万国数据C-REIT发行 - 南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金(C-REIT)最终发售价定为每份额人民币3元 [1] - C-REIT发行8亿份额 占IPO完成后已发行份额的100% [1] - 所得款项总额为人民币24亿元 [1] - 隐含EV/EBITDA为16.9倍 每份额隐含股息收益率为5.2% [1] 资产出售与资金安排 - 万国数据将出售一家持有总企业价值约人民币23.19亿元的数据中心资产的项目公司100%股权 [1] - 出售完成后将收取净现金所得款项约人民币21.11亿元 [1] - 公司将再投资人民币4.8亿元认购IPO中C-REIT所发行份额的20% [1]

股东减持计划 - 股东宁波锐鑫计划减持不超过1249.98万股公司股份，占总股本的1.74% [1] - 宁波锐鑫当前直接持有1.05亿股公司股份，占总股本的14.61% [1] - 股东上海旭沣计划减持不超过185.03万股公司股份，占总股本的0.26% [1]

行业发展指数 - 6月产业运营服务企业表现中，招商蛇口、张江昌科、中电光谷等16家企业上榜 [1] 政策动态 - 报告期内共录得6起政策动态，聚焦产业园区高质量发展和严控增量 [3][5] - 山东济南6月11日印发《意见》，首个明确严控工业标准厂房增量的地方政策 [6][7] - 广州黄埔区5月30日发布美妆大健康产业扶持政策，单个项目最高支持10万元，园区运营方最高300万元 [9] 宏观经济数据 - 2025年5月规模以上工业增加值同比增5.8%，1-5月累计增6.3% [3] - PPI连续32个月负增长，5月同比降3.3%，CPI同比降0.1% [11][13] 产业园区案例 - 西安草堂科技产业园新能源汽车年产能140万辆，动力电池年产能42GWh，2024年配套零部件产值近300亿元 [14][15] - 文登品尊智能制造产业园一期占地87亩，聚焦高端装备制造等领域，计划7月完成主体施工 [15] - 沪升未来展览中心由旧厂房改造，总面积2.7万平方米，年税收近2000万元 [16] 具身智能发展 - 帕西尼具身智能工厂6月23日启用，年产能2亿条训练数据，覆盖15+N场景 [18] - 杭州汇金云创人才科创综合体6月9日投用，总投资16亿元，聚焦人工智能等产业 [19] 融资与REITs - 6月18日南方万国数据中心REIT等首批数据中心公募REITs获批 [4][21] - 中金亦庄产业园REIT 6月26日上市，募资10.88亿元，底层资产年收入超1亿元 [21] - 国泰君安临港REIT扩募获批，新增资产估值15.32亿元，2026年分派率4.94% [23]

助老扶幼行业 - 发布7项居家养老助餐服务、养老机构康复辅助器具配置、坐便椅、医保平台便民服务国家标准，提升养老适老和医疗保障水平 [2] - 推出9项防止儿童开启包装标准，增强产品包装安全性和规范性，保障儿童安全 [2] - 制定4项智能多媒体终端和防伪产品标准，推动产品适老化及防伪技术升级 [2] 百姓生活相关行业 - 发布2项口腔护理用品标准（磷硅酸钙、牙膏磨擦值检测），强化口腔健康管理 [3] - 推出3项金融服务标准（全球唯一产品识别码、银行服务描述），支撑金融安全与开放 [3] - 制定2项应急管理标准（突发事件管理、城市电力服务连续性指南），提升机构应急响应能力与韧性城市建设 [3] 新兴产业领域 - 发布7项人工智能、信息技术、物联网国家标准，促进数字化服务应用能力释放 [4] - 推出5项数据中心、网络安全、系统与软件工程标准，推动数字经济互联互通 [4] - 制定2项电动土方机械安全和换电系统标准，完善工程机械电动化及绿色转型体系 [4] - 发布2项强制性标准（拖拉机安全、建筑施工机械通用安全），提升装备运维安全水平 [4] 交通能源行业 - 推出12项水路运输、道路交通标志、乘用车燃料消耗量、汽车维修标准，强化交通安全技术支撑 [5] - 发布14项船舶软梯、螺旋桨、潜水器浮力材料标准，助力船舶行业提质增效 [5] - 制定2项车用乙醇汽油及调合组分油标准，保障油品质量稳定性 [5]

