2025年经济表现与2026年增长目标 - 2025年，广东省GDP总量最高，为145,846.8亿元，但同比增速为3.9%，低于全国多数省份[1][7] - 江苏省2025年GDP为142,352.0亿元，同比增长5.3%[1][7] - 山东省2025年GDP为103,197.0亿元，同比增长5.5%[1][7] - 浙江省2025年GDP为94,545.0亿元，同比增长5.5%[1][7] - 西藏自治区2025年GDP增速最高，达到7.0%[1][7] - 2026年，多数省份的GDP增速目标较2025年目标持平或下调，例如广东目标从“5%左右”调整为“4.5%-5%”，湖北从“6%左右”调整为“5.5%左右”[1][7] - 部分省份如江西，2026年增速目标较2025年有所提高，从“5%左右”调整为“5%-5.5%”[1][7] 2026年房地产政策基调与特征 - “稳定房地产市场”是2026年绝大多数省市的共同政策基调[6] - 政策制定遵循“因城施策控增量、去库存、优供给”的高频原则，特征显著[3][6][9] - 房地产政策正从全局性调整转向更精细化的区域施策[4][9] 2026年房地产多样化政策工具 - 多地提出深化住房公积金制度改革、推进住房“以旧换新”，涉及江苏、安徽、四川等省份[3][9] - 江苏、辽宁等地推广“房票安置”政策[3][9] - 吉林强调用好购房贷款贴息等政策工具[3][9] - 山西、重庆、云南等地提及探索或推进现房销售制度[3][9] - 部分省市结合自身资源优势发展旅居康养地产，如贵州、云南、青海[3][9] 2026年房地产重点工作领域 - 推进城市更新是2026年各地发力重点，超九成省市（30个）强调此项工作，北京、天津等地明确了具体改造任务目标[3][9] - 建设“好房子”获得27个省市响应，吉林、贵州等地设定了示范项目数量目标[3][9] - 盘活存量资源被22个省市列为重要抓手，重庆、辽宁等地明确将扩大收购存量商品房规模，用于保障性住房等用途[3][9]

核心观点 - 公司2026财年中期业绩显示核心经营指标向好 核心盈利录得36亿港元 总债务减少17亿港元 经调整净利重回正数区间 合约销售达138亿港元 超越全年目标半数 投资物业业绩同比增长5% [1] - 公司执行“销售物业+经营性资产”的双轮驱动战略 通过物业销售强劲表现和投资物业稳健增长 推动财务结构优化 并计划通过持续推盘和项目开业迈向高质量发展 [1][11] 财务表现与债务管理 - 2026上半财年核心盈利录得36亿港元 总债务减少17亿港元 经调整净利重回正数区间 减债策略已见成效 [1] - 上半财年合约销售达138亿港元 超过270亿港元全年目标的一半 [1][6] 物业销售表现 - 香港市场合约销售录得103亿港元 创下2021年以来最高纪录 [6] - 香港市场多个项目表现亮眼 例如西九高铁艺文商圈的瑧尔、九龙城住宅项目瑧博甫推出即告售罄 滶晨、柏蔚森等项目成为片区明星级项目 [6] - 内地市场合约销售约32亿人民币 广州凯旋新世界以21.8万/平方米的网签单价位居全国首位 广州耀胜尊府首期完成交付 沈阳悦景‧新世界持续稳居区域销售额首位 [7] 投资物业运营 - 投资物业板块业绩录得5%同比增长 为公司带来稳定的经常性收益 [1][8] - 香港K11 MUSEA自2024年7月以来吸引超过10个国际一线奢侈品牌入驻或升级店铺 Prada、Miu Miu及Alo Yoga计划于2026年内开业 [8] - 香港K11 Art Mall出租率长期保持100%满租状态 [8] - 广州汉溪K11购物艺术中心于2025年9月开业 首周累计吸引客流近70万人次 [8] - 国庆黄金周期间 K11内地商场整体销售同比增长23% [8] - 深圳K11 ECOAST截至2025年底累计项目客流总量突破1300万人次 [8] 项目发展与出租率 - 上海K11 Atelier Huaihai办公楼项目预计2026年入市 预租率已超过50% [9] - 杭州K11 Art Mall及K11 Atelier计划于2027年第四季度起逐步开业 [9] - 截至2025年12月31日 香港K11 Art Mall出租率近100% K11 MUSEA出租率升至98% K11 Atelier Victoria Dockside写字楼出租率维持在99% 香港83琼林街写字楼出租率从50%大幅跃升至74% [9] - 内地核心投资物业出租率保持稳健 上海K11 Art Mall出租率达92% 武汉光谷K11出租率达90% 广州云门NEW PARK和广粤天地商业出租率均超出90% 其中广粤天地出租率高达96% [10] 战略与展望 - 公司坚持“销售物业+经营性资产”的双轮驱动模式 [1][11] - 展望下半财年 公司将通过优质新盘密集推售、核心投资项目稳步落地以及农地价值逐步释放 持续创造价值 [11]

