对于华润万象生活零售业务方面，该行认为今年同店销售增长超过10%及整体零售销售增长超过15%的 能见度有所提升。物业管理业务方面，现预期一线城市楼价将在2026年下半年大致回稳，缓解住户增值 服务、费用收取及服务定价的压力。因此，随着物业市场低迷的拖累开始减退，该行将物业管理业务 2026财年盈利目标倍数由10倍上调至15倍。购物中心管理及办公室管理业务的目标倍数维持不变，综合 市盈率则由22倍轻微上升至23倍。 美银证券发布研报称，将华润万象生活(01209) 的目标价由46港元上调至50港元，重申"买入"评级。 该行亦轻微上调华润万象生活的2026至2027财年盈利预测，以反映增值服务业务的不利因素减少，并继 续看好华润万象生活，因其租户销售增长高于平均水平，且为中国消费进一步回稳的受惠者。 ...

该行亦轻微上调华润万象生活的2026至2027财年盈利预测，以反映增值服务业务的不利因素减少，并继 续看好华润万象生活，因其租户销售增长高于平均水平，且为中国消费进一步回稳的受惠者。 智通财经APP获悉，美银证券发布研报称，将华润万象生活(01209) 的目标价由46港元上调至50港元， 重申"买入"评级。 对于华润万象生活零售业务方面，该行认为今年同店销售增长超过10%及整体零售销售增长超过15%的 能见度有所提升。物业管理业务方面，现预期一线城市楼价将在2026年下半年大致回稳，缓解住户增值 服务、费用收取及服务定价的压力。因此，随着物业市场低迷的拖累开始减退，该行将物业管理业务 2026财年盈利目标倍数由10倍上调至15倍。购物中心管理及办公室管理业务的目标倍数维持不变，综合 市盈率则由22倍轻微上升至23倍。 ...

目标价与评级调整 - 美银证券将华润万象生活的目标价由46港元上调至50港元，并重申"买入"评级 [1] 零售业务展望 - 该行认为公司今年同店销售增长超过10%的能见度有所提升 [1] - 该行认为公司今年整体零售销售增长超过15%的能见度有所提升 [1] - 继续看好公司因其租户销售增长高于平均水平，且为中国消费进一步回稳的受惠者 [1] 物业管理业务展望 - 该行预期一线城市楼价将在2026年下半年大致回稳 [1] - 楼价回稳将缓解住户增值服务、费用收取及服务定价的压力 [1] 盈利预测调整 - 该行轻微上调华润万象生活的2026至2027财年盈利预测 [1] - 盈利预测上调是为了反映增值服务业务的不利因素减少 [1]

上市公司/行业研究电话会议纪要关键要点总结 一、 涉及的行业与公司 * **核心行业**：房地产行业、建筑行业、建材行业（包括消费建材、玻纤、玻璃、水泥）[1][2][3][4][5] * **提及的上市公司**： * **房地产/园区开发**：新城控股、招商蛇口、陆家嘴、金桥、大悦城、华侨城[1][5] * **房地产服务/交易链**：我爱我家、贝壳、万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业[1][5] * **建筑与工程（绿电/氢能）**：中国电建、中国能建、中国核建、华电科工、中钢国际、中国化学、东方电气[1][7][8] * **消费建材**：东方雨虹、中国联塑、北新建材[1][10] * **玻璃纤维**：中国巨石、长海股份、中材科技[11] * **玻璃**：信义玻璃、旗滨集团[11] * **水泥**：海螺水泥、华新水泥[11] 二、 房地产行业核心观点与论据 * **市场表现**：2026年1-2月，房地产销售加速下行，新房市场呈现供需两弱的局面[1][2] * **结构性分化**：二手房市场表现优于新房，主要因公积金政策对低总价资产（如上海300万元、北京200万元左右）刺激力度更大，与一线城市新房（千万元级别）、二线城市新房（300-400万元级别）的主力成交价位存在显著差距[2] * **投资端**：房地产投资同比下降11%，降幅大于2025年同期的9.8%，但小于2025年全年的17%，呈现同比降幅扩大、环比降幅收窄的态势[6] * **积极信号**：一线核心城市（上海、北京）的新房与二手房价格出现环比回升，呈现“止跌回稳”的积极信号[1][4] * **政策基调转变**：“十五五”规划相较于“十四五”，移除了“房住不炒”和“金融调控”的表述，改为“高质量发展”和“着力稳定房地产市场”[1][3] * **政策预期**：市场关注4月政治局会议，预期收储、城中村改造、城市更新及公积金贷款政策将发力[1][3] 