财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收5.98亿美元，同比增长13%，超预期1500万美元 [9][25] - 第一季度调整后息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为1.53亿美元，利润率26%，同比提高200个基点 [11][25] - 过去十二个月EBITDA截至第一季度末增长28% [26] - 第一季度GAAP净利润为800万美元，占营收的1% [26] - 第一季度EBITDA费用总计4.45亿美元，低于预期的4.5亿美元 [29] - 截至第一季度末，现金和投资为16亿美元，较上季度末的19亿美元减少，主要因股份回购和支付合作款项，部分被经营活动净现金流入抵消 [30] - 截至第一季度末，可转换债务余额为4.19亿美元，预计在第二季度末前结清 [30] - 4月回购超60万股，花费3600万美元，当前授权剩余9500万美元 [30] - 董事会批准额外10亿美元的股份回购授权 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 待售业务 - 第一季度待售业务营收4.58亿美元，同比增长8%，高于行业增长 [26] - 其中住宅营收4.17亿美元，同比增长6%，主要受益于Premier Agent增长、Zillow Showcase扩展等 [27] - 抵押贷款营收4100万美元，同比增长32%，购买贷款发放量同比增长32%至7.91亿美元 [27][28] 租赁业务 - 第一季度租赁业务营收1.29亿美元，同比增长33%，主要由多户住宅营收增长驱动 [28] - 多户住宅营收第一季度增长47%，高于物业数量增长 [20][28] - 截至第一季度末，Zillow Rentals上有5.5万处多户住宅物业，同比增长38%，截至5月初增至6万处 [18][28] - 3月Zillow Rentals有3700万独立访客 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度平均每月独立用户达2.27亿，领先优势扩大 [7] - 约三分之二的房地产受众在其购房过程中会使用Zillow，是其他同类公司的两倍多，且80%的流量直接且自然地流向Zillow [7] - 实时看房目前占所有连接的36%，而一年前仅为12% [14] - 截至3月，Zillow Showcase在所有新待售房源中的占比从去年底的1.7%升至2% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行差异化的住房超级应用战略，旨在将更多客户和行业服务提供商聚集在一起，以实现更多市场机会的货币化 [6][9] - 扩大增强市场，提高连接和转化率，预计到年底增强市场连接占比超35%，目前第一季度为24% [12] - 整合Premier Agent与Zillow Home Loans，提高用户采用率，目前70%通过Zillow Home Loans选择融资的购房者也与Premier Agent合作伙伴合作 [13] - 开发和扩展卖家服务，如Zillow Showcase，提升房源吸引力和销售效果 [14][15] - 构建全面的租赁市场，吸引更多物业和租客，预计多户住宅营收将在短期内成为租赁业务营收增长的主要驱动力 [17][21] - 与Redfin、AppFolio等建立战略合作伙伴关系，扩大租赁业务的覆盖范围和影响力 [22] - 行业竞争激烈，但公司凭借强大品牌、严格成本结构和差异化战略，吸引了最大的住宅房地产受众，应用参与度是同类公司的四倍 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境存在噪音，但公司第一季度表现出色，有望实现2025年全年低至中个位数的营收增长、持续的EBITDA利润率扩张和正的GAAP净利润 [5][6] - 认为公司处于实现中期财务目标的合适固定投资水平，预计固定投资成本随通胀适度增长，同时在租赁和Zillow Home Loans等领域投资可变成本以实现未来增长 [34][35] - 住房市场条件和宏观不确定性将持续，但公司有信心通过执行战略实现可持续、盈利性增长 [31][35] 其他重要信息 - 公司推出房源标准，鼓励行业正式实施公开房源应在线向所有买家营销的原则，以增强市场透明度 [8] - 公司在股东信中提供合作伙伴推荐视频，展示Zillow Rentals为合作伙伴带来的价值 [19][43] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁业务全年营收加速增长至40%的驱动因素 - 战略上构建全面租赁市场，提供大量房源满足租客需求，吸引了大量受众，品牌偏好度高，广告商愿意为该受众投放广告，推动了营收增长 [40][41][43] - 从数据上看，去年租赁业务营收增长27%，第一季度增长33%，预计第二季度增长35%，全年增长40%，长期来看有机会实现超10亿美元的营收目标 [44][45] 问题: 如何看待公司增长与市场增长的关系，以及增强市场对增长的影响 - 宏观环境存在噪音，公司更关注年度和多年的表现，在住宅和待售业务上表现优于市场，增强市场的推出是重要驱动力 [49][51] - 增强市场进展良好，目前第一季度连接占比24%，预计年底达35%以上，约需12个月看到增长贡献，各增强市场Zillow Home Loans的采用率呈两位数增长 [53][54] 问题: 全年租赁业务增长更好是否意味着住宅或抵押贷款业务未达预期，以及可变成本与营收增长的关系 - 全年租赁业务加速增长在2月的展望中已包含，此次只是提供更多细节，并非与之前的指引有变化 [61] - 公司将继续在Zillow