深圳市房地产中介协会数据显示，4月深圳市二手房签约量为6597套，环比下降14.4%，同比增长 33.5%。新房方面，4月深圳预售新房共成交2845套，环比下降7.6%，同比增长0.7%。深房中协表示， 在政策环境保持稳定的情况下，预计5月深圳房地产市场有望延续一季度以来积极向好的发展态势。(中 证金牛座) ...

业绩总结 - 2023年上半年总收入为HK$1,777百万，同比下降7%[12] - 零售销售额同比增长67%，超过香港整体零售销售的恢复速度[17] 用户数据 - 办公室出租率为89%，较2022年12月下降1%[13] - 零售出租率为98%，较2022年12月下降1%[13] 财务状况 - 现金及现金等价物足以覆盖未来三年（2023-2025）的到期债务[53] - 净负债比率为25.9%[55] - 平均债务到期时间为4.8年[55] 资本化率 - 2023年6月30日的零售资本化率为5.25%-5.50%[57] - 2023年6月30日的办公资本化率为4.25%-5.00%[57] - 2023年6月30日的住宅资本化率为3.75%[57]

业绩总结 - 2024年上半年总收入为1693百万港元，较2023年下半年增长5.9%[30] - 香港零售收入同比增长10.8%，环比增长9.5%[31] - 香港办公室收入同比下降2.8%，环比下降0.1%[31] - 住宅收入和入住率正在恢复，李园上海（LGSH）开始贡献收入[32] 用户数据 - 2024年上半年，会员消费较2018年增长38%，对销售的贡献为13%[39] - 通过新应用程序在6周内招募了超过6万名会员，会员消费增长20%[41] - 李园区域的五天城市狂欢节吸引了超过60万的自然流量[47] 新产品和新技术研发 - 李园的零售业态在过去一年新增50多个品牌/商店，预计未来12个月将继续推出更多关键开业[33] 财务状况 - 股东权益净值（NAV）为668亿港元，每股分红为0.27港元，较去年下降0.6%[51] - 净负债比率为29.9%，有效利率为4.4%[53]

文章核心观点 公司发布2025Q1业绩报告，虽营收下降但归母净利润增长，开发业务单价企稳带动毛利率恢复，商业运营向好，受益于政策且债务违约风险低，有望推动估值修复，维持“推荐”评级 [1][4] 公司业绩情况 - 2025Q1公司实现营收97.38亿元（yoy - 32.17%），归母净利润3.04亿元（yoy + 34.00%），扣非归母净利润2.99亿元（yoy + 3.46%） [1] 开发业务情况 - 2025Q1公司累计销售单价7757.8元/㎡，高于2024年全年水平（7455.2元/㎡），带动毛利率快速恢复至29.46%（去年同期24.71%） [1] - 2025Q1公司实现销售金额51.02亿元（yoy - 57.29%），销售面积65.77万㎡（yoy - 60.18%） [1] - 2024年2月后公司累计销售单价持续触底企稳，开发业务有望减亏，后续恢复土拍后有望获取优质项目重回增长轨道 [1] 商业运营情况 - 2025Q1吾悦广场实现租金收入32.2亿元（yoy + 13.42%），整体出租率维持97.2%高位（去年同期96.86%） [2] - 截至2025Q1，公司在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座 [2] - 吾悦广场有望受益于三四线城市复苏，低线城市单位商业面积未饱和且消费意愿走高 [2] 政策影响 - 2025年政策以提振消费为主旋律，公司作为商管龙头有望优先受益 [3] - 公司吾悦广场布局下沉市场，有望受益于中低收入群体收入提高 [3] 债务情况 - 2025Q1公司境内外无到期公开债，2030年前待偿规模约173亿元 [3] - 截至2024年底公司持有的投资性房地产余额为1214亿，1025亿已抵押，还余189亿物业可抵押，2025Q1在手现金约90亿元，公开债务违约风险较低 [3] 投资建议 - 预计公司2025 - 2027年收入分别为622.1、536.3、503.0亿元，归母净利分别为8.6、9.8、11.2亿元，对应PE分别为35.2x、30.7x、27.0x，维持“推荐”评级 [4]

