行业投资评级 - 报告对房地产行业的评级为“增持”，并维持此评级 [1] 核心观点 - 报告标题为“两会定调新周期，销售数据反弹”，认为2026年政府工作报告为房地产行业定调了新周期，且周度销售数据出现环比显著反弹 [1][7] - 政府工作报告提出“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，为行业提供了明确的政策方向 [7][14] - 尽管周度销售同比仍为负增长，但环比数据大幅回升，显示市场在春节扰动后出现反弹 [5][7] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企和有望受益于需求回升的物业管理公司 [7] 根据目录总结 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌4.09%，同期沪深300指数下跌1.07%，板块相对收益为-3.03%，表现弱于大盘 [4][12] - 行业总市值为11，851.44亿元，流通市值为11，365.46亿元 [1][4] 行业新闻追踪 - **中央政策**：2026年政府工作报告强调推动新型城镇化、高质量推进城市更新、盘活存量土地和房屋设施 [14] - **中央政策**：政府工作报告具体提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [7][14] - **地方政策**：深圳规范城市更新项目，对未完成审批的项目原则上可不配建保障性住房 [14] - **地方政策**：西安优化失业职工住房公积金提取流程 [14] - **地方政策**：合肥新增挂牌两宗优质涉宅用地，将于3月27日土拍 [14][15] 个股公告及新闻追踪 - **上海城投控股**：完成“23沪控01”债券20亿元回售，兑付日为3月16日 [18][19] - **济南城投**：“21济城G2”债券将于3月16日完成本息兑付并摘牌 [19] - **象屿股份**：“26象屿股份SCP001”超短期融资券（10亿元）将于3月13日付息兑付 [19] - **汤臣集团**：发布正面盈利预告，预计2025年股东应占溢利较2024年的1.7679亿港元大幅增长约3至4倍 [19] - **首开股份**：成功发行2026年度第二期中期票据，总额10亿元 [19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：38个重点城市一手房合计成交18，605套，同比-29.6%，环比+161.4%；成交面积235.7万平方米，同比-18.4%，环比+235.9% [5][21] - **分能级看周度成交套数**：一线城市同比-23.4%，环比+262.8%；二线城市同比-37.9%，环比+143.0%；三四线城市同比-23.8%，环比+114.4% [21] - **月度至今数据（3.1-3.5）**：38城一手房合计成交11，344套，同比-16.3%，环比-24.6% [30] 重点城市二手房成交分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：16个重点城市二手房合计成交16，477套，同比-25.6%，环比+145.7%；成交面积160.5万平方米，同比-26.8%，环比+150.0% [5][40] - **分能级看周度成交套数**：一线城市同比-24.3%，环比+202.4%；二线城市同比-27.8%，环比+118.6%；三四线城市同比-20.3%，环比+164.6% [40] - **月度至今数据（3.1-3.5）**：16城二手房合计成交11，320套，同比-16.4%，环比-23.4% [43] 重点城市库存情况分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：17个重点城市商品房库存面积18，624.9万平方米，环比-0.3%，去化周期为177.5周 [5][52] - **分能级库存**：一线城市库存环比+0.1%，去化周期140.0周；二线城市库存环比持平，去化周期228.3周；三四线城市库存环比-2.1%，去化周期212.7周 [52] 土地市场供给与成交分析 - **周度数据（2.23-3.1）**： - 土地供应：供应面积1，277.8万平方米，供应均价1，732元/平方米 [6][62] - 土地成交：成交面积2，147.9万平方米，同比+1998.5%；成交金额337.5亿元，同比+6383.4%；成交楼面价1，571元/平方米，溢价率17.6% [6][62] - 分能级溢价率：一线城市23.8%，二线城市1.2%，三四线城市1.3% [62] - **近期房企拿地**：列举了保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国海外发展、滨江集团等公司在2025年10月至2026年2月期间于多个城市的拿地明细 [76] 房地产行业融资分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：房地产企业合计发行信用债105.5亿元，同比-36.26%，环比+1821.68% [6][77] - **月度至今数据**：本月至今发行信用债105.5亿元，同比-28.19%，环比+3.48% [6][77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 随着市场需求回升，建议关注物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]

公司业绩与盈利 - 预计2025年实现归属于股东净利润约10亿元 但开发业务结算收入及毛利率出现下降[1] - 运营及服务业务稳步发展 持续为公司贡献稳定利润 经营性业务成为利润及现金流的重要支撑[1] - 2025年整体及各航道均实现正向的含资本性支出的经营性现金流 至此已连续三年实现该指标为正[1] 业务转型与收入结构 - 经营性业务表现成为利润及现金流的重要支撑[1] - 龙湖经营性收入的稳步增长 将缓解当前地产开发业务的盈利压力[2] - 2026年预计新开8座商场 已开业商场改造升级影响预计减弱 支撑租金收入同比增长10%[2] - 开发业务专注于去库存 占收入比重持续下降 商业稳扎稳打[2] - 相较于地产开发业务的盈利可能持续下滑 更受关注的是龙湖不断增长的经常性收入[2] 债务与现金流管理 - 2025年公司总有息负债余额压降超过300亿元 未来每年净减少额度在100亿元左右 逐步稳定在1000亿元水平[1] - 良好的经营性现金流和增加经营性物业贷的能力 是支撑债务偿还的关键因素[1] - 目前龙湖偿债高峰已过 境内信用债余额降至34亿元[1] 行业环境与公司地位 - 房地产市场延续调整态势 销售端量价承压[1] - 在行业调整期 开发业务盈利下行几乎是所有房企共同面临的情况[1] - 房地产企业需要通过提升经营性业务收入和优化债务结构来增强抗风险能力[1] - 负债的有序下降和经营性业务的稳健发展 缓解了市场对开发业务风险的担忧[2] - 在行业大浪淘沙的时期 财务的严明纪律和经营的长期主义使得公司稳立行业第一梯队[2] - 龙湖集团几乎是主要民企开发商中“唯一屹立不倒的公司”[2] - 随着业务的转型 公司将在未来几年内迎来显著的业绩改善[2] - 土地市场持续呈现“缩量提质”特征 行业正通过供给端理性收缩逐步化解存量压力[3] - 市场供求关系有望趋于平衡 为房企转型发展提供更加稳定的市场环境[3] - 届时房地产行业毛利率水平将回稳[3]

公司治理与股东行为 - 复星国际控股股东及高级管理人员计划于2025年度业绩发布后的12个月内，以不超过5亿港元增持公司股份 [1][6] - 该增持计划是继3月2日公司宣布拟回购不超过10亿港元股份后，又一提振市场信心的举措 [3][8] - 增持计划基于对公司长期发展前景的判断 [3][8] 财务表现与减值处理 - 复星国际发布盈利预警，预计2025财年归母净亏损约215亿至235亿元人民币 [4][9] - 亏损主要源于对部分地产项目及非核心业务商誉进行一次性非现金减值计提 [4][9] - 房地产行业持续下行导致部分地产项目出现减值迹象，公司据此计提大额资产减值准备 [5][9] - 