政策核心内容 - 天津市多部门联合印发通知，宣布开展不动产信托财产登记试点 [1] - 试点将盘活存量资产明确为不动产信托的核心应用场景 [1] - 创新增设“受托人购买不动产”方式，兼顾存量盘活与增量创造 [1] 试点范围与行业意义 - 天津成为继北京、上海、广州、厦门之后第5个开展不动产信托财产登记试点的城市 [3] - 该创新制度融合金融与房地产领域，有望成为财富管理与传承的有力工具 [3] - 从已开展试点地区的反馈来看，各地积极响应，社会各界充满期待 [3] 信托行业与资产属性 - 房产作为传承和管理的重要财产类型具有长期属性，其保值增值关乎委托人和受益人的切身利益 [3] - 房产对委托人尤其是普通百姓而言往往是毕生积蓄，寄托生活保障与未来期望 [3] - 信托行业“三分类”转型稳步推进，为赢得委托人信任奠定了基础 [3]

地方债务化解与信托市场环境 - 一系列地方化债举措落地，12万亿元资金投入推动50余个地区隐性债务基本清零，多地信托、定融产品顺利实现提前兑付，市场风险得到有效管控 [2][6] - 地方债务化解成效显著，为非标信托尤其是政信类业务的修复提供了坚实支撑 [6] 资产管理信托市场格局 - 近期资产管理信托市场呈现“成立回暖、发行遇冷”的差异化格局，成立规模环比增加54.71%，日均成立规模达18.55亿元 [5][6] - 非标信托市场显著反弹，共有165款产品成立，已披露成立规模64.02亿元，政信类、消费金融类及工商企业信托的成立规模同步增长，政信信托是核心增长点 [6] - 资产管理信托产品发行端延续低迷，发行数量及规模均略有下滑，例如投向政信领域的信托产品发行规模为75.79亿元，环比减少26.30% [6] 标品信托业绩表现 - 在14721只存量标品信托产品中，平均收益率为0.06%，环比减少0.49个百分点，但获得正收益的产品数量占比为70.63% [8] - 从投资策略看，债券策略产品共8447只，平均收益率为0.01%；股票策略产品共2210只，平均收益率为0.24%；组合基金策略产品共2800只，平均收益率为0.11%；其他策略产品共1264只，平均收益率为0.04% [9] - 股票策略产品跑赢同期公募基金与市场指数，表明其主动管理能力在震荡市中更胜一筹 [4][10] 行业转型与政策影响 - 非标组合投资新规与《信托公司管理办法》修订推动信托行业彻底告别规模扩张的传统路径，稳步迈入以质量提升为核心的发展新阶段 [4][13] - 《信托公司管理办法》明确信托公司定位为受托服务机构，强调打破“刚兑”预期，推动公司从传统融资类业务向服务信托、财富管理等领域转型，回归本源 [14] - 新规要求机构在产品备案、底层资产穿透管理等环节审核更审慎，业务推进节奏明显放缓 [7]

行业转型背景 - 信托行业在资管新规落地后融资类业务规模和利润萎缩加速从传统业务模式向服务民生的高质量发展路径转型 [2] - 2023年6月"三分类"新规出台将资产服务信托放在首位进一步明确了信托业务发展方向 [2] - 行业正从以产品为中心向以人为中心的财富管理转型对信托公司提出了更高要求 [8] 公司战略定位 - 公司以"成为卓越的资产管理机构和值得托付的财富管理人"为愿景将家庭金融服务作为转型核心抓手 [2][4] - 公司致力于从以融资为主的"影子银行"业务向打造资产管理和财富管理双轮驱动的创新机构转型 [2] - 未来成为客户真正认可的受托人可能只有屈指可数的几家头部机构公司潜心提升自身能力做可信度高、专业性强、服务效率高的受托人 [8] 家庭金融服务体系 - 公司于2024年正式推出"1+3+1家庭金融服务体系"以"家庭财富配置+家庭养、护、传服务商生态+公益慈善"的三维架构实现从个人金融向家庭金融的关键转向 [4] - 该体系以信托制度为法律保障以"奕账户"为核心载体将财富管理与康养、医疗、照护等民生场景深度融合 [4] - 针对老年群体、未成年人及特殊家庭创新推出"财产管理、人身监护、养老照护"新模式构建覆盖全生命周期的服务生态 [5] 业务合作与生态构建 - 截至2025年8月公司已与银行、保险、证券等70余家同业机构及律师事务所、公益组织等建立合作构建起业内覆盖面最广的展业平台之一 [5] - 公司连接家庭、实体服务商和理财机构三个端口为家庭提供综合解决方案 [4][5] 创新业务突破 - 2025年4月公司完成全国首单不动产信托登记为特需家庭提供制度性解决方案 [6][7] - 该业务创新引入受托人、继受行权人、监察人三方制衡机制在保障资产安全的同时降低特殊群体的权益侵害风险 [7] - 公司早在2024年3月发布《涉老及特殊家庭监护与信托应用指南》以"监护+信托+服务商"的协同方案开创行业服务普惠化先例 [6] 家族信托与资产管理业务 - 公司以"赫奕传家"品牌为核心构建"家庭服务信托、保险金信托、家族信托、家族办公室"全维度业务矩阵截至2025年8月末家族信托管理规模超过700亿元 [8] - 主动纯债固收管理规模超700亿元稳居行业前列证券投资产品覆盖短期理财、固收、固收+、权益和另类等品类 [9] - 2024年度发行银行间ABN产品83单发行规模和单数均位居行业第一基础资产涵盖绿色租赁、知识产权、类REITs等多元类型 [9] 股权投资与慈善信托 - 股权投资板块聚焦新一代信息技术、航空航天、半导体、智能制造、生物医药、新能源、新材料等领域累计管理规模逾50亿元助力数百家企业实现创新突破 [9] - 公司是业内率先落地慈善信托的机构截至2025年8月末已累计受托成立47单慈善信托备案规模近4.5亿元覆盖教育帮扶、乡村振兴、女性权益保障等多元领域 [9] - 公司受托管理国内规模最大的乡村振兴慈善信托累计备案规模2.5766亿元累计落地公益项目46个受益人次超过100万 [9]

