2025H1，社区空间业务收入为42 亿元，同比-2%，主要受增值服务业务下滑的影响（社区增值服务收 入同比-33%、非业主增值服务收入同比-35%）；毛利率19.8%，同比提升0.2pct；核心业务(基础物业服 务和社区增值服务)的收入和毛利占社区空间业务的比重分别为95%和93%，持续提升。2025H1，城市 空间收入为9 亿元，同比+15%；毛利率14.2%，同比下降0.9%。 投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司2025-2026 年的归母净利润分别为40.8/45.6 亿元，对应 每股收益分别为1.79/2.00 元，对应当前股价PE 为19.7/17.7 倍，维持"优于大市"评级。 机构：国信证券 研究员：任鹤/王粤雷/王静 核心净利润同比+15%。2025H1，公司实现营业收入85 亿元，同比+7%；核心净利润20.1 亿元，同比 +15%；核心净利率23.6%，同比提升1.7pct，主要因为毛利率37.1%，同比提升了3.1pct。拆分业务结 构，公司两大主营业务物业航道和商业航道，2025H1 毛利率分别为18.8%和66.1%，同比分别变动 了-0.1pct 和+5.2pct。202 ...

股息派发安排 - 公司建议派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息 每股普通股2.77港仙 [1] - 中期股息派付日期由原定安排更改为2025年9月22日 [1]

财务表现 - 2025上半年公司实现营业收入91.1亿元 同比增长16.2% [1] - 归母净利润达4.7亿元 同比增长8.9% [1] - 物业管理业务收入88.0亿元 同比增长16.8% 主要源于原有项目增长、新拓项目转化及增值业务贡献 [1] - 资产管理业务收入3.1亿元 同比增长5.9% 主要因在管商业运营项目增加及原接管项目业务量提升 [1] 业务结构 - 基础物业管理收入68.5亿元 毛利率上升0.61个百分点至11.56% [1] - 平台增值服务收入2.3亿元 毛利率上升1.08个百分点至10.99% [1] - 专业增值服务收入17.2亿元 毛利率下降3.1个百分点至8.03% [1] - 物业管理业务综合毛利率同比基本持平 [1] 市场拓展 - 新签年度合同额17.64亿元 其中第三方项目新签额15.92亿元 [2] - 千万级项目贡献新签合同额占比达58% [2] - 在管项目2370个 管理总面积3.68亿平方米 母公司贡献面积1.30亿平方米 [2] 资产管理 - 招商商管在管商业项目72个（含筹备）包括3个自持项目、60个招商蛇口受托项目及9个第三方输出项目 [2] - 集中商业销售额同比增长10.3% [2] - 可出租总面积46.9万平方米 总体出租率93% [2]

公司治理 - 特发服务于2025年9月4日召开2025年第三次临时股东会 [2] - 股东会审议通过《关于制定及修订公司内部治理制度的议案》 [2]

中金发布研报称，国企及非出险民企关联企业11H25收入同比增速7.1%，核心净利润同比增速10.1%， 基本符合该行预期;出险民企关联企业业绩趋势分化。行业整体中期派息情况在大致符合预期的基础上 略有分化。长期而言，该行看好在手项目组合质量优且市场化程度高、进一步获取市场份额能力强的龙 头企业。出险民企关联企业方面，该行认为虽然关联公司相关风险阶段性释放，但物企自身业务仍将存 在发展质量分化，提示价值型投资人关注相关风险。 中金主要观点如下： 综合回款率及应收账款周转天数显示行业回款情况边际略承压但幅度相对可控，企业多维持全年现金流 目标。该行认为全年维度上企业派息和回购动作仍将整体保持积极态势。 风险 行业内外部压力阶段性强于预期。 内外部因素催化行业生态改善 近年来行业收缴率呈现一定边际压力，叠加价格层面的波动影响、人力成本不确定性等外部影响以及在 管项目组合楼龄自然老化的内生变化，该行认为物业管理企业和被服务业主之间的双向选择将会加速： 一方面，业主将更大范围自发组织起来，主张质价相符、优质优价的服务;另一方面，企业也将更主动 汰换项目，提升资产组合质量以实现更长足的可持续发展。长期来看，随着这种双向选 ...