三、 固定资产投资与基建行业核心观点与论据 * **整体投资**：2026年1-2月，固定资产投资同比增长1.8%，低于2025年同期的4.1%，但相较于2025年全年下降3.8%的水平，实现了环比逆转[6] * **基建投资**：同比增长11%，远高于2025年同期的5.6%，表现超预期，实现了自2025年7月至12月连续负增长后的强劲逆转[1][6] * **结构性亮点**：航空运输业投资增长31%，燃气供应增长20%，水利增长18%，电力增长13%，显示投资向民生和补短板领域倾斜[1][6] 四、 产业与主题投资机会 * **资产出表主线**：“十五五”规划新增“常态化基础设施不动产REITs出表和发行工作”表述，REITs常态化发行将加速，有助于改善拥有存量资产企业（如新城、蛇口、陆家嘴等）的现金流与估值[1][5] * **算力系统**：首次写入政府工作报告，中国算力中心电力消耗预计从目前的1，700万千瓦增长至2030年的7，000万千瓦，增长近4倍，且新建枢纽算力中心80%要求使用绿电，利好绿电建设龙头[1][7] * **氢能与绿色燃料**：首次写入政府工作报告并有三部委试点政策支持，相关产业链公司受益[1][7][8] 五、 建材行业核心观点与论据 * **需求总量判断**：对建材需求总量判断不特别悲观，预计将保持平稳或小幅下滑，因地产和市政需求下滑最快的阶段（2022年、2024年）已过去[10] * **消费建材**：原油价格上涨为消费建材企业提供了提价契机，在行业价格已大幅下降且格局优化的背景下是积极的，重点关注防水材料、塑料管道和石膏板[1][10] * **玻璃纤维**：海外天然气成本抬升提升了中国玻纤企业（如中国巨石）的全球成本竞争力[1][11] * **玻璃**：龙头企业多使用天然气，而中小企业多使用石油焦，当前石油焦涨幅更大，使得龙头企业（如信义玻璃、旗滨集团）的成本优势更加凸显[11] * **水泥**：2026年1-2月水泥累计发货量同比增长6.8%，但主要受春节较晚影响，需观察3月数据剔除日历效应后的表现[9]；水泥价格处于绝对底部，正迎来季节性修复，2026年新看点在于错峰生产政策的落地[11] 六、 其他重要但可能被忽略的内容 * **土地市场**：地方政府自2026年2月起，通过推出优质、大体量地块并期望拍出“地王”来托举市场，开发商也表现出配合意愿[2] * **物业板块**：关注物业公司的高分红确定性，如万物云2025年有特别分红，碧桂园服务提示每年股东回报不低于15亿元[1][5] * **工业投资**：2026年1-2月同比增长5.4%，低于2025年同期的11.5%[6]

公司财务与治理 - 恒大物业将于2026年3月27日举行董事会会议 [1] - 会议议程包括考虑及批准公司及其附属公司截至2025年12月31日止年度的全年业绩 [1] - 会议将审议业绩刊发及考虑建议派发末期股息（如有） [1]

公司股价与交易表现 - 华润万象生活盘中股价上涨近5%，截至发稿时涨幅为4.63%，报47港元，成交额达1.86亿港元 [1] 年度业绩发布 - 公司将于3月27日发布年度业绩 [1] 机构业绩预测与展望：中金 - 预期公司2025年全年购物中心零售额将按年增长20%至25% [1] - 预期2025年购物中心同店销售将按年增长10%至15% [1] - 预计公司全年经营性现金流将维持1倍以上覆盖净利润水平 [1] - 预计公司将延续积极的股东回报意愿，维持历史派息比例，其中2023年、2024年及2025年上半年的派息比例均为100% [1] 机构业绩预测与展望：招银国际 - 预测公司2025年总收入将按年增长6.5%，达到182亿元人民币 [1] - 预测2025年住宅业务收入将按年持平 [1] - 预测2025年商业营运业务收入将按年增长13.8% [1] - 预测2025年核心净利润将按年增长10.8%，达到39亿元人民币 [1] - 预计基础物业管理毛利率将保持稳定，购物中心毛利率将持续改善，同时销售及行政开支比率将下降，这些因素将对业绩形成支持 [1]

