销售表现 - 2025上半年签约销售金额1103亿元 同比减少11.5% 签约销售面积412万平方米 同比减少20.9% 全口径销售金额排名稳居行业第三位 [2][4] - 一线城市（含香港）销售占比达46% 同比提升8个百分点 TOP10城市签约贡献占比达70% 集中度同比提升5个百分点 [2][6] - 华东大区销售金额363.6亿元 占比33% 中西部大区销售金额241.2亿元 占比21.9% 成为业绩贡献主力区域 [6][8] 投资布局 - 新增土地投资权益地价322.8亿元 总计容建筑面积148万平方米 权益拿地销售金额比回升至0.44（2024年：0.29） 新增投资全部集中在一二线城市 [2][11] - 总土地储备建筑面积4895万平方米 开发物业土地储备中一二线城市面积占比70% 投资物业土地储备中一二线城市面积占比78% [13] 盈利能力 - 营业收入949.2亿元 同比增长19.9% 核心净利润100亿元 同比减少6.6% 经常性核心净利润60.2亿元 同比增长9.6% 占比提升至60% [3][15] - 综合毛利率24% 同比提升1.8个百分点 经营性不动产业务毛利率达72.9% 同比提升1.4个百分点 [3][17] - 已签未结算开发物业营业额3064亿元 其中1595亿元预计可在2025年内结算 [17] 财务状况 - 持有现金1202.4亿元 现金短债比1.95 长短期债务比3.56 净负债率39.2% 剔除预收款后资产负债率56.1% [3][20] - 加权平均融资成本2.79% 较期初下降32个基点 维持行业极低水平 平均债务期限6.4年 [20] 多元化业务 - 资管规模4835亿元 较期初增长4.6% 积极推进公募REIT常态化扩募 目标规模300-500亿元 [4][24] - 在营购物中心92个 零售额1101亿元 同比增长20.2% 租金收入104亿元 同比增长9.9% [4][26] - 代建业务在管项目253个 建筑面积7992万平米 较期初增长5% 文体运营营业额5.1亿元 长租公寓营业额4.15亿元 同比增长10% [4][29]

**公司：华润置地** **行业：房地产、商业地产、资产管理** 核心财务与经营业绩 * 2025年上半年营业额949.2亿元，同比增长19.9% 股东应占净利润118.8亿元，同比增长16.2% 核心净利润100亿元，同比微降6.6%[3] * 开发销售型业务签约额1,103亿元，稳居行业前三 结算收入744亿元，结算面积321万平方米 结算毛利率提高3.2个百分点至15.6%[3][7][18] * 经营性不动产业务实现营业额121亿元 购物中心零售额1,101亿元，同比增长20.2%，同店增长9.4%[3][10] * 期末总资产规模11,487亿元 资产管理规模4,835亿元，较2020年底增长214亿元[4][13] * 总有息负债率40.7% 净有息负债率39.2% 现金储备1,202亿元[2][4] * 加权融资成本降至2.79%，创近十年新低[2][6] * 中期每股股息0.2元，与去年同期持平[6] 业务分项表现与进展 * 购物中心业务表现强劲，零售额同比增长20.2% 整体出租率97.3%，较2024年末提升0.2个百分点 场均日客流提升至4.8万人 会员数量大幅提升18.5%至7,237万人[10][20] * 写字楼业务实现租金收入8.2亿元，同比下降14.2% 但期末平均出租率维持在75%的行业优秀水平[11] * 酒店业务实现营业收入8.7亿元，同比下降16.3% 两费费率改善0.8个百分点至16.6%[12] * 租赁住房业务稳步发展，实现营业额4.15亿元，同比增长10% 累计在管项目69个，总规模8.5万间，稳定期出租率为95%[16] * 万象生活（轻资产管理业务）核心净利润增长15%至20.1亿元 管理在营购物中心125个，总管理面积1,356万平方米[3][14] * 生态圈要素业务（城市代建、文体场馆等）实现营业额24.6亿元 政府代建新签规模位列行业第一[17][31] * 