行业转型背景 - 信托行业正从以房地产和政信等融资类业务为主的传统模式，向服务民生的资产管理和财富管理业务转型 [2] - 2018年资管新规落地导致融资类业务规模和利润萎缩，推动信托公司开启业务转型 [2] - 2023年6月"三分类"新规出台，进一步明确了信托业务发展方向，并将资产服务信托置于首位 [2] 公司战略定位 - 公司以"成为卓越的资产管理机构和值得托付的财富管理人"为愿景，踏上高质量发展转型之路 [2] - 公司将家庭金融服务作为转型核心抓手，通过"1+3+1家庭金融服务体系"实现从个人金融向家庭金融的关键转向 [1][3] - 公司围绕资产服务信托、资产管理信托、公益慈善信托三大业务板块深化布局，形成协同发展效应 [6] 家庭金融服务体系 - "1+3+1家庭金融服务体系"以家庭财富配置、家庭养/护/传服务商生态和公益慈善为三维架构 [3] - 该体系以信托制度为法律保障，以"奕账户"为核心载体，将财富管理与康养、医疗、照护等民生场景深度融合 [3] - 针对老年群体、未成年人及特殊家庭，公司创新推出"财产管理、人身监护、养老照护"新模式 [3] - 截至2025年8月，公司已与银行、保险、证券等70余家同业机构及律师事务所、公益组织等建立合作 [3] 业务创新与突破 - 2024年3月发布《涉老及特殊家庭监护与信托应用指南》，开创行业服务普惠化先例 [4] - 2025年4月完成全国首单不动产信托登记，为特需家庭提供制度性解决方案 [4][5] - 在该业务中创新引入受托人、继受行权人、监察人三方制衡机制，保障资产安全 [5] 各业务板块业绩 - 家族信托领域，以"赫奕传家"品牌为核心构建全维度业务矩阵，截至2025年8月末管理规模超过700亿元 [6] - 资产管理业务领域，主动纯债固收管理规模超700亿元 [7] - 资产证券化业务方面，2024年度发行银行间ABN产品83单，发行规模和单数均位居行业第一 [7] - 股权投资板块聚焦前沿科技领域，累计管理规模逾50亿元，助力数百家企业创新突破 [7] - 慈善信托方面，截至2025年8月末累计受托成立47单，备案规模近4.5亿元 [7] - 受托管理国内规模最大的乡村振兴慈善信托，累计备案规模2.5766亿元，落地公益项目46个，受益人次超过100万 [7]

文章核心观点 - 行业进入“资管时代”，面临从规模增长向质量提升的转型挑战 [1] 行业转型背景 - 行业规模增长放缓，市场竞争加剧，推动行业从“以产品为中心”向“以客户为中心”转变 [1] 行业发展趋势 - 行业未来发展方向是提升专业投研能力、优化客户服务体验和加强风险管理 [1]

公司高层人事变动 - 李正斌被拟任为中铁信托总经理 此前于2024年9月23日正式获批担任公司副总经理不足一年 [1][5] - 李正斌在公司内部拥有长期且多元的任职经历 历任财务中心副总经理、总经理、总会计师、工会主席、职工董事等职务 [5] - 中铁信托前任总经理陈赤已于今年4月转任中铁城投及中铁开投的专职外部董事 [5] 公司业务与股东背景 - 公司为经国家金融监督管理总局批准的非银行金融机构 注册资本50亿元 综合管理资产规模超过6000亿元 员工350人 [5] - 公司共有16家股东 股权结构为央企控股、地方国企及民营企业参股的多元化形态 [5] - 公司控股宝盈基金 并参股中国信托业保障基金有限公司、华西证券、富滇银行等机构 [5] - 控股股东为中国中铁股份有限公司(A+H) 是特大型央企集团及全球最大建筑工程承包商之一 [6] 公司财务表现 - 2024年公司实现营业收入13.3亿元 同比增长22.24% [7] - 2024年公司实现归属于母公司的净利润2.38亿元 同比增长4.4% [7] 公司业务交流 - 2024年9月23日 公司党委书记、董事长余赞及拟任总经理李正斌与中铁九局党委书记、董事长张连生一行在公司本部开展业务交流 [4]