公司强调，上述计提为账面调整，不影响公司整体运营和现金流 [5][10] - 管理层表示，此次集中减值后，公司报表基础得以夯实，未来利润释放将更为清晰 [5][10] 战略方向与未来展望 - 公司战略方向坚定不移，将持续推进“瘦身健体、聚焦主业” [3][8] - 未来三至五年将围绕“百亿利润”目标持续推进 [3][8] - 管理层重申，未来三至五年实现百亿利润的目标不变 [5][10] - 公司将继续推动降债，目标将总负债降至600亿元人民币以下 [5][10] - 管理层表示，2026年公司将进入一个新的发展周期 [6][11] 核心主业经营状况 - 医药板块：复星医药2025年前三季度营收293.93亿元，归母净利润25.23亿元；复宏汉霖上半年净利润3.901亿元，经营现金流同比增长206.8% [6][11] - 保险板块：复星葡萄牙保险2025年前三季度净利润1.7亿欧元，同比增长11.7%；复星联合健康保险全年保险业务收入78.4亿元，同比增长50%，净利润1.3亿元；复星保德信人寿全年保险业务收入125.98亿元，同比增长36.17%，净利润6.47亿元，同比增幅超450% [6][11]

核心财务表现与预期 - 公司预计2025年全年实现归属于股东净利润约10亿元，但剔除公允价值变动等影响后的核心权益后利润预计将录得15亿元至20亿元的亏损[1] - 利润下滑主要由于房地产市场延续调整态势，在量价压力下，公司开发业务的结算收入下降，且结算毛利率进一步降低[1] 现金流与债务状况 - 公司已连续三年实现含资本性支出的经营性现金流为正，2025年度整体及各业务航道均达成此目标[1] - 过去三年，公司稳步有序压降负债，债务结构持续优化，未来每年到期债务规模可控[1] 2025年全年经营业绩 - 2025年累计合同销售金额约631.6亿元，同比下降37.54%，合同销售面积518.6万平方米[2] - 2025年实现经营性收入约267.7亿元（含税约285.4亿元），其中运营收入约141.9亿元（含税约151.9亿元），服务收入约125.8亿元（含税约133.5亿元）[2] 2026年前两个月运营数据 - 2026年前两个月累计实现总合同销售金额44.5亿元，合同销售面积52.7万平方米[2] - 2026年2月单月实现合同销售金额20.0亿元，合同销售面积22.7万平方米，其中归属公司股东权益的合同销售金额为13.4亿元，面积为16.7万平方米[2] - 2026年前两个月实现经营性收入约44.0亿元（含税约47.0亿元），其中运营收入约24.4亿元（含税约26.2亿元），服务收入约19.6亿元（含税约20.8亿元）[2] 业务发展与战略转型 - 2025年公司运营及服务业务稳步发展，持续为集团贡献稳定利润[1] - 面向未来，集团将把安全性放在首位，保持经营性现金流为正，继续有序降低负债，并推动业务模式转型，以运营及服务业务带动增长，实现从传统开发商向运营服务商的角色迭新[1]

重大事项 - 恒瑞医药的阿得贝利单抗注射液获得药物临床试验批准通知书 [1] - 安井食品拟向其河南子公司增资1.2亿元人民币 [1] - 轩竹生物-B获纳入港股通股票名单 [1] - 派格生物医药-B的新一代GLP-1药物（CR059）首次人体试验取得一个月临床观察结果 [1] - 长风药业获纳入沪港通及深港通的港股通标的证券名单 [1] - 滨海投资获得不超过4500万美元及1.73亿元人民币的多种货币定期贷款融资 [1] - 和誉-B的贝捷迈®全球III期MANEUVER研究结果在《柳叶刀》发布 [1] 经营业绩 - 越秀地产前2个月累计合同销售金额约为71.06亿元人民币 [1] - 蒙牛乳业预计年度股东应占利润将约为14亿元人民币至16亿元人民币 [1] - 东风集团股份前2个月累计汽车销量为228,518辆，同比增长约1.2% [1] - 上美股份预期2025年度利润约11.4亿元人民币至11.6亿元人民币，同比增加约41.9%至44.4% [1] - 龙湖集团前2个月累计实现总合同销售金额44.5亿元人民币 [1] - 中兴通讯2025年度归母净利润为56.18亿元人民币，同比下降33.32% [1] - 徽商银行2025年净利润约169.3亿元人民币，同比增长约6.3% [1] - 新鸿基公司预计2025年度股东应占综合溢利将不少于15亿港元 [1]