Home Loans和租赁业务上投资可变成本，同时通过固定成本控制实现业务杠杆和利润增长 [62] 问题: 5月多户住宅物业增加至6万处中来自Redfin合同到期的比例，以及与Redfin合作的机制 - 与Redfin的合作没有合同转移，公司需自行争取业务，凭借差异化的供应、需求和投资回报率吸引了更多物业，推动了营收加速增长 [67][68] - 4月底开始向Redfin联合推广物业，目前Zillow上的6万处建筑也会出现在Redfin及其网站上 [68][69] 问题: 房源标准的行业反应，以及第一季度EBITDA费用低于预期的原因 - 行业反应积极，许多经纪公司、MLS和其他组织公开支持房源标准，消费者权益组织也支持房地产市场的透明度 [96][97] - 第一季度EBITDA费用低于预期主要是招聘速度稍慢和营销费用低于预期，第二季度EBITDA费用预计增加5000万美元，主要由季节性营销和Redfin合作的潜在成本驱动 [98][99] 问题: 高端住房市场对公司待售业务表现的影响，以及不提供第二季度市场预测的原因 - 第一季度高端市场表现出色，贡献了超过500个基点的增长，而公司主要服务的中低端市场基本持平，住房 affordability挑战是长期逆风因素 [104][105] - 住房市场难以预测，加上宏观环境的不确定性，公司认为更好的做法是告知市场将继续在这种环境下实现增长 [106] 问题: Zillow Showcase的市场推广策略、反馈、产品改进方向以及何时成为行业标准 - 目前Zillow Showcase在新房源中的占比从1.7%升至2%，进展良好，公司将继续通过与代理商和经纪公司合作扩大推广 [110][111] - 代理商反馈使用Zillow Showcase的房源销售更快、价格更高，能赢得更多房源，随着份额达到5 - 10%，预计将带来1.5 - 3亿美元的额外收入，最终有望成为行业标准 [112][113] 问题: 宏观环境对代理商参与度的影响，以及用户增长加速的驱动因素和消费者行为变化 - 公司合作的代理商多为行业顶尖生产者，他们在市场低迷时仍能维持和增长份额，认为Zillow能提供良好的投资回报率和业务增长机会 [120][121] - 用户增长加速主要是由于市场需求存在，但交易成交量受住房 affordability和库存不足的限制，公司的增长主要来自租赁业务、增强市场扩展等自身业务的发展，而非单纯的用户增长 [122][124] 问题: Rocket收购Redfin和Mr. Cooper对Zillow和行业的影响，以及对Redfin合作的影响 - Rocket的收购表明房地产行业未来将朝着集成交易的方向发展，这与Zillow的战略一致，行业将有多个赢家，公司看好自身的战略定位和资产 [133][134] - 预计Rocket将支持与Redfin的合作，合作不会因收购而改变，公司希望通过合作实现双赢 [135][136]

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 5月7日央行等三部门宣布的一揽子金融政策中涉房增量政策符合4月政治局会议定调，预计政策落地巩固房地产市场“止跌回稳”趋势，后续关注财政和北上深调控政策是否匹配发力[1] - 公积金贷款利率下调结合降准降息有望打开商贷利率下行空间，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超200亿元[2] - 结构性货币政策工具利率下调，降低城中村改造和收购存量房资金成本，提升地方政府推进意愿[3] - 推动房地产融资制度和REITs入通改革，加快出台适配融资制度，保持融资稳定，REITs入通有望带来增量资金[4] - 看好核心城市复苏节奏及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐“三好”逻辑地产股和分红与业绩稳健的物管公司[5] 相关目录总结 公积金贷款利率调整 - 3月国务院提出降低住房公积金贷款利率，本次会议下调公积金贷款利率0.25pct，5年期以上首套房公积金利率从2.85%降至2.6%[2] - 结合降准（下调存款准备金率0.5pct）、降息（下调政策利率0.1pct），有望重新打开增量商业银行房贷利率下行空间，3月百城首套/二套房贷款利率较24年10月低点略有上行[2] 结构性货币政策工具利率下调 - 本次会议下调所有结构性货币政策工具利率0.25pct，抵押补充贷款利率从2.25%降至2%，保障性住房再贷款利率从1.75%降至1.5%[3] - 降低城中村改造和收购存量房资金成本，提升项目资金平衡可行性和地方政府推进意愿[3] 房地产融资制度和REITs入通改革 - 加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括贷款管理办法，指导金融机构保持房地产融资稳定，满足住房需求，强化高品质住房资金供给[4] - 截至5月6日，商业银行审批通过的房地产“白名单”贷款增至6.7万亿元，较24年末增加1.7万亿元；25Q1房地产贷款余额环比增加7500多亿元[4] - 会议提出将REITs等纳入沪深港通标的，有望为公募REITs和港股REITs带来增量资金[4] 投资建议 - 推荐A股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份[5] - 推荐港股开发华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产[5] - 推荐物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务[5] 重点推荐公司情况 - 城投控股：25Q1营收23.4亿元，同比+455.6%；归母净利润0.24亿元，同比扭亏为盈，维持“买入”，目标价6.34元[12] - 