公司概况 - 均和集团上海子公司在2024年中国企业500强中排名第192位，厦门子公司在2024年中国民营企业500强中位列第66位 [4] - 公司拥有5000多名员工，曾构建千亿商业帝国，业务涵盖大宗贸易、金融资本、产业园区三大支柱 [6][14] - 创始人何旗为福建长乐人，1982年生，17岁进入父亲创立的公司，后逐步接管并拓展业务 [7][8][9] 业务发展 - 2003年何旗在上海成立均和金属材料有限公司，主营钢铁贸易，初期发展艰难，后逐步站稳脚跟 [11][13] - 2008年成立均和（厦门）控股有限公司，形成南北联动战略布局 [13] - 2014年成立均和商业保理公司，涉足金融领域，后设立孚玉基金等股权投资基金，参股多家银行 [13] - 通过"空转贸易"模式与城投公司合作，2015年贸易额突破千亿，2018年何旗身家达80亿，登上胡润富豪榜 [14] 危机爆发 - 2023年国务院国资委下发文件，严禁虚假贸易，2025年上交所发布新规要求贸易业务必须有真实货物和资金流转 [15][17] - 新规导致均和集团业务模式崩溃，多地城投公司高管被调查，公司股权被冻结，全国17个产业园区烂尾 [18][19] - 2025年6月公司要求员工主动离职，否则停发工资和社保，5000多名员工失业 [6][20] 时间线 - 2024年6月：工资首次延迟发放5天 [20] - 2024年11月：取消年度20%绩效奖金 [20] - 2025年3月：上交所新规要求贸易收入超30%需披露真实货权和现金流 [20] - 2025年4月：多家城投暂停与均和新签贸易合同 [20] - 2025年5月：均和系27笔股权被冻结，公司停摆 [20] - 2025年6月：员工被迫离职，仅能拿到5月底工资 [20] - 2025年7月：媒体确认何旗已"旅居"日本两年，公司账户基本清空 [20][21] 行业影响 - 均和集团崩塌引发连锁反应，超200名城投公司高管被调查 [18] - 公司与城投合作的"空转贸易"模式曾帮助地方GDP、招商引资金额等短期增长，部分地方政府选择默许 [22]

城市更新与土地政策优化 - 晋江市通过"退二进三"思路将市中心老旧工业区改造为商业文化区 金悦中心创意产业园包含金悦洲际假日酒店 高端商务写字楼和商业娱乐中心 容积率调整为1.1-3.3 建筑密度10%-40% 绿地率≥25% [1] - 成昌鞋业有限公司迁出旧厂区并于2023年4月重新竞得变更用途后的土地使用权 土地用途由工业用地变更为不可分割出让的商服用地 [1] 土地置换与产业园开发 - 凤山产业园项目通过国有与集体土地权属置换实现连片开发 将2块国有建设用地与1块集体土地等面积置换 形成137亩权属统一地块 [3] - 福建省凤兴产业集团投资8.6亿元建设19栋标准厂房及研发楼 总建筑面积34万平方米 打造磁灶五金机电城和电商园为核心的智能化产业园 [3] 土地整合与效益提升 - 恒欣云谷新材料智造产业园整合10余处9.14亩非建设用地转为建设用地 建筑密度从35.4%提升至40% 增加建筑面积2.8万平方米 产生直接经济效益3300万元 [4] - 土地规整后可布局73米以上长度标准厂房 生产线兼容性大幅提升 园区整体品质显著改善 [4] 土地使用年限优化 - 永佳智能装备产业园通过并宗政策将容积率从0.38提升至3.5 一、二期新增改造建筑面积10万平方米 实现亩均税收超50万元 产值超5.8亿元 [6] - 全部达产后预计亩均税收可达100万元 土地利用强度和规模效益大幅提升 [6] 多主体土地整合案例 - 汇诚预制菜小微工业园整合3个企业主体9本土地使用权证 面积116亩 通过企业合并和土地并宗将容积率提升至3.99 建筑密度53.46% [7] - 项目计划总投资15亿元 建成后预计年纳税不少于1200万元 土地使用年限按相邻宗地最长年限延期 [7] 产城融合与规划实施 - 晋江市将产业业态布局 商业文旅 住宅配套等专项规划纳入国土空间规划"一张图" 加强对重点片区开发的设计引导 [8] - 梅岭中片区规划面积159公顷 保留改造凤竹纺织工业遗产建筑19栋和三光天历史村落建筑38栋 打造工业记忆与华侨文化融合社区 [9] 城市更新投资规模 - 2025年晋江市计划投资384.2亿元实施397个城市更新项目 不包括社会资本投入和存量低效建设用地再开发价值 [9] - 通过优化用地政策强化土地要素保障 促进规划落地和产城融合 提升城市品质和发展质量 [2][8][9]