宏观与市场总览 - 近半月高频变化显示，受伊朗冲突影响，原油价格大幅上涨至**92.7美元/桶**，冲突爆发以来油价涨幅已达**27.9%** [4] - 地产销售有所改善，按照春节时点校正后，近半月新房、二手房销售面积绝对值均强于过去两年同期，但当前回暖可能更多受节后季节性脉冲影响，持续性仍待观察 [4] - 消费仍偏弱，乘用车销售同比降幅扩大，春节以来观影人次创近五年来最低 [4] - 2月美国新增非农就业**-9.2万**，远低于预期值**5.5万**，失业率**4.4%**，高于预期值和前值**4.3%**，就业广谱性减少 [5] - 非农数据公布后，利率期货隐含的2026全年降息次数由**1.58次**升至**1.76次** [5] - 当前美联储面临双重使命“两头堵”（就业偏弱 VS 通胀仍强+油价上行），短期应会“等一等”，政策空间的真正变化节点大概率出现在5月美联储主席换届后 [5] - 本周市场震荡下行，上证指数全周收跌**0.93%**，上证50、医药、计算机、家电、商贸零售、消费者服务纷纷确认日线级别下跌 [6] - 市场大概率正在构筑日线级别的顶部，上证50确认日线级别下跌，历史数据表明上证指数和沪深300跟随的概率较高 [6] - 中期来看，上证指数、上证50、沪深300、中证500、深证成指、创业板指、科创50纷纷确认周线级别上涨，且已有**27个行业**处于周线级别上涨中，其中**18个行业**周线上涨走了1-3浪结构，中期牛市只进行到上半场，是个普涨格局 [6] - 本周择时雷达六面图综合打分为**-0.19分**，整体为中性观点 [9] - 本周流动性得分**0.00分**，信号中性；经济面综合得分**-0.75分**，信号偏空；估值面得分**-0.60分**，发出中性偏空信号；资金面得分**-0.25分**，发出中性偏空信号；技术面得分**0.00分**，信号中性；拥挤度指标整体分数为**0.50分**，信号中性偏多 [9][10] 固定收益与财政 - 当前油价及物价变化对债市影响有限，银行主导的配置行情依然是主趋势，季末之后或更明显 [11] - 融资需求不足和储蓄意愿偏高决定着存款的上升和贷款增速的下降，银行处于缺资产环境，这会形成资金宽松并约束利率上限 [11] - 临近季末或过后，信贷季节性放缓会加大银行资产缺口，配置需求或更为旺盛，驱动利率进一步下行 [11] - 加杠杆和骑乘是稳定的增厚收益策略，而拉久期的资本利得则可能在季末或之后更为显著地体现 [12] - 2026年财政收入预算同比增长**2.2%**，明显低于名义GDP同比增速；支出端保持平稳，全年预算支出同比增长**4.4%**，与去年持平，显示财政支出力度总体保持平稳 [13] - 2025年实际财政收入增速为**-1.7%**，低于**0.1%**的预算增速，显示财政收入端依然承压 [13] - 本周央行公开市场业务净回笼资金，逆回购净投放**-13634亿元**，买断式逆回购净投放**-2000亿元** [14] 能源与资源行业 - 截至3月6日，布伦特原油周涨**27.88%** 至**92.69美元/桶**，WTI原油周涨**35.63%** 至**90.9美元/桶**；东北亚LNG现货周涨**98.42%** 至**21.18美元/百万英热**，荷兰TTF气价周涨**65.27%** 至**52.23欧元/兆瓦时**；纽卡斯尔煤价周涨**15.61%** 至**137美元/吨**，理查兹湾煤价周涨**14.26%** 至**113美元/吨** [17] - 卡塔尔全球最大LNG出口设施停运，中东地缘冲突推高能源价格，荷兰TTF气价单日涨近**22%**，纽卡斯尔煤价创2025年1月以来新高，为2022年俄乌冲突后煤市最大价格压力 [18] - 多国转向煤电保供，东亚发电对LNG依赖度高，或推高亚洲煤价；若冲突持续，国际煤价或至**250美元/吨** [18] - 印尼拟缩减2026年煤产额度，海运费上涨削弱进口煤优势 [18] - 