公司股份回购 - 贝壳-W于2026年1月12日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购耗资约350万美元 [1] - 此次回购涉及约59.78万股公司股份 [1]

市场表现 - 2025年1月13日，房地产服务板块整体下跌0.75% [1] - 当日上证指数下跌0.64%，报收于4138.76点，深证成指下跌1.37%，报收于14169.4点 [1] - 板块内10只样本股中，4只上涨，6只下跌 [1][2] 个股涨跌 - 领跌个股为特发服务，收盘价40.69元，跌幅为1.79% [1][2] - 涨幅最大个股为南都物业，收盘价13.64元，涨幅为1.79% [1] - 成交量最大的个股为我爱我家，成交190.15万手，成交额5.68亿元 [1][2] - 成交额最大的个股为我爱我家，达5.68亿元，其次为世联行，成交额3.83亿元 [1][2] 资金流向 - 板块整体资金呈净流出态势，主力资金净流出380.93万元，游资资金净流出2102.73万元 [2] - 散户资金整体净流入2483.66万元 [2] - 主力资金净流入最多的个股为世联行，净流入955.67万元，占其成交额的2.50% [3] - 主力资金净流出最多的个股为宁波富达，净流出1492.04万元，占其成交额的-13.50% [3] - 南都物业主力净流入占比最高，达6.36%，净流入639.99万元 [3] - 新大正散户净流入占比最高，达12.95%，净流入640.22万元 [3]

行业核心观点 - 中国房地产行业正从依赖开发销售的模式，加速转向“投、融、管、退”全周期能力的竞争，未来增长将更多来自存量资产的精细化运营、物业服务的品质升级及租赁市场的规范发展等多元赛道 [1] - 基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段，为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，并为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择 [1] - 2026年，扩大内需、提振消费仍将是复杂国际环境下拉动经济增长的核心抓手 [4] 写字楼市场 - 2026年北京写字楼市场仍将面临多重挑战，业主需持续提升核心竞争力以在市场重围中实现突破 [4] - 市场投资逻辑正从“赚取差价”转向“长期持有+自用适配”的价值锚定，实体企业基于长期办公、产业落地等自用需求入场，为核心资产注入了稳定流动性与运营确定性 [6] 商业零售市场 - 2025年北京零售市场共有13个优质项目开业，为市场新增超110万平方米优质零售空间，同时多个老旧商业项目完成升级改造后重新亮相，有效推动了市场的提质升级 [5] - 2025年北京商业零售市场呈现三大特征：商业空间从单一消费载体向“城市客厅”转型，文化与IP运营升级为全球化、矩阵化布局，多元资本介入推动运营理念从“流量导向”向“长期主义经营”转变 [5] 资本市场与大宗交易 - 2025年北京不动产大宗交易规模录得150亿元，呈现阶段性回落态势，自用型买家的崛起重塑了市场买方结构 [6] - REITs正从单一资产产品升级为可持续的价值运营平台，为投资者搭建连接资本与实体的稳健桥梁 [6] - 资本化率作为不动产核心定价锚点，其变动趋势直接反映行业信心与投资逻辑 [5]

北京零售市场发展特征与趋势 - 2025年北京零售市场共有13个优质项目开业，为市场新增超110万平方米优质零售空间 [1] - 多个老旧商业项目完成升级改造后重新亮相，有效推动了北京零售市场的提质升级 [1] - 构建可穿越周期的商业生态，将成为下一阶段北京商业市场实现韧性增长的关键 [1] - 消费者愈发注重消费体验与文化内涵的深度融合 [1] - 商业空间从单一消费载体向“城市客厅”转型，实现与北京本土文化的深度绑定 [1] - 文化及IP运营从单一符号传播，升级为全球化、矩阵化布局 [1] - 多元资本介入推动商业运营理念，从“流量导向”向“长期主义经营”转变 [1] 中国不动产金融化与REITs市场动态 - 资本化率作为不动产核心定价锚点，其变动趋势直接反映行业信心与投资逻辑 [2] - 公募REITs正式拓展至写字楼、酒店赛道，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段 [2] - REITs试点范围扩容为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道 [2] - 为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择 [2] - 向商办与酒店市场的价值重塑及运营提升注入了强劲动力 [2] - 市场正从单纯依赖开发销售的模式，加速转向“投、融、管、退”全周期能力的竞争 [2] - 专业服务与价值运营的重要性愈发凸显 [2]

