行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 行业仍处于筑底企稳过程中，中央经济工作会议表明了稳地产的坚定态度，降准降息通道的形成将提供更好的宏观环境，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑[2] - 更看好核心城市资源充沛的房企，重点推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股、依靠运营能力掌握现金流生命线的房企、受益于香港市场复苏的香港本地房企以及受益于稳健现金流的物管企业[2] 行业运行数据总结 开发投资与建设 - 12月房地产开发投资当月同比-36%，降幅较11月扩大6个百分点，带动全年投资金额同比-17%，降幅较2024年扩大7个百分点[3] - 12月新开工面积当月同比-19%，降幅较11月收窄8个百分点；全年累计同比-20%，降幅较2024年收窄3个百分点[3] - 12月竣工面积当月同比-18%（11月同比-25%）；全年累计同比-18%，降幅较2024年收窄10个百分点[3] - 截至12月，全国施工面积同比-10%，较2024年末降幅收窄3个百分点[3] - 12月商品房待售面积环比+2%，同比+2%[3] 销售与价格 - 12月商品房销售面积/金额当月同比-16%/-24%，均较11月降幅扩大2个百分点；全年累计同比-9%/-13%，较2024年降幅收窄4/5个百分点[4] - 1-12月销售均价同比-4.3%[4] - 12月70城新房价格指数同比下降3.0%，降幅较11月扩大0.2个百分点，环比下降0.4%[4] - 12月70城二手房价格指数同比下降6.1%，降幅较11月扩大0.4个百分点，环比下降0.7%，降幅与11月持平[4] - 分城市看，12月一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降7.0%、6.0%、6.0%，环比分别下降0.9%、0.7%、0.7%，其中一线城市环比降幅收窄0.2个百分点，二三线城市扩大0.1个百分点[4] 房企现金流 - 12月房企到位资金同比-27%，降幅较11月收窄6个百分点[5] - 分项看：12月定金及预收款同比-24%，降幅较11月收窄18个百分点；个人按揭贷款同比-39%，降幅较11月扩大4个百分点；国内贷款同比-45%（11月-10%）；自筹资金同比-16%，降幅较11月收窄15个百分点[5] - 1-12月国内贷款累计同比-7.3%，降幅较2024年扩大1.2个百分点[5] 重点推荐公司 - 报告重点推荐了14家公司，并给出了目标价和投资评级，其中13家为“买入”，1家为“增持”[8] - 推荐公司包括：万物云、龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、绿城服务、中国海外发展、领展房产基金、招商积余、招商蛇口、新城控股、华润置地、滨江集团、华润万象生活、中国金茂[8] - 报告对部分重点公司的最新观点进行了总结，例如：万物云2025年上半年核心净利润恢复双位数增长[63]；龙湖集团偿债高峰已过，商业运营收入继续增长[63]；绿城中国2025年上半年业绩承压但销售表现优于行业平均[63]；建发国际集团上半年业绩超预期，盈利能力有望企稳修复[63]；中国海外发展短期盈利承压但土储资源充裕优质[64]；华润置地经常性业务持续贡献稳定增长[65]