项目概况 - 大岭山数智谷是东莞松山湖片区首个高品质、低成本产业空间项目，总占地面积约159亩，总建筑面积近40万平方米 [1] - 项目通过"工改工"模式将原有低效工业用地升级改造为现代化产业园区，分为南、北两个地块 [1] - 南地块一期工程已开工建设，建筑面积12.8万平方米，涵盖10栋厂房及1栋停车楼 [1] - 目前南地块一期工程已有7栋厂房完成封顶，包括5栋面向市场销售的厂房和2栋返还村集体的物业 [1] 产业定位 - 项目重点引进培育新一代电子信息、高端装备制造等战略性新兴产业，同时发展精密结构件、科研项目中试等特色产业 [2] - 产业布局与松山湖高新区的产业发展方向高度协同，形成产业链互补优势 [2] - 项目设计充分考虑现代制造业需求特点，提供灵活可变的产业空间和完善的配套设施 [2] 区位优势 - 项目位于大岭山镇核心区域，可快速通达东莞核心区松山湖，便捷连接深圳多个重要区域 [2] - 周边多条高速公路环绕，形成四通八达的物流体系，为企业原材料和产品运输创造便利条件 [2] 开发模式 - 项目由东实集团下属旗山公司与大岭山镇政府、大塘村集体协同推进，采用"政府+国企"联合操盘模式 [2] - 项目盘活低效工业用地，为当地完善市政设施、提升城市品质作出贡献 [2] - 作为从"增量扩张"向"存量优化"转型的实践，为东莞市乃至广东省产业空间升级提供借鉴 [2]

工业遗产改造案例 上海"EKA·天物"都市人文美学街区 - 原址为1928年成立的上海航海仪器厂和中船航海科技公司工业遗存 占地100亩 改造历时3年多于2024年6月开放 [9][10] - 保留40栋百年厂房老建筑 包括1960年"自行车棚"改造的"铜堡"多功能空间 以及462栋设备动力车间改造的清水红砖建筑"动力车间" [10] - 已吸引76个商家入驻 含亚洲或上海首店品牌 成为融合建筑空间与街区文化的沉浸式消费目的地 [11] 北京京东方恒通国际商务园(UBP) - 前身为1950年代苏联援建的北京774国营电子管厂 占地400亩 现存建筑面积30万平方米 保留近8万平方米苏联风格建筑群 [12][13][14] - 改造严格参照1950年代图纸修复 采用同期砖材补建 同时升级机电系统与办公设施 实现历史风貌与现代功能融合 [14][15] - 现入驻企业包括雀巢等世界500强 年产值超700亿元 年税收近40亿元 并新增"之所774"等创新空间载体 [15][16] 江苏宜兴陶二厂 - 前身宜兴紫砂工艺二厂通过"活化更新"转型为文商旅街区 总建筑面积6.4万平方米 保留烟囱等工业遗迹 [17][18] - 核心建筑UCCA陶美术馆采用陶土外立面设计 首展"器之道"汇集17国艺术家作品 吸引LV BURBERRY等国际品牌合作 [19] - 街区入驻率达90% 含文创店 主题咖啡等年轻化业态 带动周边居民发展民宿 餐厅等配套商业 [20][21] 政策与行业趋势 - 中央提出加强老旧厂房等存量建筑改造利用 推动功能转换与混合利用 工业遗产改造成为城市更新重要方向 [9] - 成功案例显示工业遗产改造需平衡历史文脉传承与产业重塑 通过建筑修复 功能升级 文化注入实现价值再生 [16][18]