城建发展：25Q1营收66.1亿元，同比+436%；归母净利润0.4亿元，同比扭亏，维持“买入”，目标价7.32元[12] - 滨江集团：25Q1营收225.1亿元，同比+64%；归母净利润9.8亿元，同比+48%，维持“买入”，目标价12.08元[12] - 新城控股：25Q1营收97.4亿元，同比-32.2%；归母净利润3.04亿，同比+34.0%，维持“买入”，目标价17.50元[12] - 招商蛇口：25Q1营收204.5亿元，同比-13.9%；归母净利润4.5亿元，同比+34.0%，维持“买入”，目标价12.52元[13] - 建发股份：25Q1营收1438亿元，同比+9.5%；归母净利5.8亿元，同比-3.3%，维持“买入”，目标价14.33元[13] - 华润置地：24年收入2788亿元，同比+11%；核心净利润254亿元，同比-8.5%，维持“买入”，目标价32.72港元[13] - 中国海外发展：24年收入同比-9%至1852亿元；归母净利润156亿元，同比-39%，维持“买入”，目标价17.07港元[13] - 绿城中国：24年收入1585亿元，同比+21%；归母净利润16亿元，同比-49%，维持“买入”，目标价12.73港元[13] - 建发国际集团：24年收入1430亿元，同比+6%；核心归母净利润43亿元，同比-1.6%，维持“买入”，目标价19.29港元[13] - 越秀地产：24年营收864亿元，同比+8%；归母净利10.4亿元，同比-67%，维持“买入”，目标价6.85港元[14] - 华润万象生活：24年营收170.4亿元，同比+15%；归母净利润36.3亿元，同比+24%，维持“买入”，目标价39.81港币[14] - 绿城服务：24年营收178.9亿元，同比+6%；核心经营利润15.9亿元，同比+22%；归母净利润7.9亿元，同比+30%，维持“买入”，目标价5.91港币[14] - 中海物业：24年营收140.2亿元，同比+7%；归母净利润15.1亿元，同比+13%，维持“买入”，目标价7.74港币[14] - 招商积余：25Q1营收44.6亿元，同比+20%；归母净利润2.2亿元，同比+15%，维持“买入”，目标价14.96元[14] - 保利物业：24年营收163.4亿元，同比+8%；归母净利润14.7亿元，同比+7%，维持“买入”，目标价40.15港币[14] - 滨江服务：24年营收36.0亿元，同比+28%；归母净利润5.5亿元，同比+11%，维持“买入”，目标价31.06港币[14]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 公司发布2024年年度报告，营收33.9亿元同比增长8.3%，归母净利润1.1亿元同比下降29.0% [8] - 营收稳健增长但多因素致利润下滑，基础/创新/城市服务业务营收分别为29.8亿/1.2亿/2.9亿元，同比分别+9.5%/8.7%/13.2%，归母净利润下滑因毛利率下滑、管理费用率提升、公允价值变动损失 [8] - 全国化战略布局完成，区域深耕能力显著增强，已完成16个重点城市公司布局，业务覆盖26个省/直辖市，进驻城市100+个，重庆区域/以外区域营收分别为11.6亿/22.2亿元，同比分别+6.4%/9.4% [8] - 积极回馈股东，投资者回报持续提升，近三年分红比例上升，若2024年度方案通过，累计现金分红6408万元，分红率提升16.3pct至56.3%，还计划2025年中期分红 [8] - 调整2025 - 2026年归母净利润预测为1.2/1.3亿元，预计2027年为1.4亿元，对应EPS为0.54/0.59/0.63元，对应PE为18.0X/16.6X/15.4X，维持“买入”评级 [8] 相关目录总结 盈利预测与估值 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|3,127|3,387|3,655|3,907|4,110| |同比（%）|20.35|8.32|7.90|6.90|5.20| |归母净利润（百万元）|160.13|113.78|122.56|133.23|143.57| |同比（%）|(13.83)|(28.95)|7.72|8.71|7.76| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.71|0.50|0.54|0.59|0.63| |P/E（现价&最新摊薄）|13.81|19.43|18.04|16.59|15.40| [1] 市场数据 |项目|数值| |----|----| |收盘价(元)|9.77| |一年最低/最高价|7.80/13.13| |市净率(倍)|1.78| |流通A股市值(百万元)|2,081.98| |总市值(百万元)|2,210.73| [5] 基础数据 |项目|数值| |----|----| |每股净资产(元,LF)|5.48| |资产负债率(%,LF)|35.92| |总股本(百万股)|226.28| |流通A股(百万股)|213.10| [6] 三大财务预测表 资产负债表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |流动资产|1,537|1,683|1,854|2,013| |非流动资产|559|517|477|448| |资产总计|2,096|2,200|2,332|2,461| |流动负债|779|812|866|910| |非流动负债|59|61|63|65| |负债合计|838|873|929|975| |归属母公司股东权益|1,207|1,260|1,318|1,380| |少数股东权益|51|67|85|105| |所有者权益合计|1,258|1,327|1,403|1,486| |负债和股东权益|2,096|2,200|2,332|2,461| [9] 