文体场馆运营与管理业务实现营业额5.1亿元 赛事运营业务营业额破亿[14][15] 战略、转型与未来展望 * 坚持"3+1"一体化业务模式（开发销售型、经营性不动产、轻资产管理及生态圈要素业务）[9][19] * 积极推动向大资管业务战略转型 搭建轻资产管理平台和两个公募REITs平台[30][35] * 华润商业瑞泽REIT总市值突破百亿元，后复权收盘价较发行价上涨52% 华润有巢REIT后复权收盘价较发行价上涨73.9%[8][13] * 未来3-5年计划将REITs规模扩大至300亿到500亿之间 预计每年退出资产价值在50亿到100亿之间[36] * 聚焦高能级核心城市布局 一二线城市签约贡献超过九成，收入占比93%[7][18] * 构建"三好十二优"的"好房子"体系（好产品、好设计、好服务），以提升产品标准和核心竞争力[5][22] * 将ESG理念全面融入公司发展战略，目标促进绿色转型发展[19] 市场应对与风险管控策略 * 面对消费市场结构性变化，通过多元化品牌组合和业态融合应对 坚持高能级、全国化战略布局，已在全国25个高能级城市开业125个项目[20][21] * 为应对商业项目出表可能带来的租金收入影响，公司采取五大举措保障租金收入长期稳定 包括存量提效、新开业拓量、收并购补位、明确出表边界、合理管控出表节奏[31][32][34] * 对于现房销售趋势，认为长期将推动市场份额向头部企业集中，有助于优质企业复苏[39][40] * 下半年将保持量入为出的投资策略，聚焦核心区域寻找结构性投资机会 不追高，评估库存压力风险[41] 其他重要细节 * 公司市值保持内房股第一[3] * 经常性业务收入突破200亿，占比超过50%[8] * 2025年上半年新获取18个优质项目，均位于一二线高能级城市，转化率超过40%[41] * 优质商业地产的合理交易cap rate范围：一线和新一线城市为4.5%至6.5%，二三线城市为5.5%至7.5%[37] * REITs回收资金用途受严格监管，主要用于项目改扩建及存量资产收并购[38]

核心观点 - 公司通过"3+1"一体化业务模式和大资管转型保障业绩平稳 坚持行业前三目标 [1][3] - 上半年营收949亿元同比增长19.9% 股东应占净利润119亿元同比增长16.2% [1] - 经营性不动产和轻资产业务持续增长 经常性收入占比提升至21.7% [1][2][3] 财务表现 - 开发业务营业额744亿元同比增长25.8% 毛利率提升至15.6% [2] - 经营性不动产业务营业额121.1亿元同比增长5.5% 购物中心零售额1101.5亿元同比增长20.2% [2] - 轻资产管理业务营业额85.2亿元同比增长6.5% 管理125座购物中心 [3] - 生态圈要素业务贡献营业额25亿元 [3] - 已锁定开发营业额2514亿元 其中1595亿元计划下半年结算 [2] 业务战略 - "3+1"业务模式涵盖开发销售 经营性不动产 轻资产管理和生态圈业务 [1][3] - 新增18宗土地全部位于一二线城市 [2] - 搭建轻资产管理平台和两个公募REITs平台 探索私募REIT等多层次产品 [3] - 推动从资产持有者向资产管理者的战略转型 [4] 市场展望 - 对下半年市场保持乐观 基于GDP增速5.3%和政策支持加速落地 [4] - 一二线核心城市优质项目销售表现良好 城市分化趋势延续 [4] - 下半年供货充足 资源集中在一二线城市 [5] - 坚持行业排名前三目标不动摇 [1][5]