文章核心观点 - 2025年第一季度九鼎投资营业总收入下降、净利润亏损，多项财务指标表现不佳，资产和负债有重大变化，十大流通股东有新进和退出情况 [1][38] 财务数据 营收与利润 - 2025年第一季度公司实现营业总收入3750.64万元，同比下降24.84%；归母净利润亏损3326.92万元，上年同期盈利521.95万元；扣非净利润亏损3330.64万元，上年同期盈利158.93万元 [1] - 基本每股收益为 -0.0767元，加权平均净资产收益率为 -1.27% [1] 现金流 - 2025年一季度末公司经营活动现金流净额为 -711.22万元，同比增加1661.48万元；筹资活动现金流净额0元，同比增加165.96万元；投资活动现金流净额 -228.18万元，上年同期为3653.76万元 [22] 资产与负债 - 截至2025年一季度末，其他非流动金融资产较上年末增加6.33%，占总资产比重上升1.45个百分点；交易性金融资产合计较上年末减少48.02%，占总资产比重下降1.04个百分点；应收票据及应收账款较上年末减少21.75%，占总资产比重下降0.88个百分点；其他应收款（含利息和股利）较上年末增加44.45%，占总资产比重上升0.55个百分点 [29] - 截至2025年一季度末，应付职工薪酬较上年末减少54.13%，占总资产比重下降0.19个百分点；应交税费较上年末减少48.57%，占总资产比重下降0.15个百分点；合同负债较上年末增加8.31%，占总资产比重上升0.13个百分点；应付票据及应付账款较上年末减少12.18%，占总资产比重下降0.07个百分点 [32] 估值指标 - 以4月28日收盘价计算，公司目前市盈率（TTM）约为 -18.74倍，市净率（LF）约2.22倍，市销率（TTM）约17.68倍 [3] 盈利能力指标 - 2025年一季度公司加权平均净资产收益率为 -1.27%，同比下降1.45个百分点；投入资本回报率为 -1.37%，较上年同期下降1.59个百分点 [19] 偿债能力指标 - 2025年第一季度公司流动比率为10.11，速动比率为2.37 [36] 股东情况 - 2025年一季度末公司十大流通股东中，新进股东为游建平、杨立国，取代了上年末的姚永海、廖少层；香港中央结算有限公司持股有所下降 [38] 主营业务 - 公司从事私募股权投资管理和房地产开发与经营业务，新增建筑施工业务为主营业务 [11]

房地产数据 - 2025年第一季度新增房地产储备0万平方米，与2024年同期持平[4] - 2025年第一季度新开工面积0万平方米，较2024年同期降100%[4] - 2025年第一季度竣工面积0万平方米，与2024年同期持平[4] - 2025年第一季度签约销售金额9.48亿元，较2024年同期降7.42%[4] - 2025年第一季度签约销售面积2.33万平方米，较2024年同期降42.89%[4] 租赁数据 - 阳光花园幼儿园可出租面积2436平方米，出租率100%，2025年1 - 3月租金收入28.1万元[3] - 泰悦豪庭商铺可出租面积2264.53平方米，出租率100%，2025年1 - 3月租金收入77.59万元[3] - 华联2号楼及中农信商厦可出租面积11785.71平方米，出租率84.72%，2025年1 - 3月租金收入66.67万元[3] - 华联3号楼商铺及购物中心可出租面积6539.58平方米，出租率72.71%，2025年1 - 3月租金收入160.42万元[3] - 华联3号楼写字楼可出租面积6468.56平方米，出租率74.08%，2025年1 - 3月租金收入86.1万元[3]

业绩数据 - 2025年第一季度新增竣工面积50,461平方米，无新增开工面积[1] - 2025年第一季度签约销售面积15,048平方米，同比减53.14%[1] - 2025年第一季度签约销售金额188,743万元，同比减62.21%[1] - 2025年第一季度租赁现金流入约7,494.37万元[1] 用户数据 - “尚云里公寓”285套，2024年10月开业[3] - “城投宽庭”在营社区9个，管理规模超13,000套[3] 运营情况 - 2025年第一季度出租房地产建筑面积约50.93万平方米，已出租经营面积约32.89万平方米[1]