利润表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入|3,387|3,655|3,907|4,110| |营业成本(含金融类)|2,991|3,227|3,442|3,619| |税金及附加|19|23|24|25| |销售费用|47|51|55|58| |管理费用|196|205|220|231| |研发费用|0|0|0|0| |财务费用|0|0|0|0| |加:其他收益|33|25|22|21| |投资净收益|1|1|1|1| |公允价值变动|(9)|0|0|0| |减值损失|(8)|(6)|(5)|(1)| |资产处置收益|1|1|1|1| |营业利润|150|169|185|200| |营业外净收支|(3)|(3)|(3)|(3)| |利润总额|148|167|183|197| |减:所得税|21|28|31|33| |净利润|127|139|152|164| |减:少数股东损益|14|16|19|20| |归属母公司净利润|114|123|133|144| |每股收益 - 最新股本摊薄(元)|0.50|0.54|0.59|0.63| |EBIT|158|167|183|197| |EBITDA|211|224|240|255| |毛利率(%)|11.69|11.71|11.90|11.96| |归母净利率(%)|3.36|3.35|3.41|3.49| |收入增长率(%)|8.32|7.90|6.90|5.20| |归母净利润增长率(%)|(28.95)|7.72|8.71|7.76| [9] 现金流量表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |经营活动现金流|142|189|200|212| |投资活动现金流|(60)|(16)|(19)|(29)| |筹资活动现金流|(93)|(70)|(73)|(78)| |现金净增加额|(11)|102|109|105| |折旧和摊销|53|57|58|58| |资本开支|(36)|(8)|(10)|(18)| |营运资本变动|(55)|(14)|(15)|(12)| [9] 重要财务与估值指标 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |每股净资产(元)|5.33|5.57|5.82|6.10| |最新发行在外股份（百万股）|226|226|226|226| |ROIC(%)|10.42|10.20|10.59|10.79| |ROE - 摊薄(%)|9.43|9.73|10.11|10.40| |资产负债率(%)|40.00|39.68|39.82|39.63| |P/E（现价&最新股本摊薄）|19.43|18.04|16.59|15.40| |P/B（现价）|1.83|1.75|1.68|1.60| [9]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持），房地产服务评级为增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 4月百强房企单月销售金额环比和同比均下降，降幅较3月走阔，1 - 4月累计销售金额同比下降且增速走阔，销售市场迎来季节性调整，后续需关注实操政策落地节奏，看好核心城市复苏及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复[2][5] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 4月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降14.8%，同比下降14.6%，降幅较3月走阔2.7个百分点；1 - 4月累计销售金额同比下降10.1%，增速较1 - 3月走阔1.8个百分点[2] - 4月销售市场迎来季节性调整，整体带看量与二手中介门店成交量环比均有所回落[2] 不同排名房企门槛及销售增长情况 - 2025年1 - 4月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达333、119、87、43、13亿元，同比+10.9%、 - 16.1%、+5.3%、 - 4.5%、 - 19.5%，其中TOP10门槛提升最为明显[3] - 百强房企4月销售金额中32家环比增长，较3月减少50家，39家同比增长，较3月减少1家[3] - 2025年4月TOP3、TOP10、TOP11 - 20、TOP21 - 30、TOP31 - 50、TOP51 - 100单月销售金额同比 - 21.0%、 - 14.7%、+18.3%、 - 49.0%、 - 7.5%、 - 31.3%，增速较3月分别 - 18.7、 - 0.5、+5.7、 - 65.0、+15.8、 - 0.3个百分点[3] TOP10房企销售贡献度 - 本期百强榜中，TOP10房企单月/累计销售额占TOP100的50.2%和51.7%，较3月分别下降5.0pct/持平，显示TOP10单月销售贡献占比环比有所下降[4] - TOP50房企中有23家实现1 - 4月累计同比增长（较1 - 3月减少2家），其中鸿荣源、能建城发等房企累计增速超50%[4] 网签量情况 - 4月1 - 27日，44城新房/22城二手房同比 - 13.3%/+18.7%，环比 - 31.1%/ - 9.0%，新房二手房环比均有所回落[5] 重点推荐公司 - A股开发推荐城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份[5] - 