核心财务与经营表现 - 2026财年上半年核心盈利为36亿港元 [1] - 总债务缩减17亿港元 [1] - 上半年合约销售总额达138亿港元，超过270亿港元全年目标的一半 [1][3] - 香港市场合约销售录得103亿港元，创2021年以来最高纪录 [3] 香港物业销售业务 - 香港物业销售表现强劲，合约销售103亿港元创近年新高 [3] - 市场回暖，公司应市加推项目，包括新世界滶晨、柏蔚森、瑧尔等项目价量表现优异 [3] - 下半财年计划在香港推出超1300个优质单位，涵盖九龙玫瑰街低密度豪宅滶蕴、尖沙咀官涌街瑧玥、沙田大围柏傲庄3期等核心项目 [5] 内地物业销售业务 - 上半财年内地合约销售约32亿人民币 [3] - 广州凯旋新世界项目以21.8万人民币/平方米的网签单价登顶全国榜首 [3] - 广州耀胜尊府首期完成交付，二期将加推 广州新世界‧天馥项目于新春期间荣登中心区热板块榜首 [3] - 沈阳悦景‧新世界稳居区域销售额榜首 [3] - 下半财年内地重点推出深圳龙岗新世界188號项目（首期住宅瑧悦预计2026年第二季度销售）以及深圳南山西丽城市更新项目（预计2026年第三季度入市） [5] 土地储备与中长期发展 - 公司积极推动土地储备盘活与农地价值释放 [5] - 与央企合作的两大项目已于2025年动工：与招商蛇口合作的粉岭马适路项目将提供2300套住宅单位，与华润国地合作的元朗龙田村4期项目将提供700余套住宅单位，预计最早2027财年推售 [5] - 西贡沙下项目额外面积的住宅用途规划申请已于去年11月获城市规划委员会批准 [5] - 在香港北部都会区拥有近1500万平方呎优质土地储备，多位于新田科技城等核心地段 [5] 公司战略与展望 - 公司减债策略见成效，业务发展态势持续向好 [1] - 公司对如期完成全年任务充满信心 [4] - 随着优质新盘推售、核心投资项目落地及农地价值释放，公司将持续巩固发展优势，稳步开启高质量发展新征程 [6]

中期业绩概览 - 公司公布截至2025年12月31日止六个月中期业绩，收入为83.91亿港元，核心经营溢利为36.36亿港元，同比下降18% [1] - 中期毛利为50.38亿港元 [1] - 股东应占亏损为37.3亿港元，亏损额按年收窄44%，主要受投资物业重估亏绌、发展物业减值等一次性因素影响 [1] 业务表现 - 回顾期内，来自物业发展及资产出售的应占合约销售合计约138亿港元 [1] - 香港市场贡献合约销售103亿港元 [1] - 内地市场录得人民币32亿元销售额，其中大湾区占比约60% [1] 财务状况与策略 - 公司可动用资金合计约374亿港元 [1] - 公司于2025年12月5日完成约200亿港元的债务置换 [1] - 董事会决议不派发截至2026年6月30日止年度的中期股息 [1] - 公司继续推行“七招减债”策略，并聚焦粤港澳大湾区与长三角核心城市发展 [1]

