城投宽庭徐汇社区项目 - 徐汇社区是上海城投宽庭第10处保租房项目，提供1283套房源，首批推出546套，建筑面积30-79㎡ [1] - 项目首次采用REITs回收资金收购存量住房投入运营，在长三角地区保租房REIT产品中属首例 [1] - 项目由上海城投、国盛集团、仪电集团三家国资合作收购原华鑫置业存量资产，是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目 [2] 上海保租房政策与市场 - 上海2024年6-7月出台多项保租房支持政策，涵盖土地、财税、金融等领域 [1] - 上海提高公积金支付保租房房租上限，推出"保租房进校园"活动，累计提供超1万套低租金学生房源 [1] - 2021年上海已允许非居住存量房屋改建为保租房，期间不变更土地性质、不补缴土地价款 [3] 保租房REITs发展 - 国内现有7支上市租赁住房REITs，其中城投宽庭、上海地产、有巢3支底层资产在上海 [4] - 2025年一季度保租房REITs板块涨幅29.8%，行业总回报指数上涨34.8% [5] - 国泰君安城投宽庭REIT以4466.74万元收入领先6支产品，年化现金流分派率3.20%居首 [7] 行业趋势与展望 - 2025年一季度上海新增建设筹措保租房2.3万套、供应2.1万套，分别完成年度计划33%和35% [7] - 克而瑞预测2025-2026年为保租房集中供应爆发期，年供应量将高出前两年1-2万间 [8] - 预计未来保租房REITs累计发行规模将超250亿元，公募REITs成为主要融资路径 [8]

项目概况 - 城投宽庭徐汇社区正式开业运营，首批推出546套房源，全装修交付并配备品牌家具家电，可拎包入住，其他房源计划于今年7月份推出 [1] - 项目毗邻地铁1号线、12号线漕宝路站（直线距离约100米），两站直达徐家汇商圈，三站可达徐汇滨江区域，周边15分钟步行圈覆盖徐汇日月光中心、漕溪公园、第八人民医院 [1] - 社区共有1283套房源，首批推出546套建筑面积约30-79平方米的一室和两室户型，大部分户型设计有观景阳台，月租金约在6000元-12000元 [5] 项目特色 - 社区内规划有约600平方米的商业空间，计划引入便利店、洗衣房、宠物店等便民业态，并同步打造滨水休闲步道、共享书吧、多功能活动厅等社交场域 [5] - 项目采用"智能梯控、24小时安全巡逻、全天候电子监控"三重智能安防体系，覆盖社区入口、电梯、公共区域等关键节点，实时预警异常情况 [5] - 依托城投宽庭自主研发的智慧管理平台，实现设备运维、报修服务、费用缴纳等全流程数字化 [5] 项目意义 - 该项目是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目，也是上海城投落实REITs滚动投资，构建保租房业务"投融建管退"资本循环的关键一环 [2] - 项目原为华鑫置业开发的存量资产，通过市属产业集团之间协调资源整合盘活，是通过城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购的典型范例 [7] - 未来该社区将筹划注入城投宽庭保租房REIT，推动城投宽庭在保租房领域形成"开发-运营-退出-再投资"的良性循环 [7] 行业背景 - 根据规划，到"十四五"期末上海将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间），其中形成供应40万套（间） [7] - 截至2025年3月，全市已累计建设筹措保障性租赁住房56.1万套（间）、供应36.1万套（间），分别为规划目标的93%和90%，完成进度好于预期 [7] 公司运营 - 上海城投集团已在上海6个区域开设并运营10个社区，累计服务人数超过2.5万人次 [2] - 城投控股作为上海保租房建设的主力军，为不以保租房业务为主业的市属国企提供存量R4地块盘活新路径、新方案，助力国资布局优化 [7]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 报告未提及核心观点相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了众多REITs产品的详细信息，包括基金代码、基金名称、行业类型、上市日期、发行价、上市以来涨跌幅、成交量、换手率、回报以及收盘价走势等。如博时蛇口产园REIT上市以来涨跌幅为14.72%，本周成交量为0.28亿元，本周换手率为2.69%，本周回报为 - 4.05%等[12]。 二级市场估值情况 报告未提及二级市场估值情况相关内容 市场相关性统计 - REITs指数与大类资产相关系数测算显示，REITs与上证指数、沪深300、创业板指、中小盘、中证转债、中证全债、黄金、原油指数的相关系数分别为0.21、0.20、0.13、0.18、0.20、0.04、0.04、0.08；不同类型REITs与各类资产的相关系数存在差异，如产权类、特许经营权类等与各资产的相关系数有所不同[24]。 - 部分REITs产品与沪深300、创业板指、中证全债、黄金、原油等大类资产有不同的相关系数，如博时蛇口产园REIT与沪深300的相关系数为0.16，与创业板指的相关系数为 - 0.01等[25]。 一级市场跟踪 - 展示了多个REITs项目的情况，包括项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目和项目估值等。如华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT为产权类保租房项目，已通过，项目估值13.42亿元；中金亦庄产业园REIT为产权类产业园区项目，已通过，项目估值10.26亿元等[26]。 2025/4/21 - 2025/4/25相关情况 - 2025年4月21 - 25日期间，部分REITs产品有价格和相关比例数据，如价格为2.839、2.895、2.724、3.290，有1.76%、5.27%、5.01%、13.33%等比例数据[27]。

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了多只REITs的上市首日回报、上市以来回报、上市以来成交量、本周成交量、上周成交量、基金代码、基金简称、行业类型、上市日期、发行价、本周换手率、上周换手率、本周回报、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势等数据，如博时蛇口产园REIT上市以来回报为10.75%，本周成交量为0.39亿份等 [11] 二级市场估值情况 - 报告呈现了各REITs的PV乘数、P/FFO+、P/NAV、IRR等估值指标及与行业均值对比情况，如红土创新盐田港REIT的PV乘数为20.83，P/FFO+为6.47等 [15] 市场相关性统计 - REITs各类型指数与大类资产相关系数测算显示，REITs与上证指数相关系数为0.21，产权类与上证指数相关系数为0.21等，且各行业类型REITs与不同大类资产的相关系数存在差异 [20] - 报告还展示了单只REITs与沪深300、创业板指、中证全债、黄金、原油等大类资产的相关性，如博时蛇口产园REIT与沪深300相关系数为0.16等 [21] 一级市场跟踪 - 报告列举了多个处于不同阶段的REITs项目，包括南方顺丰仓储物流REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT等，涵盖仓储物流、保租房、风电等多种类型，并给出了项目估值，如南方顺丰仓储物流REIT项目估值为32.62亿元 [23]