14] - 本轮2021-2025年下跌周期较1997-2003年周期更为温和，属于“估值回调+宏观利率变化”的反应，而非资产泡沫破裂 [1][26][45] - 香港楼市企稳主要得益于需求端政策放松、租金回报率反超房贷利率、以及人口流入与收入提升三大因素 [2][3][51] - 预计中期内香港房地产市场复苏幅度不会复制2003-2008年的修复幅度，其持续性需密切关注后续宏观环境和利率变化 [2][50] - 内地房地产调整周期更长，但跌幅大概率不会复制香港1997-2003年周期，报告从税费减免、利率传导、供给改革和居民偿付能力四方面总结了香港经验对內地的借鉴意义 [4][93][94][100] 长周期视角下2025年香港楼市复盘 - **2025年香港楼市概况**：2025年香港私人住宅一二手总成交超6万套，为2013年以来第二高水平，其中一手成交20,540套同比增长21%，二手成交42,292套同比增长17% [13] 价格指数在3月确认底部后连续三个季度企稳回升，年末较最低点回升4.8%，全年同比增长3.3% [14] 租金指数全年增长4.3%，已超过2019年达到历史新高 [1][14] - **量价历史分位**：成交量处于历史高分位，呈现典型的“量在价先” [20] 价格较2021年9月的历史高点仍有大约25%的回撤，大约处在2016年三季度的水平 [1][23] 租金水平已超过2019年8月的高点0.3% [23] - **分面积段表现**：2025年小户型住宅价格修复更明显，中大户型租金涨幅较大 [18] 40平以下售价指数上涨4.1%，100-160平售价指数仅上涨1.0% [18] 100-160平租金指数上涨5.1%，160平以上租金指数上涨2.7% [18] - **两轮下跌周期比较**：1997-2003周期属于“资产泡沫破裂+本地金融危机”，回撤69个月，价格跌幅达66% [1][27][28] 2021-2025周期属于“估值回调+宏观利率变化”，回撤42个月，价格跌幅达28%，更为温和 [1][26][28] 两轮周期中租金跌幅均较房价温和 [28] 2025年香港楼市何故止跌回稳 - **需求端政策放松**：政策基调是以“撤辣+按揭松绑+人才优惠+精准减税”为主的需求端放松 [2][52] 2024年2月全面取消SSD/BSD/NRSD等辣招税，香港进入“零辣招”时代，按揭成数上限统一提高至70% [52] 政策初期呈现“量稳价跌”，全面转向后“租金走高+购房成本降低”带来的资产回报正收益成为复苏关键 [53] - **租金回报率反超房贷利率**：香港私人住宅租金指数已超过2019年高点，推动租金回报率显著修复 [2][54] 2025年5月HIBOR大幅下降导致房贷利率走低，租金回报率开始超过按揭利率，这是本轮楼市企稳的主要传导链条 [2][63] 2025年5月，40平以下私人住宅租金回报率比房贷利率高1.7个百分点，至年末两者差收窄至0.4个百分点 [65] - **人口流入和收入提升**：人才计划有效逆转人口净流出趋势，截至2025年底累计批出近40万宗申请，2025年上半年常住人口增速环比转正 [3][76] 2024年及2025年上半年，内地买家在香港私人住宅成交中占比分别达25%和24%，远高于2021-2023年 [3][79] 自2023年末，香港家庭月收入中位数保持在3万港元左右，较2021-2022年提升约10% [3][80] 对内地的借鉴意义 - **内地楼市调整现状**：当前全国房价较2021年最高点跌幅38%，核心城市北京、上海、深圳跌幅分别为29%、33%、37% [84] 调整时长已超越香港2021-2025周期，接近1997-2003周期，但调整幅度远未接近1997-2003周期 [84] 下跌原因为“长期需求拐点+短期信用收缩”双击，预计调整漫长但跌幅不会复制香港1997-2003周期 [4][93] - **可借鉴的经验**： 1. **税费减免空间**：内地当前在税费减免上仍有较大空间 [4][94] 2. **利率传导**：内地核心城市租金收益率与按揭利率相差较大，北京、上海、深圳二手房平均租金收益率分别为1.6%、1.8%、1.9%，与按揭利率相差1.1-1.5个百分点，且呈“租售价格双降但售价跌幅更快”格局 [94] 3. **供给改革**：短期供给收紧影响滞后，长期需加快“保障房+商品房”双轨制建设 [4][100] 4. **居民偿付能力**：判断长周期拐点需匹配居民的偿付能力和经济发展程度 [4][100]