核心观点 - 里昂发布研究报告，将希慎置业目标价由21.4港元上调至25港元，重申“跑赢大市”评级，并续列其为投资首选股之一 [1] 财务表现与预测 - 公司2025年基本溢利同比上升28.3% [1] - 公司2025年租金收入同比增长1.6% [1] - 里昂将公司今明两年的盈利预测各上调16.5%及12.3% [1] 运营状况与增长动力 - 自2025年第二季度以来，公司旗下商场人流及商户销售额均录得超过10%的增长，且此势头延续至今年首两个月 [1] - 公司旗下奢侈品牌旗舰店已全面重开 [1] - 公司旗下利园8期预计于今年第三季度落成 [1] - 基于上述因素，预期公司商户销售额在未来数年将持续跑赢大市 [1] 股东回报 - 预期公司将于2027年增加派息 [1]

核心观点 - 里昂发布研报 重申希慎置业"跑赢大市"评级并列为首选股 上调目标价至25港元 主要基于其资本循环策略推动基本溢利增长 以及商场人流和商户销售复苏的积极势头[1] 财务表现与预测 - 公司2025年基本溢利同比上升28.3%[1] - 2025年租金收入同比增长1.6%[1] - 研报将公司今明两年的盈利预测各上调16.5%及12.3%[1] - 预期公司将在2027年增加派息[1] 运营状况与增长动力 - 自2025年第二季度以来 公司商场的人流及商户销售额均录得超过10%的增长 此势头延续至今年首两个月[1] - 奢侈品牌旗舰店已全面重开[1] - 利园8期预计于今年第三季度落成[1] - 预期公司的商户销售额在未来数年将持续跑赢大市[1] 评级与估值 - 研报将希慎置业的目标价由21.4港元上调至25港元[1] - 重申"跑赢大市"评级 并继续将其列为首选股之一[1]

广州马场地块拍卖事件 - 广州农历新年后首场重磅土拍，珠江新城马场地块经过近9小时、243轮竞价，最终由越秀地产以236亿元总价竞得[2] - 该成交总价创下广州自2010年以来拍地成交总额最高纪录，住宅楼面价超过8.5万元/平方米，刷新广州单价地王新高，溢价率为26.6%[5][10] - 拍卖吸引了超过10万人在线围观，导致交易系统一度宕机，共有8家房企参与竞拍，后期演变为越秀与保利两家巨头长达5小时的“双雄对决”[5][6][9] 地块核心价值与规划 - 地块位于珠江新城东区核心，是串联“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的几何中心，为珠江新城东区最后一块大体量核心用地，稀缺性极高[11] - 地块总用地面积为19.45万平方米，计容建筑面积达56.7万平方米，规划涵盖住宅、商业、商务、中小学等多种业态[11] - 根据出让要求，地块需引进一家高端时尚百货，运营后6年内销售贡献累计不低于300亿元，市场传闻该百货可能为华南首座SKP商场[15][16] - 地块周边豪宅云集，如侨鑫汇悦台二手挂牌均价超25万元/平方米，凯旋新世界超17万元/平方米，2025年入市的保利玥玺湾成交均价达17万元/平方米，最高单价突破30万元/平方米，证明了区域强劲的购买力[14] 竞得方越秀地产的布局与实力 - 越秀地产不仅是买家，还是地块前期的“做地主体”，深度参与了土地一级整备，支付了超百亿补偿款，并对地块情况有深入了解[18] - 2025年，越秀地产在广州公开市场投入106.16亿元，拿下9宗地，拿地金额位列全市第一，占全市涉宅用地成交总额的五分之一[18] - 公司2025年实现合同销售额约1082亿元，位列行业第9，年末现金结余超过400亿元，资金实力雄厚[29][31] - 公司在广州的拿地布局具有战略性和精准性，例如番禺大石地块（鸿璟台项目）、白云嘉禾望岗TOD项目、天河棠下地块（越秀·阅璟台项目），均精准卡位城市发展节点[20] - 2025年，越秀地产旗下多个项目销售表现强劲，如越秀·云萃项目成为当年广州市场首个“日光盘”，“广府系”珑悦西关项目开盘半年后清盘，璞樾·墅项目以6259万元的单套总价刷新天河区纪录[24][25][27] 行业信号与市场影响 - 在房地产行业深度调整的背景下，此次高价土拍被视为核心城市优质资产依然是房企重要安全垫的信号，为市场注入信心[5] - 此次拍卖不仅是土地所有权的争夺，更是广州豪宅市场话语权的争夺，保利曾希望借此地块与已在珠江新城开发的保利玥玺湾（2025年11月首日销售破百亿）形成“双星闪耀”格局[10] - 马场地块的开发对开发商要求极高，商业部分需100%自持，总投资不低于60亿元，还需配建五星级酒店和学校，是对资金与运营能力的极限测试[32] - 该地块的成交被视为2026年楼市的一个积极信号，其未来的产品定位（如是否对标保利玥玺湾）以及与高端商业（如SKP）的联动，将重塑广州的商业与顶豪市场格局[33]