建议关注中煤能源（H+A）、兖矿能源（H+A）、中国神华（H+A）等标的 [18] 国防军工与科技 - 可控核聚变已进入政策支持、技术突破、资本涌入三重共振的产业化加速期，约**78%**的核聚变企业认为其试点工厂将在2030-2035年内实现运营 [16] - 2026年中国聚变产业有望超预期加速发展，多个核聚变项目订单招标总额有望迎来**5倍左右**增长，CFEDR、先觉聚能、星火一号等项目均有望提速发展 [16] - “十五五”将是中国核聚变这一未来产业订单招标、产业加速推进的黄金期 [16] - 投资布局方向为聚变链主（或深度绑定链主）、订单催化两个方向，链主型标的包括合锻智能、国光电气、联创光电；其他核心标的包括旭光电子、精达股份、永鼎股份、派克新材等 [16] 房地产与REITs - 2026年政府工作报告目标国内生产总值增长**4.5-5%**，延续松货币、宽财政的总体基调，赤字率拟按**4%**左右安排，拟安排地方政府专项债券**4.4万亿元**，均与上年相同 [23] - 2026年房地产主要政策目标依旧是“稳”，报告再次强调了“着力稳定房地产市场”，表述力度基本延续2025年《政府工作报告》 [24] - 房地产政策大概率在现有框架下继续深化，仍有必要继续加码政策，包括中央层面加力推进城市更新、优化收储收地模式、降低实际房贷利率等 [24] - 截至3月6日，已上市C-REITs总市值约**2249.8亿元**，平均单只REIT市值约**28亿元**，本周已上市REITs中**18支**上涨、**59支**下跌，**2支**持平，周均涨幅为**-1.07%** [20] - 本周能源基础设施板块REITs表现较优，数据中心、仓储物流板块REITs回调幅度较大，其中数据中心板块二级市场涨幅为**-3.58%** [20] - 深交所启用**181001-181999**代码区间，专门服务于商业不动产REITs业务 [21] - 新城吾悦商业不动产REITs获受理，其底层资产为天宁、启东项目，预计募集规模**16.25亿元** [21] 非银金融 - 保险板块中长期资负共振逻辑没有变化：负债端长期受益于存款搬家趋势、长期医疗、养老保障刚需日益增加；资产端长端利率企稳、资本市场持续活跃，继续积极看好保险板块 [14] - 市场风险偏好抬升、交投活跃度维持高位，证券IT公司与券商从估值到业绩均具备β属性，全面受益 [15] - 建议关注中国平安A/H、中国人寿H、国泰海通、华泰证券 [15] 纺织服饰与消费 - 波司登主品牌FY2026全财年（截至2026/3/31的12个月）收入有望稳健增长中单位数，综合预计FY2026公司收入有望同比增长**4%~5%** [28] - FY2026公司归母净利润增速预计略快于收入，整体在暖冬背景下仍然实现高质量经营及稳健增长 [28] - 预计公司FY2026~2028归母净利润分别**37.16/39.90/43.06亿元**，对应FY2026 PE为**13倍** [28] - 老凤祥2025Q4实现营收**48.22亿元**，同比增长**14.5%**，实现归母净利润**3.17亿元**，同比增长**82.2%**，归母净利率**6.6%**，同比提升**2.4pcts** [30] - 2025全年公司实现营收**528.23亿元**，同比下降**7.0%**，实现归母净利润**17.55亿元**，同比下降**10.0%** [30] - 预计公司2026/2027年归母净利润为**19.43/21.41亿元**，现价对应2026年PE为**11倍** [30]

市场指数与行业表现 - 上证指数收盘4124点，近1日涨0.38%，近5日涨1.44%，近1月跌0.93% [1] - 深证综指收盘2698点，近1日涨0.95%，近5日涨1.84%，近1月跌2.36% [1] - 中盘指数表现强劲，近1个月上涨3.9%，近6个月上涨19.82% [1] - 小盘指数近1个月上涨1.62%，近6个月上涨15.56% [1] - 养殖业、化学原料、种植业、农化制品等行业近1日涨幅居前，分别上涨4.59%、4.29%、3.46%、3.38% [1] - 化学原料、种植业、农化制品行业近6个月涨幅显著，分别达36.45%、24.02%、46.97% [1] - 