行业政策与市场阶段 - 基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产 标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段[1] - 政策突破为存量资产盘活提供了标准化 市场化的退出通道 为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择[1] - 市场正从单纯依赖开发销售的模式 加速转向“投 融 管 退”全周期能力的竞争[1] - 中国城市房地产大规模增量扩张的时代已经结束 存量提质增效的新阶段已然开启[1] 市场趋势与核心观点 - 2026年 扩大内需 提振消费仍是复杂国际环境下拉动经济增长的核心抓手[2] - 房地产行业的未来增长 更多来自存量资产的精细化运营 物业服务的品质升级 租赁市场的规范发展等多元赛道[1] - 2026年北京写字楼市场仍将面临多重挑战 如何持续提升核心竞争力是重要课题[2] - 构建可穿越周期的商业生态 将成为下一阶段北京商业市场实现韧性增长的关键[2] 细分市场动态 - 2025年北京零售市场共有13个优质项目开业 为市场新增超110万平方米优质零售空间[2] - 多个老旧商业项目完成升级改造后重新亮相 有效推动了北京零售市场的提质升级[2] - 2025年实体企业基于长期办公 产业落地等自用需求入场 标志着市场投资逻辑从“赚取差价”转向“长期持有+自用适配”的价值锚定[4] REITs市场发展 - REITs正从单一资产产品升级为可持续的价值运营平台 为投资者搭建连接资本与实体的稳健桥梁[4] - 戴德梁行发布第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》 资本化率作为不动产核心定价锚点 其变动趋势直接反映行业信心与投资逻辑[3] - 随着公募REITs正式拓展至写字楼 酒店赛道 以资本化率这一核心指标为行业锚定发展方向 助力商业不动产价值挖掘[3]