新政核心内容与市场初步反响 - 上海楼市“新七条”政策于2月25日发布，并于26日施行 新政细则聚焦于限购、公积金和税收三个方面，旨在降低购房门槛并提振市场 [1][2] - 政策将首套住房公积金贷款的最高额度再次上调，并允许在2026年2月26日前已受理但未发放的贷款，经协商一致后可撤销并按新政策重新申请 [2] - 新政为在沪长期生活但无本地社保和税单的群体打开了置业大门 其中，持有《上海市居住证》满五年的非沪籍人士成为咨询主力，咨询占比连续两天超过40% [3] 市场热度与咨询量激增 - 政策发布后市场咨询量显著上升 公积金热线在发布后约23小时内收到接近1500件咨询 [2] - 房地产交易服务热线（962269）单日来电总数在新政发布后连续两天破千 政策发布不到四小时，来电总数环比前一日增长67% [3] - 中介门店的线上咨询量在新政发布次日比前一日上涨60% 门店经纪人表示已进入“满弓”工作状态，热度远超往年同期 [11] 行业参与者积极应对 - 开发商迅速借势营销 有中心城区楼盘推出折扣房源并全天候接待，招商蛇口、金茂等企业的置业顾问连夜制作海报推介楼盘 [4] - 中介机构业务活跃度提升 有中介门店在政策发布当天，38名经纪人中有一半外出带看，共完成17组二手房和3组新房带看 [11] - 行业研究机构预计市场将迎来“量升价稳、结构优化”的修复窗口，刚需与改善需求将同步受益 [13] 具体市场活动与覆盖范围 - 中介门店的经营范围覆盖了从刚需到改善的不同需求，房源价格区间在300万元到3000万元不等 [7] - 市场咨询内容既包括政策细节，也包括对上海楼市整体走势的关切 [13]

当前房地产市场的核心矛盾 - 文章核心观点围绕当前购房决策的博弈展开，核心矛盾在于持有成本与资产回报的失衡，以及市场从卖方主导向买方主导的根本性转变[1][5] - 专家观点存在分歧，一方认为房贷利率与租售比差距显示市场调整未结束，另一方则认为核心城市已出现止跌信号[1][3] 市场基本面与持有成本分析 - 当前一线城市租售比仅1.8%，而房贷利率约为3.1%，以租金回报覆盖房贷利息存在巨大缺口，投资性购房的持有成本压力显著[1] - 市场调整结束或购房成本合理的条件，是房贷利率下降或房价调整使租售比提升，两者差距需缩小至合理范围[1][3] - 全国新房库存达7.6亿平米，二手房挂牌量在许多城市创新高，市场已彻底转变为买方市场[4][5] 区域市场分化与趋势判断 - 一线及部分强二线城市二手房成交量已开始回暖，被视为确切的止跌信号，这些城市因人口和产业基础深厚，需求始终存在[3] - 三四线城市供应过剩问题比大城市严重得多，不确定性程度高，建议保持观望[3] - 在生育率下滑的背景下，住房供大于求的状况将越来越显著，房地产普涨暴富时代已结束[6] 购房者行为与策略建议 - 对于有切实自住需求的购房者，在一线或强二线城市可考虑核心区域新房或优质二手房[3] - 购房决策应回归居住本质，满足结婚、孩子上学等生活需求即为恰当的购房时点，无需纠结于抄底[6] - 建议持有多套房产者优化资产，减持人口流出、缺乏产业支撑的房产，置换到核心城市的核心区域以提高资产质量[6] - 购房压力测算公式：房屋总价不超过家庭年收入的5至8倍，月供不超过月收入的40%，并需预留半年至一年的备用金[7]