港股开发推荐华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产[5] - 物管公司推荐华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余、滨江服务[5] 重点推荐公司具体情况 - 城投控股2025Q1实现营业总收入23.4亿元，同比+455.6%；归母净利润0.24亿元，同比扭亏为盈，维持“买入”评级，目标价6.34元[10][11] - 城建发展25Q1实现营收66.1亿元，同比+436%，归母净利润0.4亿元，同比扭亏，维持“买入”评级，目标价7.32元[10][11] - 滨江集团25Q1实现营收225.1亿元，同比+64%；归母净利润9.8亿元，同比+48%，维持“买入”评级，目标价12.08元[10][11] - 新城控股2025Q1实现营收97.4亿元，同比 - 32.2%；归母净利润3.04亿，同比+34.0%，维持“买入”评级，目标价17.50元[10][11] - 招商蛇口2025Q1实现营收204.5亿元，同比 - 13.9%；归母净利润4.5亿元，同比+34.0%，维持“买入”评级，目标价12.52元[10][12] - 建发股份2025Q1实现营收1438亿元（yoy + 9.5%），归母净利5.8亿元（yoy - 3.3%），维持“买入”评级，目标价14.33元[10][12] - 华润置地24年收入2788亿元，同比+11%；核心净利润254亿元，同比 - 8.5%，维持“买入”评级，目标价32.72港元[10][12] - 中国海外发展24年收入同比 - 9%至1852亿元；归母净利润156亿元，同比 - 39%，维持“买入”评级，目标价17.07港元[10][12] - 绿城中国24年收入1585亿元，同比+21%；归母净利润16亿元，同比 - 49%，维持“买入”评级，目标价12.73港元[10][12] - 建发国际集团24年收入1430亿元，同比+6%；核心归母净利润43亿元，同比 - 1.6%，维持“买入”评级，目标价19.29港元[10][12] - 越秀地产24年实现营收864亿元，同比+8%；归母净利10.4亿元，同比 - 67%，维持“买入”评级，目标价6.85港元[10][13] - 华润万象生活24年实现营收170.4亿元，同比+15%；归母净利润36.3亿元，同比+24%，维持“买入”评级，目标价39.81港币[10][13] - 绿城服务24年实现营收178.9亿元（剔除MAG影响），同比+6%；核心经营利润15.9亿元，同比+22%；归母净利润7.9亿元，同比+30%，维持“买入”评级，目标价5.91港币[10][13] - 中海物业24年实现营收140.2亿元，同比+7%；归母净利润15.1亿元，同比+13%，维持“买入”评级，目标价7.74港币[10][13] - 保利物业24年实现营收163.4亿元，同比+8%；归母净利润14.7亿元，同比+7%，维持“买入”评级，目标价40.15港币[10][13] - 招商积余25Q1实现营收44.6亿元，同比+20%，归母净利润2.2亿元，同比+15%，维持“买入”评级，目标价14.96元[10][13] - 滨江服务24年实现营收36.0亿元，同比+28%；归母净利润5.5亿元，同比+11%，维持“买入”评级，目标价31.06港币[10][13]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度收入总计1.61亿美元，符合指引，较上一季度下降8% [17] - 第一季度净亏损1510万美元，较2024年同期改善14% [17] - 第一季度毛利润率为6.5%，产生毛利润1050万美元 [18] - 第一季度调整后EBITDA亏损780万美元，较上一季度改善32%或370万美元 [19] - 截至季度末，无限制现金总计3100万美元，总流动性超过6000万美元 [19] - 预计第二季度收入在1.6亿 - 1.9亿美元之间，售出500 - 550套房屋 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 现金收购业务仍是收入的关键驱动力，第一季度收购454套房屋，较第四季度增长18% [15] - 资产轻服务（包括Renovate、Direct Plus和代理合作计划）对利润率的贡献日益显著，过去一年，超过40%的利息后贡献利润来自资产轻服务，第一季度这一趋势持续 [16][17] - RenovATE业务第一季度实现创纪录的季度收入530万美元，年化运行率约为2000万美元 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 购房请求环比增长33%，网站流量逐月稳步增加 [9] - 多数市场的活跃库存增加，如凤凰城目前有超过2.5万套活跃房源 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续努力为当前环境奠定基础，待交易量恢复到更典型水平时加速发展，优先通过高利润率收入流实现多元化，精简运营并严格管理资源 [5][7] - 推出一系列旨在提升客户体验的更新举措，为与代理合作伙伴拓展相同体验奠定基础 [10][11] - 宣布与Auction.com建立新合作伙伴关系，Offerpad RenovATE将成为其平台上买家的首选装修服务提供商 [6] - 公司仍在选择性收购房屋，关注内部市场中交易活跃的区域 [28][29] - 公司希望增加资产轻服务的占比，目标是达到与其他业务各占一半的规模 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场继续受到持续的宏观经济压力影响，高抵押贷款利率和持续的 