核心观点 - 江苏小牛看房云科技有限公司是常州房产服务市场的领军企业，通过资源整合、技术创新和全链条服务布局，构建了高品质居住服务平台，成为行业标杆 [1] 企业规模 - 公司旗下拥有常居地产、房优居房产等六大经纪品牌，采用“直营+加盟”模式，在常州地区门店超1000家，其中直营门店占比60% [3] - 公司拥有专业经纪人团队3800余人，其中80%以上持有行业从业资格证书，本科及以上学历人员占比超30% [3] - 公司在常州存量房交易市场占据近35%份额，新房代理市场占有率达25%，租赁业务年成交套数突破2万套 [3] - 二手房业务中，30-45岁改善型需求客户占比达58%，新房代理聚焦刚需首置群体，租赁业务以年轻白领及新市民为主 [3] 业务布局 - 业务涵盖房产信息咨询、二手房交易、一手楼盘代理、房屋租赁管理、权证服务、信息化系统服务及房屋装饰装修七大板块 [4] - 二手房领域通过“真房源”系统实现透明化，客户满意度达92% [4] - 新房代理与全国50余家品牌房企合作，年代理楼盘超80个，去化周期较行业平均缩短20% [4] - 租赁业务“省心租”产品提供全托管服务，租客续租率达75% [4] - 权证服务与银行等机构系统直连，二手房交易全流程时效从15天压缩至7天，贷款审批通过率提升至98% [4] - 自主研发“小牛看房”三端互联平台，使经纪人作业效率提升40%，客户看房体验评分达4.8分（满分5分） [4] - 装修业务依托合作供应商，客户装修成本较市场平均降低15% [4] 技术优势 - “小牛看房”三端互联系统通过大数据实现房源智能匹配与风险预警，二手房带看转化率提升25% [6] - 新房代理中应用VR看房、线上认购等功能，客户到访量减少30%，但成交转化率提高18% [6] - 系统集成电子合同、在线支付等功能，实现交易流程完全线上化 [6] - 公司技术团队规模200余人，研发人员占比超60%，年研发投入占比达营收的8% [6] - 公司已获得软件著作权30余项，专利技术5项，并通过ISO27001信息安全管理体系认证 [6] - 技术驱动下，经纪人人均月成交单数从2.3单提升至3.5单，客户投诉率下降至0.8% [6] 行业影响力与社会责任 - 公司连续多年荣获“常州市房地产经纪行业优秀网络企业”、“中国房地产经纪行业社会责任企业奖”等称号 [7] - 在抗疫、抗洪救灾等公益行动中累计捐赠超500万元，获评“全民抗疫爱心企业”等荣誉 [7] - 员工关怀方面，公司连续多年入选“常州**雇主”，员工流失率低于行业平均水平15个百分点 [7] - 公司参与制定《常州市房地产经纪服务标准》，并通过“经纪人职业培训体系”年培养专业人才超1000名 [7] - 其“真房源”承诺、交易资金监管等举措已成为常州房产服务市场的标杆实践 [7] 未来展望 - 公司正加速布局“居住+科技”生态，深化AI技术应用并拓展装修、家政等后市场服务，构建“居住全生命周期”服务体系 [9] - 计划未来三年内将门店数量扩展至1500家，经纪人团队突破5000人，并将业务覆盖范围延伸至长三角核心城市，目标成为全国性居住服务品牌 [9]

公司重大交易 - 易居企业控股宣布终止与北京乐居的合约安排 北京乐居及其附属公司乐居好房不再为集团的并表联属实体 [1] - 相关订约方已订立终止协议 并于公告日期完成终止 [1] - 北京乐居主要从事网上广告及中国房地产行业的电子商务业务 [1] - 北京家菊就的合约安排仍然有效 乐居控股有限公司仍为公司的附属公司 [1] 业务运营与行业影响 - 集团的营运受到中国房地产行业持续及前所未有的低迷的负面影响 [1] - 乐居对集团业务的贡献大幅下降 主要原因为其电子商务业务已大幅停止 网上广告业务金额亦大幅减少 [1] - 北京乐居不再对乐居及集团的业务作出有意义的贡献 [1] 交易动因与财务影响 - 终止北京乐居合约安排的决定符合公司及其股东的最佳利益 [1] - 终止后 北京乐居及乐居好房各自的财务业绩不再并入集团的财务业绩 [1]

公司核心业务调整 - 易居企业控股决定终止与北京乐居的合约安排，北京乐居及其附属公司乐居好房不再为集团的并表联属实体 [1] - 终止原因是北京乐居的业务对集团已不再作出有意义的贡献，此举符合公司及其股东的最佳利益 [1] - 终止后，北京乐居及乐居好房的财务业绩不再并入集团的财务业绩 [1] 被剥离业务状况 - 北京乐居主要从事面向中国房地产行业的网上广告和电子商务业务 [1] - 其电子商务业务（向潜在房地产买家销售折扣券）已大幅停止 [1] - 其网上广告业务金额亦大幅减少，并主要由北京家菊就进行 [1] 行业背景与影响 - 中国房地产行业持续及前所未有的低迷，对集团营运产生了负面影响 [1] - 行业低迷导致乐居对集团业务的贡献大幅下降 [1] 交易后业务结构 - 北京乐居合约安排已于公告日期终止 [1] - 有关北京家菊就的合约安排仍然有效，且乐居（控股有限公司）仍为公司的附属公司 [1]