公司基本信息 - 公司中文全称为卧龙新能源集团股份有限公司 英文全称为Wolong New Energy Group Co., Ltd [4] - 公司住所地址位于浙江省绍兴市上虞区曹娥街道复兴西路555号 邮政编码312300 [4] - 公司系依照《股份有限公司规范意见》设立 在黑龙江省工商行政管理局注册登记 后迁址至浙江省绍兴市上虞区经济开发区 [2] - 公司注册资本为人民币700,506,244元 股份总数700,506,244股 其中普通股700,506,244股 有限售条件流通股90,000股 无限售条件流通股700,416,244股 [10] 历史沿革与股权变动 - 公司1996年经黑龙江省体改委规范 1998年重新登记 2007年9月迁址浙江 [2] - 浙江卧龙置业集团有限公司通过司法拍卖受让55,119,641股 通过协议转让受让56,759,526股 成为控股股东 [2] - 2007年向浙江卧龙置业集团有限公司发行100,000,000股 [2] - 公司公开增发A股72,859,700股 发行后股本总额增至402,859,700股 [2] - 以资本公积每10股转增8股 总股本增至725,147,460股 [3] - 2019年1月29日注销回购股份26,069,216股 总股本变更为701,628,244股 [3] - 2019年回购注销51万股限制性股票 [4] - 2020年回购注销12.90万股限制性股票 [10] - 2021年7月27日回购注销48.30万股限制性股票 总股本变更为700,506,244股 [10] 经营范围 - 许可项目包括房地产开发与经营 建设工程施工 建设工程设计 住宅室内装饰装修 [6] - 一般项目包括工程管理服务 物业管理 建筑材料销售 发电输电供电业务 高性能有色金属销售 建筑装饰材料销售 机械设备销售 稀土功能材料销售 货物进出口 金属矿石销售 以自有资金从事投资活动 [6] 股份结构与管理 - 公司股份采取股票形式 全部股份在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司集中存管 [17] - 公司成立时发起人为牡丹江水泥集团有限责任公司 黑龙江省交通物资公司 黑龙江省达华经济贸易公司 哈尔滨建筑材料总公司 [7] - 公司不接受本公司股票作为质押权的标的 [27] - 发起人持有股份自公司成立之日起1年内不得转让 公开发行前股份自上市交易之日起1年内不得转让 [28] - 董事、监事、高级管理人员每年转让股份不得超过持有总数的25% 离职后半年内不得转让 [28] 公司治理结构 - 股东大会是公司权力机构 行使决定经营方针、选举董事监事、审议财务预算、利润分配、增减注册资本等职权 [40] - 董事会由9名董事组成 设董事长1人 其中至少包括3名独立董事 [106] - 公司设总裁1名 副总裁2名 财务总监和董事会秘书为公司高级管理人员 [124] - 监事会由3名监事组成 设主席1人 包括两名股东代表和一名职工代表 [144] 财务会计与利润分配 - 公司分配当年税后利润时提取10%列入法定公积金 法定公积金累计达注册资本50%以上可不再提取 [153] - 现金分红不少于当年可分配利润的10% 最近三年现金分红累计不少于年均可分配利润的30% [65] - 当年可供分配利润为正时可发放股票股利 每10股分配不少于1股 [66]

行业趋势 - 住宅产品回归居住属性，产品力观念从设计向交付、服务体系拓展深化，形成"地物协同"全周期价值体系[3] - 行业共识聚焦交付力与服务力提升，关注点贯穿"好设计-品质交付-居住体验"全开发周期[3] 交付与服务融合 - 全流程交付服务体系覆盖交付前中后环节：交付前通过工艺样板、工地开放、施工直播提升透明度；交付中提供陪伴式服务、快修、交房即交证；交付后延续质保及满意度回访[6] - 华润置地杭州中心H23项目组建专业交房小组，提供一站式服务及VIP权益卡，结合"有质有品"硬件与"有心"软性服务维度[7] - 保利置业"吾心交付"体系以5大心关怀为核心，宁波春汀里项目提前125天交付，设立优家房修中心保障售后响应[9] 社群服务IP运营 - 房企通过品牌化社群IP（如华润"润比邻"、招商"招商荟"）构建多元生活场景，覆盖线上线下及全年龄段需求[13][15] - 华润置地"润比邻"2024年覆盖102城1200项目，组建5608个社群，举办11173场活动，包含四季/人群/公益等主题[17] - 招商蛇口昆明依云国际社区孵化趣野、太极社等社群，累计开展500+活动，参与超12000人次[19] 全龄友好服务 - 万科物业发布《社区儿童物业服务手册》，细分3年龄段95项服务内容，覆盖安全、游乐、社交等5大场景[24] - 招商积余打造"爱在朝夕"服务，上海外滩玺项目推出"暑假快乐学"解决托育问题，乌镇项目设丹青社、音律社满足长者精神需求[27][30] 高端管家服务 - 佛山保利天悦采用"双管家服务体系"，提供24小时定制化服务及夜间归家护送，覆盖业主衣食住行健康需求[32] - 保利物业佛山公司携手"金钥匙"国际联盟，推动高端服务标准国际化升级[34] 未来方向 - 交付力从"交付产品"向"交付生活"升维，强调服务环节与全周期价值体系构建，成为房企长期主义实践核心[35]