业绩预告 - 公司预计2025年上半年度归属于母公司所有者的净利润为-17,000万元至-12,000万元，将出现亏损 [1] - 预计2025年上半年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为-18,000万元至-13,000万元 [1] - 业绩预告期间为2025年1月1日至2025年6月30日 [2] 上年同期业绩 - 2024年上半年度利润总额为-14,867.31万元 [1] - 2024年上半年度归属于母公司所有者的净利润为-13,618.27万元 [1] - 2024年上半年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为-11,888.59万元 [1] - 2024年上半年度每股收益为-0.0727元 [1] 业绩预亏原因 - 业绩预亏主要由于宏观经济环境和行业政策等因素影响，导致公司产业载体销售未达预期 [1]

业绩预告情况 - 公司预计2025年半年度归属于上市公司股东的净利润为-19,000万元至-13,000万元，同比增亏 [1] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-22,000万元至-16,000万元 [1] - 上年同期归属于上市公司股东的净利润为-4,845.42万元，扣非净利润为-5,056.36万元 [1][2] 业绩预亏原因 - 产业园区项目采取以价换量策略，销售业务毛利率下滑 [2] - 商业、办公产品投入运营后费用性支出增加 [2] - 本期交付的产业园区产品毛利率与去年同期存在差异 [2] - 行业面临存量大、去化周期长、价格下行压力 [2] 公司应对措施 - 加大产业园区项目招商力度，提升存量资产去化 [2] - 加快科技产业服务、信息与数字化服务等业务提质增效 [2] - 推进精细化经营管理，推动高质量发展 [2] 历史财务数据 - 上年同期利润总额为262.03万元 [1] - 上年同期每股收益为-0.04元 [2]

城市荣誉与形象提升 - 汕头市获评"全国文明城市"荣誉称号，文明创建提升城市颜值与气质，为营商环境建设打下良好基础 [1] - 全国文明城市称号体现城市"硬件"与"软件"双提升，基础设施日臻完善，环境整治成效显著，市容市貌焕然一新 [2] - "汕头元素"频频"出圈"，如南澳岛碧海蓝天、小公园骑楼等，城市形象和口碑加速升级 [2] 营商环境优化举措 - 汕头市政务服务中心集成63个部门1934项服务，开展"党员先锋岗"等活动，"文明范"成为政务服务标配 [2] - 推行"秒批秒报"事项1107项、"不见面审批"事项1007项，连续4年居粤东西北城市营商环境评价首位 [4] - 出台文明行为促进条例、优化营商环境条例等多部法规，全面推行"双随机、一公开"监管模式 [5] 投资与市场活力 - 2024年汕头民间投资逆势增长5.1%，分别高于全国、全省5.2个、10.3个百分点 [3] - 截至2024年12月底，登记在册经营主体超过55万户，数量居地级市第六、粤东西北第一 [3] - 万洋科技城项目开工，体现汕头培育新质生产力、加速产学研协同创新的使命 [4] 人才与产业吸引力 - "百万英才汇南粤"招聘活动吸引大量求职者，文明、热情、包容的城市形象深受认可 [3] - 潮医智库、潮师智库等"潮"字号资源扩容升级，表明城市对高端人才吸引力增强 [5] - 全球重要侨领、知名潮商称赞"汕头风气越来越好"，掀起回乡投资创业热潮 [3] 政府效能与法治环境 - 从"24小时内答复"到"秒批秒报"，"汕头服务"持续提速 [4] - 开展"春雷""南粤执行风暴"等专项活动，严厉打击破坏营商环境行为 [5] - 汕头市委、市政府将2024年确定为"营商环境提升年"，对标国内外先进全面学习追赶 [6]