智通财经APP获悉，戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤表示，香港差估署最新数据显示，香港 私人住宅售价指数于去年12月报298.6点，指数连升7个月，并创约1年半新高，带动2025年全年楼价累 计回升3.3%，并结束3连跌。其中，中小型单位造价全年升幅亦达3.4%；而租金指数亦连续两个月创新 高，反映住宅市场增长的需求正支持本港楼价和租金。住宅市场已走出调整阶段并触底回升，相信2026 年香港楼价可以续见5%左右的增长。 她指出，香港楼价回稳主要受惠于市场交投活跃，以及利率环境趋向缓和。随着住宅成交量已连续10个 月维持在每月5,000宗以上，加上银行按揭利率下调进一步降低置业成本，市场气氛已明显改善。 ...

核心观点 - 2025年11月香港私人住宅售价指数持续上升，市场普遍认为楼价已触底反弹，且预期来年升势将延续 [1][3] 市场表现与数据 - 2025年11月份香港私人住宅售价指数为297.3点，按月上升0.9%，已连续6个月上升 [1][3] - 2025年11月份租金指数升至200.7点，创下历史新高，按月上升0.2% [3] 市场驱动因素 - 楼价升幅再次加快，主要受市场憧憬再次降息、中美两国经贸团队达成共识、股市反弹及新盘热卖等因素刺激 [3] - 新来港人士的租务需求预计将继续刺激租赁市场上升 [3]

香港私人住宅市场表现 - 11月香港私人住宅楼价指数报297.3点，月环比微升0.92%，实现连续6个月上涨 [1] - 11月楼价指数同比上升1.99%，今年首11个月累计升幅为2.8% [1] 香港私人住宅租赁市场表现 - 11月租金指数报200.7点，月环比上升0.2% [1] - 11月租金指数同比上升4.59%，今年首11个月累计升幅为4.26% [1]

2025年香港楼市表现总结 - 2025年香港整体私人住宅买卖登记量预计达约5.72万宗，较2024年的约4.84万宗上升18%，实现连续两年增长，并创近4年高位 [1] - 2025年整体私人住宅成交总值预计增加13%至约4970亿港元，同样连续两年上升，创近4年来最多 [1] - 2025年一手私人住宅买卖登记量预计约1.994万宗，较去年上升23%，为连续3年录得升幅，创近6年最多及近21年次多 [2] - 2025年一手私人住宅成交总值预计约2210亿港元，较去年上升7% [2] - 2025年每宗一手私人住宅平均成交价预计为1108万港元，同比下跌约12.7%，主要因年内细价物业登记占比较多 [2] - 2025年二手私人住宅买卖登记量预计约3.72万宗，较2024年的约3.22万宗上升16%，连续两年上涨，创近4年新高 [2] - 2025年二手私人住宅成交总值预计达2760亿港元，同比上升18%，为连续下跌3年后首次反弹，料创近4年以来最多 [2] - 2025年每宗二手私人住宅平均成交价预计为741万港元，同比微升约1.5% [2] 2026年香港楼市前景预测 - 预计2026年整体楼价可录得约7%的升幅 [1] - 预计2026年中小型住宅楼价全年看升6-8% [1] - 预计2026年豪宅物业价格有8%的上升空间，支撑因素包括市况转好、低基数背景、投资移民及高才通入市 [1] - 预计2026年整体租金升幅收窄至3%，中小型住宅及豪宅租金升幅预计相若，原因包括之前已持续录得明显升幅、租转买及投资者入市令可放租供应增多 [1]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[4] 报告核心观点 - 香港楼市在经历长达43个月的调整后，于2025年初进入复苏通道，2026年有望进入量价齐稳的新阶段 [4] - 楼市回暖由成交规模回升、房价企稳、库存去化压力边际改善及租赁市场景气度上升共同印证 [4] - 复苏由政策全面支持、"供平过租"、人口回流及股市财富效应等多重因素驱动 [4] - 港资发展商估值处于历史低位，伴随基本面温和复苏及美联储降息周期，有望迎来估值与盈利的双重修复 [4] 楼市基本面总结 - 成交规模稳步回升：2025年1-9月，一手私人住宅成交约1.5万套，同比+25%，二手私人住宅成交约2.9万套，同比+19%，成交量分别创2020年及2022年以来同期新高 [7] - 按月看，9月一手住宅成交2024套，环比+14%，连续7个月超1000套；二手住宅成交3463套，环比+5.4%，连续6个月超3000套 [7] - 房价出现企稳信号：2025年9月私人住宅售价指数同比+1.81%，结束了连续43个月的下跌，环比连续6个月上涨，累计涨幅2.85% [17] - 租赁市场景气度持续上升：9月私人住宅租金指数同比+2.51%，环比+0.15%，环比连续10个月上涨，租金水平接近历史高位 [22] - 小户型（A类）私人住宅租金回报率约3.7%，处于2010年以来84%分位值的历史相对高位 [22] - 库存去化压力边际改善：截至2025年Q2末，一手私人住宅库存约9.1万套，较2024Q3末历史峰值下降7%，对应去化周期为65.3个月，较2024Q3末下降20.1个月 [27] 推动因素总结 - 政策全面支持：包括全面"撤辣"、放宽按揭及优化投资移民计划等，2025年1-10月内地买家占比达24%，较2022年提升12.4个百分点 [33] - "供平过租"刺激需求：小户型租金回报率（约3.7%）持续高于H按封顶息率（3.25%-3.50%），推动"租转买"及"买楼收租"需求 [39] - 人口回流支撑长期需求：截至2025年8月，超过23万名人才通过各项计划抵港，截至2025年6月末总人口较2022年6月末低点增加18.1万人 [40] - 股市财富效应外溢：年初至2025年10月31日恒生指数上涨29%，与中原城市领先指数历史相关系数为+0.76，带动楼市信心修复 [42] 投资分析意见总结 - HKT香港地产指数年初至10月31日累计上涨22%，当前市净率仅0.40倍，处于历史17.3%分位值，显著低于长期中枢0.62倍，估值修复空间充足 [48] - 历史复盘显示美联储降息周期往往利好HKT香港地产指数 [48] - 建议关注经营稳健、在香港拥有充裕优质住宅开发土储及自持物业的港资发展商，如新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设等 [48]