油服工程、工业金属、玻璃玻纤、燃气Ⅱ等行业近6个月涨幅巨大，分别达64.5%、55.96%、47.36%、31.98%，但近1日出现回调 [1] 海外宏观经济（中东局势与美国通胀） - 2月末中东局势骤变，美、以空袭伊朗，导致全球油价飙升，布油价格一度突破90美元/桶 [2][10][11] - 霍尔木兹海峡航道受阻，运量骤降，冲击全球石油、天然气供给及海湾国家粮食进口，该海峡承担全球26%的海运石油和20%的液化天然气贸易 [2][11] - 海峡封锁对亚洲工业国（如日韩）能源供给及新兴国家（如波兰、土耳其、泰国）通胀冲击较大 [11] - 油价每上涨10%，预计美国整体CPI同比提升24-28个基点，核心CPI提升4-7个基点 [2][10][11] - 根据历史供给冲击模型，霍尔木兹海峡无限期封锁最高可将油价推升至140美元/桶 [2][11] - 市场中性预期海峡封锁或在几周内改善，可能强化美国通胀“前高后低”的走势 [2][11] - 2月美国非农就业减少9.2万人，失业率升至4.4%，主因是医疗罢工、寒潮等临时性冲击 [17][20] - 在“高油价+弱就业”背景下，市场预期美联储短期内将“按兵不动”，年内降息预期已从2次下修至1次（9月） [11][20] 公司深度研究：太古地产 (01972) - 公司概况：深耕中国香港，加码内地拓展，采用成熟的“非核心资产处置+资本循环”战略重塑模式 [2][10][12] - 核心亮点：启动千亿投资计划，其中一半投向中国内地，预计2026-2032年中国内地投资性物业权益面积年复合增长率为9% [2][14] - 核心亮点：公司是地标性商业领军者，拥有领先的商场投管、招商、调改能力 [2][14] - 业务构成：投资性物业收入占比9成，其中中国香港办公和中国内地零售业务占比超7成 [14] - 财务表现：截至2025年上半年末，净负债率为15.7%，投资性物业账面价值2695亿港元 [14] - 估值与目标：采用分部估值法，给予目标市值1791亿港元，较现价有23%上行空间 [14] - 盈利预测：预计2025-2027年核心净利润分别为67.9亿、72.0亿、80.5亿港元 [14] 公司点评：东阳光 (600673) - 公司公告：拟通过发行股份购买资产，实现100%控股秦淮数据 [3][13] - 秦淮数据概况：国内领先的第三方IDC运营商，截至2025年底在运营数据中心总IT容量达799MW，2025年营收63.82亿元，净利润16.55亿元 [13] - 远期扩容：规划在内蒙古、广东、甘肃等地新增建设，远期规划容量达4GW，以协助核心客户实现AIDC多维布局 [3][17] - 算电协同：东阳光在收购标的所在地具备清洁能源储备与产业布局，并拥有氟化冷却液、冷板材料等IDC供电与温控核心技术，可与秦淮数据产生深度协同 [3][17] - 原有业务：三代制冷剂（R32、R125、R134a）价格稳步上涨，公司2026年获得相应生产配额；乌兰察布积层箔项目已投产，预计将为公司提供扎实业绩基础 [17] - 盈利预测：暂不考虑秦淮数据并表，维持2025-2027年归母净利润预测为12.55亿、16.12亿、19.83亿元 [17] 债券市场策略 - 两会定调更注重高质量发展，财政发力结构更优，降准降息年内有空间 [21] - 债市核心关注点在于名义增长修复程度、财政支出结构和物价回升幅度 [21] - 10年期国债利率下行空间有限，长债及超长债可能进入“逢涨止盈”的窗口期，曲线形态可能表现为陡峭化 [21] “固收+”产品国际经验 - 低利率环境中，欧美日“固收+”产品迎来发展，但因社融结构不同，其“+”的资产存在差异 [25] - 美国“固收+”产品设计首先确定客户风险预算，再决定产品实现方式，可分为被动跟踪型与主动管理型 [25] - 现阶段国内FOF产品仍以“低波固收+”为主，未来围绕“中波固收+”布局或是重要方向 [25] - 参照美国经验，我国FOF基金管理费率（多数在0.6%以上）仍有下降空间 [25] A股策略观点 - 市场正从“第一阶段上行”向“区间震荡”过渡，维持2026年“两阶段上涨行情”的判断 [25][29] - 短期市场受美伊冲突和“HALO交易”（价值风格占优）共振影响，风险偏好下行 [25] - 中期结构推荐关注景气科技与周期Alpha，短期周期品逻辑纵深有限，科技方向关注“通胀环节”如AI能源（内燃机）、CPO等 [29] - 若美伊冲突缓和，周期股可能出现调整；冲突后，油气、油运的中长期股价中枢可能高于之前 [29] 房地产行业 - 两会报告指出“着力稳定房地产市场”，并提及“增加居民财产性收入”，更强调稳房价的重要性 [27][29] - 政策方向：因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房 [29] - 政策方向：推动“好房子”建设，发挥保交房白名单制度作用，防范债务违约风险 [29] - 预计后续购房贴息、限购放松、城市更新、收储、融资等政策或将逐步推进 [29][30] - 行业观点：房地产行业基本面底部正逐步临近，优质房企盈利修复将更早更具弹性，维持“看好”评级 [32] 机械行业（工程机械） - 2026年2月销售挖掘机17226台，同比下降10.6%；1-2月累计销售35934台，同比增长13.1% [31][33] - 出口表现强劲：2月挖机出口10471台，同比增长37.2%，占总销量比重达60.8%，创历史新高 [31][33] - 内需受春节错位影响：2月国内销量6755台，同比下降42%，但真实需求有韧性 [31][33] - 行业逻辑已从“国内主导”转变为“海外主导、内需托底”，周期性显著弱化 [33] 大消费行业 - 两会政策：安排2500亿元超长期特别国债支持以旧换新，设立1000亿元专项资金财政金融协同扩内需 [35] - 政策全面加码文旅与现代服务业，推动服务业高质量供给与开放升级 [35] - 资本市场：创业板将增设更精准包容的上市标准，重点支持新型消费与现代服务业 [35] - 投资建议：关注文旅出行、酒店住宿、AI+人力资源、旅游零售、体育产业、母婴消费等板块 [35] 波司登 (03998.HK) - 预计FY2026财年集团收入实现中单位数增长，在暖冬环境下优先保证增长质量及业务健康度 [34][36] - 分业务看，主品牌波司登预计稳健增长，雪中飞增长较快，OEM业务受关税影响阶段性调整 [37] - 渠道结构持续优化，线上为核心增长来源，2025年双十一在多个平台位居服饰类前列 [37] - 产品创新突出，与设计师Kim Jones合作推出AREAL高级都市线，并入驻巴黎老佛爷百货 [37] - 盈利预测：小幅下调后，预计FY2026-2028年归母净利润分别为37.3亿、40.6亿、43.9亿元 [37] 上美股份 (02145.HK) 及化妆品医美行业 - 上美股份2025年业绩超预期：预计营收91-92亿元，同比增长34.0%-35.4%；股东应占利润11.4-11.6亿元，同比增长41.9%-44.4% [38][40] - 多品牌矩阵分化增长：主品牌韩束为核心引擎，新锐品牌NewPage（一页）成为新增长极 [38] - 公司推进“单聚焦，多品牌，全球化”战略，计划孵化奥特曼等IP品牌，并拓展北美、欧洲市场 [38] - 行业周报显示，2026年2月27日至3月6日，申万美容护理指数下滑3.0%，其中化妆品指数下滑4.9% [40] - 38大促顺利收官，华熙生物2025年归母净利润2.91亿元，同比增长67.03% [40] - 逸仙电商2025年实现营收43亿元，同比增长26.7%，并实现上市以来年度首次Non-GAAP盈利 [40] 哔哩哔哩-W (09626) - 2025年第四季度营收83.2亿元，同比增长8%；调整后归母净利润8.8亿元，利润率10.5% [43] - 用户增长加速：2025年第四季度DAU同比增长10%，人均单日使用时长同比增长8% [43] - 广告增长突出：2025年第四季度广告收入同比增长27%，全年超100亿元，其中AI相关广告投放同比增长超150% [43] - 游戏收入2025年第四季度同比下滑14%，但新品《三国：百将牌》等值得期待 [43] - 公司2026年将加大AI投入，用于算力资源、人才及提升社区内容与广告商业化能力 [43] 