社区志愿服务活动概况 - 盐南高新区新河街道海嘉社区联合多家企业与机构举办“新春送福.笑迎马年”志愿服务活动 [1] - 参与方包括社区党委、公安分局、派出所、医院、房产科技公司、书画苑及多家银行 [1] 贝壳找房(盐城)科技有限公司 - 公司志愿者为居民提供亲手煮的热气腾腾的八宝粥和生姜茶 [3] - 通过贴心服务为居民送上冬日里的暖心关怀 [3] 盐城双宝口腔医院 - 医院志愿者结合马年元素设计趣味环节 传递吉祥寓意 吸引参与者分享传播口腔护理知识 [4] - 现场举行口腔健康科普主题讲座 由资深牙医讲解春节期间口腔护理注意事项 [4] - 举行文艺演出 包括黄梅戏、京剧、淮剧选段及萨克斯等乐器演奏 [4] - 通过文化融合与公益服务强化“全科+人文”的品牌形象 传递“守护全家口腔健康”的核心理念 [4] 盐城市韵和书画苑 - 书画志愿者现场挥毫泼墨书写对联和福字 并融入“福马奔腾”“马到福临”等马年元素 [6] - 活动吸引了众多居民排队等候书法老师现场创作 [6] 金融机构 - 盐城市邮政储蓄银行开发区银业所、常熟农村商业银行盐城支行志愿者向居民宣讲金融防诈骗知识 [6] - 特别告诫居民不要参与刷单 并提醒老年人提高防范意识 [6] 公安部门 - 盐城市公安局盐南高新技术产业开发区分局及新河派出所民警向居民发放反诈骗宣传资料并宣讲《盐城市养犬管理条例》 [3] - 现场悬挂2条反诈骗横幅 设置5块《盐城市养犬管理条例》和反诈骗知识展板 [3] 活动互动环节 - 志愿者以马年为主题开展互动游戏 包括马年知识竞答、马年成语及生肖属马文化为主题的游戏 [6]

香港楼市整体表现 - 美联楼价指数最新报135.87点，周环比上升0.37%，连续8周上涨，创约20个月新高 [1] - 最新楼价指数较四星期前上升1.1%，本年迄今累计上升0.86%，较去年低位的升幅扩大至7.59% [1] 市场情绪与信心指数 - 西沙大型新盘热卖，一手市场销情炽热，令香港楼市气氛持续畅旺 [1] - 港股表现造好，进一步增强了业主对后市的信心 [1] - 反映业主放盘态度的“美联信心指数”最新报81.4点，周环比上升1.5%，连续5周上涨 [1] - 信心指数持续高于平均值，预示香港楼价有力进一步向上 [1]

房地产服务板块市场表现 - 2024年1月19日，房地产服务板块整体上涨1.12%，表现强于大盘，当日上证指数上涨0.29%，深证成指上涨0.09% [1] - 板块内个股普涨，领涨股为中天服务，收盘价6.58元，单日涨幅达4.11% [1] - 涨幅居前的个股还包括南都物业（上涨3.08%）、我爱我家（上涨1.69%）、宁波富达（上涨1.59%）和皇庭国际（上涨1.49%） [1] 板块个股交易数据 - 中天服务成交量20.06万手，成交额1.30亿元，在板块内成交活跃 [1] - 我爱我家成交量高达133.71万手，成交额3.98亿元，为板块内成交额最高的个股 [1] - 世联行成交量50.10万手，成交额1.40亿元，交易量也较为显著 [1] - 特发服务是板块内唯一收跌的个股，微跌0.17%，收盘价40.56元，成交额1.89亿元 [2] 板块资金流向分析 - 当日房地产服务板块整体呈现主力资金净流入态势，净流入金额为6585.01万元 [2] - 与主力资金流向相反，游资资金和散户资金均呈现净流出，净流出额分别为5907.55万元和677.46万元 [2] - 个股资金流向分化明显，我爱我家尽管股价上涨，但主力资金净流出5382.98万元，主力净流出占比达13.51% [3] - 领涨股中天服务获得主力资金净流入1008.48万元，主力净流入占比为7.75% [3] - 南都物业、宁波富达、招商积余和特发服务也获得了主力资金净流入，净流入额分别为418.61万元、375.25万元、152.08万元和612.53万元 [3]