affordability挑战使交易量接近历史低点，新的关税发展增加了消费者的不确定性和焦虑 [7][8] - 尽管市场环境直接影响整体交易流程，但公司对现金收购的需求持续增长，客户对公司模式和品牌的认可度增强 [9] - 公司预计随着业务推进，调整后EBITDA将逐步改善，继续推动运营杠杆提升，并专注于增加收购活动、资产轻业务的持续增长、严格的成本管理，以实现长期稳定和增长 [20] 其他重要信息 - 公司欢迎Donna Corley加入董事会，她将担任审计委员会主席和提名与治理委员会成员 [12] - 公司正在推进资本市场机会的讨论，同时也在制定可能无法引入新资本时的重组替代方案和选项 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 房屋收购节奏及季节性模式 - 公司预计收购量会受季节性影响，但也在逐步提高收购量，目标是每季度收购1000套房屋，同时降低成本并发展资产轻服务，以实现EBITDA盈利 [25][27] - 公司仍在选择性收购，关注市场中交易活跃的区域 [28][29] 问题2: 选择性加速收购是否意味着市场环境稳定，以及4月所做改变的财务影响 - 市场仍存在波动，但公司看到更多以合适风险指标收购房屋的机会，消费者对公司的需求也在增加 [33][34] - 4月所做改变的成本削减情况将在下个季度提供更多信息 [32] 问题3: 加速收购时的贡献利润率目标 - 公司预计贡献利润率将回升至去年第一、二季度的水平，但暂不提供具体指导 [37] 问题4: 春季销售季关键市场的供需情况及风险管理 - 多数市场活跃库存增加，但买家不足，公司将选择性收购，利用装修提升房屋吸引力，并谨慎管理风险 [40][41][42] 问题5: 每季度收购1000套房屋是否足以支持现金流盈亏平衡，以及实现该目标的时间线 - 每季度收购1000套房屋，结合低开销和高利润率资产轻服务，有望实现EBITDA和现金流盈亏平衡及转正，但暂不指导是否能在年底实现该目标 [46] 问题6: 资产轻服务的最大贡献者及产品组合调整方向 - 公司希望增加资产轻服务的占比，目标是达到与其他业务各占一半的规模，目前RenovATE业务发展势头良好，与Auction.com的合作令人期待 [53][54] 问题7: 检查流程的改进措施及对损益表的影响，以及RenovATE业务的利润率进展和关税影响 - 公司通过提供即时报价范围和灵活的检查时间安排，提高了检查流程的效率和客户参与度，转化率也有所提升 [65][66][67] - RenovATE业务目前未受到关税的显著影响，利润率维持在20% - 30%之间 [62][64]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度收入总计1.61亿美元，符合指引，售出460套房屋，收入环比下降8%，房屋销售量减少9%，主要因去年中后期收购步伐战略调整 [16] - 本季度净亏损1510万美元，与2024年同期相比改善14% [16] - 第一季度售出房屋平均变现时间为165天，与2024年下半年收购调整后的预期一致，预计第二季度及下半年变现时间将逐步改善 [16] - 本季度毛利率为6.5%，毛利润达1050万美元 [17] - 运营费用（不包括物业相关成本）总计1640万美元，环比改善170万美元，同比减少1140万美元，得益于广告效果提升、代理合作计划扩展和持续的成本管理工作 [17] - 过去24个月，公司将年度运营费用降低约1.15亿美元，2025年继续取得进展 [17] - 第一季度调整后EBITDA亏损780万美元，环比改善32%（370万美元） [18] - 截至季度末，无限制现金总计3100万美元，包括库存净值后总流动性超过6000万美元 [18] - 预计第二季度收入在1.6亿 - 1.9亿美元之间，售出500 - 550套房屋，调整后EBITDA将逐步改善 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 翻新业务表现出色，本季度实现创纪录的530万美元收入，年化运营率约2000万美元，是该产品推出以来的最高季度收入 [6] - 过去一年，超过40%的利息后贡献利润来自轻资产服务，这一趋势在第一季度持续 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 住房市场持续受宏观经济压力影响，抵押贷款利率高企、住房可负担性挑战持续，交易成交量接近历史低点，新关税发展给消费者带来新的不确定性和焦虑 [7] - 报价请求环比增长33%，网站流量逐月稳步增加，表明房主积极寻求公司提供的确定性和控制权，有机消费者活动增加也有助于降低获客成本 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于加强现金报价业务的客户体验，扩展高利润率服务，为未来交易成交量正常化后的加速发展奠定基础 [13] - 优先通过高利润率收入流实现多元化，精简运营并严格管理资源，以实现正调整后EBITDA和可持续长期增长 [6] - 推出一系列旨在提升客户体验的更新举措，包括利用专有数据、机器学习和实时市场趋势生成报价范围，让卖家可按自己的时间安排检查，签约后锁定价格等，这些改进在第四季度推出后取得了良好效果，并在第一季度持续推进 [10][11] - 宣布与Auction.com建立新合作伙伴关系，Offerpad RenovATE将成为其平台上买家的首选翻新服务提供商，有助于扩展翻新业务并为买家、卖家和社区创造更大价值 [6] - 公司在收购房屋时保持谨慎和选择性，关注特定市场和区域，寻找有良好交易活动的区域，并根据市场季节性和动态调整收购策略 [27][28] - 加强与代理合作伙伴的合作，为其提供更好的业绩、更高的转化率和产品扩展机会，共同为客户提供更多选择和价值 