行业趋势 - AI和大模型等新兴技术迅猛发展导致数据中心面临高密度算力需求与能耗挑战 [1] - 绿色节能技术从"选择题"转变为关乎可持续发展的"必答题" [1] - 全国一体化算力网络建设加快对数据中心绿色化、集约化、智能化提出更高要求 [5] 公司参与标准制定 - 公司是国家标准GB/T 44989-2024《绿色数据中心评价》重要参编单位 [2] - 该标准是我国首部系统性指导绿色数据中心建设与评估的国家级标准 [2] - 公司为关键指标设定、能效评估体系及绿色运维路径提供切实可行建议 [2] 技术创新 - 公司构建覆盖多种应用场景的绿色节能产品体系包括液冷系统、氟泵自然冷机组和双擎自然冷风墙 [4] - 液冷系统可实现PUE低至1.1以下大幅降低制冷能耗 [4] - 氟泵自然冷机组显著提升全年运行效率尤其适用于中高纬度地区 [4] - 智能监控平台集成AI算法实现设备状态、能耗数据实时监测与预测性维护 [4] 定制化解决方案 - 公司以"绿色+智能+高效"为核心理念打造定制化基础设施解决方案 [5] - 方案成功助力客户实现数据中心绿色转型与效能跃升 [5] - 未来将持续深化液冷、AI运维等前沿技术融合应用 [5]

革命历史与红色传承 - 庆阳是陕甘宁边区的重要组成部分和陕甘边革命根据地的所在地 见证了中国人民选择中国共产党的伟大历程 [1] - 抗日战争时期庆阳地区有3000多名青年参加八路军 提供公粮2亿多斤 被称为"陇东粮仓" [1] - 自力更生、艰苦奋斗的红色精神在庆阳持续传承 [3] 农业发展现状 - 庆阳粮食播种面积稳定在590万亩以上 特色产业规模化发展使农民收入增加 [3] - 李岭村通过发展特色产业 人均纯收入增至18000多元 [7] - 第一产业增加值从2012年73.93亿元增至2024年132.47亿元 增幅79.1% [9] - 农村居民人均可支配收入从2012年4262.4元增至2024年14200元 增幅233.1% [9] 经济发展成就 - 2024年地区生产总值达1213.22亿元 同比增长5.1% 较2012年增长127% [9] - 建成风光火储一体化大型能源基地 陇电入鲁工程输送绿色能源 [12] - 成为"东数西算"十大数据中心集群之一 算力规模较2024年初实现十倍增长 [14] - 智能算力占比、增速及增量均居全国首位 成为全国一体化算力网络重要组成部分 [14][15]

本次债券概况 - 核准规模为6.35亿元可转债，每张面值100元，实际募集资金净额6.27亿元[3] - 债券存续期限为6年，自2021年12月3日起[4] - 票面利率采用阶梯式设计，第一年0.5%，第二年0.7%，第三年1.2%[4] - 转股期自发行结束满6个月后开始，初始转股价格为22.02元/股[6][9] - 募集资金全部用于新一代云计算和人工智能产业园项目及补充流动资金[13] 发行人经营情况 - 2024年营业收入21.65亿元，同比增长62.18%，但净利润同比下降12.20%[15] - EBITDA为8.20亿元，同比增长34.16%，经营活动现金流净额7.15亿元[15] - 资产负债率从64.08%上升至71.12%，流动比率下降至0.49[16] - 公司是国内领先的互联网云计算与大数据基础服务提供商，业务覆盖30多个城市[15] - 拥有IDC、ISP、ICP等多项通信业务经营资质及牌照[15] 募集资金使用 - 新一代云计算和人工智能产业园项目已建设完毕并投入使用[17] - 项目累计投入4.60亿元，实现效益6,129.92万元[18] - 补充流动资金项目累计投入1.67亿元，已全部使用完毕[18] - 募集资金专户已于2023年注销，节余资金转入公司一般户[17] 债券条款执行 - 已完成3次付息，2024年付息利率为1.2%[19] - 转股价格经历多次调整，从初始22.02元/股降至10.09元/股[20][21] - 调整原因包括资本公积转增股本、限制性股票归属、定向增发等因素[20][21] - 中证鹏元维持公司主体和债券信用等级为A+，展望稳定[22]