福建省低效用地再开发典型案例 凤山石材退出改造置换入市项目 - 项目位于磁灶镇大埔村、瑶琼村交界处 用地面积137亩 原为破旧石材陶瓷厂房 产业技术落后 部分设施用于租赁 [1] - 通过国有建设用地与集体建设用地置换政策 将2宗国有地与1宗集体地等面积置换 实现137亩地块整体打包入市 [1] - 2024年2月挂牌成交 成为全省首宗国有与集体土地置换案例 解决权属交错导致的开发整合难题 [1] 晋江市恒欣云谷新材料智造产业园 - 项目位于安海镇仁寿村、下洪村交界处 用地总面积112.59亩 其中存量建设用地103.45亩 边角地9.14亩 [2] - 利用低效用地试点政策 将9.14亩农用地转为建设用地 建筑占地面积从36.73亩增至61.62亩 密度从35.07%提升至54.75% [2] - 由泉州晋集产业园管理公司竞得 拟建标准化园区 预计年税收超2000万元 新增就业500人以上 [2] 晋江绿色高端面料整理微工业园 - 项目位于晋江经济开发区安东园 总面积100亩 含66亩围填海历史遗留用地和34亩陆地 [3] - 结合围填海历史处置政策 通过并联审查、模拟审批等创新方式 实现陆海统筹开发 [3] - 解决土地长期搁置问题 为产业集聚提供用地保障 [3] 政策创新与土地盘活成效 - 全省首宗国有与集体土地置换案例突破权属限制 提升137亩地块开发效率 [1] - 首宗农村低效用地"边角地"开发案例使建筑密度提升19.68个百分点 [2] - 围填海历史遗留问题处置政策释放100亩土地资源 支持园区集约化发展 [3]

行业发展指数 - 6月产业运营服务企业表现中，招商蛇口、张江昌科、中电光谷等16家企业上榜 [1] 政策动态 - 报告期内共录得6起政策动态，聚焦产业园区高质量发展和严控增量 [3][5] - 山东济南6月11日印发《意见》，首个明确严控工业标准厂房增量的地方政策 [6][7] - 广州黄埔区5月30日发布美妆大健康产业扶持政策，单个项目最高支持10万元，园区运营方最高300万元 [9] 宏观经济数据 - 2025年5月规模以上工业增加值同比增5.8%，1-5月累计增6.3% [3] - PPI连续32个月负增长，5月同比降3.3%，CPI同比降0.1% [11][13] 产业园区案例 - 西安草堂科技产业园新能源汽车年产能140万辆，动力电池年产能42GWh，2024年配套零部件产值近300亿元 [14][15] - 文登品尊智能制造产业园一期占地87亩，聚焦高端装备制造等领域，计划7月完成主体施工 [15] - 沪升未来展览中心由旧厂房改造，总面积2.7万平方米，年税收近2000万元 [16] 具身智能发展 - 帕西尼具身智能工厂6月23日启用，年产能2亿条训练数据，覆盖15+N场景 [18] - 杭州汇金云创人才科创综合体6月9日投用，总投资16亿元，聚焦人工智能等产业 [19] 融资与REITs - 6月18日南方万国数据中心REIT等首批数据中心公募REITs获批 [4][21] - 中金亦庄产业园REIT 6月26日上市，募资10.88亿元，底层资产年收入超1亿元 [21] - 国泰君安临港REIT扩募获批，新增资产估值15.32亿元，2026年分派率4.94% [23]

项目概况 - 云耀时代总部产业园于6月30日在杭州云城核心区正式破土动工 毗邻杭州西站 建筑面积约6万平方米 定位为"枢纽型生态总部产业园" [1] - 项目由市交投集团下属城市土地公司和建发房产公司联合开发 包含两栋现代化塔楼及多栋独栋商务办公空间 建筑形态错落有致 [1] - 塔楼标准层面积约1600平方米 适合打造企业总部基地 独栋商务楼单层800平方米 通过组合最大可达7000平方米 [1] 区位与交通优势 - 产业园紧邻杭州西站高铁枢纽 可快速通达25个省级行政区、146个地级市 并与地铁3号线、19号线无缝对接 [1] - 项目位于西站枢纽东南角 交通便利性是其核心竞争力之一 [1] 生态设计理念 - 产业园被云门公园、云城中央公园等大型绿地环绕 塔楼设置架空层、庭院、露台及屋顶花园等绿色空间 [2] - 独栋楼宇配备专属花园、露台、内庭院与屋顶花园 运用绿植墙、水景、天然建材等元素打造"绿色办公生态圈" [2] 招商进展与产业定位 - 中建五局、中建四局已签约入驻 招商重点面向央企、国企总部及新能源、数字经济、科创等前沿产业企业 [2] - 项目计划2028年交付 目标成为长三角产业要素集聚的"强磁场" [2] 区域开发规划 - 云城下半年将推进双铁上盖疏解通道等新项目开工 加快云城中央公园二期技术前期工作 [2]