市场整体表现 - 2026年1月，全国重点监测城市精装修楼盘开盘数量为55个，同比略降5.2%；精装修房源套数为2.66万套，同比下降7.6% [1] - 精装修房源二线城市占比最大，占54.6%；从大区分布看，主要集中在华南和华东区域，占比分别为35.6%和32.3% [2] - 从价格段分布看，精装修房源5万元以上价格段占比最高，占32.76%；其次是2-3万元和3-4万元，占比分别是21.55%和19.4%；装修标准多为中档装修，占61% [5] 城市与区域精装率 - 2026年1月，全国重点监测300城住宅精装修楼盘平均精装率为21.83%，比去年同期提升4.65个百分点 [9] - 其中一线城市平均精装率为75.6%，较去年同期下降17.67个百分点；二线城市平均精装率为30.7%，提高0.32个百分点；三四线城市平均精装率为5.9%，提高1.34个百分点 [9] - 华南地区平均精装率最高，达43.3% [9] - 从具体城市看，1月精装开盘量最多的是成都，达4544套；其次是广州和上海，精装开盘量均超过3000套；精装开盘量TOP10城市平均套数为2031套 [6] 部品配套规模与结构 - 2026年1月，家居七大部品整体配套规模同比下降14.5% [11] - 配套量最高的是建材部品，达58.6万套，同比下降11.3% [11] - 从配套率看，建材部品配套率最高，达到99.4%，其次是卫浴部品，配套率为91.2%；舒适系统和智能家居配套率较低，分别为27.3%和29.5% [11] - 乳胶漆、智能系统、灯具、地板、智能门锁等配套率小幅提升；部分部品配套率大幅下降，包括热水器、玄关、可视对讲、淋浴屏、浴巾架等降幅超过20个百分点 [13] 部品市场规模与品牌竞争格局 - 2026年1月，精装修各类部品市场规模均同比下降 [15] - 洗碗机、新风系统、空调、地板等部品配套量同比小幅下降，降幅不足10%；消毒柜、热水器、玄关、可视对讲、智能开关、淋浴屏等部品规模同比大幅下降，降幅均超过50% [15] - 厨房部品中，方太市占率稳居榜首，占比为11%，其次是西门子和美诺，分别占7.28%和6.12% [18] - 卫浴部品中，品牌市占居前三位的是高仪、科勒和汉斯格雅，合计占比24.4% [18] - 舒适系统部品中，日立占据榜首，占14.68%，其次是大金和百朗，分别占13.69%和6.03% [18] - 建材部品中，品牌市占位列前三名的分别是罗格朗、施耐德和西蒙，合计占15.57% [18] - 智能家居部品品牌位居前三位的分别是华为、摩根和定制品牌，分别占10.76%、3.67%和2.59% [18] 主要开发企业表现 - 2026年1月，越秀地产、中海地产、大华集团等企业商品住宅房源开盘精装率最高，均达100% [12] - 保利发展精装修房源规模量最高，达2544套，其次是中国金茂和建发房产，精装修房源套数均超过2000套 [12] - 从开发企业部品配套情况看，2026年1月企业精装部品配套量最高的是中国金茂，配套量达5984套，其次是中海地产和越秀地产，配套量均超过5000套 [16] - 监测的重点企业平均配套率为48.7%，其中配套率最高的是滨江集团和中海地产，达75%，其次是越秀地产、大华集团和中建三局，配套率均为62.5% [16]