核心观点 - 报告核心观点认为两会政策持续落地推动房地产市场回暖升温[1][2] - 投资建议关注财务稳健的龙头房企及有望估值修复的物业管理公司[4] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌0.53%而沪深300指数上涨0.19%板块相对收益为负0.72%表现弱于大盘[3] 行业基本面：新房市场 - 本周（3月6日至3月12日）跟踪的38个重点城市一手房合计成交22453套同比增速5.2%环比增速20.7%[3] - 同期一手房合计成交面积221.4万平方米同比增速负7.6%环比增速负6.1%[3] 行业基本面：二手房市场 - 本周（3月6日至3月12日）跟踪的16个重点城市二手房合计成交19500套同比增速负14.1%环比增速18.3%[3] - 同期二手房合计成交面积176.3万平方米同比增速负22.3%环比增速9.8%[3] 行业基本面：库存与去化 - 本周（3月6日至3月12日）跟踪的17个重点城市商品房库存面积18635.1万平方米环比增速0.1%[3] - 同期商品房去化周期为179.2周[3] 行业基本面：土地市场 - 本周（3月2日至3月8日）供应土地2101.5万平方米同比增速64.5%供应均价1412元/平方米同比增速负18.5%[4] - 同期成交土地2656.5万平方米同比增速17.3%土地成交金额299.2亿元同比增速负12.9%[4] - 同期土地成交楼面价1126元/平方米溢价率4.5%[4] 行业基本面：企业融资 - 本周（3月6日至3月12日）房地产企业合计发行信用债125.2亿元同比增速29.35%环比增速14.55%[4] - 本月至今房地产企业合计发行信用债234.5亿元同比增速负3.78%环比增速负0.44%[4] 政策与投资建议 - 本周《广西持续推进城市更新五年行动方案（2026—2030年）》正式印发提出八项重点任务[4] - 投资建议关注财务稳健业绩良好的龙头房企如越秀地产华发股份保利发展招商蛇口绿城中国等[4] - 同时建议关注随着需求回升有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司如华润万象生活中海物业招商积余保利物业万物云和绿城服务等[4]

文章核心观点 - PAG正考虑出售其私有化仅8个月的凤祥股份，估值7-9亿美元，若以最低估值7亿美元（约49亿元人民币）出售，相较约19亿元人民币的私有化总成本，PAG有望获利约30亿元人民币，这将成为PAG史上回报最快、效率最高的交易之一[4] - 文章通过回顾PAG收购、改造并计划退出凤祥股份的案例，阐述了PAG典型的投资策略：偏好控股陷入危机的优质资产，通过深度运营改善基本面，并在价值提升后择机退出，同时PAG仍在积极布局中国市场的其他投资机会[4][18][20] 凤祥股份发展历程与业务 - 公司起源与早期发展：凤祥股份由刘学景于1991年在山东阳谷县创立，从养鸡场起步，逐步建立“养殖-加工-销售”一体化产业链，并成功开拓日本、欧盟等海外市场，到2004年已成为国内肉鸡行业产业链最完整的企业之一[5] - 业务多元化与集团组建：2004年后，刘学景跨界进入有色金属冶炼行业，成立祥光铜业，该公司一度成为中国第三大炼铜企业；2009年整合旗下产业组建新凤祥集团，2014-2016年集团营收在426亿至547亿元人民币之间，其中铜冶炼业务占比超过93%[5] - B端到C端的转型：2016年获得供港资质，成为肯德基、麦当劳等国际品牌核心供应商；2017年推出“凤祥食品”和“优形”品牌，推动向C端转型；目前拥有凤祥食品、优形、五更炉三大品牌，其中优形是中国即食鸡胸肉品类的领导品牌[6][7] - 上市与家族企业背景：公司于2020年7月在港交所上市，成为“全产业链肉鸡食品第一股”，招股书显示其曾是中国肉鸡行业产业链最完整、规模最大的生产加工出口企业；公司早期为纯粹的家族企业，刘学景之子刘志光自2005年参与管理，2009年起成为实际操盘手[8] PAG收购凤祥股份的起因与过程 - 