行业规模与增长 - 信托、理财、保险资管机构管理资产规模近100万亿元 较"十三五"末翻一番 [1] - 银行业保险业总资产超过500万亿元 5年来年均增长9% [1] 机构动态与人事变动 - 中铁信托拟任李正斌为总经理 此前担任副总经理 [1] - 中原信托获河南投资集团增资约7.24亿元 注册资本增至50亿元 [1] - 华信信托受益权转让签约率达95.5% 涉及3004名个人投资者 [1] 业务创新与试点 - 天津启动不动产信托财产登记试点 首单项目涉及价值300万元商业地产委托 [1] - 建元信托参与设立上海长三角申创私募基金 出资额34.4亿元 [2] 资产处置与股权变动 - 光大信托计划出让深圳光明区竹园片区城市更新项目开发权 [2] 风险事件与监管公示 - 中信信托被冒名登记为厦门视高山海科技公司股东 厦门监管部门已公示 [1][2]

日前，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市规划和自然资源局、国家税 务总局天津市税务局、天津市民政局、中国(天津)自由贸易试验区管理委员会联合发布了《关于开展不 动产信托财产登记试点的通知》（以下简称：《通知》），标志着天津正式加入不动产信托财产登记试 点行列，试点范围进一步扩大。 9月24日，该《通知》正式对外公布。《通知》做出多项开创性制度设计，有效保障不动产信托财产登 记的规范、准确、完整，有力保护信托当事人合法权益，深入推进服务业扩大开放政策落地实践，形成 可复制可推广的不动产信托财产登记经验。 此次试点，天津创新性地将天津自贸试验区制度优势与不动产信托财产登记制度深度融合，构建起 "持 有和购买双场景 + 创新资产盘活应用 + 转入转出双流程 + 多部门协同" 的创新体系，为信托服务实体经 济、满足民生需求开辟了新路径。 目前，国内多地也已纷纷开展不动产信托登记试点工作。北京于2024年底率先开启试点，2025年4月初 外贸信托和国投泰康信托分别在昌平区和通州区的不动产登记中心完成了首次不动产信托财产登记； 2025年5月，上海启动试点，并于6月由爱建信托、上海信托成功落地案 ...

不动产信托财产登记试点再扩容 继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点后，天津也加入了试点行列 不动产信托财产登记试点扩围至五城。继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点 后，天津也加入了试点行列。近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津 市规划和自然资源局等多部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》(以下简称《通 知》)，标志着试点范围进一步扩大。 受访业内人士认为，不动产信托应用场景广泛，尤其在人口老龄化背景下，不动产信托作为普惠性养老 工具潜力巨大，既能盘活老年人存量资产以补充养老资金来源，又能通过信托安排实现财富分配和传 承，有助于优化家庭财富管理和社会资源配置。 随着试点城市扩围，不动产信托在解决居民养老问题上的价值备受关注。 中国信托业协会特约研究员周萍对《证券日报》记者表示，传统信托财产登记确权模糊，不动产作为信 托财产面临权属认定难题。北京、上海等地的试点政策明确登记申请主体、权利转移要件及流程，以规 则具象化打通不动产"装入"信托的"最后一公里"。同时，不动产信托财产登记采用"产权转移登记+信托 财产登记"模式，不动产转移至受托 ...

本报记者 昌校宇 方凌晨 不动产信托财产登记试点扩围至五城。继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点 后，天津也加入了试点行列。近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津 市规划和自然资源局等多部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（以下简称《通 知》），标志着试点范围进一步扩大。 受访业内人士认为，不动产信托应用场景广泛，尤其在人口老龄化背景下，不动产信托作为普惠性养老 工具潜力巨大，既能盘活老年人存量资产以补充养老资金来源，又能通过信托安排实现财富分配和传 承，有助于优化家庭财富管理和社会资源配置。 试点城市再扩容 随着试点城市扩围，不动产信托在解决居民养老问题上的价值备受关注。 中国信托业协会特约研究员周萍对《证券日报》记者表示，传统信托财产登记确权模糊，不动产作为信 托财产面临权属认定难题。北京、上海等地的试点政策明确登记申请主体、权利转移要件及流程，以规 则具象化打通不动产"装入"信托的"最后一公里"。同时，不动产信托财产登记采用"产权转移登记+信托 财产登记"模式，不动产转移至受托人名下并登记后，独立于委托人和受托人的固有资产，有利于保障 受益人财 ...