市场整体表现 - 2024年1月16日，房地产服务板块整体下跌1.42%，表现弱于大盘 [1] - 当日上证指数报收于4101.91点，下跌0.26%，深证成指报收于14281.08点，下跌0.18% [1] 板块个股涨跌情况 - 板块内个股普遍下跌，仅宁波富达上涨1.29%，收于6.29元，成交额1.91亿元 [1] - 世联行领跌，跌幅达3.46%，收于2.79元，成交额2.61亿元 [1][2] - 我爱我家下跌2.32%，收于2.95元，成交额4.59亿元，是板块中成交额最高的个股 [1][2] - 招商积余下跌2.04%，收于11.05元 [1][2] - 特发服务下跌1.98%，收于40.63元，是板块中股价最高的个股，成交额2.71亿元 [1][2] - 皇庭国际、新大正、珠江股份、中天服务、ST明诚、南都物业等个股均有不同幅度下跌 [1][2] 板块资金流向 - 房地产服务板块整体呈现主力资金净流出，净流出金额为1.58亿元 [2] - 游资资金净流入4499.81万元，散户资金净流入1.13亿元 [2] - 个股方面，宁波富达主力资金净流入1772.61万元，主力净占比9.30%，居板块首位 [3] - 珠江股份主力资金净流入678.83万元，主力净占比7.48% [3] - 世联行主力资金净流出5236.08万元，主力净占比达-20.05%，是板块中主力资金流出最多的个股 [3] - 特发服务主力资金净流出2615.74万元，主力净占比-9.66% [3] - 皇庭国际主力资金净流出1086.74万元，主力净占比-16.59% [3] - 中天服务主力资金净流出915.32万元，主力净占比-10.89% [3]

公司股份回购 - 贝壳-W（股票代码：02423）于2026年1月14日执行了股份回购操作 [2][4] - 此次回购总斥资为350万美元 [2][4] - 公司共回购了60.42万股股份 [2][4] - 回购价格区间为每股5.70美元至5.85美元 [2][4]

2025年武汉优质零售市场表现 - 核心商圈优质零售市场新增供应约32.8万平方米，推动市场总存量增至483.9万平方米 [1] - 全年核心商圈净吸纳量达37.3万平方米，同比上涨33.3%，净吸纳量超过新增供应体量 [1] - 存量市场运营商在招商调改及空置补位方面表现积极 [1] 餐饮业成为市场拓店主力 - 餐饮业占全年核心商圈新店开业数量的41%，是零售市场拓店主力 [1] - 餐饮市场呈现轻量化发展趋势，小吃、甜点饮品及休闲快餐占比快速提升 [1] - 特色正餐占比从2021年的73.2%大幅收缩至2025年的44.9% [1] 消费趋势与市场驱动力 - 悦己消费、单身经济与银发经济兴起，消费者饮食追求多元化 [1] - 饮食场景不再局限于社交正餐，满足即时情绪慰藉的“轻消费”需求持续增多 [1] - 餐饮市场的结构性变革是城市消费转型升级的缩影 [2] 未来市场展望 - 2026年作为“十五五”规划开局之年，提振消费、激活区域消费活力成为城市经济发展重要发力点 [2] - 武汉商业市场不断强化消费供给的创新性与多元性，顺应消费年轻化、个性化发展趋势 [2]