板块整体表现 - 1月12日房地产服务板块整体上涨0.36%，跑输当日上证指数(上涨1.09%)和深证成指(上涨1.75%) [1] - 板块内10只成分股中，7只上涨，3只下跌，领涨股为珠江股份，涨幅4.71% [1] 个股涨跌与交易情况 - 珠江股份收盘价4.67元，成交量40.91万手，成交额1.86亿元，涨幅居板块首位 [1] - 中天服务涨幅2.35%，排名第二，收盘价6.53元，成交额1.64亿元 [1] - 我爱我家成交量最大，达133.81万手，成交额3.96亿元，股价上涨0.68% [1] - 特发服务成交额最高，达2.53亿元，股价上涨0.70%，收盘价41.43元为板块最高 [1] - 世联行跌幅最大，下跌1.62%，收盘价3.03元，成交额2.86亿元 [2] - 招商积余下跌0.62%，ST明诚下跌0.58%，为另外两只下跌个股 [1][2] 板块资金流向 - 房地产服务板块整体呈现主力资金净流出1.15亿元，游资资金净流出237.87万元，散户资金净流入1.17亿元的局面 [2] - 珠江股份是唯一获得主力资金净流入的个股，净流入1544.91万元，主力净占比8.31% [3] - 皇庭国际主力资金净流入704.66万元，主力净占比8.64% [3] - 世联行主力资金净流出规模最大，达3081.18万元，主力净占比-10.78% [3] - 南都物业主力净流出1409.51万元，主力净占比-17.44%，为占比最低的个股 [3] - 多只个股呈现主力流出但散户流入的态势，例如世联行散户净流入3429.77万元，散户净占比12.00% [3]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持” [7] - 房地产服务行业评级为“增持” [7] 报告核心观点 - 2025年末的REITs新政标志着中国REITs正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代，商业不动产REITs潜在资产体量可观，充沛存量、证券化高适配度、市场高认可度有望成为加速发行的催化剂 [1][12] - 商业不动产REITs的发展有望为商业地产相关企业打通融投管退闭环，提升资产流动性，并推动相关资产及企业的价值重估，深度布局商业地产及商管服务的企业将充分受益 [1][5] - 参照海外经验，中国商业不动产REITs市场空间广阔，潜在规模有望达万亿体量，相比2025年末消费基础设施REITs仅408亿元人民币的市值，有大幅扩容空间 [3][12][74] 海外REITs市场借鉴 - **商业不动产是核心资产**：美国和日本商业不动产REITs在单一业态REITs中的数量占比分别达43%和55%（截至2025年11月末）[2][12] - **收入波动性影响估值**：美日市场均显示，酒店REITs因对经济波动更敏感而股息率最高，办公楼REITs相对稳健而股息率最低 [2][14][62] - **美国市场特点**：得益于充沛消费需求、优质零售资产和成熟证券化链条，零售商业REITs占比最高，在商业不动产中市值占比达16%，数量占比达22%（截至2025年11月末）[16][20][21]；美国REITs整体更具股性，价格波动较大 [2][24] - **日本市场特点**：受早期存量盘活需求和外向型经济结构影响，办公楼是J-REIT的核心底层资产，在单一业态REITs中市值占比达21%（截至2025年11月末）[39][44]；J-REIT更具债性，防御性更强，自指数成立至2025年末年化股息回报率达4.7% [46] - **市场表现数据**：以20年为维度，美国所有REITs年化回报率为6.3% [24]；1994-2024年间，美国酒店REITs年度总回报率的标准差最高，零售和办公楼相对平稳 [28][32]；2025年截至11月，美国权益型REITs年化股息率为3.92%，其中办公、零售、酒店股息率分别为4.3%、4.8%、5.1% [30] 国内商业不动产REITs展望 - **成长空间巨大**：截至2025年末，中国消费基础设施REITs数量占C-REIT市场比例仅15.2%，市值为408亿元人民币，参照海外有巨大增长潜力 [12][72]；参照美国2021年商业不动产整体3.8%的证券化率测算，中国商业不动产REITs潜在空间有望达1.5-1.9万亿元人民币，是目前消费REITs市值的37-47倍 [3][74] - **业态结构展望**：参考美国经验，中国庞大的内需市场或为零售商业REITs提供更大发展空间 [3][13]；随着REITs新政将底层资产扩围至办公楼和酒店，以综合体形式入市的项目也会成规模 [13][56] - **市场风格预判**：从REITs新政锚定无风险收益率的定价模式及对长线资金的引导来看，C-REIT可能延续“固收+”投资思维，偏向日本的市场风格，收益稳健型资产预计能呈现估值溢价 [14][56] - **供给端潜力**：中国商业地产进入存量时代，优质资产规模可观，截至2025年5月末，全国3万方以上已开业零售商业项目约6700个，建筑面积约6亿平方米 [58]；尽管整体租金下行，但头部运营商如华润、龙湖、新城控股的租金仍保持上涨 [58][64] - **需求端旺盛**：管理溢价和消费类REITs的稀缺属性让其享有市场溢价，市场需求旺盛 [3][75]；2025年以来，消费基础设施REITs持续跑赢REITs指数，2025年第三季度平均年化股息率为4.0% [76][81] - **行业集中度提升**：成熟运营商已成规模，REITs的推进预计将催化集中度进一步提升 [3][82]；例如，2025年上半年华润置地、龙湖集团、新城控股的购物中心租金收入均已突破60亿元人民币，华润置地半年租金收入超100亿元 [82][85] 投资建议与推荐公司 - 报告推荐在商业地产深耕多年的运营商及在商管领域有管理溢价和布局优势的物管企业 [5][15] - 重点推荐公司包括：龙湖集团、华润置地、新城控股、新鸿基地产、领展房产基金、大悦城、招商蛇口、中国海外发展、华润万象生活、中国金茂以及招商积余 [5][10][91] - 报告为所列重点公司给出了具体的目标价和投资评级，例如龙湖集团目标价15.21港元（评级买入），中国海外发展目标价19.08港元（评级买入）[10][94]

