政策调整 - 成都分批取消住房限售政策，2025年7月21日起部分商品住房取得《不动产权证书》即可上市交易，2026年1月1日起取消部分二手住房转让限制 [1][5] - 3倍熔断热点楼盘、人才资格购房、定向销售项目限售政策维持不变 [1][6] - 降低二套公积金首付比例，从30%降至20% [1][9] 区域发展 - 重点推动龙泉驿区、新都区等围绕轨道交通场站布局优质资源，发展高品质住房 [3] - 推动青白江区、简阳市等完善配套，提升交通通达水平，吸引多样化住房需求 [3] - 鼓励各区因地制宜推广直补购房首付等措施 [4] 土地与供应管理 - 拟供应2025年经营性建设用地13000亩，严控存量较大区域供地，加快存量较小区域供地 [7] - 建立商业楼宇空置率与新增商服用地挂钩联动机制，促进供需平衡 [8] - 鼓励运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地 [7] 公积金优化 - 二套公积金贷款额度计算调整为仅与缴存余额挂钩，按25倍计算 [9] - 放宽灵活就业人员参制年龄至法定退休年龄，缴存时长从12个月降至6个月 [9] - 支持老旧电梯换新和改造提取公积金，扩大使用范围 [10] 城市更新 - 推进城中村和危旧房改造，加大"房票"安置力度，扩大房源库可选范围 [6] - 国有土地上房屋征收原则上不再新建安置房，推广"房票"安置 [6]

成都市房地产新政核心内容 - 成都市住建局等6部门联合发布17条措施促进房地产市场平稳健康发展 涉及提升供应质量 满足多样化需求 盘活存量及发挥公积金作用等方面 [2] - 新政分三批取消住房限售政策：7月21日起新房取消限售 2026年1月1日起二手房取消限售 特殊房源仍限售 [2] - 公积金支持力度加大：二套房公积金贷款首付比例由30%降至20% 优化贷款额度计算公式 老旧电梯更新可提取公积金 [2] - 鼓励各区县推广直补购房首付 探索凭网签备案合同办理子女入学 加大"房票"安置力度 [2] 政策具体实施细则 - 加快"统筹住房"上市销售 支持非住宅配套机动车位不限个数销售 深化土地供应"三色"管理机制 [3] - 鼓励高品质住宅建设 促进区域均衡发展 [3] - 目前上海 苏州限售政策未取消 杭州 成都 北京部分房源仍执行限售 [3] 政策影响分析 - 分批次分阶段取消限售策略在盘活存量市场同时保障市场公平 避免短期投机行为 精准释放合理住房需求 [3] - 限售取消促进房产项目进入二次交易流程 有效盘活存量 [3] - "直补购房首付"具有创新性和突破性 部分城市已扩展公积金提取用于首付款至家庭代际互助层面 [4] - 购房签约即可入学政策简化流程 加快买房即入学节奏 [4]

配售型保障房推进情况 - 今年以来多地配售型保障房工作加速推进 [1] - 太原和厦门在7月21日推出保障性住房 [2][4] - 济南、南宁、重庆、成都等地配售型保障房项目均有进展 [5] 太原配售型保障房详情 - 太原首批配售型保障性住房申购于7月21日启动 线上线下申请持续至7月31日 [2] - 由太原市保障房公司独立运作 配售价格覆盖土地和建安成本 利润不高于5% [2] - 项目包括"锦绣长风"（1427套 主体封顶）和"锦绣汾东"（2520套 施工至5层） [2] - 保障房销售均价4000～5500元/平方米 较周边商品房（1万元以上）和二手房（7000元/平方米以上）低40%～50% [2] - 申请条件面向工薪收入群体 实行"两类三档"划分 [2] 厦门配售型保障房详情 - 厦门7月21日启动3500套保障性商品房意向登记 均为现房 [4] - 房源包含60平方米二房型1031套和70～75平方米三房型2469套 均带基础装修 [4] - 海沧区新阳居住区三期销售均价11699元/平方米 较周边二手房（1.6万～2万/平方米）和新房（超2万/平方米）有折扣 [4] - 70平方米小三房总价80～100万 适合支付能力有限的新市民 [4] - 保障性商品房满年限可转为普通商品房 配售型保障房实行封闭管理 [4] 配售型保障房流转机制 - 太原配售型保障房未满五年不得流转或回购 满五年需经审核后封闭流转 [3] - 厦门配售型保障房实行严格封闭管理 [4]