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场面临的宏观经济压力持续存在，高借贷成本、有限的可负担库存和更广泛的经济不确定性给买家和卖家带来了更大的成本，但公司对现金报价的需求持续增长，表明公司的模式和品牌具有优势 [7][8] - 公司通过一系列举措，如提高成本效率、优化运营流程和增强客户体验，为应对市场挑战做好了准备，并有望在市场条件改善时实现加速增长 [13][14] - 公司对未来几个季度实现EBITDA盈利持乐观态度，预计随着收购活动的增加、轻资产业务的持续增长和严格的成本管理，公司将实现长期稳定和增长 [19][26] 其他重要信息 - 公司欢迎Donna Corley加入董事会，她拥有近30年的住房金融经验，将担任审计委员会主席和提名与治理委员会成员，其战略见解和深厚的财务专业知识将有助于公司加强基础并实现长期愿景 [12][13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 房屋收购节奏及战略 - 提问者询问是否应假设大部分收购将在第二季度初进行，第三季度放缓，第四季度回升，以及公司对收购节奏的战略规划 [23] - 公司表示收购受季节性影响，但也在逐步提高收购量，预计未来几个季度继续朝着每季度1000套房屋的目标迈进，同时持续降低成本和发展轻资产业务，以实现EBITDA盈利 [24][26] 问题2: 收购加速是否意味着市场稳定及4月变革的财务影响 - 提问者询问公司加速收购是否意味着当前市场稳定，以及4月所做变革的财务影响 [30] - 公司称市场仍存在波动，但看到更多以合适风险指标收购房屋的机会，4月的变革预计将进一步降低运营费用，具体成本削减幅度下季度会提供更多信息 [31][32] 问题3: 加速收购时的贡献利润率目标 - 提问者询问加速收购时公司的贡献利润率目标，是否会在3% - 6%范围内或更高 [36] - 公司表示随着进入第二季度，贡献利润率将提高，但暂不提供具体指导，预计将向去年第一、二季度的水平靠拢 [36] 问题4: 关键市场的供需情况及风险管理 - 提问者询问春季销售旺季公司关键市场的供需情况，是否出现不平衡，以及公司如何管理风险 [38] - 公司称多数市场的活跃库存增加，但买家不足，公司将在靠近就业和学校的区域进行选择性收购，并利用翻新业务提升房屋竞争力，同时谨慎管理风险，关注市场不确定性和关税影响 [39][40][41] 问题5: 每季度1000套房屋的收购目标与现金流盈亏平衡的关系 - 提问者询问每季度1000套房屋的收购目标是否足以支持现金流盈亏平衡，以及今年是否有可能实现该目标 [44] - 公司认为每季度1000套房屋加上低运营成本和高利润率轻资产业务的更高占比，将实现EBITDA和现金流盈亏平衡及正向增长，但暂不指导今年是否能达到该目标 [45] 问题6: 轻资产服务的主要贡献者及产品调整以减少营运资金需求 - 提问者询问本季度40%的利息后贡献利润来自轻资产服务的主要贡献者，以及在无法引入更多资本的情况下，哪些产品领域会被弱化 [49][50] - 公司表示正在制定计划以减少营运资金需求和保存现金，包括更大幅度的成本削减和产品运营调整，但暂未提供具体细节，公司希望轻资产服务占比能达到50%，目前翻新业务发展势头良好 [52][53] 问题7: 检查流程改进及翻新业务的利润率进展和关税影响 - 提问者询问公司如何使检查流程更快更高效，以及这些步骤对损益表的影响，还询问翻新业务的利润率进展、关税对利润率的影响，以及在建筑材料成本大幅上升的情况下，该业务能否保持同样的增长速度 [62] - 公司称通过让卖家立即获得报价范围并可按自己的时间安排检查，提供多个检查时间选项，提高了客户参与度和转化率，翻新业务目前未受到关税明显影响，利润率保持在20% - 30%，随着业务增长，利润率维持良好 [66][67][65]

英国央行货币政策 - 英国央行预计在5月8日降息0.25个百分点，将基准利率从4.25%下调至4.00% [2] - 市场预测英国央行将在5月和6月连续降息，这是自2020年以来的首次 [5] - 路透社调查显示，经济学家预计英国央行每季度降息0.25个百分点，年底利率降至3.75%，而金融市场预计降至3.5% [5] 贝莱德投资动向 - 贝莱德CEO劳伦斯·芬克表示英国经济可能成为逆向投资目标，特别提到金融股如NatWest、Lloyds和St. James's Place被低估 [5][7] - 贝莱德在英国的资产约为5700亿英镑，包括股票、债券和基础设施 [5] - 该公司管理着11.6万亿美元资产，其投资动向被视为市场风向标 [5] 英国议会财政建议 - 英国议会建议财政部储备现金以应对网络攻击和停电风险，因现金支付比例从2013年的50%以上降至2023年的12% [9][13] - 报告指出银行卡和数字支付的普及可能使英国在紧急情况下变得脆弱 [16] NHS减肥针销售计划 - 英国NHS计划在药店柜台销售减肥针如Ozempic和Mounjaro，价格为9.90英镑，远低于私下售卖价格 [18] - 英格兰约有340万人可能受益，但目前仅对22万名患者开放，数百万人可能需要等待长达12年 [20] 伦敦萨顿癌症研究中心 - Aviva和Socius提交10亿英镑规划申请，计划在伦敦萨顿建设世界领先癌症研究中心 [22] - 项目将提供100万平方英尺研究和实验室空间，支持3000个新职位，大部分为高技能研发和小规模制造岗位 [22] 伦敦租金市场 - 伦敦平均租金连续14个月创新高，达到每月2698英镑，伦敦以外地区为1349英镑 [25] - 白金汉郡通勤小镇Beaconsfield平均月租5920英镑，全英最高，比全国平均水平高出358% [28] Zoopla出售信息 - 英国房地产网站Zoopla被挂牌5亿英镑出售，其所有者Silver Lake Partners在2018年以16亿英镑收购母公司 [29][30] - Zoopla 2023年销售额突破9000万英镑，税前利润1870万英镑，但员工数量从483人减少到388人 [32]