核心观点 - 公司受益于AI算力需求爆发，2024年IDC业务收入同比增长24.14%，核心区域数据中心交付精准对接客户需求 [5][11] - 公司杠杆水平较高，2024年末资产负债率达71.12%，在建项目尚需投资72.77亿元，资本开支压力大 [5][14] - 2024年公司营收增长62.18%至21.65亿元，但净利润同比下滑12.20%，主要受折旧、利息费用及资产减值影响 [5][20] - 评级机构给予公司主体信用等级A+，展望稳定，认为AI算力需求窗口期将持续支撑公司现金流 [5][3] 业务表现 IDC服务业务 - 2024年运营机柜数超43,000个，同比增长20%，华北与华南区域收入占比合计76.53% [13] - 与某客户签订20年IDC服务协议，总金额10.89亿元，大客户集中度偏高 [14] - 固定资产折旧规模达3.74亿元（同比+1.43亿元），在建项目尚需投资72.77亿元 [14][16] 其他互联网综合服务 - 算力设备销售推动该业务收入同比增长264.22%，但受美国AI芯片出口禁令影响供应链稳定性 [17] 分布式光伏节能业务 - 2024年并网发电项目238个（同比+93个），毛利率维持较高水平但持股比例降至40.06% [18] 财务分析 资本结构与资产质量 - 2024年末总资产116.85亿元，固定资产占比53.75%，在建工程占比13.21% [20] - 总债务71.30亿元，其中短期债务占比33.72%，现金短期债务比仅0.12 [22] 盈利能力 - EBITDA利润率40.48%（2023年43.66%），总资产回报率3.51%（2023年3.95%） [20][23] - 销售毛利率26.40%，较2023年下降1.83个百分点 [23] 现金流与偿债能力 - 经营活动现金流净额7.15亿元，自由现金流/净债务为-27.70% [23] - 银行授信未使用额度4.79亿元，拟通过定增募资17.50亿元缓解资金压力 [22][14] 行业环境 - AI推动IDC需求回暖，2024年GPU出货量同比增6%，阿里腾讯资本开支同比增258.36%/123.86% [9] - 高功率机柜成竞争关键，2024年上半年国内智算中心招投标事件同比增407.1% [11] - 行业分化加剧，头部企业万国数据、润泽科技等加速布局高功率机柜项目 [11]

公司股价及财务表现 - 6月30日盘中上涨2 09%至30 8美元/股 成交额3087 73万美元 总市值63 56亿美元 [1] - 2025年一季度收入27 23亿人民币 同比增长11 96% 归母净利润7 63亿人民币 同比增长320 64% [1] - 预计8月20日披露2025财年中报（纳斯达克官网预估日期） [1] 公司业务概况 - 中国及东南亚领先的高性能数据中心运营商 覆盖核心经济枢纽及非一线城市 [2] - 数据中心具备规模大 电力充沛 高密度 高效及多重冗余系统等特征 [2] - 中立运营商及云服务商模式 支持客户自由选择电信连接及多云接入 [2] 客户与服务能力 - 23年行业经验 服务超大规模云供应商 互联网公司 金融机构 电信IT服务商及跨国企业 [2] - 提供混合云管理平台 公有云私有直连 云服务转售等创新托管服务 [2]