互联网传媒与计算机行业 - 互联网板块：市场对AI颠覆传统软件互联网存在担忧，但目前更多体现为估值变化，缺乏财务证据 [46] - 国产大模型Token出海：Minimax的M2系列模型2026年2月平均单日Token消耗量增长至2025年12月的6倍以上，2025年中国内地外收入占比达75% [46] - 谷歌降低Google Play应用内购抽成比例，从最高30%调整为“20%服务费+支付结算费”，利好出海游戏CP及第三方应用商店 [46] - 计算机软件板块：市场逻辑正从“AI吞噬SaaS”转向关注哪些软件公司能通过Agent创造增量价值，情绪开始修复 [46][47] - Agent（如OpenClaw）并非替代软件，而是覆盖在现有软件体系之上的“智能调用层”，深度嵌入企业流程的软件平台价值将提升 [46][47] 交通运输航运（油运） - 中东局势升级导致霍尔木兹海峡油运陷入停滞，油运价理论上限远高于目前水平 [48] - 市场关注运价从“有价无量”到“有价有量”的转变，突破封锁是时间问题 [7][48] - 推荐关注ST松发、招商轮船等标的 [7]

文章核心观点 - 中国房地产市场已从普遍上涨的“刚需时代”进入“改善型时期”，未来市场走势将高度分化，取决于供需、城市、产业和人口四大因素的综合作用，而非单一趋势 [2][3][4] 供需因素分析 - 中国城市居民人均居住面积已从1978年的3.8平方米大幅提升至41平方米，达到欧洲发达国家平均水平，标志着住房的“刚需时代”大概率已结束 [2] - 当前房地产市场已进入“改善型时期”，多数家庭拥有住房，甚至多套住房 [2] 城市与区域分化因素 - 2000年至2015年，在任何城市购房基本正确，但过去五六年市场出现显著分化 [2] - 不同城市之间房价走势出现分化，同一城市的不同区域房价表现也截然不同，例如上海部分市中心区域房价上涨，而偏远区域房价下跌 [2] - 市场分化导致对“好城市”和“改善型住房”的定义需要重新评估 [2] 产业与政策因素 - 房价下跌与“房住不炒”政策及民营企业出现大规模问题相关 [3] - 以万科为例，公司在2018年高喊“活下去”的同时，于2018年至2022年四年间在全国疯狂拿地，支出达5500亿元 [3] - 公司管理层对政策宽松存在对赌预期，但2022年至2024年政策并未放松，导致对赌失败并陷入危机 [3] 人口因素 - 人口结构呈现两个关键变化：一是新生儿出生率连年新低，去年为890万，今年预计仅700多万；二是过去5年大学毕业生数量连年创新高 [3] - 人口增长因素的变化对房地产市场构成长期影响 [3][4] 综合判断框架 - 未来特定城市房价的涨跌取决于供需是否平衡、城市能级、改善型住房需求、产业政策是否见底以及人口增长因素这四大方面的综合评估 [3][4] - 基于对上述因素的历史分析，投资者应理性判断市场，而非盲目询问房价涨跌 [4]

商业不动产REITs进展 - 2026年3月6日启动申报公开发行工作[3] - 2026年3月6日项目获中国证监会、上交所受理[4] 底层资产与股权 - 拟分拆常州天宁吾悦广场和启东吾悦广场项目为底层资产[3] - 新城控股及吾悦顺瑞将转让项目公司100%股权[4] 认购与配售 - 公司或子公司拟认购不少于34%发售单位[5] - 专业机构投资者战略配售持有期限不少于12个月[5] 其他策略 - 发行利于拓宽融资渠道、盘活存量资产[6] - 公司将尽快向联交所提交分拆方案[6] - 分拆须待联交所、上交所及中国证监会批准[7]

新房市场 - 47城新房成交量环比回升63.7%，但同比回落9.2%，"金三"成色略显不足[4] - 受春节错位效应扰动，47城新房成交面积较农历同期上涨11.1%，后续走势有待观察[2][4] 二手房市场 - 22城二手房成交量同比回落25.0%，但较去年农历同期增加14.6%[6] - 全国房价跌幅显著收窄，重点城市二手房挂牌价环比转正，止跌回稳态势延续[6] - 重点城市二手房挂牌量出现小幅回升，持续性有待观察[2][6] 风险提示 - 房价下行幅度和速度超预期[3][10] - 房企债务风险超预期[3][10] - 宏观经济超预期下行[3][10]