股价表现 - 5月2日贝壳开盘上涨3 43% 截至21:30报21 235美元/股 成交227 98万美元 总市值256 36亿美元 [1] 财务数据 - 截至2024年12月31日 公司收入总额934 57亿人民币 同比增长20 16% [1] - 归母净利润40 65亿人民币 同比减少30 91% [1] 公司背景 - 贝壳是领先的线上线下一体化房产交易和服务平台 率先在中国打造平台基础设施和标准 [2] - 公司致力于重塑服务者作业模式 提供二手房 新房交易 房屋租赁 家装家居等服务 [2] - 拥有并经营链家品牌 是中国服务品质领先的房产经纪品牌 也是贝壳平台重要组成部分 [2] - 链家成立于2001年 公司已积累超过23年运营经验 形成对市场 客户需求的独特洞察 [2] 重大事项 - 5月22日将披露2025财年一季报 预计披露日期为美国当地时间 [2]

2024 年，优居集团迎来成立十周年的重要里程碑。作为从南宁本土茁壮成长起来的房地产互联网综合 服务平台，自 2015 年创立之初，优居便将 "客户第一" 的核心价值观深植于发展理念之中。历经十年的 不懈奋斗与精心耕耘，优居在房产服务这片领域持续深耕细作，成功从萌芽走向繁茂，逐步成长为行业 内极具影响力的领先经纪合作平台。 截止目前，旗下优居找房在线房源数量超过300万套，新房合作项目 10000个，且房源信息的展示极为 丰富，其中优质房源图片视频覆盖率超过89%，让用户能够更直观、细致地了解房屋的外观、格局等细 节；VR 覆盖率超过86%，借助先进的 VR 技术，用户仿若身临其境般置身屋内，360 度全方位感受房 屋的真实空间与氛围，这一数据稳居行业首位。其中线上签约率超 50%，跨店成交占比达70%。2024 年，优居找房的单量提升 60%，APP下载量 100万 次。私域分享更是达2000万次，资金安全划拨完成收 款交易50万 笔以上。 优居找房在技术创新与产业变革中前行。在数智化变革的当下，AI 的出现正成为改变行业格局的关键 力量。在南宁，刚经历二手房交易的老张对此深有体会："过去中介带看像开盲盒， ...

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 保利物业发布2024年年报，营收利润保持增长，各项业务毛利率有所下降，物管收入双位数增长，新拓项目质素提升，受增值业务结构调整影响，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润为15.8、17.2、18.8亿元，对应EPS为2.86、3.11、3.40元，当前股价对应PE为9.9、9.1、8.4倍，公司关联方发展稳健，在管规模持续扩张，看好业务优化调整后盈利修复，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 日期为2025年4月30日，当前股价30.550港元，一年最高最低40.650/24.250港元，总市值169.04亿港元，流通市值106.01亿港元，总股本5.53亿股，流通港股3.47亿股，近3个月换手率22.48% [1] 业绩情况 - 2024年营收163.42亿元，同比+8.5%；归母净利润14.74亿元，同比+6.8%；毛利率和净利率分别为18.3%和9.1%，同比分别下降1.3pct和0.2pct；管理费同比下降8.5%，收入占比下降1.2pct；经营性净现金流23.03亿元，同比 - 4.7%；截至2024年末，现金及银行余额118.7亿元，同比+7.8%；贸易应收款及票据为28.2亿元，同比增加4.8亿元；每股派息1.332元，派息比例同比提升10pct至50% [6] 物管业务 - 2024年在管规模扩大，物管收入116.7亿元，同比+15.0%，收入占比71.4%，毛利率同比 - 0.26pct至14.33%；截至2024年末合同面积9.88亿平，第三方占比63.7%；在管面积8.03亿平，第三方占比65.4%，住宅业态占比39.1%；2024年新拓第三方项目30.05亿元，其中核心50城占比79.5%，非住业态占比同比+10pct至75.9%；优化新项目区位布局，部分项目提价，平均物管费单价提升0.1元至2.41元/平/月 [7] 增值业务 - 2024年非业主增值服务收入19.60亿元，同比 - 6.4%，收入占比12.0%，毛利率同比 - 2.67pct至16.02%，其中案场协销和写字楼租赁分别同比下降9.4%和19.4%；推动增值业务优化调整，业主增值服务收入27.08亿元，同比 - 3.9%，收入占比16.6%，毛利率同比 - 1.55pct至36.82% [8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,062|16,342|17,731|19,159|20,797| |YOY(%)|10.0|8.5|8.5|8.1|8.5| |净利润(百万元)|1,380|1,474|1,582|1,718|1,879| |YOY(%)|24.0|6.8|7.4|8.6|9.4| |毛利率(%)|19.6|18.3|18.1|18.3|18.4| |净利率(%)|9.3|9.1|9.0|9.1|9.1| |ROE(%)|15.8|15.2|12.5|13.3|13.0| |EPS(摊薄/元)|2.49|2.66|2.86|3.11|3.40| |P/E(倍)|11.4|10.6|9.9|9.1|8.4| |P/B(倍)|1.8|1.6|1.2|1.2|1.1| [9]