政策框架与背景 - 成都市发布17条房地产新政，涵盖提升供应质量、满足多样化需求、盘活存量、发挥公积金功效四大方面 [1][2] - 新政是对中央房地产平稳发展定调的响应，同时适应成都楼市现状和购房者需求 [2] - 中指研究院认为政策精准解决市场堵点，为行业健康发展提供支撑 [8] 需求端刺激措施 - 鼓励区县推广"直补购房首付"政策，优化购房补贴方式 [3] - 通过公积金提取用于首付款及代际互助，提升首付支付能力 [3] - 探索凭购房合同即可入学的政策，简化入学流程刺激购房需求 [5] - 分批取消住房限售政策：2025年7月起新房取消限售，2026年1月起二手房取消限售 [7] - 保留特殊房源限售规定，避免短期投机行为 [7] 供应端优化措施 - 推进城市更新，加大"房票"安置力度并扩大可选房源范围 [4] - 征地补偿鼓励采用"房票"或收购商品房安置，原则上不再新建安置房 [4] - "房票"模式降低财政支出压力，引导需求进入市场 [4] 公积金政策调整 - 优化贷款额度计算公式，实施与缴存余额挂钩机制 [8] - 二套房公积金贷款首付比例由30%降至20% [8] - 灵活就业人员缴存年龄上限延至退休年龄，贷款缴存时长要求从12个月减至6个月 [8] - 无贷款余额的灵活就业人员可自由提取公积金 [8]

供应质量提升 - 完善"人房地钱"联动机制，落实2025年住房发展年度计划和经营性建设用地供应计划，深化土地供应"三色"管理机制，建立商业楼宇空置率与新增商服用地挂钩联动机制 [2] - 推动龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区等围绕轨道交通场站周边布置优质资源，发展高品质住房 [2] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，推动青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县等完善配套提升宜居宜业品质 [2] - 重点商圈内计容商服建筑面积持有比例不低于40%（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）或25%（其他区县），支持区域可最低降至30%或15% [3] - 支持高品质住宅建设，优化规划管理措施，编制《成都市"好房子"设计导则》，建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [3] 多样化需求满足 - 鼓励各区县因地制宜推广直补购房首付等措施，优化完善房地产支持政策 [4] - 支持学龄儿童直接监护人凭网签备案的新建住宅类商品房买卖合同在房屋所在地区县入学 [4] - 大力推进城中村和危旧房改造，加大"房票"安置力度，扩大"房票"房源库可选范围 [4] - 加力开展"安家成都"房产促消费活动，联动商务、文旅等领域常态化开展线下房产促消费活动 [4] - 分批取消住房限售政策，2025年7月21日起部分商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易，2026年1月1日起部分二手住房取消转让限制 [5] 存量盘活措施 - 科学开展规划评估，优化完善详细规划，妥善处置存量闲置土地，"开工一批、转让一批、收回一批" [7] - 提高商办运营质效，加大市属国有企业资产招租公开力度，支持国有企业以市场化方式确定租金挂牌底价 [7] - 丰富商业办公业态，支持商业服务、商业办公空间进行多功能混合配置，发展新模式新业态 [7] - 加快"统筹住房"上市销售，销售价格由属地政府结合评估价格和周边在售商品住房项目价格综合确定 [7] - 支持非住宅配套机动车位在满足一定条件后，面向业主不限个数销售 [8] 住房公积金制度优化 - 优化贷款额度计算公式，实施住房公积金贷款额度与缴存余额挂钩机制，第二套住房最低首付款比例由30%调整为20% [9] - 将住宅小区老旧电梯更新纳入住房公积金提取范围，个人支付部分可据实提取 [9] - 灵活就业人员参加住房公积金制度年龄上限调整为不超过法定退休年龄，申请贷款缴存最短时长由12个月调整为6个月 [9]