香港楼市复苏态势 - 香港楼市正稳步复苏，二手住宅价格延续反弹，中原城市领先指数（CCL）按周环比上涨1%，收报141.72，为连续两周上升 [6] - 摩根大通报告指出，自2025年3月以来香港住宅价格已反弹超过4%，预计到2026年底楼价将再反弹约5% [6] - 中原地产预计第四季度香港房价涨幅大概在3%至5% [6] 住宅租赁市场表现 - 今年10月以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.71港元，环比微跌约0.18%，为连升8个月后稍作调整 [2] - 今年前10个月香港租金累计上涨2.76%，高于2019年7月的纪录高位38.33港元 [2] - 分析师认为私人住宅平均呎租短期内会高位震荡，明年有望继续上升 [2] 市场需求驱动因素 - 香港本地住屋需求增加，加上政府积极吸纳人才（如高才通、优才计划），支撑租金和楼市 [2] - 楼市复苏迹象包括股市表现韧性、被压抑的需求释放、利率有望下降、租金上涨及内地买家兴趣稳固等 [6] - 楼市政策放宽促使部分买家加快了进入市场的决策步伐 [7] 深港通勤现象与跨市影响 - 香港租金高企促使部分"新港漂"选择搬回深圳口岸附近租房，形成"深港通勤族" [5][7] - 案例显示，香港大学附近房源月租金较去年同期上涨近1000港元，而深圳罗湖口岸附近60平方米户型月租约5700元人民币，成本优势明显 [2][5] - 对于内地买家，香港的高租金回报率是吸引其赴港置业的关键因素 [7] 市场情绪与项目表现 - 市场认购反映热烈，例如香港油塘柏景峰项目首轮销售推出150个单位，收票量达可售单位数的18倍以上 [6] - 港股表现强势或触发财富效应，带动楼市反弹预期 [6]