危机起源：2022年7月，因关联方祥光铜业进入破产重整程序，凤祥股份的控股股东新凤祥控股及其附属公司被纳入司法重整范围，凤祥股份受到波及，2022年产生7.69亿元人民币的巨额亏损[10][11] - 司法拍卖与收购：2022年9月，凤祥股份控股股东所持股权被司法拍卖，PAG旗下基金Falcon Holding LP以13.7亿元人民币竞得70.92%的股权，交易于2022年底完成，刘学景家族退出管理层，公司易主PAG[12][13] - 后续注资与私有化：2023年下半年，凤祥股份引入新资方，完成2.8亿港元新股发行和PAG 1.2亿港元旧股转让，引进了阿布扎比投资局（持股9.9%，成为第二大股东）等投资者；2025年，PAG通过旗下公司以吸收合并方式对凤祥股份实施私有化，注销其他股东股份的总成本约5.57亿元人民币，并于7月正式从港交所退市；至此，PAG通过两次交易以总计约19亿元人民币的成本将凤祥股份完全收入囊中[14][15][16] PAG的运营改造与凤祥股份业绩复苏 - 行业复苏与初步改善：2023年上半年，白羽肉鸡行业开始复苏，鸡肉制品平均售价上升；凤祥股份2023年上半年实现销售收入24.37亿元人民币，净利润扭亏为盈，达到8210万元人民币，现金流明显改善[13] - PAG的深度运营：PAG接手后推动凤祥聚焦白羽肉鸡全产业链，优化与百胜、麦当劳等大客户的合作，并深耕C端品牌业务；通过更换管理层、优化供应链等一整套系统改善公司经营[18][19] - 业绩显著提升：在PAG主导下，公司业绩显著回升，2024年营收达55.05亿元人民币，同比增长7.2%；归母净利润达2.81亿元人民币，同比增长75.2%[19] PAG的投资策略与在华布局 - 典型投资策略：PAG偏好资产优质但陷入流动性危机的龙头企业，坚持控股或绝对主导，通过深度运营（如更换管理层、优化供应链、绑定大客户、剥离非核心资产）实现企业基本面重塑，并在创造价值后选择最佳时机退出[18][19] - 其他退出案例：该策略同样体现在盈德气体项目上，PAG从2025年开始分步退出，包括1月出售核心工业气体业务，12月转让安阳盈德100%股权，回笼大量现金[19] - 持续重仓中国：PAG仍在积极布局中国市场，例如正与恒大物业清盘人接洽收购意向，以扩大其在物业管理领域的版图；2025年5月，PAG联合腾讯、京东等，以约500亿元人民币收购万达旗下48座广场100%股权；据官网数据，PAG在亚洲市场的投资额超过1100亿美元，其中大中华区占一半以上[20]

宏观策略 - 2026年2月美国CPI数据全面符合预期，CPI环比+0.27%，核心CPI环比+0.22%，核心CPI同比+2.46% [1][9] - 核心通胀黏性担忧得到缓释，核心服务通胀改善，2月超级核心CPI环比由+0.59%降至+0.35% [9] - 未来美国通胀前景与美联储政策路径的关键在于油价上涨的持续性，若油价维持在90-100美元/桶的较高中枢，将对26年第二季度的通胀和下半年降息路径产生更大阻力 [1][9] - 地缘风险溢价提升是更确定的主题，对应黄金、原油两类资产的价格中枢与波动率提升 [1][10] 固收金工 - 对AI、半导体、新能源三大行业的20家非国有科技企业存续科创债分析显示，存量总规模约为449.42亿元，与行业整体融资需求相比仍有较大差距 [11] - 海外科技巨头债券融资的核心逻辑是“发债与战略协同、融资与发展适配”，债券融资已成为支撑长期战略落地的核心财务工具 [11] - 对我国非国有科技企业的启示：债券融资需与企业战略深度协同，摒弃仅为补充资金的认知；融资策略需与企业发展阶段精准适配；需筑牢信用基础并强化现金流管理以提升市场认可度 [2][12] 房地产行业 - 最新政策强化“严控增量、盘活存量”导向，明确新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积 [3][13] - 政策背景下，城市更新、城中村改造及低效用地再开发等存量开发模式的重要性提升，未来土地获取将从增量扩张转向存量模式 [13] - 投资建议关注在存量开发领域有优势的企业：房地产开发推荐华润置地、新城控股、招商蛇口；物业管理推荐华润万象生活、绿城服务；房地产经纪推荐贝壳 [3][4][13] 推荐个股：英诺赛科 - 公司是全球首家实现8英寸硅基氮化镓晶圆量产的IDM厂商，全球GaN功率半导体出货量与收入份额第一，截至2024年末月产能达1.3万片，计划在2025-2030年提升至7万片 [5][14] - 2023年全球氮化镓功率半导体市场规模为18亿元人民币，预计到2028年将增长至501亿元人民币，市场份额提升至10.1% [5] - 公司产品应用广泛：消费电子领域，产品已导入OPPO手机；数据中心领域，是英伟达800V HVDC电源联盟唯一中国GaN供应商，并向谷歌批量出货；汽车电子、可再生能源及人形机器人领域均有布局 [5][15] 推荐个股：锅圈 - 2025年公司实现营收78.10亿元，同比增长20.7%；归母净利润4.33亿元，同比增长87.4% [16] - 2025年末门店数量达11566家，净增1416家，其中乡镇店净增1004家；其他销售渠道（主要是B端业务）收入达14.2亿元，同比增长63% [16] - 公司指引2026年门店数量超14500家，净增约3000家，店效实现高个位数增长，会员数目标9500万人，核心经营净利率预计进一步提升 [16][17] 推荐个股：富途控股 - 2025年公司实现总营收228亿港元，同比增长68%；归母净利润113亿港元，同比增长108% [17] - 业绩增长主要受经纪佣金（同比+74.9%至106亿港元）和利息收入（同比+56.6%至104亿港元）驱动，全球化战略带动用户增长，2025年末有资产客户总数达337万人，同比增长40% [17] - 公司上调盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为168亿港元、251亿港元、342亿港元 [6][17] 推荐个股：族兴新材 - 公司是铝颜料全球领航者，高性能铝粉颜料产销率全球排名第3，微细球形铝粉国内市场占有率22.63%，2025年实现营业收入7.96亿元，归母净利润0.82亿元，同比增长39% [18] - 下游应用市场持续增长，预计2030年中国微细球形铝粉市场规模将达到37.89亿元，全球铝颜料市场规模有望突破10万吨，产值超100亿元 [18] - 公司拟公开发行不超过2300万股，募投资金用于年产5000吨高纯微细球形铝粉、年产1000吨高性能铝颜料等建设项目，以巩固竞争优势 [8][18]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告核心观点 - 两会政策持续落地，市场回暖再升温 [1] - 稳健的房企是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企 [5] - 随着市场需求回升，物业管理公司也有望迎来业绩和估值的修复，建议关注相关龙头物管公司 [5] 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌0.53%，沪深300指数上涨0.19%，板块相对收益为-0.72%，表现弱于大盘 [2][10] - 个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅前5位分别为：绿发电力、京投发展、西藏城投、*ST阳光、首开股份；后5位分别为：财信发展、*ST荣控、山子高科、新黄浦、深深房A [10] 行业新闻追踪 - **地方政策动态**：多地出台政策支持房地产市场 [12][13][14][15] - **常州**：多个区域宣布回购6幅地块，总回购价约18.86亿元 [12][14] - **济南**：成功入选中央财政支持实施城市更新行动城市，多项工作获全国推广 [12][14] - **成都**：拟提高住房公积金最高贷款额度，单缴存人最高额度由60万元提至80万元，双缴存人由100万元提至120万元，并拟阶段性取消公积金贷款次数限制 [12][14] - **广西**：印发《持续推进城市更新五年行动方案（2026—2030年）》，提出八项重点任务，未来5年计划完成4万套以上城市危旧房隐患销号，推进2000个城镇老旧小区改造等 [5][12][13][14][15] - **上海**：土地交易市场发布新公告，涉及徐汇、嘉定和青浦三宗地块，起始总价合计66.44亿元 [13][14][15] 个股公告及新闻追踪 - **保利发展**：新增石家庄市一纯住宅用地项目，用地面积约4.31万平方米，支付价款约6.87亿元，拥有100%权益 [16][18] - **招商建管**：联合招商蛇口东北公司中标沈阳观泉路南地块全过程开发管理服务项目，规划用地面积12.26万平方米，总建筑面积约33.35万平方米 [16][18] - **联发集团**：决定行使“23联发02”公司债券的发行人赎回选择权，将于2026年3月20日提前摘牌，赎回总额为人民币5亿元 [16][18] - **帕佳图置业**：竞得江门市蓬江区一商住用地，成交总价1.33亿元，楼面价约4800元/平方米 [16][18] - **广州合景控股**：其子公司上海朗合房地产开发有限公司出现新增银行借款逾期，逾期余额为1608.42万元 [16][17][18] 行业基本面分析 重点城市一手房成交 - **周度数据（3.6-3.12）**：38个重点城市一手房合计成交22,453套，同比增速5.2%，环比增速20.7%；成交面积221.4万平方米，同比增速-7.6%，环比增速-6.1% [2][19] - **分能级看**：一线城市成交套数同比增14.3%，环比增30.5%；二线城市成交套数同比降18.3%，环比增7.7%；三四线城市成交套数同比增34.1%，环比增26.0% [19] - **月度至今数据（3.1-3.12）**：38城一手房合计成交33,797套，同比增速-3.2%；成交面积332.7万平方米，同比增速-15.6% [22] 重点城市二手房成交 - **周度数据（3.6-3.12）**：16个重点城市二手房合计成交19,500套，同比增速-14.1%，环比增速18.3%；成交面积176.3万平方米，同比增速-22.3%，环比增速9.8% [2][32] - **分能级看**：一线城市成交套数同比降3.6%，环比增17.1%；二线城市成交套数同比降17.7%，环比增21.0%；三四线城市成交套数同比降18.6%，环比增11.7% [32] - **月度至今数据（3.1-3.12）**：16城二手房合计成交30,820套，同比增速-15.0%；成交面积285.6万平方米，同比增速-22.1% [35] 重点城市库存情况 - **周度数据（3.6-3.12）**：17个重点城市商品房库存面积18,635.1万平方米，环比增速0.1%，去化周期为179.2周 [3][45] - **分能级看**：一线城市库存面积环比降0.3%，去化周期140.9周；二线城市库存面积环比增0.3%，去化周期235.7周；三四线城市库存面积环比增0.4%，去化周期205.8周 [45] 土地市场供给与成交 - **周度数据（3.2-3.8）** [4] - **供给**：供应土地2,101.5万平方米，同比增64.5%；供应均价1,412元/平方米，同比降18.5% - **成交**：成交土地2,656.5万平方米，同比增17.3%；土地成交金额299.2亿元，同比降12.9%；成交楼面价1,126元/平方米，溢价率4.5% - **分能级溢价率**：一线城市0%，二线城市9.4%，三四线城市1.2% [56] 房地产行业融资 - **周度数据（3.6-3.12）**：房地产企业合计发行信用债125.2亿元，同比增29.35%，环比增14.55% [4][72] - **月度至今数据（3.1-3.12）**：房地产企业合计发行信用债234.5亿元，同比降3.78%，环比降0.44% [4][72] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如**越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国**等 [5] - 随着市场需求的回升，建议关注物业管理公司的业绩和估值修复机会，如**华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务**等 [5]