房地产政策调整 - 成都市将分批取消住房限售政策 2025年7月21日起2024年10月14日前购买的商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易 [1] - 2026年1月1日起2024年10月14日前取得《不动产权证书》且仍处于限售期的二手住房取消转让限制 [1] 住房公积金支持 - 优化住房公积金贷款额度计算公式实施与缴存余额挂钩机制提高可贷额度 [1] - 居民家庭购买第二套住房的个人住房公积金贷款最低首付款比例由30%降至20% [1]

公司战略与价值体系 - 公司正式发布"好房子+好服务"价值体系 系统性回应国家"好房子"建设战略 旨在为新时代人居需求提供范本式解决方案 [1] - 公司自2023年起持续深化"好房子"体系理念 通过"抓样板、立标准、建体系、强科技"构建四大核心维度：设计智能、品质可靠、建造精细、服务优质 [1] - 践行"像造汽车一样造房子"理念 推出"3造6好0渗漏"的360°好房子体系 包含好设计、好品质、好乐养、好社群、好交付、好物业六大价值模块 [2] 产品与服务创新 - 设计层面构建"智慧社区+智慧家居+智慧服务"一体化场景 品质层面强调细节把控 交付层面实现连续多年优质和提前交付 [2] - 服务体系以"全龄乐养"为核心目标 精准对接养育、养生、养老三大主题 围绕乐友、乐居、乐学、乐活、乐享、乐游六大价值主张 [2] - 形成"柠月·乐龄中心、柠月·颐养社区、柠月·乐养中心"三位一体产品体系 覆盖生活照料、家政服务、适老化改造、医疗健康管理、精神慰藉5大领域 细分17个分类及100项服务内容 [2][2] 技术应用与社区建设 - 通过"智慧社区+智慧家居+智慧服务"技术架构实现人性化设计 构建全龄友好社区生态 [2] - 建立"拾光社群"连接志趣相投的邻里 物业服务体系提供全程守护 形成幸福生活支持网络 [2] - 服务模式采用360°全景乐养方案 通过多样化活动实现"服务多、活动多、选择多"的多元生活场景 [2][1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 预计资本市场内中长期资金占比会逐步增加，利于降低股市波动 中长期角度，A股投资性价比较高，中证500和中证1000受更多科创政策支持，成长性有机会带来更高回报，上证50和沪深300在当前宏观环境下更具防御价值 [2] 各部分总结 股指期货市场 - IF当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为4050.60、4054.00、4041.80、4005.80，涨跌分别为22.20、35.80、36.40、35.80，沪深300涨跌幅分别为0.55、0.89、0.91、0.90，成交量分别为16595.00、27038.00、59958.00、10689.00，持仓量分别为0.00、44062.00、157186.00、51932.00，持仓量增减分别为 -23303.00、7462.00、3905.00、1944.00 [1] - IH当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为2758.80、2768.20、2767.00、2769.20，涨跌分别为17.80、29.60、28.80、28.80，上证50涨跌幅分别为0.65、1.08、1.05、1.05，成交量分别为10204.00、15113.00、35272.00、5000.00，持仓量分别为0.00、19280.00、61598.00、12583.00，持仓量增减分别为 -12236.00、6015.00、4237.00、900.00 [1] - IC当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为6086.20、6054.00、6000.80、5872.40，涨跌分别为8.60、28.80、28.40、27.40，中证500涨跌幅分别为0.14、0.48、0.48、0.47，成交量分别为15641.00、27118.00、41183.00、10563.00，持仓量分别为0.00、52897.00、104430.00、58268.00，持仓量增减分别为 -19812.00、7450.00、2135.00、2061.00 [1] - IM当月、下月、下季、隔季前日收盘价分别为6534.60、6490.00、6413.60、6227.40，涨跌分别为9.60、32.00、30.00、30.40，中证1000涨跌幅分别为0.15、0.50、0.47、0.49，成交量分别为21453.00、36736.00、104691.00、22446.00，持仓量分别为0.00、60327.00、175267.00、76869.00，持仓量增减分别为 -28897.00、11645.00、 -2201.00、551.00 [1] - IF下月 - IF当月、IH下月 - IH当月、IC下月 - IC当月、IM下月 - IM当月隔月价差现值分别为3.40、9.40、 -32.20、 -44.60，前值分别为 -7.80、 -2.40、 -51.80、 -71.00 [1] 股指现货市场 - 沪深300指数前值4058.55，涨跌幅0.60，成交量186.21亿手，总成交金额3542.44亿元 [1] - 上证50指数前值2764.52，涨跌幅0.74，成交量42.13亿手，总成交金额924.68亿元 [1] - 中证500指数前值6099.61，涨跌幅0.28，成交量153.15亿手，总成交金额2364.83亿元 [1] - 中证1000指数前值6552.07，涨跌幅0.25，成交量234.46亿手，总成交金额3302.17亿元 [1] - 部分行业前值及涨跌幅情况：能源2134.35，涨跌幅0.81%；原材料2670.78，涨跌幅2.73%；工业2158.41，涨跌幅0.70%；可选消费6331.68，涨跌幅0.14%；主要消费21707.66，涨跌幅0.94%；医药卫生8524.99，涨跌幅1.32%；地产金融6788.00，涨跌幅0.56%；信息技术2436.05，涨跌幅 -0.33%；电信业务3512.85，涨跌幅0.12%；公用事业2605.39，涨跌幅 -1.08% [1] 期现基差 - IF当月 - 沪深300、IF下月 - 沪深300、IF下季 - 沪深300、IF隔季 - 沪深300前值分别为 -7.95、 -4.55、 -16.75、 -52.75，前2日值分别为 -3.69、 -11.49、 -22.69、 -60.29 [1] - IH当月 - 上证50、IH下月 - 上证50、IH下季 - 上证50、IH隔季 - 上证50前值分别为 -5.72、3.68、2.48、4.68，前2日值分别为0.14、 -2.26、 -2.86、 -0.46 [1] - IC当月 - 中证500、IC下月 - 中证500、IC下季 - 中证500、IC隔季 - 中证500前值分别为 -13.41、 -45.61、 -98.81、 -227.21，前2日值分别为 -0.06、 -51.86、 -104.46、 -233.06 [1] - IM当月 - 中证1000、IM下月 - 中证1000、IM下季 - 中证1000、IM隔季 - 中证1000前值分别为 -17.47、 -62.07、 -138.47、 -324.67，前2日值分别为1.33、 -69.67、 -145.27、 -332.67 [1] 其他国内主要指数和海外指数 - 国内主要指数上证指数、深证成指、中小板指、创业板指前值分别为3534.48、10913.84、6788.36、2277.15，涨跌幅分别为0.50%、0.37%、0.24%、0.34% [1] - 国内外主要股指恒生指数、日经225、标准普尔、DAX指数前值分别为24825.66、39819.11、6296.79、24289.51，涨跌幅分别为1.33%、 -0.21%、 -0.01%、 -0.33% [1] 宏观信息 - 国资央企援藏升级，16家中央企业与西藏自治区签署75个产业项目投资协议，投资额达3175.37亿元，项目集中于清洁能源、绿色矿产、电力通信、基础设施等领域 [2] - 今年上半年工业和信息化领域主要经济指标总量和增速稳步提升，多项政策举措将筑牢工业经济基本盘、培育发展动能，如实施十大重点行业稳增长工作方案、完善金融政策、优化企业发展环境等 [2] - 全国9省（自治区、直辖市）公布上半年GDP数据，中部6省中湖北、河南、江西、湖南4省增幅跑赢全国水平，湖北上半年GDP同比增长6.2%居首 [2] - 截至7月18日17时，A股1540家上市公司披露2025年半年度业绩预告，674家预喜，预喜比例约43.77%，业绩整体较为分化 [2] 行业信息 - 第三届中国国际供应链促进博览会在北京闭幕，中外参展企业和机构达1200家，线上线下观众超21万人次，比上届增长5%，现场签署合作协议、达成合作意向超6000项 [2] - 2025年上半年北京房地产市场上扬，但热度不均衡，有楼盘销售额破87亿元、去化率超90%，也有楼盘去化率不足30%、销售额数亿元徘徊 [2] - 香港金融发展局主席称稳定币不应作短期炒作工具，香港8月1日正式实施稳定币监管制度，提供合规框架，吸引全球机构开展业务 [2]

青岛新房市场现状 - 青岛新房市场近期出现火爆现象，与二手房市场形成鲜明对比 [1][2] - 上个月老四方某项目开盘出现200多人摇号抢64套房的现象 [2] - 黄岛区海信·金沙滩线上发布会围观人数达10W+，潜在客户开始排队 [2] 新房与二手房市场分化原因 - 青岛近几年卖地较少，新房供不应求 [5] - 房子进入商品时代，居住属性成为核心，消费者更追求高品质新房 [5][6] - 二手房市场疲软，但高品质新房因稀缺性仍受追捧 [6] 海信·金沙滩产品亮点 户型设计 - 119平户型实现3卧+2卫+家政间+6.5米横厅+独立餐厅+厨房+独立电梯前室，净得房率超100% [9][10] - 139平户型横厅宽7.2米，主卧设计为环景套房 [11] - 188平户型配备10米宽双开间阳台和全景落地窗，双主卧套房 [13] - 260平户型横厅宽10米，18米超大采光面，全屋五卫配置，双行政套房 [16][18] - 全系产品得房率102%-130%，通过赠送面积优化空间利用率 [18] 小区内部设计 - 层高3.2-3.4米，较传统住宅高40-60厘米，提升采光和通风效果 [19] - 容积率1.2，规划8-10F真洋房，确保黄金观海视角 [20] - 绿地率31%，打造12大主题生活场景，四进式归家礼序 [21] - 社区配备约5000㎡高端会所，14大功能空间 [24] 外部资源 - 紧邻"亚洲第一滩"金沙滩，属于青岛一线海岸稀缺地块 [26][28] - 地块获批严格，具备原生态沙滩和环岛视野，稀缺性极高 [28] - 符合青岛"好地块建设好房子"的高品质住房政策 [28] 行业趋势 - 消费者对住房需求从金融属性转向居住属性，更注重品质和体验 [5][6] - 高品质新房因稀缺性和创新设计仍具市场吸引力 [18][29] - 低密洋房、高得房率、景观资源成为新房核心卖点 [20][26][28]

邦泰观宸高新项目市场表现 - 4楼139㎡户型单日销售超70% [4] - 示范区开放2周内荣登高新区到访、成交、热度三榜冠军 [4] - 首开去化率超80%，1楼同户型即推即罄 [4] 项目区位价值 - 位于高新区软件新城核心区，周边聚集华为、阿里等4300家科技企业 [4] - 25万高知人群聚集，形成科技商务核心区 [4] - 立体交通网络完善，配套资源丰富 [4] 产品设计亮点 - 采用中轴对称布局和围合式中庭设计，打造超40000㎡隐奢园林 [6] - 配备约3500㎡会所+泛会所架空层，设置十大主题社交空间 [8] - 采用1T1户私梯设计，层高约3.15米，270°空中庭院+悬浮露台 [9] 户型特色 - 超四代全景环幕舱体设计，东西向悬浮式露台 [9] - 全系户型高实用率，开阔空间设计 [9] - 139㎡明星户型市场认可度高 [4]