销售表现与城市布局 - 2024年公司实现签约销售金额2611亿元，签约面积1133.7万平方米，同比分别减少15%和13.3%，全口径销售金额排名行业第三位 [2][6] - TOP10城市签约贡献占比达63%，集中度同比提升5个百分点；一线城市（含香港）销售占比38%，同比提升9个百分点 [2][6] - 华东大区和中西部大区是业绩主力，销售金额占比分别达28.1%和23.9% [6] - 2025年计划可售货值约5009亿元，存量货值占比42%，为2021年以来首次下降 [6] 土地储备与投资策略 - 2024年新增29个项目，权益地价526.5亿元，权益拿地销售金额比0.29（2023年0.52），投资力度大幅降低 [2][8] - 一二线城市投资权益地价占比94%，新增3个优质商业综合体项目 [8][10] - 截至2024年底开发物业土地储备4390万平方米，一二线城市可售面积占比71%（较期初降2个百分点） [10] - 投资物业土地储备804万平方米，一二线城市占比78%，购物中心占比69% [10] 财务业绩与盈利能力 - 2024年营业收入2788亿元同比增长11%，核心净利润254.2亿元同比减少8.5% [3][11] - 经常性核心净利润103.4亿元同比增长8.2%，占比提升至41%，预计2025年占比达45%以上 [3][11] - 综合毛利率21.6%同比降3.5个百分点，开发结算毛利率16.8%同比降3.9个百分点 [3][15] - 经常性业务毛利率70%同比提升0.4个百分点，显著拉升整体利润率 [15] 财务状况与融资能力 - 持有现金1332.1亿元同比增加16.5%，现金短债比1.92、长短期债务比2.74，同比均提升 [3][18] - 净负债率31.9%同比降0.7个百分点，剔除预收款后资产负债率55.6%同比降1.8个百分点 [18] - 加权平均融资成本3.11%同比降45个基点，平均债务期限6.7年同比提高1.3年 [18] - 2024年发行超短融120亿元，票面利率1.98%-2.38%，维持三大机构投资级评级 [18] 多元化业务发展 - 资管规模达4621亿元同比增长8.1%，建立轻资产管理平台和两个公募REITs平台 [4][21] - 购物中心新开业16个创历年新高，在营92个，租金收入193亿元同比增长8.4% [21][22] - 代建业务在管项目247个面积7607万平米同比增19%，长租公寓管理5.6万间出租率95% [23] - 文体运营营业额7.8亿元，管理资产价值548亿元，新获取3座场馆和11个赛事运营权 [23]

文章核心观点 - 房地产行业深度调整，华润置地以“3 + 1”一体化业务模式和大资管转型取得良好业绩，为行业转型提供可借鉴样本 [1][8] “3 + 1”业务模式释放立体动能 - 开发销售业务以“三好十二优”标准重构竞争力，销售排名创新高，产品力和服务力超行业均值15个百分点，稳居行业前三 [3] - 经营性不动产业务成绩斐然，2024年购物中心零售额1953亿元，开业16家购物中心，平均开业率超95%，旗下商业品牌成城市地标 [3] - 轻资产业务为合作伙伴提供全流程服务，获市场高度认可，提升品牌影响力 [6] - 生态圈要素型业务多点开花，城市代建业务营业额11.8亿元，租赁住房业务营业额8亿元，文体场馆运营业务营业收入7.8亿元，截至2024年底生态圈业务营收62.2亿元 [6][7] 大资管转型成功，释放“乘数效应” - 华润商业REITs 2024年3月上市后盈利能力强，EBITDA达3.51亿元，预算完成率112%，年底股价涨幅25.6%，现金分红3.15亿元，年化分派率5.08% [8] - 2024年经营性不动产业务营业额233.0亿元，同比增长4.8%，经常性利润103亿元，同比增长8.2% [9] - 截至2024年末，旗下购物中心零售额1953亿元，在管92座，新开业16座，平均开业率超95%，打造多个示范性项目 [10] - 搭建一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台，2024年华润万象生活营收170.4亿元，同比增长15.4%，核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%；华夏华润商业REIT后复权收盘价较发行价上涨25.6%，市值居首；华夏基金华润有巢REIT后复权收盘价较年初上涨29.4%，上市至今累计分红1.17亿元 [12] - 大资管模式盘活资产，带来稳定现金流，开辟第二增长曲线，为行业提供发展路径借鉴 [13]