智通财经APP获悉，9月4日，香港房屋局将第五及第六份"简约公屋"项目的营运及管理服务合约，分别 批予其士富居物业管理有限公司——啬色园联营，以及创毅物业服务顾问有限公司与博爱医院的联营， 中标价分别约为8600万港元和1.23亿港元。 香港房屋局局长何永贤表示，在房屋局主导下，元朗攸壆路及牛头角彩兴路"简约公屋"项目已经全面入 伙，充分反映租金便宜、配套服务齐全、居住环境更好的"简约公屋"项目相当受有需要的市民欢迎。另 外，屯门青福里及启德世运道(第一期)两个项目的资格审核工作亦正全速进行，预计于今年第四季落 成，并开始分阶段入伙。随着今次委任第五及第六个"简约公屋"的营运机构，标志着这项社会工程进一 步迈向成熟阶段，将有更多市民受惠。 她续说，今次批出两份合约的项目各有特色，第一份合约涵盖四个改装校舍项目，虽然分布于不同区 域，但在协同效应下，由一个营运机构整体营运管理，可达致资源共享互通，提高相关工作的成本效 益。第二份合约涵盖柴湾常安街项目，为唯一座落于港岛区的"简约公屋"项目。希望营运机构透过高质 量的物业管理和精准到位的社会服务，让住户以至附近地区居民都能受惠。 香港特区行政长官提出兴建约3000 ...

当信托融入社区服务，不仅让物业费收缴率、业主满意度有所提升，更推动矛盾纠纷下降，形成破解物 业难题的新路径。 在业内人士看来，信托制物业的核心运作模式有相应特点，一方面清晰界定资金归属与收益分配，另一 方面确保资金管理与监督的透明性。 "从实际运营效果来看，高收缴率反映出信托制物业在化解业主与物业矛盾、提升服务信任度方面起到 作用，为后续模式推广提供实践支撑。"信托从业人员柏托对《华夏时报》记者分析称。 信托公司创新物业新模式 长期以来，"收费高服务差""账目糊涂难透明" 是小区物业的高频投诉点，业主与物业纠纷频发，而信 托制度正逐一破解这些民生痛点。 "以前小区垃圾遍地、路灯不亮，现在环境干净，物业费花哪儿都能查，住着舒心！""新模式如同把物 业费和公共收益装进了'玻璃钱袋'，透明可见的不仅是资金，更是重建的信任。""以前交了物业费像'肉 包子打狗'，现在每一分钱都花在明处。" 业主的反馈，反映出信托制物业落地后社区治理的变化。 据鄂尔多斯市人民政府网相关文章披露，该市在东胜区试点社区集体领办信托制物业，将物业费、公共 收益设为业主共有信托基金，物业仅提供固定酬金。截至今年1月末，数据显示，试点小区物业投诉 ...