财务数据和关键指标变化 - 2023年公司收入为32亿美元，较去年下降约7% [7] - 股东基金未提及具体数据，每股资产净值为65.4，全年每股股息为1.08美元 [16] - 净负债率为27.2%，有效利率为4.2%，固定利率债务占总债务组合的62%，平均债务期限为4.5年 [17] - 2024年到期债务仅占总负债的0.6%，无特别高的再融资压力 [17] - 零售资本回报率在5.25% - 5.5%之间，办公室为4.25% - 5%，住宅为3.75% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售入住率为97%，约10%的零售空间用于重大升级，影响了零售收入 [7] - 营业额租金增长45%，销售额略好于去年 [10] - 租赁续约、租金审查和新租赁的租金回报率在2023年主要为正 [5] 办公业务 - 办公入住率为89%，受香港写字楼市场经济复苏缓慢影响，市场目前仍疲软 [7][8] - 高端零售商和医疗保健服务等行业占整个投资组合的比例超过12% [9] 住宅业务 - 住宅入住率为60%，仍面临压力 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港受外部因素影响，虽游客数量有所改善，但消费仍谨慎，出口部门依然疲软，大湾区城市吸引香港游客，导致游客流量失衡 [4] - 零售市场面临充满挑战的外部环境和强势港元的阻碍，游客消费重点从购物转向体验式旅游 [9] - 写字楼市场经济复苏缓慢，目前仍疲软，房东通过更灵活的租赁条款和增加租赁激励措施来维持入住率 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行大型战略复兴计划，对零售物业进行翻新 [5] - 继续多元化租户组合，引入高端零售商和服务行业的新租户 [6] - 投资灵活办公空间或共享办公，以补充和对冲办公投资组合 [6] - 打造独特的内容和体验，如Lee Gardens注重场所营造，Hysan Place推出Urban Hood概念 [10][11] - 加强营销，通过建立Urban Park、Urban Sky、Play Doors等独特空间，以及利用线上线下渠道开展活动 [12] - 推进Caroline Hill项目建设，完成Lee Garden 1和Lee Garden 5的翻新，预计2024年第二季度开始营业 [11][13] - 发展轻资产支柱业务，IWG成为现代办公解决方案生态系统的关键部分，New Frontier受益于中国对高端医疗服务的需求增长 [13][14] - 注重可持续发展，维持或提高评级机构的评级，获得相关奖项，降低碳强度和电力强度，承诺基于科学的目标，推广绿色出行 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年是全球动荡的一年，世界从疫情中逐渐恢复，但仍面临诸多挑战，香港受外部因素影响，消费谨慎，出口疲软 [4] - 零售业务虽受装修影响，但看到积极迹象，随着装修完成，预计租金回报率将继续为正，整体前景乐观 [5][21][22] - 写字楼市场仍面临挑战，未来几年租金可能面临压力，公司将努力维护入住率 [41][64] - 考虑到市场不确定性和业务发展需求，调整股息政策，以确保有足够资金应对未来挑战和抓住机遇 [33][34][35] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面表现良好，碳强度较基线下降38%，购买电力强度下降21%，270万平方英尺的建筑达到绿色标准，Lee Gardens是香港岛最大的电动汽车充电枢纽，拥有超过160个充电桩 [14][15] 问答环节所有提问和回答 问题1: 2023年下半年零售销售复苏率与疫情前相比如何，以及零售租赁更新和展望如何 - 2023年下半年零售销售虽未完全恢复到2018年水平，但有积极迹象，公司对零售前景持乐观态度，预计随着装修完成，租金回报率将继续为正，整体租金将上涨 [21][22][28] 问题2: 办公室租户搬迁的后续计划 - 未提及具体后续计划 [19] 问题3: 股息削减的原因及未来股息政策 - 由于房地产市场结构变化和不确定性增加，公司希望保持保守，节约现金以应对未来挑战和抓住机遇，未来仍希望保持稳定和渐进的股息政策 [33][34][35] 问题4: 永续证券的处理方式 - 8.5亿美元次级永续证券的首次赎回日期为2025年9月，公司将监测贷款市场和债券市场，寻找最合适的解决方案，目前银行仍有兴趣为公司提供融资 [46][47] 问题5: 确认股息政策是否仍是稳定和渐进的，以及入住成本和Lee Gardens 1和5的租金回升情况 - 稳定和渐进仍是公司的目标，但需根据下半年的利率和经济环境来确定是否能够实现，整体投资组合的入住成本约为中个位数，预计Lee Gardens 1和5的租金在装修完成后将逐步回升 [51][52][53] 问题6: 上海项目的进展和未来展望 - 上海Lee Garden办公室在升级后年底入住率达到30%，有30% - 40%的空间正在进行深入洽谈，希望今年能达成一些交易，提高入住率 [13][60][61] 问题7: 办公室租赁到期情况和近期空置风险，以及未来两年的资本支出计划 - 今年第二和第四季度办公室租赁到期租金与今年相似，可能面临负租金回报率的挑战，公司将努力维护入住率，未来几年的资本支出主要用于Caroline Hill项目和复兴项目，每年约20亿美元 [63][64][66]