报告核心观点 南方润泽科技数据中心 REIT 底层资产优质，具备区位及规模优势，业绩稳健，上架率高且租约稳定，25/26 年预测年化分派率高于南方万国数据中心 REIT，P/FFO 低于南方万国数据中心 REIT，预期上市初期将获较大关注 [5]。 基础发行要素 - 南方润泽科技数据中心 REIT 首发募集份额 10 亿份，2025 年 7 月 1 日 9:30 - 15:00 询价，初步询价区间 3.020 - 4.531 元/份，预计募集资金 37.75 亿元，投向重庆润泽（西南）国际信息港项目 [10]。 - 基金合同期限 50 年，战配/网下/公众初始发售比例 70%/21%/9%，原始权益人为润泽科技发展有限公司，基金管理人为南方基金管理股份有限公司，托管人为招商银行股份有限公司 [11]。 具备区位及规模优势，可扩容能力强 与单一大客户北京电信深度合作，提供一站式含电托管服务 - 基础设施项目为润泽（廊坊）国际信息港 A - 18 数据中心，2020 年 12 月 16 日运营，权属至 2074 年 4 月 21 日，有 5897 个机柜，总功率 42,530.84kW [14]。 - 项目为批发型，提供含电机柜托管服务，与北京电信合作，为互联网公司 A 提供一站式服务，周边有多个电子信息产业园区 [15][16]。 供电扩容空间充足，网络拓展性强，PUE 可无成本下调或高效改造 - 廊坊园区各栋数据中心网络可通过地下管廊串联，能耗指标充足，已自建 110kV 和 220kV 变电站，规划新建 3 个 110kV 变电站，新取得能耗指标保障供电 [19][21]。 - 由中国电信北京分公司提供网络资源，原始权益人等提供共用资产使用服务和光纤专项服务至 2074 年 5 月 [21]。 - 2024 年 PUE 为 1.2761，优于周边竞品，可通过技术参数调整与智能运维无成本降 PUE 约 0.03，液冷改造后 PUE 可降至 1.2 以下 [22]。 廊坊承接北京算力外溢需求，本项目具备一定稀缺性 - 2024 年中国在运营数据中心机房存量 2158 个，新增 99 个，预计未来五年年均新增超 300 个 [26]。 - 廊坊是京津冀重要节点，算力分指数全国第一，电子信息产业规模增长，数据中心市场需求攀升，25Q1 上架率达 81.3% [27][28]。 - 京津冀区域供给受限，本项目所在园区级数据中心稀缺，长期受电力制约新增供给将减少 [31]。 原始权益人：廊坊在运营机柜数量最大的 IDC 服务商 - 原始权益人润泽发展是润泽科技全资子公司，22 - 25Q1 营收 27.1/43.5/43.6/12.0 亿元，净利润 12.2/18.5/18.7/4.5 亿元 [32][35]。 - 润泽发展在全国 6 大区域建成 7 个 AIDC 智算基础设施集群，规划 61 栋智算中心、约 32 万架机柜，投产约 8.2 万架 [38]。 - 同区域有 11 栋数据中心约 6.25 万个机柜，多栋上架率超 90%、签约率 100%，润泽科技园区级算力中心规模和区位优势显著 [39][42]。 业绩较稳健，毛利率波动主要受电费影响 - 22 - 25Q1 项目营收 5.23/5.46/5.44/1.36 亿元，EBITDA 2.89/3.14/2.91/0.76 亿元，23 年高因上架率提升，24 年回落因电费增加 [43]。 - 营业成本主要是电费，22 - 25Q1 电费占营收比例 40.75%/38.93%/42.75%/39.79%，毛利率 49.9%/51.9%/47.7%/49.7%，受电费影响波动 [45]。 上架率逾 99%，租约长期稳定 现有合约于 2034 年末到期，迁移成本高构建刚性约束 - 项目与北京电信合作协议 2034 年 12 月 31 日到期，按月收费，与电信结合为终端客户提供服务 [47]。 - 北京电信 IDC 服务收入排名国内第一，终端客户互联网公司 A 需求稳定且增长预期好，双方合作粘性高 [48][49]。 上架率超 99%，显著较高 - 25Q1 廊坊市 IDC 市场上架率 81.3%，22 - 25Q1 项目平均签约率、收缴率 100%，上架率超 99%，高于竞品 [50]。 - 评估机构预计 25 年 4 月 - 29 年上架率 99.0%，30 - 34 年 98.0%，35 年起年均上架率长期稳定在 95.0% [52]。 托管服务费单价与竞品相当，预测 35 年起年增 1% - 合同期内普通机柜托管服务费单价 7547 元/月/个，折合 1072 元/月/kW，高功率机柜 18962 元/月/个，折合 1149 元/月/kW，与竞品相当 [53]。 - 评估机构预计 35 年起托管服务费年均复合增长率 1.0% [55]。 项目估值对比 25/26 年预测年化分派率 7.71%/6.42%，高于南方万国数据中心 REIT - 25 年 4 - 12 月/26 年可供分配金额 16899/22655 万元，25/26 年年化分派率 7.71%/6.42%，高于南方万国数据中心 REIT [56]。 项目折现率 7.75%，资产评估增值 491.27% - 评估采用累加法确定报酬率 7.75%，与南方万国数据中心 REIT 一致，项目评估价值 37.25 亿元，增值率 491.27%，高于南方万国数据中心 REIT [60][62]。 - 报酬率 7.25% - 8.25%时，估值变动 6.70% - - 6.00% [63]。 P/NAV 0.80 - 1.20 倍，P/FFO 11.50 - 17.25 倍 - 2025 年 NAV 为 3.7713 元，FFO 为 0.2626 元，P/NAV 区间 0.80 - 1.20 倍，P/FFO 11.50 - 17.25 倍，低于南方万国数据中心 REIT [64]。