行业整体表现 - 63家上市物企2025年中期业绩已全部发布 行业规模扩张速度放缓 行业进一步分化 [1] - 上市物企营收总额1487.9亿元 同比增长4.1% 增速较去年同期下滑0.5个百分点 [10] - 上市物企毛利润均值4.6亿元 同比下降2.0% 毛利率同比下降1.2个百分点至19.4% [14] - 上市物企净利润均值1.7亿元 同比增长20% 净利率同比提升1.0个百分点至7.2% [14] - 物业管理行业正式告别高增长时代 进入以修复、分化、内卷、价值挖掘为特征的新阶段 [17] 在管面积表现 - 披露在管面积的53家上市物企总在管面积约77.9亿平方米 同比增长3.8% 增速较去年同期下滑5.3个百分点 [5] - 碧桂园服务在管面积10.63亿平方米位列行业第一 保利物业8.34亿平方米第二 恒大物业5.96亿平方米第三 [5] - 苏新服务在管面积增速达62.81% 为行业最高 [8] - 第三方在管面积占比约为65.0% 较去年同期下降0.4个百分点 [9] - 物企主动退出项目管理呈现常态化 中海物业退盘面积2680万平方米 永升服务、世茂服务、金科服务等企业退出项目超过千万平方米 [8] 合约面积表现 - 保利物业合约面积9.96亿平方米位列行业第一 雅生活服务6.92亿平方米第二 [8] - 苏新服务合约面积增速达57.20% 为行业最高 [8] 营业收入表现 - 碧桂园服务营业收入231.85亿元保持行业首位 万物云181.37亿元位列第二 [10] - 碧桂园服务营收净增21.39亿元 为增量最高企业 [10] - 基础物业服务收入占比72.4% 较去年同期提升2.4个百分点 社区增值服务占比10.6% 非业主增值服务占比4.3% [10] - 9家企业营收超50亿元 合计968.35亿元占总体的65.07% 24家企业营收出现下滑 合计减少21.65亿元 [10] 营收增速表现 - 上市物企整体平均营收增速4.31% [11] - 滨江服务以22.70%的增速领先 14家企业实现10%以上增长 [11] - 6家央国企实现10%以上增长 包括京城佳业、招商积余、金融街物业、金茂服务、珠江股份和建发服务 [11] 净利润表现 - 华润万象生活净利润20.68亿元位居行业首位 [14] - 珠江股份净利润增速857.31%为行业最高 [14] - 祈福生活服务净利率46.62%为行业最高 [14] - 华润万象生活商业航道营收增长14.6% 毛利率高达66.1% 旗下在营购物中心数量达到125座 [14] 毛利率表现 - 星盛商业毛利率52.31%位居行业首位 祈福生活服务51.18%第二 华润万象生活37.13%第三 [17] - 物管行业毛利率下滑成普遍现象 仅星盛商业、华润万象生活等高毛利业态企业抵抗住该趋势 [17]

9月3日 泰安市房产管理服务中心发布 泰安市2025年第二季度物业服务企业信用等级结果公示 根据《山东省物业服务企业信用信息管理办法》（鲁建物字﹝2019﹞4号）有关要求，截至2025年二季 度末，我市共有598家物业服务企业通过省物业服务企业信用信息管理系统生成了信用等级报告，其中 AAA级企业13家，AA级企业8家，A级企业22家，B级企业555家，C级企业0家。凡实际从事物业服务 活动，但未按要求参加信用信息管理的物业企业，提醒广大业主、开发建设单位等物业管理招标主体在 选聘企业时谨慎选择。 现将我市2025年度第二季度物业服务企业信用等级结果公布如下： 泰安市2025年度第二季度物业服务企业信用等级结果（等级相同的排名不分先后） | 序号 | 企业名称 | 信用等级 | | --- | --- | --- | | 1 | 泰安鸿瑞物业管理有限责任公司 | AAA级 | | 2 | 山东顺然物业服务有限公司 | AAA级 | | 3 | 山东博海物业管理有限公司 | AAA级 | | 4 | 保丽金康物业管理集团有限公司 | AAA级 | | 5 | 山东绿漫物业服务有限公司 | AAA级 | | 6 ...

观点指数 8月26日观点指数研究院发布的《业绩盈亏分化 | 2025年8月物业服务发展报告》指出，随着物业行业迈入存量竞争时代，中上游物企在规模增长方 面展现出明显优势。同时今年上半年以来，学校、医院等业态已成为物企逐力的主要方向。 截至成稿，包括万物云、特发服务、东原仁知服务等极少数物企公布了中期业绩，随着物业行业迈入存量竞争时代，中上游物业企业在规模增长方面展现出 明显的优势，叠加AI技术的深度融合应用，在项目管理上也实现了提质、增效与降本。 数据显示，万物云2025上半年新增住宅物业服务项目168个，其中依托"弹性定价"策略，在存量市场中获取114个住宅物业项目，年化饱和收入约6.68亿元， 同比增长31.5%；亦新增物业及设施管理服务项目291个，其中包括超高层项目10个。 滨江服务依托区域深耕战略和品牌影响力，上半年新增在管项目44个，新增在管面积约713.8万平方米；新增合约面积约348.9万平方米。其中杭州地区在管 面积同比增长18.8%，达4780万平方米，营收达8.18亿元，贡献了总物业管理营收的70.6%。 相比之下，特发服务上半年仅中标深圳市人民医院及开辟军队营区物业管理赛道，更多的精力 ...