住宅市场 - 2025年截至10月住宅楼价累计上升约1.8% [1] - 预计2025年全年住宅成交量有望达约62,000宗 [1] - 预期2026年住宅楼价升幅将在5%以内 [1] - 2025年市场受惠于低息环境及股市财富效应 带动楼价止跌回升 [1] - 预计2026年成交量与2025年相若 将为楼价提供支持 [1] 写字楼市场 - 2025年第四季净吸纳量录得约98.4万方呎 带动全年吸纳量升至约160万方呎 创7年新高 [1] - 银行及金融业持续成为新租赁需求主要动力 [1] - 2025年第四季中区租金按季上升约1.9% 整体写字楼租金按季上升约0.4% [1] - 展望2026年 整体写字楼租金预计将在下跌约1%至上升约1%之间窄幅波动 [1] 零售市场 - 随着访港旅客人数回升 2025年第四季零售销售气氛有所改善 [2] - 中环录得多宗新租赁成交 主要来自银行、金融及高档护肤品牌 [2] - 2025年第四季整体零售物业空置率下降至约5.9% [2] - 预期2026年上半年整体零售租金可望上升约2至3% [2] 物流物业市场 - 物流物业市场持续受压 租赁需求偏弱 [2] - 2025年第四季优质仓库空置率升至约11.2% 为疫情后新高 [2] - 2025年第四季物流物业租金按季下跌约3.4% [2] - 预料2026年整体物流物业租金将下调约7% [2] 资本市场 - 随着利率回落及资产价格吸引 2025年第四季投资气氛明显改善 [2] - 2025年第四季单宗超过1亿港元的物业成交总额升至约191亿港元 按季大增约115% [2] - 2025年第四季写字楼物业占季度总成交量约87% [2] - 展望2026年 全年物业投资成交金额预计约400亿港元 [2]

核心观点 - 香港楼价指数持续上涨，创下逾19个月新高，市场信心增强，预示楼价有望继续上升 [1] - 股市向好及新盘市场反应热烈，是带动整体楼市气氛延续旺势的关键因素 [1] 整体楼价走势 - 美联楼价指数最新报135.37点，按周上升0.41%，连续7周上涨 [1] - 最新楼价指数较四星期前上升0.95% [1] - 今年迄今香港楼价延续升势，累计升幅约0.49% [1] - 当前楼价较去年低位已扩大升幅至7.2% [1] 市场信心指标 - 反映业主放盘态度的“美联信心指数”最新报80.2点，按周上升3.1% [1] - 信心指数持续高于平均值，预示楼价有力继续上升 [1] 分区楼价表现（按周变化） - 三大区域楼价按周全线上升 [1] - “美联港岛楼价指数”最新报140.64点，按周升0.17% [1] - “美联九龙楼价指数”最新报141.94点，按周升0.81% [1] - “美联新界楼价指数”最新报123.14点，按周升0.15% [1] 分区楼价表现（四周及年内变化） - 与四星期前相比，港岛区及九龙区楼价分别上升0.36%及2.51%，新界区则下跌0.13% [1] - 年内迄今，港岛区与九龙区楼价分别上升0.58%及1.42%，新界区则下跌0.31% [1]

公司回购行动 - 贝壳-W(02423)于2026年1月9日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购涉及金额为350万美元，共回购股份61.62万股 [1]