整体租金走势 - 10月份香港私人住宅平均呎租报约38.71港元，环比微跌约0.18%，为连续8个月上升后首次调整 [1] - 尽管租赁旺季结束，租金仅轻微回落，今年首10个月租金累计上升约2.76% [1] - 当前租金水平较2019年7月的历史高位38.33港元仍高出约0.99% [1] 主要屋苑租金表现 - 10月份十大屋苑中有3个屋苑呎租环比上升，1个屋苑持平 [1] - 海怡半岛平均呎租环比升幅最大，约为1.3% [1] - 沙田第一城及美孚新村呎租分别录得约0.9%及约0.6%的环比升幅 [1] - 以年内累计表现看，十大屋苑中有8个屋苑租金上升 [1] - 美孚新村及丽港城呎租升幅最大，均较去年12月上升约6.3% [1] - 映湾园呎租较去年12月下跌约7.6%，康怡花园年内呎租亦跌约1.3% [1] 铁路沿线屋苑租金表现 - 10月份部分铁路沿线屋苑呎租环比升幅较大 [2] - 利东站深湾轩呎租环比上升约8.9% [2] - 大埔墟站新达广场呎租上升约7.8% [2] - 土瓜湾站半山壹号、奥运站柏景湾、佐敦站港景峰呎租分别录得约7.6%、约6%及约4.7%的环比升幅 [2] 市场前景与驱动因素 - 香港住屋需求殷切，加上政府积极吸纳人才，人才与受养人持续来港，支撑租金市场 [1] - 预计私人住宅平均呎租短期将于高位窄幅上落，明年有望继续突破历史高位 [1]

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告核心观点 - 香港私人住宅市场8月呈现“量跌价稳”态势，成交受季节性因素影响环比回落，但年初至今累计成交同比显著增长，市场氛围持续改善[1][2] - 房价已连续5个月环比上升，累计上涨4.62%，显现企稳信号；租金指数创2019年8月以来新高，环比连续9个月上涨[1][3] - 美联储重启降息预期将在联系汇率机制下带动香港本地利率下行，有助缓解供楼压力并刺激需求，支撑楼市活跃度延续[1][2] - 报告看好香港本地开发商和商业运营企业的估值修复，建议关注拥有充裕土地储备和优质商业运营资产的公司[1][9] 市场成交情况 - 8月一手私人住宅成交1775宗，环比下降5%，但已连续6个月稳企在千宗以上，为2021年7月以来首次；1-8月累计成交12924宗，同比增长13.4%，创2020年以来同期新高[2] - 8月二手私人住宅成交3131宗，环比下降10%，但已连续5个月维持在3000宗以上水平；1-8月累计成交25395宗，同比增长14.9%[2] 价格与租金表现 - 8月香港私人住宅价格指数为288.5，环比微升0.14%，连续5个月环比回升，累计涨幅达4.62%[3] - 8月私人住宅租金指数同比上升1.85%，环比上升1.12%，环比已连续9个月上涨，租金水平创2019年8月以来新高[3] 利率与市场环境 - 9月1个月期HIBOR均值升至3.29%，环比上升0.25个百分点，已连续三个月回升，新批按揭利率再次触及封顶息率[4] - 部分银行推出优化产品以缓解供款压力，如汇丰推出首三年或首五年定息均为2.73%的按揭计划[4] - 8月香港A类私人住宅租金回报率维持在3.7%，持续高于按揭封顶息率（3.5%），“供平过租”现象持续[4] 重点推荐公司 - **领展房产基金 (823 HK)**：评级“买入”，目标价50.59港元，作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，总估值约2258亿港元[9][21][22] - **新鸿基地产 (16 HK)**：评级“买入”，目标价111.51港元，是香港最大地产开发商之一，在香港和内地拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[1][9][21][23] - **港铁公司 (66 HK)**：评级“增持”，目标价29.90港元，2025年上半年归母净利润77.09亿港元，同比增长27.5%，其中物业发展利润55.42亿港元，同比大幅增长218.5%[9][21][25]

整体落成量表现 - 2025年7月私人住宅落成量约1695伙 环比下降35.7% [1] - 前7个月累计落成量达11758伙 较去年同期增加3055伙 同比上升35.1% [1] - 累计落成量达全年预计总量20862伙的56.4% [1] 区域落成量分布 - 新界区7月落成1388伙 环比增长66.8% 为2024年12月以来单月最高 [1] - 新界区前7个月累计落成2342伙 同比下降58.1% [1] - 九龙区7月落成299伙 环比下降43.5% [1] - 九龙区前7个月累计落成7557伙 同比增长1.8倍 为各区最高 [1] - 港岛区7月仅落成8伙 环比下降99.4% [1] - 港岛区前7个月累计落成1859伙 同比增长3.6倍 [1] 单位面积分布特征 - 431方呎以下小户型累计落成6297伙 占比53.6% 同比增长28.5% [1] - 431至752方呎中小户型累计落成3957伙 占比33.7% 同比增长43.1% [2]